Transcription de l'appel des résultats du quatrième trimestre 2019 de Global Medical REIT Inc. (GMRE)

Transcription de l'appel des résultats du quatrième trimestre 2019 de Global Medical REIT Inc. (GMRE)

Source de l'image: The Motley Fool.

Global Medical REIT Inc. (NYSE: GMRE) Appel des résultats du quatrième trimestre 2019 05 mars 2020, 9 h 00 HE

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appeler les participants
  • Remarques préparées:

    Opérateur

    Salutations. Bienvenue à l'appel de résultats de Global Medical REIT pour le quatrième trimestre et la fin de l'année 2019. [Operator instructions] Veuillez noter que cette conférence est en cours d'enregistrement. Je vais maintenant confier la conférence à Evelyn Infurna, chargée des relations avec les investisseurs.

    Je vous remercie. Vous pouvez commencer.

    Evelyn Infurna — Relations avec les investisseurs

    Merci, opérateur. Bonjour à tous et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du quatrième trimestre et de fin d'année de Global Medical REIT. Veuillez noter l'utilisation de déclarations prospectives par la société lors de cette conférence téléphonique. Les déclarations faites lors de cet appel peuvent inclure des déclarations qui ne sont pas des faits historiques et sont considérées comme prospectives.

    La société entend que ces déclarations prospectives soient couvertes par la disposition refuge des déclarations prospectives contenue dans la Private Securities Litigation Reform Act de 1995 et fait cette déclaration dans le but de se conformer à ces dispositions refuges. En outre, les résultats réels peuvent différer sensiblement de ceux décrits dans les déclarations prospectives et seront affectés par une variété de risques et de facteurs qui échappent au contrôle de la société, y compris, sans s'y limiter, ceux contenus dans le 10-K de la société pour l'exercice clos. 31 décembre 2019, que nous prévoyons déposer dans les prochains jours et ses autres dépôts auprès de la Securities and Exchange Commission. La société n'assume aucune obligation de mettre à jour publiquement les déclarations prospectives, que ce soit à la suite de nouvelles informations, d'événements futurs ou autrement. De plus, lors de cet appel, la société peut se référer à certaines mesures financières non conformes aux PCGR, telles que les fonds d'exploitation et les fonds d'exploitation ajustés. Vous pouvez trouver un rapprochement tabulaire de ces mesures financières non-GAAP avec les chiffres GAAP les plus comparables dans le communiqué de presse de la société et dans les documents déposés auprès de la Securities and Exchange Commission.

    Des informations supplémentaires sont disponibles sur la page des relations avec les investisseurs du site Web de la société à l'adresse www.globalmedicalreit.com. Je voudrais maintenant donner la parole à Jeff Busch, président-directeur général de Global Medical REIT.

    Jeff Busch — Directeur Général

    Merci, Evelyn, et bienvenue à notre conférence téléphonique du quatrième trimestre 2019. Je suis accompagné aujourd'hui de Bob Kiernan, notre directeur financier; et Alfonzo Leon, notre directeur des investissements. 2019 a été une année remarquable pour GMRE. Nous avons investi plus de 250 millions de dollars dans 18 propriétés médicales, soutenu notre croissance avec deux offres d'actions réussies et lancé le processus d'examen de l'internalisation.

    Tout au long de 2019, nous sommes restés fidèles à notre stratégie de base consistant à investir dans des installations médicales principalement hors campus, notamment des cabinets médicaux, des hôpitaux spécialisés, des centres de réadaptation pour patients hospitalisés et des centres de chirurgie ambulatoire. Fait important, le taux plafond moyen pondéré de notre acquisition en 2019 était de 7,5%. La stratégie de GMRE est au cœur de changements importants dans la manière dont les soins de santé sont dispensés aux États-Unis. De plus en plus, les prestataires d'assurance maladie incitent les patients et les médecins à rechercher des soins dans des établissements spécialisés hors campus appartenant à GMRE.

    Nous nous concentrons sur les marchés secondaires, ce qui contribue à soutenir notre taux de couverture des loyers favorable. Par exemple, alors que les procédures de remboursement ont été tarifées au niveau national par les assureurs, les tarifs de location sont dictés par le marché local. Ainsi, des groupes de médecins comparables peuvent générer un chiffre d'affaires similaire à l'échelle nationale mais réaliser des résultats très différents, selon le marché qu'ils exploitent. Pour nous assurer que nous prenons des décisions intelligentes concernant l'exploitation, notre équipe d'acquisition effectue une diligence raisonnable approfondie pour aider à atténuer le risque de crédit de nos locataires.

    Nous pensons que notre portefeuille d'établissements de santé est bien diversifié par type d'actif, géographie et locataire. Notre capacité à combiner les connaissances en santé et la discipline financière avec l'expertise immobilière a contribué à créer un portefeuille avec des flux de trésorerie récurrents durables et des ratios de couverture solides. Nous avons une équipe chevronnée, à la fois dans notre direction et au sein de notre conseil d'administration qui apporte à la fois l'expertise immobilière et l'expertise de la santé. Cela aide GMRE à naviguer dans les nuances, les implications réglementaires et les facteurs structurels qui nous fournissent des informations précieuses sur la poursuite des transactions relutives.

    Les immeubles de soins de santé que nous acquérons sont principalement loués à un groupe médical avec une rentabilité et un profil de crédit solides sur une base nette triple ou absolue à long terme. Dans l'ensemble, nous pensons que notre portefeuille peut continuer à fournir un flux de revenus stable et à générer de bons résultats pour les investisseurs. Nous sommes satisfaits de nos réalisations en 2019 et nous espérons encore plus de succès en 2020. Avant de céder la parole à Bob, je voudrais prendre un moment pour discuter de l'internalisation.

