Transcription de l'appel des résultats du quatrième trimestre 2019 de Camden Property Trust (CPT)

Transcription de l'appel des résultats du quatrième trimestre 2019 de Camden Property Trust (CPT)

Source de l'image: The Motley Fool.

Camden Property Trust (NYSE: CPT) Appel des résultats du quatrième trimestre 2019 31 janvier 2020, 11 h 00 HE

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appeler les participants
  • Remarques préparées:

    Opérateur

    Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du quatrième trimestre 2019. [Operator Instructions]. Cet événement est également enregistré.

    J'aimerais maintenant confier la conférence à Kim Callahan, vice-présidente principale des relations avec les investisseurs. Allez-y, madame.

    Kim Callahan – Premier vice-président, relations avec les investisseurs

    Bonjour et merci d'avoir participé à la conférence téléphonique sur les résultats du quatrième trimestre 2019 de Camden. Avant de commencer nos remarques préparées, je voudrais informer tout le monde que nous ferons des déclarations prospectives basées sur nos attentes et croyances actuelles. Ces déclarations ne sont pas des garanties de performances futures et impliquent des risques et des incertitudes qui pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement des attentes. Vous trouverez de plus amples informations sur ces risques dans nos documents déposés auprès de la SEC et nous vous encourageons à les consulter.

    Les déclarations prospectives faites lors de l'appel d'aujourd'hui représentent les opinions actuelles de la direction et la Société n'assume aucune obligation de mettre à jour ou de compléter ces déclarations en raison d'événements ultérieurs. Pour rappel, la publication complète des résultats du quatrième trimestre 2019 de Camden est disponible dans la section Investisseurs de notre site Web à camdenliving.com, et elle comprend des rapprochements avec des mesures financières non conformes aux PCGR, qui seront discutés lors de cet appel.

    Je suis accompagné aujourd'hui de Ric Campo, président-directeur général de Camden; Keith Oden, vice-président exécutif; et Alex Jessett, directeur financier. Nous tenterons de terminer notre appel dans l'heure. Nous vous demandons donc de limiter vos questions à deux, puis de rejoindre la file d'attente si vous avez d'autres éléments à discuter. Si nous ne sommes pas en mesure de parler avec tout le monde dans la file d'attente aujourd'hui, nous serons heureux de répondre à des questions supplémentaires par téléphone ou par e-mail après la fin de l'appel.

    À ce moment, je cède la parole à Ric Campo.

    Ric Campo – Président du Conseil d'Administration & Directeur Général

    Bonjour et bienvenue au début de la nouvelle décennie. Notre musique d'attente contient aujourd'hui cinq chansons apparemment aléatoires. Mais il y a toujours une méthode à notre folie. Il y a aussi un concours, mais avec une touche. Nous savons que notre succès est motivé par nos collègues de Camden, donc le concours est pour eux. Cinq chansons ont été sélectionnées par nos dirigeants lors de l'appel aujourd'hui; Kim Callahan, Alex Jessett, Malcolm Stewart, Keith Oden et moi. Chacun a été invité à sélectionner sa chanson préférée de la dernière décennie qui vient de se terminer.

    Cinq chansons étaient, Call Me Maybe, de Carly Rae Jepsen; Humble And Kind, par Tim McGraw; Uptown Funk, par Bruno Mars; The Fighter, par Keith Urban et Carrie Underwood; Can't Stop The Feeling, par Justin Timberlake. La première personne à envoyer un courriel à Kim correctement, en faisant correspondre l'exécutif avec la chanson qu'ils ont sélectionnée, recevra un cri et un prix. Bonne chance.

    Afin d'avancer dans la prochaine décennie, je pense qu'il est toujours important de regarder en arrière et de faire le bilan de nos réalisations au cours de la dernière décennie. Voici quelques faits saillants. Nous avons amélioré la qualité de notre portefeuille et créé de la valeur pour nos parties prenantes grâce à 3 milliards de dollars de ventes de propriétés d'une moyenne d'âge de 23 ans, 2,3 milliards de dollars d'acquisitions d'une moyenne de quatre ans, 3 milliards de dollars de développement créant 1,1 milliard de valeur pour parties prenantes, 500 millions de dollars de réaménagement et de repositionnement de 40 000 de nos communautés d'appartements, créant 525 millions de dollars de valeur.

    Nous avons amélioré notre dette envers le BAIIA de plus de 8 fois à un peu moins de 4 fois, tous les actifs étant non grevés et toutes les dettes non garanties. Nous avons doublé notre AFFO par action et presque doublé notre dividende. Nous avons construit une incroyable culture d'excellence des employés qui a été incluse dans la liste Fortune 100 Best Companies to Work For chaque année de la décennie, avec un certain nombre de Top 10.

    L'équipe Camden a terminé la décennie avec une performance remarquable en 2019, dépassant tous nos objectifs fixés et nous sommes positionnés pour un début solide dans cette nouvelle décennie alors que nous continuons à améliorer la vie de nos employés, de nos clients et de nos parties prenantes, une expérience à la fois. temps. Le meilleur est à venir. Ne le croyez pas, regardez simplement.

    D. Keith Oden – Vice-président exécutif du conseil d'administration

    Merci, Ric. Conformément aux années précédentes, je vais utiliser mon temps lors de l'appel d'aujourd'hui pour examiner les conditions de marché que nous prévoyons voir sur les marchés de Camden en 2020. Je traiterai les marchés dans l'ordre du meilleur au pire en attribuant une note de lettre à chacun ainsi que notre opinion sur la question de savoir si nous pensons que le marché devrait s'améliorer, se stabiliser ou décliner au cours de l'année à venir. Après l'aperçu du marché, je fournirai des détails supplémentaires sur nos activités du quatrième trimestre et nos prévisions pour la même propriété en 2020.

    Nous prévoyons cette même croissance des revenus de l'immobilier cette année de l'ordre de 2% à 4% dans chacun de nos marchés, à l'exception de Phoenix, qui reste notre premier marché et devrait produire une croissance des revenus de l'ordre de 5% à 6%. Le taux de croissance moyen pondéré est de 3,2% au milieu de notre fourchette d'orientation et tous nos marchés ont reçu une note de C + ou plus cette année.

    Comme je l'ai mentionné, notre meilleur classement pour 2020 revient à Phoenix. Notre numéro 1 en 2019, avec une croissance des revenus de 5,9% et une croissance moyenne des revenus sur 4 ans de 4,9%. Nous accordons à Phoenix une note A et une perspective stable. Les mesures de l'offre et de la demande pour 2020 semblent solides, les estimations prévoyant près de 50000 nouveaux emplois et seulement 6000 nouveaux appartements mis en ligne cette année.

    Viennent ensuite Raleigh et Atlanta, qui obtiennent toutes deux une note A avec des perspectives stables. À Raleigh, de nouveaux développements ont été mis en ligne régulièrement avec 5 000 nouvelles unités livrées l'an dernier et 6 000 autres attendues cette année. La croissance de l'emploi a également été forte et 20 000 nouveaux emplois sont prévus pour 2020. La croissance de l'emploi a également été forte à Atlanta l'an dernier, avec environ 70 000 nouveaux emplois ajoutés et les prévisions prévoient 45 000 emplois supplémentaires en 2020. Les travaux sont restés stables avec 9 000 nouveaux appartements livrés l'an dernier. et 11 000 autres prévus pour cette année.

    Denver a reçu une note A avec une perspective à la baisse. Notre portefeuille de Denver a enregistré de bons résultats, enregistrant en moyenne près de 5% de croissance annuelle des revenus tirés des immeubles comparables au cours des trois dernières années, mais nous nous attendons à ce que les conditions du marché se modèrent au cours de 2020 compte tenu des niveaux quelque peu élevés de nouveaux approvisionnements. Plus de 30 000 nouveaux emplois sont attendus en 2020, et environ 9 000 nouvelles unités devraient être livrées.

