Un guide pour investir dans l'immobilier locatif

Un guide pour investir dans l'immobilier locatif

Rick Nayar a acheté sa première propriété locative à l'âge de 27 ans – et en avait 25 au moment où il avait 30 ans.

Propriétaire des sociétés d'assurance Centurion Realty Group, basée à Orlando, en Floride, Artesian Title et Full Circle, Nayar considérait l'immobilier d'investissement comme une bonne occasion de créer de la richesse et de réaliser des flux de trésorerie mensuels.

Depuis 2003, Nayar a acheté, loué, vendu et renversé plus de 1 000 maisons.

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Investir dans un immeuble locatif n'est pas pour les âmes sensibles, mais avec une diligence raisonnable adéquate et les conseils suivants méritent d'être considérés.

Choisissez un excellent emplacement. Pour une croissance des capitaux propres à long terme, un immeuble locatif résidentiel bien situé est essentiel.

«Recherchez la proximité des routes principales, des transports publics et, surtout, des écoles», explique Abhi Golhar, animateur de Real Estate Deal Talk à Atlanta.

Recherchez les loyers dans la zone que vous souhaitez poursuivre, à la fois en l'état et avec des réparations ou des améliorations, ajoute Chris Taylor, un courtier d'Advantage Real Estate à Boston.

"Je trouve que la plus grande erreur des investisseurs est de surestimer la valeur de leur propriété, ce qui se traduit par des logements vacants et des loyers inférieurs à ceux du marché", a déclaré Taylor.

Vous voulez aussi pénétrer dans l'esprit de votre public: si vous êtes dans une ville universitaire, par exemple, il est important de savoir comment les étudiants pensent, la distance maximale qu'ils sont prêts à être du campus et les endroits qu'ils considèrent comme idéaux, Taylor dit, afin que vous puissiez acheter une propriété qui sera en forte demande.

Commencer petit. Commencez par un investissement initial abordable comme une unité individuelle ou un duplex par rapport à un immeuble entier, explique Ryan Coon, fondateur de Rentalutions, une plate-forme de gestion immobilière en ligne pour les propriétaires de bricolage.

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"De cette façon, si les choses tournent au sud et que vous ne pouvez pas vous permettre de payer l'hypothèque ou l'entretien, vous ne courez pas le risque de faire faillite", dit-il.

Parce que vous ne faites que commencer, évitez les propriétés nécessitant des réparations importantes, car celles-ci pourraient vous pousser à vous étendre.

Envisagez d'utiliser un gestionnaire immobilier et demandez à vos amis des références pour des avocats, des entrepreneurs et d'autres professionnels de l'immobilier qui peuvent vous aider et qui deviendront des contacts précieux au fil du temps, dit Coon.

Exécutez les chiffres, puis relancez-les. Il est important de traiter chaque immeuble locatif comme sa propre entreprise afin de constituer un bon investissement.

"La considération la plus importante pour les propriétaires potentiels est d'estimer avec précision les revenus locatifs et les coûts associés à la location", explique Lucas Machado, président de House Heroes, une société d'investissement immobilier dans le sud de la Floride. «Jusqu'à ce qu'un propriétaire ait une maîtrise précise de ces questions, il risque de posséder une propriété qui – plutôt qu'un investissement rentable – représente une perte nette chaque mois.»

Miser sur l'appréciation seule n'est pas une bonne idée.

"Les achats de location devraient avoir des flux de trésorerie positifs et un bon taux de rendement", a déclaré Machado. Cela pourrait aller de 8 à 15% dans un marché résidentiel. L'immobilier de placement est souvent évalué par son taux de capitalisation (cap), qui est calculé en prenant le bénéfice net d'exploitation divisé par le taux de capitalisation en vigueur dans le quartier pour arriver à un prix approprié.

Vos dépenses mensuelles comprendront l'hypothèque ou le service de la dette, les taxes, l'assurance, l'entretien de la pelouse et de la piscine, la gestion immobilière (facultative) et l'assurance. Un acompte d'au moins 20% sera probablement exigé pour le financement de l'achat.

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La vacance, le chiffre d'affaires et l'expulsion sont des réalités de la location de toute propriété, donc les propriétaires avisés doivent assumer au moins un mois de perte de loyer par an, a déclaré Machado.

N'améliorez pas trop la propriété.Pour maintenir votre flux de trésorerie à des niveaux optimaux, ne dépensez pas trop sur les mises à niveau pour une propriété locative qui aura probablement besoin d'entretien et de réparation lors des revirements de toute façon.

"Le meilleur conseil que j'ai jamais reçu était d'imaginer une boîte de normes minimales et de ne jamais sortir de là", explique Nayar.

Cela maintient votre loyer mensuel à un ratio approprié d'environ 1,2 à 1,4 fois le coût mensuel de la propriété, avec beaucoup de coussin.

Parce que l'entretien est également une donnée lors de la propriété d'un bien locatif, Nayar achète une garantie de la maison qui coûte 500 $ par an pour mieux répartir le coût des réparations.

"Je donne les informations au locataire et je lui fais savoir qu'il devra payer une franchise de 35 $ directement à l'entreprise chaque fois qu'il aura besoin de quelque chose", a expliqué Nayar. "Vous serez choqué de voir à quel point cela enlève de la plaque en termes de maintenance. Il est important que vous soyez franc avec les locataires à ce sujet et que vous définissiez cette attente."

Considérez quel type d'entretien est requis en fonction du type de propriété que vous achetez. Pour une maison unifamiliale, le propriétaire est généralement responsable de choses comme la tonte de la pelouse et le déneigement, mais si vous achetez un condo ou une maison en rangée, cet entretien est inclus dans les frais de condo, ce qui entraîne un processus plus pratique, dit Taylor .

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Choisissez judicieusement les locataires. Traiter avec les locataires peut être stressant, mais ce n'est pas obligatoire. "Une dernière évaluation critique est de savoir si l'acheteur a l'intention de gérer lui-même la location. Êtes-vous prêt à filtrer soigneusement les candidats locataires et à vous affirmer dans des situations difficiles?" dit Elizabeth Gibson, responsable du contenu pour ezLandlordForms.com.

"Un propriétaire a besoin d'une peau épaisse", dit-elle. "Si vous êtes susceptible de hésiter avec des candidats qui ne sont pas qualifiés, ou avec des paiements de loyer en retard et d'autres violations de location, vous devrez peut-être engager un agent [property manager] pour protéger votre investissement. "

Le revenu du locataire devrait être au moins trois fois le loyer et vérifié en demandant à son employeur de signer un formulaire, dit Nayar, ce qui, espérons-le, réduira les vacances et les pertes d'expulsion au minimum.

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