    Le 17 décembre, la société a annoncé que le conseil d'administration avait formé un comité spécial d'administrateurs indépendants pour évaluer une éventuelle transaction d'internalisation de la direction. Étant donné que l'internalisation est un processus continu, nous sommes limités quant à ce que nous pourrions partager en ce moment. Sur ce, je donne la parole à Bob Kiernan, notre directeur financier, qui discutera de nos résultats financiers du quatrième trimestre.

    Bob Kiernan — Directeur financier

    Merci, Jeff. Hier soir, après la fermeture du marché, GMRE a publié ses résultats financiers pour le quatrième trimestre et l'exercice clos le 31 décembre 2019, via notre communiqué de presse et la publication simultanée de nos résultats supplémentaires sur notre site Web. Les revenus totaux du quatrième trimestre ont augmenté de 42,3% d'une année sur l'autre pour atteindre 20,5 millions de dollars en raison de la croissance continue de notre portefeuille de placements grâce à notre stratégie d'acquisition relutive, ainsi que des augmentations de loyers contractuels du portefeuille de magasins comparables. Pour la période de 12 mois close le 31 décembre 2019, le chiffre d'affaires total a augmenté de 33% pour atteindre 70,7 millions de dollars.

    Le loyer contractuel de notre portefeuille de magasins comparables a augmenté de 0,3 million de dollars au cours du quatrième trimestre de 2019 ou 2,2% par rapport au quatrième trimestre de 2018. Les dépenses totales pour le quatrième trimestre de 2019 ont augmenté de 40,9% pour s'établir à 17,7 millions de dollars en glissement annuel. Pour 2019, les dépenses totales se sont élevées à 61,1 millions de dollars, en hausse de 32% par rapport à 2018. Les charges d'amortissement ainsi que les intérêts débiteurs demeurent d'importantes composantes de nos dépenses totales pour chaque période, alors que nous continuons d'acquérir activement des propriétés.

    Les frais généraux et d'administration pour le quatrième trimestre de 2019 se sont élevés à 1,6 million de dollars, en hausse de 17,5%, par rapport à 1,4 million de dollars il y a un an. Cette augmentation trimestrielle est principalement attribuable à une augmentation de la charge de rémunération en espèces du RILT. La charge de rémunération au titre du RILT était de 843 000 $ pour le trimestre clos le 31 décembre '19, contre 693 000 $ pour la même période en 2018. Pour l'exercice clos le 31 décembre 2019, les frais généraux se sont élevés à 6,5 millions de dollars, en hausse de 18%, contre 5,5 millions de dollars pour le exercice clos le 31 décembre 2018.

    Dans ce nombre, notre charge de rémunération non-cash du RILT a augmenté à 3,3 millions $ pour 2019, contre 2,7 millions $ en 2018, et nos frais généraux et administratifs ont augmenté à 3,2 millions $, contre 2,8 millions $ en 2018. L'augmentation de nos frais généraux, frais généraux et administratifs est principalement fonction de notre augmentation Taille. Et pour 2020, nous prévoyons que cette augmentation sera d'environ 3,4 millions de dollars. L'amortissement et les intérêts débiteurs sont demeurés nos deux postes de dépenses les plus importants au quatrième trimestre en raison de nos activités d'acquisition.

    La dotation aux amortissements s'est élevée à 5,6 millions de dollars au quatrième trimestre 2019, contre 3,7 millions de dollars au trimestre de l'exercice précédent. Les intérêts débiteurs se sont élevés à environ 4,8 millions de dollars au cours du trimestre, en hausse de 11% par rapport à la même période de l'exercice précédent. Pour l'exercice clos le 31 décembre 2019, la dotation aux amortissements s'est élevée à 19,1 millions $, comparativement à 13,6 millions $ l'année précédente, et les intérêts débiteurs à 17,5 millions $, en hausse de 17% par rapport à la même période l'an dernier. Ces augmentations sont le résultat direct de nos activités d'acquisition au cours de la dernière année en ce qui concerne les intérêts débiteurs et les emprunts moyens plus élevés utilisés pour financer nos acquisitions.

    Notre coût d'emprunt moyen pour le quatrième trimestre de 2019 était de 3,87%, comparativement à 4,21% au trimestre précédent et à 4,48% au quatrième trimestre de 2018. La diminution trimestrielle séquentielle de notre coût d'emprunt a été principalement attribuable à l'incidence des 130 millions de dollars des swaps de taux d'intérêt que nous avons conclus en octobre 2019. Le bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires pour le quatrième trimestre de 2019 était de 1,2 million de dollars, comparativement à un bénéfice net de 7 millions de dollars pour le quatrième trimestre de 2018. La raison de la diminution était attribuable à un gain de 7,7 millions de dollars sur la vente d'un immeuble de placement au quatrième trimestre de 2018, partiellement contrebalancé par les avantages de l'activité d'acquisition relutive en 2019.

    Pour l'exercice, notre bénéfice net s'est établi à 3,4 millions $, contre 7,7 millions $ l'année précédente. Nos FFO et AFFO pour le quatrième trimestre de 2019 étaient à la fois de 0,21 $ par action et par unité, en hausse de 0,01 $ par rapport au trimestre de l'exercice précédent. Pour l'année 2019, nos FFO et AFFO par action et par unité étaient chacun de 0,75 $, en baisse de 0,01 $ respectivement par rapport à la même période il y a un an. La baisse d'une année à l'autre des FFO et des AFFO par action et par unité est principalement attribuable à une augmentation de notre nombre d'actions associée à nos augmentations de capital en mars et décembre et aux réductions connexes de notre endettement moyen.