    Orlando fait de nouveau son top cinq cette année, obtenant une note B + avec une perspective stable. La croissance de l'emploi a été forte à Orlando au cours des dernières années et cette tendance devrait se poursuivre. Cependant, la force du marché d'Orlando a attiré davantage de nouvelles activités de développement. Le niveau de l'offre augmente donc. 35 000 nouveaux emplois y sont attendus en 2020 avec 8 000 à 10 000 achèvements.

    Nous avons attribué à la Californie du Sud et à DC Metro une note B + avec une perspective à la baisse. Notre portefeuille en Californie du Sud est confronté à des conditions d'exploitation saines avec des mesures équilibrées de l'offre et de la demande. Mais après plusieurs années de surperformance relative, nous nous attendons à une certaine modération du pouvoir de tarification cette année. La croissance de l'emploi devrait se situer autour de 130000, avec un achèvement de 25000 prévu en 2020.

    Notre portefeuille DC s'est placé dans notre top cinq des revenus en croissance l'an dernier, mais des niveaux d'approvisionnement élevés associés à des prévisions de croissance de l'emploi incertaines, au risque politique et à une année électorale nous rendent un peu plus prudents quant à nos perspectives pour DC cette année. L'offre devrait rester stable avec environ 13000 unités achevées en 2020, mais la plupart des prévisions d'emploi prévoient un ralentissement notable à DC cette année, ce qui pourrait avoir un impact sur notre pouvoir de fixation des prix sur ce marché.

    À Tampa, les conditions sont actuellement un B avec une amélioration des perspectives. Le nouvel approvisionnement de Tampa devrait baisser légèrement à environ 4 000 unités, avec 20 000 nouveaux emplois prévus, ce qui mettrait le taux d'emplois à terminer à un niveau sain d'environ 5 fois. Notre portefeuille de Tampa a enregistré une croissance de 3,1% des revenus de la propriété l'année dernière et nous pensons que le taux de croissance pourrait s'accélérer en 2020.

    Austin et Charlotte ont toutes deux progressé dans notre classement cette année, passant des notes B à Bs, avec des perspectives stables. Nos budgets 2019 pour Austin et Charlotte prévoient à l'origine une croissance des revenus de l'ordre de 2%. Cependant, les conditions du marché se sont raffermies au cours de l'année, entraînant une croissance réelle des revenus de plus de 3% pour 2019 sur chacun de ces marchés. Nous pensons que la croissance des revenus pour 2020 sera dans une fourchette similaire à celle de l'année dernière. La nouvelle offre est restée stable à Austin avec environ 10 000 nouvelles unités prévues cette année, mais l'économie est forte et la ville devrait ajouter plus de 30 000 nouveaux emplois cette année. Les conditions à Charlotte sont similaires avec 25 000 nouveaux emplois prévus et 8 000 nouvelles unités prévues pour 2020.

    Les conditions à Dallas se sont un peu raffermies depuis le bilan de l'année dernière et le marché a de nouveau obtenu un B- avec des perspectives stables cette année. Le nouvel approvisionnement est persistant à Dallas avec 20000 livraisons enregistrées en 2018 et 2019, et 20000 autres unités devraient être livrées cette année. La croissance de l'emploi continue d'être un point positif avec 50 000 à 60 000 nouveaux emplois attendus. Mais compte tenu des mesures actuelles de l'offre et de la demande, nous pensons que le marché de Dallas restera très compétitif en 2020.

    Dans le sud-est de la Floride, les conditions du marché affichent un C +, mais avec une amélioration des perspectives, la nouvelle offre et la croissance de l'emploi sont restées stables au cours des dernières années et les estimations pour 2020 prévoient plus de 30000 nouveaux emplois et 9000 nouvelles unités. La concurrence des copropriétés à vendre et à louer est toujours un problème sur ce marché, mais nous nous attendons à des conditions d'exploitation légèrement meilleures en 2020 et à une amélioration par rapport à la croissance de 1,4% des biens immobiliers atteints – une croissance des revenus réalisée l'an dernier.

    Et Houston reçoit une note C + avec des perspectives stables, car nous prévoyons une nouvelle croissance limitée des revenus cette année. Les estimations pour un nouvel approvisionnement en 2020 très largement, d'un minimum de 9 500 à plus de 25 à 20 000 unités, seront mises en ligne cette année. Le marché va donc certainement connaître une augmentation par rapport aux quelque 6 000 unités livrées en 2019. Les livraisons annuelles à Houston ont varié de 5 000 à 22 000 unités par an au cours des 20 dernières années. Les niveaux d'offre 2020 reculeront donc vers les moyennes historiques à long terme. La croissance de l'emploi à Houston pourrait également revenir à sa moyenne à long terme d'environ 45 000 nouveaux emplois par an, ce qui se traduit par un pouvoir de tarification et une croissance des revenus limités pour notre portefeuille cette année. Dans l'ensemble, la notation de notre portefeuille est à nouveau B + cette année, la plupart de nos marchés devant ralentir la croissance des revenus en 2020.

    Comme je l'ai mentionné plus tôt, tous nos marchés devraient atteindre une croissance des revenus entre 2% et 4% cette année, à l'exception de Phoenix, dont le budget est légèrement plus élevé. Et nous nous attendons à ce que la croissance totale des revenus de l'immobilier de notre portefeuille en 2020 soit de 3,2% au milieu de notre fourchette d'orientation.

    Maintenant, quelques détails sur nos résultats d'exploitation 2019. La croissance du chiffre d'affaires des immeubles comparables s'établit à 4,1% pour le quatrième trimestre avec – et 3,7% pour l'ensemble de l'année. Nos meilleures performances pour le trimestre ont été Phoenix à 6,3%, Raleigh à 6%, San Diego / Inland Empire à 5,3%, DC Metro à 4,8% et Denver à 4,7%. Les tendances des taux de location pour le quatrième trimestre ont été conformes aux attentes avec de nouveaux baux en légère baisse de 0,2% et des renouvellements de 5,1% pour un taux mixte de 2,2% de croissance.

    Nos résultats préliminaires de janvier indiquent une croissance de 5,4% pour les renouvellements et de 0,8% pour les nouveaux baux pour une combinaison de 3,1%, ce qui est conforme à janvier 2019. Les offres de renouvellement de février à mars sont envoyées avec une augmentation moyenne de plus de 5%. Le taux d'occupation était en moyenne de 96,2% au quatrième trimestre, contre 96,3% au dernier trimestre et 95,8% au quatrième trimestre de 2018. Le taux d'occupation en janvier a été en moyenne de 96,2%, contre 95,9% en janvier 2019, nous partons donc du bon pied cette année.

    Le chiffre d'affaires net annuel pour 2019 était inférieur de 100 points de base à 2018 à 43%, les déménagements pour acheter des maisons étaient de 15,9% pour le trimestre et de 14,6% pour l'année entière contre 15,5% pour le quatrième trimestre de 2018 et 14,8% pour le toute l'année 2018.

    À ce stade, je voudrais passer l'appel à Alex Jessett, directeur financier de Camden.

    Alex Jessett – Vice-président exécutif des finances, directeur financier et trésorier

    Merci, Keith. Avant de passer à nos résultats financiers et à nos conseils, une brève mise à jour sur nos récentes activités immobilières et sur les marchés des capitaux. Comme mentionné lors de notre appel du trimestre précédent, au cours du quatrième trimestre, nous avons stabilisé le développement de notre station Camden McGowen à Houston, au Texas, et nous avons commencé la construction sur Camden Atlantic, un nouveau développement de 269 unités à 100 millions de dollars à Plantation, en Floride.

    Vers la fin du quatrième trimestre, nous avons acquis Camden Carolinian, une communauté d'appartements de 186 maisons récemment construite située à Raleigh, en Caroline du Nord et Camden Highland Village, une communauté d'appartements de 552 maisons avec un site de développement adjacent de 2,25 acres situé à Houston, au Texas. Le prix d'achat combiné de 222 millions de dollars pour nos acquisitions de collectivités au quatrième trimestre était nettement inférieur au coût de remplacement et nous prévoyons que ces acquisitions produiront un rendement stabilisé d'environ 5%.

