Une maison unifamiliale ou un immeuble d'appartements?

Une maison unifamiliale ou un immeuble d'appartements?

Investir dans l'immobilier locatif résidentiel est un excellent moyen de créer de la richesse et de diversifier votre portefeuille. Si vous êtes prêt à vous lancer dans l'investissement immobilier locatif, devriez-vous acheter une maison unifamiliale ou un immeuble à appartements? Il y a quatre points clés à considérer pour déterminer quel est le meilleur investissement: la vacance, la gestion, l'entretien et le capital.

poste vacant

L'inoccupation a un impact sur le potentiel de revenu d'une maison individuelle et d'un investissement en appartement; cependant, l'impact économique d'une vacance dans une maison unifamiliale est beaucoup plus important. La vacance dans une maison est en noir et blanc: vous avez un locataire ou vous n’en avez pas. Si votre immeuble de placement devient vacant pendant trois mois, alors 25% de vos revenus annuels ont disparu.

À titre de comparaison, si un locataire quitte un logement dans un appartement de trois logements et qu'il reste vacant pendant trois mois, votre revenu annuel diminue de 6,25%. Plus il y a d'unités dans l'investissement d'appartements, moins une vacance a d'impact négatif sur le revenu de la propriété.

La gestion

Un investisseur peut s'autogérer ou embaucher une société de gestion immobilière. Si vous embauchez une entreprise, le coût a tendance à être plus élevé pour une maison unifamiliale qu’un immeuble à appartements en pourcentage des revenus, mais plus élevé pour un immeuble à appartements en dollars réels. La raison en est l'économie d'échelle. Les dollars de gestion peuvent être plus élevés pour un immeuble d'appartements, mais vous avez beaucoup plus de sources de revenus dans un immeuble de 20 unités qu'une maison individuelle. La même logique s'applique aux autres services du bâtiment.

  Investissement immobilier: en vaut-il toujours la peine?

Un autre concept à considérer pour la gestion consiste à ajouter des investissements. Si vous souhaitez acheter une autre maison unifamiliale, l'augmentation des frais de gestion en linéaire, ce qui signifie que vous doublerez simplement les coûts de gestion en ajoutant une autre unité. Alternativement, les économies d'échelle entrent de nouveau en jeu pour une société de gestion tierce. Ces sociétés réduiront généralement le coût des bâtiments supplémentaires ajoutés au portefeuille qu'elles gèrent pour vous.

Entretien et réparations

Le même concept d'économie d'échelle qui rend les appartements préférables aux maisons unifamiliales pour les vacances et la gestion s'applique également à l'entretien et aux réparations. Le meilleur exemple est le toit. Le toit d'une maison unifamiliale d'un étage de 1 200 pieds carrés est exactement de la même taille que le toit d'un appartement de quatre étages à trois étages (une unité de jardin légèrement en dessous du niveau du sol et trois étages au-dessus) avec quatre 1 200- unités de pieds carrés. Le toit coûte exactement le même montant à réparer ou à remplacer. La dépense en pourcentage des revenus est évidemment plus faible pour l'immeuble. C'est encore le cas si la maison est louée deux fois plus cher qu'une unité dans le quadruple. Ce concept s'applique à chaque ligne de maintenance et de réparation de votre investissement.

Capital pour les achats

Jusqu'à présent, les appartements semblent un bien meilleur investissement qu'une maison unifamiliale. Alors, pourquoi quelqu'un achèterait-il une maison de location au lieu d'un immeuble locatif? La raison principale est le capital requis pour l'achat. Deux facteurs entrent en jeu: le prix total de l'investissement et le financement disponible. Sur la plupart des marchés, le prix d'une maison individuelle est généralement inférieur au prix d'un immeuble à appartements. L'acompte pour une maison unifamiliale peut être aussi bas que 5%, tandis qu'un investisseur a généralement besoin de 20-25% du prix d'achat d'un immeuble à appartements.

  Exemple Loi Lmnp : Cerfa Creation Lmnp | Lmnp Et Assedic

Comparons un investissement de 250 000 $ dans une maison individuelle à un investissement de 250 000 $ dans un appartement. Pour une maison de 250 000 $, vous aurez probablement besoin de moins de 15 000 $ pour l'acheter. Pour un immeuble d'appartements de 250 000 $, vous aurez besoin d'environ 50 000 $ pour l'acheter.

Considérez maintenant que le scénario le plus probable est que sur le même marché où une maison vaut 250 000 $, le quadruple appartement moyen vaut probablement au moins 500 000 $. Cela signifie que l'investisseur a besoin de 15 000 $ pour acheter une maison contre 100 000 $ ou plus pour acheter un appartement de quatre logements. Le montant du capital requis pour effectuer un achat, plus que toute autre chose, détermine généralement pourquoi un investisseur achète une maison unifamiliale au lieu d'un immeuble à appartements.

Si votre objectif est d'investir dans une propriété locative résidentielle, ne désespérez pas trop de cette question de capital. La plupart des nouveaux investisseurs en appartements collectent des fonds auprès d'autres investisseurs ou d'amis et de leur famille qui cherchent à diversifier leur argent pour l'achat. En engageant des investisseurs, vous donnez un morceau ou plusieurs morceaux du gâteau, mais cela vous permet de vous lancer dans le commerce des appartements. Bien que la plupart des investisseurs locatifs se tournent vers les maisons unifamiliales pour des raisons de capital et la faible barrière à l'entrée, le retour sur investissement des appartements est généralement plus élevé, même si vous avez donné la majeure partie du gâteau à vos investisseurs pour le capital à acheter.

  Choses essentielles que vous devez savoir sur un prêt immobilier locatif

L'immobilier locatif résidentiel est un bon investissement car, après tout, les gens auront toujours besoin d'un logement. Avant de franchir le pas, tenez compte des quatre points ci-dessus et décidez de ce qui convient le mieux à vos rendements et à votre capital. La plupart des votes vont aux immeubles à appartements plutôt qu'aux maisons unifamiliales.

Une maison unifamiliale ou un immeuble d'appartements?
4.9 (98%) 32 votes
 
Fermer le menu