    Passons au bilan. Au 31 décembre 2019, notre investissement brut dans l'immobilier était d'un peu plus de 905 millions de dollars, une augmentation de 258 millions de dollars ou 40% par rapport à la fin de 2018. Passons maintenant au passif de notre bilan. Notre dette totale s'élevait à 386 millions de dollars à la fin de l'année, en hausse par rapport à 315 millions de dollars à la fin de 2018, reflétant la croissance de notre portefeuille.

    Nous avons terminé l'année avec une liquidité totale, y compris les liquidités et la disponibilité sur notre revolver, de 151,4 millions de dollars. En décembre, nous avons émis 6,9 millions d'actions ordinaires à 13 $ l'action, générant un produit brut de 89,7 millions $. De plus, au cours du quatrième trimestre, nous avons levé 7,6 millions de dollars sur notre GAB à un prix moyen pondéré de 13,04 $ par action. En ce qui concerne le premier trimestre, nous prévoyons une diminution de notre FFO et de notre AFFO par action en raison de la baisse de l'endettement alors que nous remboursons notre revolver avec le produit de notre offre d'actions de décembre et des frais de gestion progressivement plus élevés en fonction de base de capitaux propres.

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    Au-delà du premier trimestre et pour l'année 2020, nos résultats seront affectés par divers facteurs, notamment le moment de la clôture de notre acquisition, les émissions de capitaux propres et la transaction d'internalisation potentielle. Bien qu'il y ait des incertitudes quant à l'incidence de ces éléments au cours d'un trimestre, nous prévoyons que nous couvrirons notre dividende trimestriel sur une base AFFO au cours de ces périodes et pour l'année entière. Sur ce, je cède maintenant la parole à Alfonzo qui examinera le paysage des investissements et notre activité d'investissement.

    Alfonzo Leon — Directeur des investissements

    Merci, Bob. Le quatrième trimestre a clôturé ce qui a été une année très active sur le front des acquisitions pour GMRE, alors que nous avons acquis cinq propriétés pour 72,8 millions de dollars à un taux de capitalisation moyen pondéré de 7,4%. Pour l'exercice, nous avons acquis 18 propriétés pour une entreprise, un record de 253,5 millions de dollars à un taux plafond moyen pondéré de 7,5%. Les paramètres du portefeuille pour le quatrième trimestre ont changé en marge.

    Nos propriétés sont bien diversifiées et comptent maintenant 109 immeubles dans 27 États. Le portefeuille de 2,8 millions de pieds carrés est loué à 99,8% à un taux de location moyen pondéré de 25,33 $ par pied carré et une durée de location moyenne pondérée de 8,8 ans et une augmentation moyenne des loyers de 2,1% par an. De plus, les propriétés ont un ratio de couverture de loyer de 4,9 fois. Depuis notre dernier appel de résultats le 7 novembre, nous avons réalisé cinq acquisitions.

    Ces installations de haute qualité louées à des fournisseurs de soins de santé de premier plan diversifient notre portefeuille. Ces installations comprennent: le 15 novembre, nous avons acquis un MOB de 12 000 pieds carrés et une clinique de 8 000 pieds carrés à Jacksonville, en Floride, pour 8,7 millions de dollars. Le MOB et la clinique sont loués à 100% à Southeast Orthopaedics, un groupe de plus de 50 prestataires. Nous avons effectué une cession-bail de 15 ans avec une solide couverture de loyer.

    Le MOB de 12 000 pieds carrés est situé directement à côté du centre médical de Saint-Vincent, Riverside, qui fait partie de l'Ascension. Le 17 décembre, nous avons acquis un immeuble de bureaux médicaux et un centre de chirurgie de 17 000 pieds carrés à Greenwood, dans l'Indiana, pour 5,8 millions de dollars. Le MOB et l'ASC sont loués à 100% à l'Indiana Eye Clinic pour une durée de 13 ans et plus avec une solide couverture de loyer.

    Indiana Eye est un groupe leader à Greenwood depuis 30 ans. Le 13 février, nous avons acquis un MOB de 98 000 pieds carrés à High Point, en Caroline du Nord, pour 24,75 millions de dollars. Le MOB contient une clinique multispécialisée, de la neurologie, des soins d'urgence et des diagnostics. Le MOB est loué à 100% à Cornerstone Health Care, qui appartient à 100% à Wake Forest Baptist Health.

    Wake Forest et Atrium Health ont annoncé en novembre 2019 qu'ils allaient de l'avant avec un partenariat stratégique. Cornerstone est un chef de file de l'ACO qui a été acquis par Wake Forest en mai 2015. Le 27 février, nous avons acquis un MOB de 115 000 pieds carrés à Clinton, Iowa pour 11,35 millions de dollars. Le MOB contient une clinique multispécialité, un centre de chirurgie, la néphrologie, la gastro et le diagnostic.

    Le MOB est loué à 100% à Mercy Medical Center, la filiale locale de Trinity Health, qui est un grand système de santé avec des revenus d'exploitation annuels de 18,3 milliards de dollars et des actifs de 26,2 milliards de dollars. Mercy a acquis Medical Associates, le plus grand groupe multispécialité avec plus de 40 prestataires à Clinton en juin 2019. Hier, nous avons acquis un MOB de 34 000 pieds carrés à West Allis, Wisconsin pour 9 millions de dollars. L'installation multispécialité comprend des salles d'examen, une salle de procédure, des services d'imagerie, un laboratoire à service complet, des services de réadaptation et deux suites chirurgicales GI et douleur.