    Pour l'année 2019, nous avons finalisé les acquisitions de quatre communautés avec 1380 logements pour un coût total d'environ 440 millions de dollars, et nous avons acquis trois parcelles de terrain non développées pour un coût total d'environ 37 millions de dollars. De plus, à la fin du quatrième trimestre, nous avons conclu la vente de notre portefeuille de Corpus Christi, au Texas, et avons quitté ce marché. Les actifs vendus comprenaient deux communautés en propriété exclusive avec 632 logements et une communauté de coentreprise avec 270 logements. Notre produit net s'est élevé à environ 75 millions de dollars.

    Ce portefeuille avait une moyenne d'âge de 22 ans avec un revenu mensuel moyen de 1 300 $ par porte et un investissement annuel d'environ 2 000 $ par porte. Sur la base des investissements réels, cette cession a été réalisée avec un rendement AFFO de 5,5%, générant un TRI sans effet de levier de 12,75% sur une période de détention de 20 ans. Sur la base d'un taux plafond de courtier, qui suppose 350 $ par porte en capex et des frais de gestion de 3% sur les 12 derniers mois de NOI, le taux plafond aurait été de 6,25%. Notre séjour à Corpus a définitivement mis du soleil dans les poches de nos investisseurs. Après la fin du trimestre, nous avons acquis 4,9 acres de terrain à Raleigh pour environ 18,2 millions de dollars pour le développement futur d'environ 355 appartements.

    Du côté du financement, comme indiqué précédemment, au cours du quatrième trimestre, nous avons réalisé un placement d'obligations de premier rang non garanties de 300 millions de dollars sur 30 ans avec un taux d'intérêt global de 3,4%. Nous avons utilisé le produit du rachat anticipé de nos obligations existantes de 250 millions de dollars, 4,8%, échéant en juin 2021 et du remboursement anticipé de notre hypothèque garantie de 45 millions de dollars à 4,4%, échéant en 2045. Ces transactions ont bloqué une dette de 30 ans à des taux de rendement presque constants. et prolongé la durée moyenne de notre dette d'environ trois ans.

    Après la prise d'effet de ces transactions, 100% de notre dette n'est plus garantie et tous nos actifs ne sont plus grevés. Parallèlement au rachat et au remboursement anticipé, nous avons engagé au cours du quatrième trimestre une charge unique à FFO d'environ 0,12 $ par action.

    Notre bilan est resté solide avec un ratio dette nette / EBITDA de 3,9 fois et un ratio de couverture des charges fixes total de 6,4 fois. Nous avons terminé 2019 avec seulement 44 millions de dollars en cours sur notre ligne de crédit non garantie de 900 millions de dollars. Notre solde de marge de crédit actuel après le paiement de janvier 2020 de notre dividende du quatrième trimestre et le paiement des impôts fonciers, qui sont dus de manière disproportionnée en janvier, s'élève à environ 180 millions de dollars. À la fin du trimestre, 772 millions de dollars d'aménagements en propriété exclusive étaient actuellement en construction et il ne restait plus que 359 millions de dollars à financer au cours des deux prochaines années.

    Passons aux résultats financiers. Hier soir, nous avons déclaré des fonds provenant de l'exploitation pour le quatrième trimestre de 2019 de 125,6 millions de dollars ou 1,24 $ par action, dépassant le point médian de notre fourchette précédente de 0,01 $, principalement en raison d'une augmentation du bénéfice d'exploitation net des magasins comparables résultant de niveaux d'occupation plus élevés et d'autres revenus au niveau de la propriété et baisse continue des coûts de rotation, baisse des impôts et mesures générales de contrôle des coûts. Pour 2019, nous avons enregistré une croissance des revenus des magasins comparables de 3,7% pour l'année entière, une croissance des dépenses de 2% et une croissance de 4,7% du NOI par rapport à nos prévisions initiales du même magasin de 3,3% pour les revenus, les dépenses et le NOI. Vous pouvez vous référer à la page 27 de notre dossier supplémentaire du quatrième trimestre pour plus de détails sur les hypothèses clés qui déterminent nos perspectives financières 2020. Nous prévoyons que notre FFO 2020 par action diluée se situera entre 5,30 $ et 5,50 $, avec un point médian de 5,40 $ représentant une augmentation de 0,36 $ par action par rapport à nos résultats de 2019.

    Pour 2019, nous avons enregistré une croissance des revenus des magasins comparables de 3,7% pour l'année entière, une croissance des dépenses de 2% et une croissance de 4,7% du NOI par rapport à nos prévisions initiales du même magasin de 3,3% pour les revenus, les dépenses et le NOI. Vous pouvez vous référer à la page 27 de notre dossier supplémentaire du quatrième trimestre pour plus de détails sur les hypothèses clés qui déterminent nos perspectives financières 2020. Nous prévoyons que notre FFO 2020 par action diluée se situera entre 5,30 $ et 5,50 $, avec un point médian de 5,40 $ représentant une augmentation de 0,36 $ par action par rapport à nos résultats de 2019. Après ajustement pour la pénalité de remboursement anticipé de 0,12 $ non subie subie au cours du quatrième trimestre de 2019, le point médian de nos prévisions pour 2020 représente une augmentation de 0,24 $ par action de base résultant principalement d'une augmentation d'environ 0,19 $ par action des FFO liée à la performance de notre même magasin portefeuille. À mi-parcours, nous tablons sur une croissance du résultat d'exploitation net des magasins comparables de 3,3%, tirée par une croissance des revenus de 3,2% et une croissance des charges de 3%.

    Chaque augmentation de 1% de la valeur opérationnelle nette du même magasin représente environ 0,0575 $ par action de FFO, soit une augmentation nette d'environ 0,17 $ par action du FFO liée au bénéfice d'exploitation de nos propriétés de magasins non identiques, résultant principalement de la contribution supplémentaire de nos quatre acquisitions réalisées en 2019. et nos 10 communautés en développement sous contrat de location en 2019 et / ou 2020, partiellement compensées par la cession récemment achevée de nos deux communautés en propriété exclusive de Corpus Christi et une augmentation d'environ 0,04 $ par action des FFO en raison d'une hypothèse de 300 millions de dollars pro forma les acquisitions se sont étalées sur le second semestre avec un rendement initial de 4,5%. Cette augmentation cumulative de 0,40 $ des FFO par action prévue est partiellement compensée par une diminution d'environ 0,02 $ par action des FFO par rapport à une présumée cession de 200 millions de dollars pro forma à la fin de 2020, soit une diminution d'environ 0,04 $ par action des FFO résultant principalement de la combinaison de la baisse des revenus d'intérêts résultant de la baisse des soldes de trésorerie et de la hausse de la dépréciation et de l'amortissement de l'entreprise en raison de la mise en œuvre d'un nouveau système de comptabilité et de ressources humaines basé sur le cloud

    Nos frais généraux et administratifs combinés de gestion immobilière et de gestion des honoraires et des actifs sont en fait stables d'une année à l'autre. Une diminution d'environ 0,07 $ par action des FFO en raison de la hausse des intérêts débiteurs résultant principalement des activités d'acquisition et de développement nettes réelles et projetées en 2019 et 2020, partiellement compensée par le refinancement relutif de la dette en 2019. À mi-parcours, nos prévisions partent de l'hypothèse d'une nouvelle dette non garantie de 300 millions de dollars émise au cours du premier semestre. Et enfin, une diminution d'environ 0,03 $ par action des FFO en raison des actions supplémentaires en circulation pour l'année 2020, après notre émission d'actions au premier trimestre 2019.

      Rachat De Crédit Consomation, Rachat De Credit Immobilier Chf

    Au point médian de 3% pour la croissance de nos dépenses, nous prévoyons que la plupart de nos catégories de dépenses augmenteront d'environ 3%, à l'exception notable de l'assurance de biens, qui devrait augmenter d'environ 20% en raison du marché de l'assurance actuellement défavorable. . L'assurance des biens ne représente que 3% de nos dépenses d'exploitation totales. Les impôts fonciers représentent un tiers de nos dépenses d'exploitation totales et devraient également augmenter d'environ 3% en 2020, ce qui correspond davantage aux tendances à long terme.