    L'installation est louée à 100% à l'hôpital Columbia St. Mary, qui est une filiale en propriété exclusive d'Ascension Health Network. Ascension Health est le plus grand système de santé à but non lucratif des États-Unis. De plus, hier, nous avions conclu des contrats pour acquérir quatre propriétés pour environ 67,3 millions de dollars.

    Nous sommes actuellement dans un processus de diligence raisonnable pour les propriétés sous contrat. Si nous identifions des problèmes avec une ou plusieurs de ces propriétés ou avec l'exploitant des propriétés au cours de notre examen de diligence raisonnable, nous ne pouvons pas conclure la transaction en temps opportun ou pas du tout. Nous avons connu une année exceptionnelle en termes de recherche de produits et de volumes de haute qualité. À l'horizon 2020, il est important de se rappeler que, même si nous disposons d'un solide portefeuille d'actifs de haute qualité, le montant des actifs que nous clôturerons en fin de compte variera d'année en année.

    Notre priorité absolue est de nous concentrer sur l'acquisition d'actifs relutifs, de haute qualité et répondant à nos normes de souscription strictes. Si nous ne pouvons pas trouver d'actifs qui répondent à nos critères, nous ne poursuivrons pas de transactions uniquement pour accroître notre base d'actifs. Cela dit, nous visons des acquisitions en année pleine de l'ordre de 180 à 220 millions de dollars, ce qui est à mi-parcours similaire au montant que nous avons acquis en 2018. Nous sommes confiants dans notre stratégie et pensons que nous avons construit et continuons de construire un portefeuille qui fournira des flux de trésorerie durables à nos actionnaires. Et avec cela, nous serons heureux de répondre à vos questions.

    Questions et réponses:

    Opérateur

    [Operator instructions] Notre première question est de Chad Vanacore avec Stifel. S'il vous plait procédez.

    Chad Vanacore – Stifel Financial Corp. – Analyste

    Salut, bonjour à tous.

    Jeff Busch — Directeur Général

    Bonjour.

    Chad Vanacore – Stifel Financial Corp. – Analyste

    D'accord. Pourriez-vous nous parler un peu du processus et du calendrier d'internalisation et des discussions qui se déroulent au niveau du conseil d'administration? Et plus important encore, quels sont certains des obstacles procéduraux que vous devrez peut-être surmonter?

    Bob Kiernan — Directeur financier

    Salut, Chad, voici Bob. Je ne peux donc aborder ce problème qu'à un niveau élevé à ce stade. Donc vraiment, à part dire que le comité spécial a été formé et qu'il passe par son évaluation, nous ne pouvons pas vraiment commenter le processus parce qu'il est en cours. Et donc il y a vraiment – comme les nouvelles sont révélables de ce processus, nous le ferons.

    Mais pour le moment, nous ne pouvons pas vraiment commenter le processus.

    Chad Vanacore – Stifel Financial Corp. – Analyste

    D'accord. Vous ne pouvez pas nous donner de repères, d'obstacles ou de repères à franchir?

    Bob Kiernan — Directeur financier

    Non. Je veux dire, je pense que c'est entre les mains du comité du point de vue du processus par rapport à l'entreprise ou à la direction.

    Chad Vanacore – Stifel Financial Corp. – Analyste

    D'accord. Et quelque chose de plus formel? Pouvez-vous nous rappeler quels pourraient être les frais de résiliation de la gestion?

    Bob Kiernan — Directeur financier

    Sûr. En termes de chiffres, il est formel dans l'accord que la moyenne des huit derniers trimestres, des frais annuels à trois fois. Et selon le calendrier réel en 2020, il semble que ce serait entre 18,5 millions et 20 millions de dollars du point de vue des frais globaux. Je pense qu'il est également à noter que nous aurons également des frais juridiques – la volonté de l'entreprise et d'autres frais professionnels associés à l'internalisation.

    Et nous n'avons pas une visibilité complète sur ce que seront ces chiffres à ce stade, mais j'évalue environ 1 million de dollars, plus ou moins, sur le type de coûts de transaction que nous pourrions engager grâce à ce processus.

    Chad Vanacore – Stifel Financial Corp. – Analyste

    D'ACCORD. Et puis, Bob, je pense qu'au dernier trimestre, vous aviez mentionné que vous recherchiez potentiellement des options de financement par emprunt. Pouvez-vous donner des détails sur l'endroit où vous vous trouvez?

    Bob Kiernan — Directeur financier

    Oui. Nous sommes donc prêts à poursuivre dans cette voie. Nous n'avons pas vraiment – il n'y a rien de nouveau à signaler, Tchad, sur le changement de notre structure de la dette à ce stade. C'est encore un travail en cours à ce sujet.

    Donc rien de nouveau à signaler. Nous continuons d'évaluer les possibilités de diversification en dehors de la facilité de crédit, et l'une des choses que nous examinerons au cours de l'année est probablement l'expansion de la facilité de crédit.

    Chad Vanacore – Stifel Financial Corp. – Analyste

    D'ACCORD. Ensuite, vous venez de mentionner dans le communiqué de presse un environnement d'acquisition de plus en plus concurrentiel. Je me demandais simplement si cette déclaration générale sur un marché plus large? Ou voyez-vous plus d'activité sur votre marché secondaire dans la plage de taille que vous regardez?

    Bob Kiernan — Directeur financier

    Oui. Ce commentaire était donc général et précis. C'était donc les deux. Mais ça change beaucoup.

    Je veux dire, ça monte et descend. Au début de l'année, je pensais que cela devenait plus compétitif, et il y avait – j'ai eu l'impression que dans le créneau que nous ciblons, il y avait plus d'offres de concurrence que je pensais que nous obtenions des prix au-delà de nos chiffres où nous voulions les évaluer. Mais au cours des deux dernières semaines, ce sentiment a certainement changé. Et je pense en fait au cours du prochain trimestre ou deux, je m'attends à un adoucissement.

    Donc, ça bouge un peu dans l'année, à mon sens, et il est difficile de fixer un nombre et de le mesurer. Il s'agit d'une métrique très subjective. En arrivant, il devenait compétitif. Mais alors que je m'assois aujourd'hui, je pense que les gens retirent probablement leur pied du gaz.

    Chad Vanacore – Stifel Financial Corp. – Analyste

    D'accord. Merci.

    Opérateur

    Notre prochaine question est de Drew Babin avec Robert W. Baird & Company. S'il vous plait procédez.

    Drew Babin – Robert W. Baird and Company – Analyste

    Salut, bonjour à tous.

    Jeff Busch — Directeur Général

    Bonjour, Drew.

    Drew Babin – Robert W. Baird and Company – Analyste

    Une question sur les frais de gestion. Je pense, Bob, que vous avez mentionné que la seule augmentation de la capitalisation boursière entraînerait des frais de gestion plus élevés, en supposant qu'aucune internalisation ne se produise immédiatement au premier trimestre. Pouvez-vous quantifier le type de ce saut dans les frais de gestion uniquement en fonction du prix actuel de l'action et de l'augmentation de la capitalisation boursière?

    Bob Kiernan — Directeur financier

    Sûr. Il s'agit d'environ 2 millions de dollars d'un point de vue trimestriel au premier trimestre.

    Drew Babin – Robert W. Baird and Company – Analyste

    D'ACCORD. Et puis deuxièmement, dans une autre question sur le bilan pendant que nous y sommes, je sais qu'il y a une matrice pour l'écart sur votre facilité de crédit. Avec l'augmentation de l'effet de levier, l'écart se creuse un peu. Je suppose que, comme vous relancez après l'émission d'actions, pourrions-nous voir l'écart se creuser un peu à la suite de ce relèvement? Et je suppose, en quelque sorte comment quantifiez-vous en quelque sorte le compromis entre les deux facteurs?

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    Bob Kiernan — Directeur financier

    Nous avons donc terminé l'année dans une fourchette de 40% à 45% sur notre grille de tarification de la facilité de crédit. Et oui, je m'attends à ce que, à la fin du premier trimestre, nous passions au niveau suivant sur la grille de tarification, et les 45% à 50% seront probablement dans le bas de cette grille de tarification. Et cela entre dans notre prise de décision en termes de gestion où nous sommes au-dessus et en dessous de cette grille de tarification pour être aussi efficace que possible du point de vue du bilan et de la gestion de la dette.

    Drew Babin – Robert W. Baird and Company – Analyste

    Et pouvez-vous nous rappeler quelle est la répartition dans les deux plages de la grille que vous avez mentionnée et dans quelle mesure elle s'élargit?

    Bob Kiernan — Directeur financier

    Oui. C'est un changement de 25 points de base entre les deux.

    Drew Babin – Robert W. Baird and Company – Analyste

    D'ACCORD. Et enfin pour moi. Alfonzo, je voulais juste aborder le White Rock Acute Care Hospital. Le ratio de couverture divulgué à ce sujet était, évidemment, assez bas pour un hôpital, mais je sais que vous avez parlé dans le passé des éléments transitoires de cette propriété car elle est gérée par Pipeline.

    Pourriez-vous simplement donner une mise à jour sur l'état des opérations et le type de trajectoire attendue à court et à moyen terme là-bas?

    Alfonzo Leon — Directeur des investissements

    Oui. Non. Vous en avez parlé exactement. Donc, si vous vous souvenez, c'était une propriété que – la coentreprise entre Baylor, Tenet a été vendue à – et Pipeline au premier trimestre de 2018.

    Lorsque nous avons fait notre souscription, nous avons non seulement souscrit et nous sommes familiarisés avec Pipeline, mais nous avons également souscrit – et c'est plus important encore, souscrit l'hôpital, l'entreprise d'urgence, la région, les principes fondamentaux, c'est pourquoi nous nous sommes sentis très à l'aise qu'il s'agissait d'un bon investissement à long terme. Nous savions que la première année allait être une année de transition, c'est pourquoi nous leur avons fait payer d'avance le loyer pendant un an, c'est aussi pourquoi il était impossible de calculer la couverture du loyer parce qu'ils ont tout payé d'avance et c'était une année de transition . Nous avons décidé de commencer à communiquer ce nombre. Ils travaillent toujours sur – je le caractériserais comme ils ont fait la transition, ils se sont stabilisés, et maintenant ils se concentrent sur les opportunités de revenus.

    Ils ont assez bien travaillé du côté des dépenses. Et donc il y a – en ce moment, ils se concentrent davantage sur les opportunités de croissance des revenus, augmentant leur EBITDA. Je m'attends donc à ce que la couverture des loyers augmente à partir de maintenant.

    Drew Babin – Robert W. Baird and Company – Analyste

    Génial. Appréciez la divulgation là-bas. C'est tout pour moi. Merci.

    Opérateur

    Notre prochaine question est de Barry Oxford avec D.A. Davidson. S'il vous plait procédez.

    Barry Oxford – D.A. Davidson – Analyste

    Génial. Merci les gars. Je suppose que c'est pour Alfonzo. Alfonzo, pas que le taux plafond ait légèrement baissé au quatrième trimestre.