    Les économies précédemment discutées sur les taux d'imposition foncière du Texas à la suite de l'adoption du Texas House Bill 3 et du Texas Senator Bill 2, qui ont réduit les taux de millage fiscal du district scolaire d'environ 0,07 $ en 2019 et de 0,06 $ supplémentaires en 2020 et plafonné les recettes fiscales du gouvernement local les augmentations de 3,5% pour les villes et les comtés et de 2,5% pour les districts scolaires sans l'approbation des électeurs sont compensées par des augmentations d'impôts fonciers sur d'autres marchés, dont Washington DC, la Caroline du Nord, la Géorgie et la Floride. La page 27 de notre ensemble supplémentaire détaille également d'autres hypothèses, y compris le plan de 100 à 300 millions de dollars de début de développement au bilan réparti tout au long de l'année.

    Nous finalisons notre projet pilote de Chirp, notre solution d'accès mobile et nous vous tiendrons au courant à mesure que nous affermirons notre calendrier de déploiement. Nos prévisions pour 2020 ne supposent aucun impact supplémentaire sur les FFO de cette initiative, qui devrait être significativement relutive en 2021 et au-delà. Nous prévoyons que les FFO par action pour le premier trimestre de 2020 se situeront entre 1,29 $ et 1,33 $. Après avoir exclu la pénalité de remboursement anticipé de 0,12 $ par action au quatrième trimestre 2019, le point médian de 1,31 $ représente une diminution de 0,05 $ par action par rapport au quatrième trimestre de 2019, qui est principalement le résultat d'une diminution d'environ 0,02 $ par action du résultat opérationnel net séquentiel du même magasin, résultant principalement à cause de la réinitialisation de nos charges fiscales foncières annuelles au 1er janvier de chaque année et d'autres augmentations de dépenses principalement attribuables aux tendances saisonnières typiques, y compris le calendrier des augmentations de salaire sur place.

    Une diminution d'environ 0,015 $ par action des FFO en raison d'une combinaison de revenus d'intérêts inférieurs résultant de soldes de trésorerie et de revenus de gestion d'actifs inférieurs, une diminution d'environ 0,01 $ par action des FFO en raison de charges d'intérêts plus élevées, une diminution d'environ 0,01 $ par action de notre récupération de l'assurance contre les interruptions d'activité du quatrième trimestre 2019 précédemment divulguée et une diminution d'environ 0,01 $ par action de nos dispositions en propriété exclusive de Corpus Christi. Cette diminution globale de 0,065 $ par action des FFO est partiellement compensée par une augmentation supplémentaire d'environ 0,015 $ par action des FFO par rapport à nos acquisitions de Houston et Raleigh récemment conclues.

    À ce moment, nous ouvrirons l'appel aux questions.

    Ric Campo – Président du Conseil d'Administration & Directeur Général

    Oui. Avant de commencer notre première question et réponse, nous ferons savoir à nos amis Camden que nous avons un gagnant pour notre concours Camden. La première personne à identifier correctement les chansons avec la personne qui les a soumises est Loris Brooks, qui est notre administrateur principal des avantages sociaux ici à Houston. Elle a correctement identifié Call Me Maybe de Carly Rae Jepsen avec Kim Callahan, Humble And Kind de Tim McGraw avec M. Malcolm Stewart, Can't stop the feeling de Justin Timberlake avec Alex Jessett, Uptown Funk de Bruno Mars, M. Campo et choquant The Fighter de Keith Urban et Carrie Underwood avec moi.

    Et je vais le retourner pour l'ouvrir aux questions. Je vous remercie.

    Questions et réponses:

    Opérateur

    Nous allons maintenant commencer la séance de questions et réponses. [Operator Instructions] Et notre première question viendra de Nick Joseph avec Citi. Allez-y.

    Nick Joseph – Citi – Analyste

    Merci. Peut-être qu'à partir de Houston, vous avez réalisé un chiffre d'affaires de 2,1% à magasins comparables en 2019. Il semble que vous vous attendiez à un niveau de croissance similaire cette année. Mais compte tenu de l'offre croissante et des commentaires sur la croissance de l'emploi que vous avez formulés, vous vous demandez simplement comment vous pouvez lier ces deux à ce que vous voyez le plus de votre portefeuille en particulier?

    D. Keith Oden – Vice-président exécutif du conseil d'administration

    Oui. Nick, le – tu as raison. L'an dernier, nos prévisions pour Houston incluaient une croissance de 2,1% et c'est à peu près où nous en sommes cette année. Donc, l'un des défis des données de Houston est que vous avez des estimations de nos fournisseurs qui vont des nouvelles finitions d'un minimum d'environ 9 500 appartements au haut de gamme de près de 20 000, et c'est – c'est une différence significative dans cette propagation. Nous avons pris la moyenne – ou nous planifions en quelque sorte notre plan de match autour de la moyenne de ces deux valeurs aberrantes. Nous avons cinq fournisseurs de données. La moyenne est d'environ 14 000 à 15 000 appartements.

    Donc, même cela – donc cela ne semble pas ingérable dans un environnement où nous pensons que nous allons encore créer 45 000 à 50 000 nouveaux emplois et les estimations sur la croissance de l'emploi sont beaucoup plus serrées que la nouvelle offre. Je suppose que le nouveau numéro de l'offre est toujours – il y a encore beaucoup – une assez grande incertitude quant au calendrier des livraisons et – qui semble toujours être étendu de plus en plus.

    Nous pensons donc que – et puis la deuxième partie de cela est que notre portefeuille a une combinaison assez décente d'actifs de base urbaine et suburbaine.

    Et même si la – une bonne partie de l'offre l'est davantage cette année que les années précédentes dans les banlieues, nous pensons toujours que notre portefeuille de soldes est bien positionné. Cela va probablement voir un peu plus d'impact comme nous l'avons fait l'an dernier dans le centre urbain simplement parce que c'est là que se déroulent les baux actuels. Cela va probablement être un peu plus impacté en fin d'année par certains des actifs de banlieue, mais dans l'ensemble, nous nous sentons toujours très bien quant à notre capacité à dégager 2% supplémentaires sur le marché de Houston.

    Cela va continuer d'être contesté.

    Et il n'y a rien de nouveau ni même de très intéressant dans le fait que Houston soit anticyclique par rapport au reste de notre portefeuille. C'est à peu près la septième ou la huitième fois en 30 ans que nous voyons des résultats comme celui-ci, où Houston est définitivement – c'est juste contracyclique et les gens creusent et essaient de mettre beaucoup d'analyses autour de cela, mais je ne pense pas que vous ayez vraiment besoin de trop y penser. La réalité est que – et c'est aussi frappant que cela, c'est que la baisse des prix du pétrole est vraiment bonne pour tout le monde dans le pays et pas bonne pour Houston. Et l'inverse est également vrai. Nous avons donc été – nous avons eu beaucoup de fois dans le passé où Houston était une valeur aberrante dans le haut de gamme et en ce moment c'est une valeur aberrante dans le bas.

    Ric Campo – Président du Conseil d'Administration & Directeur Général

    Permettez-moi d'ajouter. Je pense que la chose intéressante – cela s'appliquera à tous les marchés, y compris Houston, mais je pense que cela prend en charge – c'est vraiment mieux pris en charge à Houston que les autres marchés peut-être. Lorsque nous parlons à nos fournisseurs de données comme Ron Witten par exemple, je vais paraphraser ce que Ron a dit lors de son dernier appel client avec nous, ce que nous avons fait la semaine dernière. Le – il a dit que la demande d'appartements est juste disproportionnellement forte par rapport à l'économie sous-jacente.

    Si vous regardez simplement l'économie sous-jacente et que vous regardez la croissance de l'emploi ralentir – l'offre à des niveaux record, vous diriez, eh bien, comment pouvez-vous avoir une croissance des revenus dans les appartements lorsque vous êtes – lorsque vous avez de l'offre un contexte de croissance de l'emploi en baisse d'année en année. Et la réponse est que nous avons juste ce vent arrière démographique vraiment intéressant et le vent arrière est le terme que Ron utilise et je pense qu'il s'applique également à Houston.