    Un petit peu, je veux dire, rien d'alarmant clairement. Mais était-ce fonction des actifs? Ou était-ce une fonction du marché qui devenait un peu plus compétitif?

    Alfonzo Leon — Directeur des investissements

    Je dirais donc les deux. Et il est difficile de contrôler les opportunités disponibles sur le marché. Je veux dire, nous scannons et évaluons et discutons toujours avec tous ceux à qui nous pouvons parler, pour essayer de trouver des offres. Et nous ne contrôlons pas vraiment le type de transactions que nous allons avoir la possibilité de conclure.

    Donc je pense que si vous regardez à travers les quartiers, je veux dire, ça monte et descend. Et il est difficile de vraiment prévoir les tendances en fonction d'un trimestre, comme je le dirais. Et comme vous le faites remarquer, oui, je vais le laisser là.

    Barry Oxford – D.A. Davidson – Analyste

    D'ACCORD. Et puis, hors campus, trouvez-vous un meilleur rendement ajusté au risque? Ou prenez-vous davantage une décision consciente qui, écoutez, c'est juste la façon dont les soins médicaux seront dispensés à l'avenir et nous devons être là?

    Alfonzo Leon — Directeur des investissements

    Tant de choses pour répondre à cette question. Je veux dire, je commencerais par dire que cela dépend de quel campus. Je veux dire, certains campus sont des forteresses, et il y a fort à parier qu'ils continueront d'être un centre de santé pendant des générations. Et dans chaque grande ville, il y en a une.

    Mais quand il est si évident d'un endroit qui va exister pendant 100 ans, ou qui sait combien de temps, je veux dire, le prix de ce type d'actif est très, très cher. Et vous allez faire en sorte que tout le monde enchérisse, et vous allez retirer chaque dernier point de plaisir de cet investissement. Lorsque vous commencez à vous lancer – et de l'autre côté, vous avez des campus qui, de toute évidence, ont des difficultés dans des domaines douteux et des prix – pour savoir si c'est un bon investissement, je veux dire, vous parions vraiment sur l'hôpital. Même si vous achetez comme un MOB sur ce campus, à la fin de la journée, ce que vous avez vraiment à faire est de souscrire l'hôpital.

    Et je dirais en partie que la communauté des investisseurs est devenue assez avisée. Et le plus souvent, ceux-ci obtiennent un prix de 100, 200 points de base au-dessus de celui où se trouvent les principaux MOB sur le campus. Hors campus, cela nécessite beaucoup plus de réflexion sur la raison pour laquelle la propriété est là où elle est, à quel point elle est pratique, quelle est la location, quelle est l'utilisation, quoi d'autre est construit autour. Et vous ne pouvez pas simplement faire une déclaration générale pour savoir si oui ou non hors campus est mieux ou non.

    Je veux dire, c'est vraiment vraiment spécifique au cas. Vous devez vraiment réfléchir à la raison et vous devez parcourir une liste de questions, et vous devez vraiment faire une évaluation pour savoir si cela a vraiment du sens du point de vue de la prestation des soins de santé. Et dans l'inventaire hors campus, je veux dire, il y a un assez large éventail de types d'installations, et chacun d'eux a des avantages et des inconvénients inhérents uniques. Donc, une longue façon de le dire dépend.

    Barry Oxford – D.A. Davidson – Analyste

    Droite. Non, j'apprécie toute cette couleur. Et enfin, sur les quatre propriétés que vous avez sous contrat, si elles devaient fermer, les verrions-nous fermer comme en mars, avril? Serait-ce plus comme un calendrier de type avril, mai?

    Alfonzo Leon — Directeur des investissements

    Mars, avril, grosso modo. Oui. Peut être —

    Barry Oxford – D.A. Davidson – Analyste

    OK OK. C'est juste que c'est un peu un grand nombre, donc le timing va être important là-dessus, oui.

    Alfonzo Leon — Directeur des investissements

    Oui. Alors oui, je dirais mars, avril. Et nous pourrions en avoir un ou deux en mai. Mais je dirais, mars, avril.

    Barry Oxford – D.A. Davidson – Analyste

    Droite. Merci beaucoup.

    Opérateur

    Notre prochaine question est de Bryan Maher avec B. Riley FBR. S'il vous plait procédez.

    Bryan Maher – B. Riley FBR, Inc. – Analyste

    Bonjour les gars. J'ai donc une question à vous poser et vous avez peut-être vu ou non notre note de ce matin sur les soins de santé communautaires. Mais comment est-ce – c'est peut-être le meilleur pour Alfonzo. Et je sais, Jeff, vous en avez parlé assez tôt dans vos commentaires, la différence entre les actifs et les emplacements et ce que vous avez.

    Vous pouvez peut-être approfondir cela un peu plus. Mais comment ça se passe – Tim voit et achète des actifs produisant un taux de plafond de 9% à 11%, et vous êtes 7% ou 8%, et je ne dis pas vraiment que l'un est meilleur que l'autre. Il semble que lorsque je regarde les deux portefeuilles, les FPI autres qu’un sont internes, un est externe, peut-être cela explique une partie de la disparité dans les multiples, ne semble pas si différent, sauf pour vos actifs semblent être un peu un peu plus grand, un peu plus cher. Mais j'essaie d'envelopper ma tête, les mains autour de la disparité entre les deux portefeuilles et ce que les gens acquièrent.

    Et je sais que vous ne voudrez peut-être pas trop parler du portefeuille d'un concurrent et de ce qu'il fait, mais pouvez-vous peut-être parler des différents types d'actifs? Et Alfonzo, voyez-vous des propriétés de taux plafond de 9% et 11% que vous venez de transmettre?

    Alfonzo Leon — Directeur des investissements

    Oui. Donc, beaucoup de choses que nous voyons qui se négocient à 9% et 11% ne correspondent pas à notre portefeuille. Cela dit, je veux dire, nous en avons acheté un à 11%, mais il y a une histoire derrière cela. Et cela commence par – il nous a fallu 13 mois pour le terminer, et c'était un système qui achetait le groupe.

    Et lorsque nous avons négocié avec eux – lorsque nous avons conclu l'accord, ils étaient toujours en cours d'acquisition. Ce n'était pas sûr qu'ils allaient être acquis, puis ils ont été acquis, et ensuite il nous a fallu beaucoup de temps pour conclure et négocier. Mais c'est une situation où nous avons compris que, essentiellement, nous obtenons un arbitrage des prix en raison de lois strictes et l'hôpital est limité en termes de ce qu'ils peuvent faire, et les médecins sont dans une position où ils sont Négociation acquise. Et donc c'était une opportunité pour nous de traîner le cerceau et des patients très stratégiques et une gestion du temps très consciencieuse, sachant que cela allait prendre beaucoup de temps a eu comme conséquence un grand rendement et un investissement à faible coût de remplacement, de beaux bâtiments, un grand- à la recherche d'un centre de chirurgie, mais c'est très, très sélectif.

    Je vais donc m'arrêter là, et je laisserai Jeff aussi sonner.

    Jeff Busch — Directeur Général

    Oui. Je veux juste faire une distinction entre où se trouve la santé communautaire et où nous en sommes. Nous sommes tous deux dans le même achat immobilier médical. Ils achètent les caps les plus élevés avec un risque plus élevé.

    Nous achetons moins de risques. C'est essentiellement le problème. Nous avons tendance à passer ce type d'opérations, mais elles peuvent travailler sur un portefeuille de risques. Nous pensons que nous essayons d'acheter un risque faible mais que nous soyons sur des marchés secondaires.

    Et parce que notre expertise médicale ou notre discipline dans l'achat que nous refusons beaucoup, de nombreuses offres nous donneront un rendement ajusté au risque supplémentaire et nous obtiendrons un avantage sur le rendement ajusté au risque, et ils ont une stratégie qui est différente de la nôtre plus haut retour, et je ne connais pas leur niveau de risque. Mais essentiellement, nous ne regardons pas ce niveau de risque qu'ils font.

      Comment Calculer Le Coût D'un Rachat De Crédit Immobilier

    Bryan Maher – B. Riley FBR, Inc. – Analyste

    Oui. Cela semble assez frappant quand vous entendez cela, et ils se négocient au nord de 24 fois le BAIIA de cette année, et vous les gars négociez un peu moins de 17 fois. Cela semble être un énorme écart pour une entreprise qui fonctionne à 90% d'occupation et une entreprise qui négocie près de 100% d'occupation. Donc, essayons d'envelopper nos têtes autour de cela ici, mais merci pour les idées.

    Opérateur

    Notre prochaine question est de Rob Stevenson avec Janney Montgomery Scott. S'il vous plait procédez.

    Rob Stevenson – Janney Montgomery Scott – Analyste

    Bonjour Bob. Je veux dire, je sais qu'il y a des limites à ce que vous pouvez dire, mais quelle que soit la date à laquelle le conseil d'administration prend une décision, en supposant qu'il décide d'internaliser, quel est le délai à partir de là pour vous en termes de finalisation de l'internalisation? Combien de temps cela donne-t-il mécaniquement tout le juridique et tout le reste? Est-ce un délai de trois mois? Est-ce un délai de six mois? C'est quelques semaines? Can you sort of help us understand what the sort of time it would take after the board would render a decision, how long that would take?

    Bob Kiernan — Chief Financial Officer

    Rob, I really don't know, I mean, how long it would take. There's just not a lot of visibility into what the timing of our actual changeover would occur as that process evolves, but I think it'll be as efficient as it can. I know the committee is actively working through the process, and they're interested in getting this done as quickly and as efficiently as they can so that the process runs smoothly, and we end up with a good transaction for shareholders, that it's done in an efficient way. I mean, I think that's really the most I can say.

    Rob Stevenson — Janney Montgomery Scott — Analyst

    D'ACCORD. And then, so you've completed roughly $45 million of acquisitions thus far in 2020. You've got another close to $70 million under contract that Alfonzo said likely close in sort of March and April. Once you've done that, how much equity or how much dry powder do you have to complete acquisitions beyond that without raising money either under the ATM or in a marketed transaction?

    Bob Kiernan — Chief Financial Officer

    Sûr. So we ended the year with about, call it, $150 million of capacity on the revolver. And so as that winds down, that will limit, I mean — or sets a finite available capital, so we just work backwards from the $150 million. And then, again, as I mentioned earlier, we are looking at alternative debt opportunities, as well as opportunities within the credit facility to add capacity as the year progresses.

    And also, we have access to equity capital. So I think it'll be a combination of that as the year progresses.

    Rob Stevenson — Janney Montgomery Scott — Analyst

    D'ACCORD. And then last one for me, Alfonzo. Anything abnormal or different about the properties under contract in terms of cap rate or asset type versus what you guys have been doing over the last few quarters?

    Alfonzo Leon — Chief Investment Officer

    Et bien non. In terms of profile of property, quality of building, tenant profile, healthcare underwriting, no, very in line, with the one deal in Clinton, Iowa being a function of hanging around the hoop and being — realizing an opportunity of working with the physicians and the health system to get above-standard yields, otherwise no.