    Vous avez une croissance continue chez les jeunes adultes qui ont une forte propension à louer des appartements et vous avez des gens de style de vie, des types non couples qui ont une propension plus élevée à louer et il y en a plus aujourd'hui. Et puis, quand on regarde la propension à louer pour chaque tranche d'âge démographique, tout au long des années 60, ces cohortes ont augmenté de façon spectaculaire en termes de propension à louer. Quand vous pensez à des gens qui étaient dans la cinquantaine auparavant, c'est comme, bien, ils vont acheter des maisons ou rester dans des maisons, sont déjà en formation de ménages qui vendent et louent des maisons. La population locative augmente donc à un rythme plus rapide que prévu, étant donné le contexte de croissance de l'emploi.

    Freddie Mac, l'une des autres études vraiment intéressantes qui a été publiée, est leur résumé du logement en 2019. Il y avait des données et il a été rapporté récemment dans le Washington Post que 40% des locataires disent qu'ils n'achèteront probablement jamais de maison, et c'est contre 23% des locataires qui l'avaient dit en 2017. Et puis 80% de ces gens – que 80% des 40%, disent que le loyer – ce loyer leur convient mieux à leur style de vie. Ils ne veulent pas l'être – ils ne veulent pas hypothéquer, ils veulent de la flexibilité quant à la possibilité de déménager chaque fois que leur bail est en cours. Je pense donc que cela continue de stimuler tous les marchés, y compris Houston. Houston a plus d'offre qui arrive sur une base relative qu'elle ne l'a fait ces dernières années, donc elle maintient cette croissance des revenus en sourdine. Mais en fin de compte, je pense que le côté de la demande de l'équation est nettement plus important que l'économie ne l'indiquerait.

    Nick Joseph – Citi – Analyste

    Merci. C'est très utile. Et puis peut-être juste rapidement sur DC. Vous avez mentionné le risque politique au cours d'une année électorale. Qu'avez-vous vu à DC, je suppose, au cours des années électorales, puis peut-être l'année suivante qui est peut-être différente des autres années?

    Ric Campo – Président du Conseil d'Administration & Directeur Général

    Eh bien, nous avons fait une analyse des années électorales par rapport à l'économie globale de DC. Et, chose intéressante, cela reprend en quelque sorte pendant l'année électorale, puis cela dépend en quelque sorte de qui est élu parce que si vous avez un titulaire qui est élu, ce qui se passe, c'est que vous n'avez pas une rafale de changements. Droite? Donc, vous n'avez pas de lobbyistes qui doivent se réorganiser parce qu'ils ont une nouvelle administration, ce qui a tendance à être – si vous avez une nouvelle administration, vous avez tendance à avoir plus de croissance dans DC pendant cette période parce que vous avez en quelque sorte le Les lobbyistes et les hommes d'affaires en place doivent en quelque sorte devoir se réorganiser et trouver des moyens d'améliorer leur position vis-à-vis de la nouvelle administration. Donc, en général, c'est bon dans l'année, menant à – cela aide l'économie de DC et l'économie nationale menant à des élections, alors DC en profite en cas de changement d'administration.

    Nick Joseph – Citi – Analyste

    Je vous remercie.

    Opérateur

    Et notre prochaine question viendra de John Kim de BMO Marchés des capitaux. Allez-y.

    John Kim – BMO Marchés des capitaux – Analyste

    Je vous remercie. En ce qui concerne Phoenix, il continue d'être un marché solide, comme vous le prévoyez également cette année. Quand pensez-vous que le développement va reprendre sur le marché pour répondre à cette demande? Et pourquoi cela ne s'est-il pas encore produit?

    D. Keith Oden – Vice-président exécutif du conseil d'administration

    Eh bien, nous avons – dans nos chiffres de Phoenix, John, nous avons un peu de finitions en 2020, nous étions à environ 6800 unités livrées l'année dernière. Il semble que nous prévoyons environ 7 600 unités cette année, ce qui représente une augmentation d'environ 10%. Ce n'est probablement pas encore suffisant pour devancer la demande. L'une des choses à propos de Phoenix, qui est différente de beaucoup d'autres marchés dans lesquels nous opérons, est simplement le manque de concurrence que nous avons des entreprises publiques et probablement moins de constructeurs marchands indigènes de Phoenix que vous n'en avez dans certains des d'autres villes que nous construisons.

    Donc, vous venez d'obtenir une base intégrée différente, un profil concurrentiel un peu différent, puis vous avez – je ne connais aucune autre société publique qui a actuellement quelque chose en construction à Phoenix, il peut y en avoir une ou deux, mais c'est minime , if any, as opposed to some of our more well-traveled markets like Washington DC, Southern California, the Florida markets and even Denver and Dallas. So just a different profile, but my guess is that if you look at what projected job growth is again in Phoenix next year, where the consensus number is somewhere in the 34 — 35,000 jobs, if we get 7,500 apartments that's roughly equilibrium. But I just don't think the capacity is there to ramp up the way some of the other markets can and have historically, but good results like that ultimately will attract competition.

    I mean, I think the good test case of that is Denver, which we operated in with very little outside competition from the public companies for a number of years and that's obviously changing as well. So I'm guessing it will ramp up.

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    I agree with Keith in the sense that the pipelines in these markets are pretty much as full as they can get. When you look at the sort of the permit data and what have you, we're at peak times in most of these markets and the challenge that we have and other developers have is that it's just really hard to make numbers work in a lots of markets, including Phoenix.

    Construction costs continue to go up faster than rent — rental rate increases go and it's hard to make those numbers work. And I think most people would like to ramp up their business, but they really have a hard time ramping up from this high level already.

    John Kim — BMO Capital Markets — Analyst

    D'accord. And my second question is to the JT fan, Alex. What are your views on moving to a core FFO per share guidance number and the pros and cons of reporting NAREIT versus core?

    Alex Jessett — Executive Vice President of Finance, Chief Financial Officer & Treasurer

    It's interesting because I heard yesterday that probably one of the last hanger on not having core FFO has gone over to the dark side. So at this point in time, we plan on reporting FFO based upon the NAREIT white paper. I think there's a lot of importance around doing that. If you think about it, the SEC enables NAREIT to have a non-GAAP measure as long as we're — it's consistently applied. And so we're going to keep with that and we're going to consistently apply it based upon the white paper at least for the foreseeable future.

    John Kim — BMO Capital Markets — Analyst

    Je vous remercie.

    Alex Jessett — Executive Vice President of Finance, Chief Financial Officer & Treasurer

    Merci.

    Opérateur

    And our next question will come from Shirley Wu of Bank of America. Please go ahead.

    Shirley Wu — Bank of America — Analyst

    Hey guys. Thanks for taking the question. So my first question is actually a follow-up to next question on Houston. I think in your last quarter call, you mentioned that historically 40% to 50% of the demand household formation was driven by jobs, but that capture rate actually fell last year to 15%, but you were actually seeing a more positive turnaround. Could we get a little bit of extra color in terms of how that has continued to play it out or if that turnaround has continued to improve?

    D. Keith Oden — Executive Vice Chairman of the Board

    We have seen a higher capture rate of multifamily versus single family. And I think when we made that comment on the last call, it was interesting because we've dug down into this data and it was very unusual for the — for a single family demand to exceed multifamily demand in Houston and in any market because it's been — multifamily demand has continued to outstrip single family demand from a rental perspective and it was just an aberration. We had our data providers look at it and part of it was that when the job — the job growth that happened, the people were already here because Houston did have a — the downturn with the energy business, so you had 80,000 plus jobs that were lost in the energy business and those people — a lot of those people lived in homes. And then when the new jobs were created, those people took those jobs, they were already in either a rent home or a owned home and the demand for multifamily or the competition for those housing units went to single family as opposed to multifamily. That has turned around now because we've added more jobs that — and we've also seen the in-mirgration rate from — for people moving into Houston improve and go up. During 20 — the 2014 through 2016 time frame, people used to come — before that, they were coming here because you'd get a job easy than during the energy downturn. It wasn't as easy, they weren't as plentiful.

    We did have — we didn't have negative job growth, but people sort of heard about that and then didn't come to Houston — didn't move to Houston to take a job. The other thing that was happening at the same time is that you were having — we have a historically low unemployment rate in every city. And so a young adult can get a job in pretty much any city in America if they want to stay there. So there's a little bit of a decline in migration rates because of that as well. And I think just migration rates overall in the country are down because of this very tight labor market. There's — so if you can get a job in the city you live in, you don't necessarily move out of the other city or move into another city to get the job. That might be a little different for the coastal cities, where you still do have out-migration in California and New York and other places for tax reasons and high cost of living reasons and things like that. But that — we have definitely seen the capture rate for multifamily demand increase this year and we think it's going to increase next year and we're not going to have a — we will continue to outstrip single family demand versus multifamily.

    Shirley Wu — Bank of America — Analyst

    Je l'ai. That's helpful. And so my second question has to do with turnover. So I think turnover hasn't continued to trend down across the board for all your competitors and it's gone so [Indecipherable] do you think there will be a continued deceleration in turnover or do you think it's going to taper off or pick back up?

    D. Keith Oden — Executive Vice Chairman of the Board

    Je ne sais pas. Shirley, for the last five years, it's ticked down in our portfolio and every year kind of mused out loud that we got to be approaching the limits of what the turnover rate can fall to. But it fell again last year and it's — I think a lot of the factors that Ric mentioned about just the demographics, we just have to change our thinking about what turnover rates are likely to be in the future because it's — five years is more than enough to call a trend. So I think we're in a — probably in a permanently lower turnover part of the cycle, and this is likely to continue. It's hard to know where this — it's like the following home ownership right? It's hard to know where it stops, but at some point you got to believe that we'll reach some logical endpoint or low point, but we haven't seen it yet.

    Shirley Wu — Bank of America — Analyst

    Je l'ai. Je vous remercie.

    Opérateur

    And our next question will come from Rich Anderson of SMBC. Please go ahead.

    Rich Anderson — SMBC — Analyst

    Thanks, good morning. I'm still picturing Ric at a Bruno Mars concert, but anyway.

    D. Keith Oden — Executive Vice Chairman of the Board

    I've seen it.

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    We had him here for Super Bowl and we brought him in Friday night of Super Bowl, and we went to that concert.

    Rich Anderson — SMBC — Analyst

    D'accord. En tous cas. So the year last year started from a same-store NOI, and just to look at the NOI line at 3.3% and you ended the year, full year 4.7%. It's precisely the same number this year to start for — again NOI, not revenue at 3.3%. I'm curious how much is 2020 perhaps going to look like 2019 where you set a reasonable, but perhaps beatable same-store profile as we go through the year or do you feel like 2020 is different than 2019 at least in that regard?

    Alex Jessett — Executive Vice President of Finance, Chief Financial Officer & Treasurer

    Rich, I'm going to answer your question on the revenue side of things because there are a lot of things that happened on the expense side just sort of random walk sometimes. But on the revenue side of things, you're right, we went out last year with guidance, original guidance was 3.3% and we were basically — our forecasting and modeling had occupancy rates pretty much in line with what the prior year had been. 2018, we hit 95.8% occupancy portfolio wide, which was the highest occupancy level on same-store that we've ever had. So you go back 20 years, our 20-year average for same-store occupancy is about 94.6% and all of a sudden we get this increase in occupancy rate. We had a peak in what we thought would probably be a peak of 95.8% in 2018. Those were kind of — we felt like kind of crazy hard numbers and then we sort of repeated, but we thought maybe we could maintain that. So that's what we modeled in 2019.

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    So that — the 3.3% had an expectation of somewhere around 95.7%, 95.8%. Well as it turns out, occupancy rate over the course of the year ticked up, we end up averaging 96.1% occupied for the full year of 2019, which explains the lion's share of the difference between a 3.3% revenue growth and a 3.7% revenue growth for the year. There were a few other ins and outs, few outperformances. But the lion's share of that was the increase in the occupancy rate.

    So question really is that, are you taking a 30-year high occupancy rate and saying that's going to be repeatable? And in our world, it looked like the 96.1% occupancy rate was a little black swan-ish. And so naturally, there is a little bit of reluctance to repeat that in — as far as modeling for next year. So we moderated the occupancy rate a little bit in light of two primary facts. We know that deliveries in Camden's portfolio of new supply are going to be up about 15,000 apartments over last year.

    That's about a 10% increase. So we know we're going to get more new units than we had last year. The flip side of that is we also know that based on the job growth estimates in Camden's portfolio, job growth in — across our platform is coming down, somewhere in the 100,000 jobs over the course of the year range. So you're going to get fewer jobs, you're going to get more supply and it just feels to us like we're probably going to have a little bit different supply demand challenge in 2020 than we had last year. So the flip side of that is, is that if we end up catching lightning in a bottle again and we average something in the 96.1% range, that's captured by the high end of our revenue range for this year at 3.7%. So that's how we ended up settling on our guidance for this year.

    Rich Anderson — SMBC — Analyst

    D'accord. And then could you then — based on what everything you just said there, fewer jobs, more supply and in your world decelerating revenue at least from your standpoint today, yet you're ramping development, I think $100 million more projects quarter — sequentially versus the third quarter on tap now. How does that reconcile based on what you just said? You're showing some confidence on the development side, and yet you're kind of playing it a little closer to the vest on the operating side.

    Alex Jessett — Executive Vice President of Finance, Chief Financial Officer & Treasurer

    Well, it's primarily because the development starts are kind of lumpy, right. You put property under contract, it takes you a while to get, especially in California, to get permits and what have you. And so we've been consistent in saying that we'll be at $200 million to $300 million a year development start company. And if you go back to our peak development, we definitely have throttled it back a bit.

    But on the other hand, when you look at sort of going forward, the $200 million to $300 million I think is sort of a steady state kind of a not a bullish — not necessarily an overly bullish view, but just a more moderate view. And when you look at what's happening in the acquisition market, cap rates continue to compress to levels that I can't imagine — that I never thought I could imagine when people are paying sub-4 cap rates in Dallas and Austin and other markets like that. And so, it really makes — it makes our spread between what we can — where we can invest our capital via if we do acquisitions versus the development, that development still gets paid very well from a premium perspective compared to acquisitions.

    Rich Anderson — SMBC — Analyst

    D'accord. C'est suffisant. Merci beaucoup.

    Alex Jessett — Executive Vice President of Finance, Chief Financial Officer & Treasurer

    Tu paries.

    Opérateur

    Our next question will come from Austin Wurschmidt of KeyBanc Capital Markets. Please go ahead.

    Austin Wurschmidt — KeyBanc Capital Markets — Analyst

    Thank you, and good morning. The other income per occupied unit accelerated this quarter, and I'm interested if that was driven primarily by parking fees and the roll out of the smarthome technology initiatives you've discussed. And then what do you expect other income growth could look like in 2020?

    D. Keith Oden — Executive Vice Chairman of the Board

    Oui absolument. So we didn't really pick up much from the smart access, we do have our parking initiatives, which we're starting to get some traction on and we're also getting a slightly higher amount of recapture on our utility income and that's what you're seeing in the fourth quarter. If you go into 2020, we're basically assuming that non — call it, non-apartment rental income will be in line with our apartment rental income. So, you've got other income, which is what we all think about, but we also do have parking revenue, which we're not calling other income, we're calling rental revenue. But when you put that acceleration in there as well, it should all be in line, there should not be a dilutive impact in 2020 from other income.

    Austin Wurschmidt — KeyBanc Capital Markets — Analyst

    Je l'ai. Je vous remercie. Appreciate that. And then maybe sticking with you, Alex. As far as the balance sheet, where do you guys expect to finish the year from a leverage perspective? And what would get you more comfortable levering up from the current levels of around 4 times, call it?