    Rob Stevenson — Janney Montgomery Scott — Analyst

    D'ACCORD. I mean, anything on your sort of asset types that you guys don't currently own that you would own, right deal, right price?

    Alfonzo Leon — Chief Investment Officer

    So got it. We're always in discussions with people with different appetite. Just something that comes top of mind is like, like, what do you call them, micro hospitals. We've been exploring thus far, have not found one that makes sense to me.

    I think within the industry, there's like a first gen, second gen. And usually, first and second gens don't really make sense. You've got to wait for third gen before people kind of figure out the model. And I think we're probably getting there.

    The other one is behavioral is one that I feel like, whether I like it or not, people talk to me about behavioral. And more often than not, I don't like what I'm hearing. I feel like the space is — especially the addiction side of the space is one that I don't feel comfortable in and doesn't make sense to me, doesn't pass the — I guess, it just doesn't pass the test from my opinion. But we are beginning to have discussions within the behavioral space.

    I mean, it's a wide ecosystem and pretty, actually, very, very diverse, different types of niches within behavioral, which makes it hard to compare apples-to-apples, but there are some aspects of behavioral that do seem pretty interesting. Geriatric, pediatric seem like they make a lot more sense. But today, we really haven't found a deal that we like that we're comfortable with, that we feel are going to be good investments that are not going to give us headaches during our ownership. Urgent care centers.

    I felt like all of a sudden, everybody wanted to talk to me about urgent care centers, and that in and of itself was a sign that I probably shouldn't invest in urgent care centers because the first thing that came to mind was that there was going to be oversupply and reminded me of freestanding ERs. A couple of years ago, I felt like everybody wanted to talk to me about freestanding ERs, and that again was a sign to me that there's probably oversupply, and people are trying to dump, and I stayed away from it. So there's a growing inventory in types of facilities that people can invest in, and we're always exploring, and we are opportunistic. We pride ourselves with being so.

    So we're always exploring, and we have an open mind. But thus far, I wouldn't say that we're going to pursue anything in any magnitude at this point.

    Jeff Busch — Chief Executive Officer

    This is Jeff. I just want to say one area we're going to stay out of is SNFs. We see some danger in that right now in the market. So we will be staying out of that.

    We never went into it, and we're going to stay out of it.

    Rob Stevenson — Janney Montgomery Scott — Analyst

    And I mean, how much of your assets, if any, are in essentially shopping centers and things like that? Because it seems like that that's where a lot of those urgent care and veterinary clinics and things of that nature, which don't have a lot of location premium to them where it could go into the strip mall down the street standpoint. How much of that stuff do you have, if any?

    Alfonzo Leon — Chief Investment Officer

    Oui. The first thing that comes to mind when I think of some of those really retail locations, the parcels are complicated. Sometimes you're dealing with facilities that used to be Pizza Huts that are now converted into something else and — or abandoned car — the facility itself sometimes is pretty problematic. But once in a while, you do come across — there's a lot of developers in the space that are actually very, very good at what they do, and they they find good lots adjacent to malls or within the mall that makes sense and it's newer facilities.

    I have had some discussions with folks that develop relationships with health systems to build urgent care centers. I mean, that makes sense to me. And they're building very high-quality stuff. What makes even more sense to me, for example, is developers that have formed relationships with insurance companies, building urgent care centers, and that makes a ton of sense to me.

    So it just really depends. But I think what you were alluding to is more of the — especially when you said no location premium, it's kind of a random healthcare facility that's kind of wedged into a mall or a retail strip. And that kind of stuff, we don't like.

    Rob Stevenson — Janney Montgomery Scott — Analyst

    OK, all right. Thanks, guys.

    Operator

    [Operator instructions] Our next question is from Gaurav Mehta with National Securities. Please proceed.

    Gaurav Mehta — National Securities — Analyst

    Thanks. Bonjour. Alfonzo, in your prepared remarks, I think you made a comment that you're expecting some softening in the transaction market for next one or two quarters. Can you expand upon that a little bit, what you're seeing in the transaction market in the light of economic uncertainty around the coronavirus?

    Alfonzo Leon — Chief Investment Officer

    Oui. I mean, that's basically it. I mean, it's too soon to tell. And it really just depends on what measures are taken at the local and state level to control the spread.

    I'm already hearing some discussions about conferences that might or might not get canceled. I mean, that's going to have an impact. I'm already hearing that on some deals, lenders are getting or hitting a pause on it. So that to me signals that if you're looking for third-party financing, it might be challenging.

    Gaurav Mehta — National Securities — Analyst

    I mean, and that creates more opportunity for you if you have access to capital, and others don't?

    Alfonzo Leon — Chief Investment Officer

    That's the way I see it.

    Gaurav Mehta — National Securities — Analyst

    D'accord. That's all for me. Je vous remercie.

    Operator

    We have reached the end of our question-and-answer session. I would like to turn the call back over to Jeff Busch for closing remarks.

    Jeff Busch — Chief Executive Officer

    I'd like to thank everybody for joining us and appreciate your time. Je vous remercie.

    Operator

    [Operator signoff]

    Duration: 53 minutes

    Call participants:

    Evelyn Infurna — Investor Relations

    Jeff Busch — Chief Executive Officer

    Bob Kiernan — Chief Financial Officer

    Alfonzo Leon — Chief Investment Officer

    Chad Vanacore — Stifel Financial Corp. — Analyst

    Drew Babin — Robert W. Baird and Company — Analyst

    Barry Oxford — D.A. Davidson — Analyst

    Bryan Maher — B. Riley FBR, Inc. — Analyst

    Rob Stevenson — Janney Montgomery Scott — Analyst

    Gaurav Mehta — National Securities — Analyst

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