    Alex Jessett — Executive Vice President of Finance, Chief Financial Officer & Treasurer

    Oui. I mean, so we've always said that we're comfortable in the 4 times to 5 times range. And so we're here today at 3.9 times. So obviously, we've got a little bit of capacity. When we look at our models, we've got ourselves sort of in the mid 4 times by the end of the year. But obviously, we'll keep watching that closely and make sure that we understand what our capital raising alternatives are throughout the year.

    Austin Wurschmidt — KeyBanc Capital Markets — Analyst

    Je vous remercie.

    Opérateur

    Our next question will come from Alexander Goldfarb of Piper Sandler. Please go ahead.

    Alexander Goldfarb — Piper Sandler — Analyst

    Hey, good morning. Good morning down there. So just two questions, but first I mean on the NAREIT FFO versus core, preference would be NAREIT FFO, it just makes comparability easier and the core FFO everyone sort of picks their own metric, makes it tough for comparison.

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    Hopefully, you got my answer that I agree with you.

    Alexander Goldfarb — Piper Sandler — Analyst

    I — that was pretty darn clear. We — so question — two questions. First, going back to Nick's question on Houston. I hear you Keith, that Houston has gone through booms, costs market over time. But still since they oil bust, it has lagged. And to Ric's point on cap rates and where things are trading, it would seem like, there is an arb here where you can maybe trim some of your Houston exposure and reinvest that in other markets at an accretive spread, whether it's either maybe markets with faster growth — same cap rate, but faster growth or maybe development. So can you just talk about, whether, almost north of 11% of Camden and Houston makes sense, just given how the market has performed, maybe 8%, I don't know, I mean — I don't know what the number is, but maybe something lower is better and put that money in markets that are showing more consistent growth?

    D. Keith Oden — Executive Vice Chairman of the Board

    Well, when I think of growth, I look at it over a long period of time, Alex. And it's not the variability from year-to-year and a portfolio like ours is not that concerning to me, it's more what's the long-term growth been. And if you go back to 20-year history, Houston has outperformed most of our other markets over that period on just a pure NOI basis. So it tends to be a little bit more volatile, for sure. But in the context of what we're trying to achieve, which is a total shareholder return, grow NOI over a long period of time, it still fits our — it fits what we're trying to do very well.

    Now that — with regard to the timing and what's your exposure today, where is it going, I think that somewhere around, given the size of the Houston market, somewhere around 11%, 12% makes sense for a long-term target. But that — having said that, it behooves us to be opportunistic as to when we put money to work in these markets, not necessarily in tune with the underlying, is the market one of the — at the top of the peer group today, it's more where will it be over the next 10 years.

    So if you think about it from a timing standpoint, we just bought an asset in Houston at the end in the fourth quarter that we think was an extraordinary value play. We think we bought that asset at a roughly 30% discount-to-replacement cost. We had a 5%, kind of stabilized yield. Those are numbers that you can't get in most of our — certainly the replacement cost numbers, you can't touch that in any of our other markets. So if you're thinking about this as a 10-year — sort of a 10-year horizon, five to 10 years, that's an incredible play.

    So to your point of, could you be selling Houston now, lightening up and redeploying the capital. Sure, you could do that. But if Houston right now screens as one of our most attractive — and I think in 2020 also will screen as one of our most attractive acquisition opportunities, then it's sort of a — it's almost a — it would hurt my brain in a really bad way to be thinking of Houston as a fantastic acquisition market and then disposing assets into that. It's hard for me to think of it being a great buy market and a great sell market at the same time.

    Having said that, we clearly have the opportunity when Houston is in a more recovered state and people are trading, not necessarily at discounts to replacement cost to sell some of our older assets in Houston at an appropriate time, which is — we don't think is now, but to do that to bring our exposure back down to the level that we wanted to be at and end up with a newer higher quality portfolio in Houston and just live with the timing aspects that are associated with that.

    Alexander Goldfarb — Piper Sandler — Analyst

    Okay, that's helpful. And then second is on development. You just bought the Raleigh site, you also issued some ATM. So maybe you can talk about where you see new development yields today when you're starting projects, I think your stabilized stuff, you said was sort of five-ish. But maybe where you're underwriting development yields today and just understanding how that compares to where you raised capital in the spread?

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    Well, the development yields that we're targeting today, we're still targeting suburban development deals in the 6 range and the urban development deals in the low 5s. And the — in terms of the spread to — I don't think it might spread to issuing capital today, we think of it on a more broad basis. So the way I think about and we think about our cost of capital is it's our long-term weighted average cost of capital. And with a balance sheet that's about 75% equity, 25% debt spread. When you do sort of a capital asset pricing model analysis of what is your — what is Camden's cost of capital, it's around a little — slightly higher than 6%.

    So when we look at a development transaction or an acquisition, we look at what our unlevered IRR would be over seven-year period on that development and that needs to be higher than our cost of capital and it needs to be 150 basis points wide of our cost of capital plus or minus. Acquisitions can be tighter than that because you don't have the development risk. So how we manage our balance sheet in the short-term is sort of take — being opportunistic with debt rates, being opportunistic with equity issuances to try to keep our balance sheet in the right place, given where we are in the market cycle. But I don't think about incremental cost of capital on whether I'm doing a 30-year bond deal, we're issuing equity on the ATM.

    Alexander Goldfarb — Piper Sandler — Analyst

    Thank you, Ric.

    Opérateur

    Our next question is coming from Rob Stevenson of Janney. Please go ahead.

    Rob Stevenson — Janney — Analyst

    Good morning, guys. Given that California is roughly 12.5% of your NOI across 12 properties with the legislative, regulatory, ballot issues, etc, how are you guys thinking about capital deployment there beyond the one project you have under development and potentially the one that's in the shadow pipeline?

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    We still like our California portfolio in spite of legislative issues because where our portfolio — our portfolio is in probably some of the less risk markets in terms of rent control, the statewide rent cap really doesn't affect us that much because we're — you're talking about a CPI plus 5 kind of number, which we're right now not getting. And — so, I think I would be a little bit more nervous, especially with the renewed Costa Hawkins ballot legislation that's likely to be on the ballot in 2020 that would allow cities to get more aggressive. Our portfolios just are not in the cities that are more militant when it comes to rent control. And even with all the sort of negative aspects of California with cost of living and all that, it's still a pretty good market to be a multifamily owner and I like the exposure there.

    Rob Stevenson — Janney — Analyst

    D'accord. And then Keith, you were talking before about the turnover being low and can't get much lower, etc. I mean, how much — I mean, there is obviously positive to that from a same-store perspective, but is that putting a drag on your redevelopment, given the fact that you're getting access to fewer units on an annual basis and how are you guys working around that?

    D. Keith Oden — Executive Vice Chairman of the Board

    Oui. At the margins, it matters a little bit, but you're talking about the difference between a 43% and a 44% turnover rate year-over-year between 2018 and 2019. If you had a 5% or 10% delta in any given year, that would probably affect the repositions. But the fact is as Ric gave the numbers in his opening remarks, we've done almost 40,000 apartments and so we are down to — I think the active reposition pipeline right now is only about 2,900 apartments. So it's — the vast majority of the reposition activity that was available to happen in our portfolio has already happened.

    Rob Stevenson — Janney — Analyst

    D'accord. Merci les gars.

    Opérateur

    Our next question will come from Rich Hightower with Evercore. Please go ahead.

    Rich Hightower — Evercore — Analyst

    Hey. Good morning, everybody.

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    Bonjour.

    D. Keith Oden — Executive Vice Chairman of the Board

    Bonjour.

    Rich Anderson — SMBC — Analyst

    I guess, you've covered a lot of ground on the call so far, but just along the topic of very low acquisition cap rates and compressing development yields out there. Ric, you've done a good job in the past of sort of laying out what the competitive landscape looks like just in the sense of the typical capital stack for a developer or maybe competitors on the acquisition side, hurdle rates and lender requirements. Can you maybe just walk us through what the average math looks like nowadays? And maybe how that compare to where we were a year ago?

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    Well, the — a year ago, rate — interest rates were higher, right, than they are today. So the capital stack has improved for the acquisition folks because the interest rates are seriously — are much lower than they were last year at this time. And you did have a really interesting situation, last year when when you had — coming out of the 2018 cycle, right. And so, we thought that you would have some pressure on merchant builders and pressure on others to — where you'd have the buy side of the equation having the advantage versus the sell side and that just hasn't manifested itself yet, except for maybe a few markets in some unusual situations that we've been able to uncover.

    But cap rates continue to be very, very sticky, if not going down and primarily because of the capital is very, very available. Even though, if you look at private equity trying to raise funds from pension funds, those numbers are pretty — are down and getting new funds — new funds being raised in that way is definitely down, but there is still a massive amount of capital that's already been raised, that's unfunded that needs to find them — find a home. And so, I don't think we lack any capital from the equity or the debt side of the equation, it has actually improved and created more pressure than you would think.

    D. Keith Oden — Executive Vice Chairman of the Board

    Oui. Just a follow up on that. We were — I was in — we were in Multi Housing Council — National Multi Housing Council Annual Meeting in Orlando last week, and just to give you an interesting data point is with regard to how many — the amount of capital and the amount of participants, that is brokers and companies that are in the multifamily field and chasing deals right now. Two years ago with NMHC national meeting, comparable meeting, there were 5,500 credentialed participants. This year, there were 8,000 credentialed participants at the same exact conference.

    So in two years, an additional 2,500 people paid a pretty healthy price to show up and spend three days at the NMHC. So I'm inclined to call peak NMHC, and we'll see if they — where it goes from there. But it's — there is — the amount of people interested in the space has grown dramatically, the amount of capital, there is no end in sight. So I think there is more of the same in-store for — on transactions.

    Rich Hightower — Evercore — Analyst

    Oui. I mean, that's helpful color, guys. I mean, any quick commentary maybe on LTVs or lender requirements, debt service coverage, those sorts of things, just to kind of get a sense of that?

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    Oui. LTVs are 70% to 80%. And one thing that's been interesting is as the banks have sort of tightened their areas, debt funds have expanded dramatically. Debt funds are now over 20% — the multifamily fundings are coming from debt funds, both development and acquisitions. And two years, ago debt funds were maybe 5% of the market, now they're 20%. And so it's not just banks or insurance companies, it's these debt funds. So there are mezz programs out there too.

    So, I know developers who are putting in 10% equity, 20% mezz and 70% construction loans from debt funds are banks. And so you can get up to 90% financing with the mezz piece and the mezz competition is as aggressive as we've seen in a long time too, it's definitely much wider than treasuries, but it's 500 basis points, 600 basis points above the tenure, you can get a mezz piece to get you to 90% financing.

    Rich Hightower — Evercore — Analyst

    Fascinating, I'm confident it's all going to end well. Merci.

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    Well, we have a balance sheet that is structured, that if it doesn't, we will be doing very well.

    Rich Hightower — Evercore — Analyst

    Absolument. Merci encore.

    Opérateur

    Our next question will come from Nick Yulico of Scotiabank. Please go ahead.

    Nick Yulico — Scotiabank — Analyst

    Merci. Hi, everyone. So just want to go back to the leverage topic. Your leverage is clearly the lowest in the sector and you look at the rest of the multifamily REITs, they tend to have debt-to-EBITDA 5 times or maybe above. And I know your proxy does spell out that having leverage in the low 4 times range is a performance metric for executive comp. And so, I guess I'm just wondering why you feel the need to have a debt low. This was put in place years ago as a performance metric to get your leverage down, it's come down, why do you still feel the need to have your leverage so much lower than the peer group?

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    It's primarily based on sort of where we are in the cycle. We have called the top of the market a couple of times in the last few years and missed that mark, obviously. But I would point you back to the fourth quarter of 2018 when the world was changing dramatically and the tenure was over three, and all of a sudden people started talking about prices falling and our stock price fell pretty dramatically along with others. And so, we're 10 years into the longest US recovery in the history of — since the great depression or maybe even the history of America, I'm not sure it's the history of America.

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    But I think with the unusual and maybe it's usual now with low interest rates and maybe it's going to be low forever, I don't know, but your peak supply, the longest recovery ever, I think you need to be cautious in this area and our Board feels that way and we're going to keep our debt to EBITDA at the low end of the range until there is maybe signs for us that there may be clear sailing. But I can't imagine not having a recession in the next five years. And so if we do, I want to be positioned, I want Camden to be positioned to take advantage of what could be interesting opportunities. And the discussion that we just had on the last question, when you think about people who are rushing into the space today, paying sub-4 cap rates and leveraging 90% with mezz, I'd like to know who they are in the future when we have a recession.

    Nick Yulico — Scotiabank — Analyst

    Oui. That's a fair point, Ric. I guess, I'm just wondering though why it needs to be as low as 4 times, right, which is clearly is a performance metric that you guys hit max payout on that if you keep it at 4. Why is that the magic number? And does at some point the company revisit this and think about, hey, maybe now is the time to be doing more development and so we can do that and we don't need to keep our leverage that low?

    D. Keith Oden — Executive Vice Chairman of the Board

    Oui. So, Nick, just a point on the performance metric. The metric is 4% to 5%, which is the range for debt to EBITDA. So it mirrors our guidance to The Street. And I think in Alex's answer earlier in his commentary, if we — we have a bond transaction modeled, and if we do our book of business as we currently have it laid out with acquisitions, development, funding, etc., we'll end the year at 4.5% and that's right in the middle of the range that we've given guidance to not only the performance metric, but also guidance to the Street. So I don't — I think by the end of the year, all things being equal, we should be somewhere in the middle — near the middle of the range of the 4 times to 5 times, which we think is still appropriate, given all the — all of Ric's commentary.

    Nick Yulico — Scotiabank — Analyst

    D'accord. Thanks everyone.

    Opérateur

    Our next question will come from Drew Babin with Baird. Please go ahead.

    Drew Babin — Baird — Analyst

    Hey, good morning.

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    Bonjour.

    Drew Babin — Baird — Analyst

    I know it's been a long call, so just one for me, a follow-up on Houston supply. It does look based on the data I'm looking at like the number of deliveries or the quantity of deliveries picks up kind of as the year goes on this year. And so, given that there is visibility on the first part of '20, do you maybe worry a little more — bit more about kind of the back half of the year and how things might shape up for '21? Or do you look at it as supply kind of naturally spreading itself out a little more kind of as things are delayed? Just curious how you're thinking about that.

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    Oui. So the way we look at Houston, you have to remember, Houston is a vast market, 650 miles — square miles, right? And so, one of the things that's really interesting about the Houston supply, this kind of just shows you what lenders and merchant builders have done, they are moving out of the core, the urban core and moving into the suburbs pretty dramatically. To give you an example, in KD, there are 3,000 units that will come online this year in KD. We have two joint venture properties in KD and nothing else. There is 3,000 units coming online in the Woodlands. We have one — two joint venture properties that are up toward the Woodlands, but are not Woodlands proper. So that's 6,000 units that are coming online in Houston that are really not competitive with our sub-markets.

    So the way we look at Houston, so number one, I think that it's always — clearly the back half of the year, there is going to be more pressure than the front half of the year, just always is with the — especially with the ramp up of the development starting sort of beginning of last year that will bring products on and it's — and we also have clearly continued slippage of ones that were supposed to be in the first and second quarter that go into the third and fourth quarter. So with that said, the back half of the year will probably be a little more difficult than the front half. But keep in mind that the key is where is that product and how does it affect our product in the suburbs and we think that we're reasonably insulated from a lot of the supply because Houston is so is so big.

    Drew Babin — Baird — Analyst

    D'accord. From a timing perspective, you kind of look at it as maybe more of a general overhang that will persist for a certain period of time rather than anything potentially lumpy, given how spread out the market is?

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    Oui.

    Drew Babin — Baird — Analyst

    D'accord. That's all from me. Je vous remercie.

    Opérateur

    Our next question will come from Neil Malkin of Capital One Securities. Please go ahead.

    Neil Malkin — Capital One Securities — Analyst

    Salut les gars. Hopefully, we can keep this call going till like 01:00 East Coast Time.

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    Pourquoi pas?

    Neil Malkin — Capital One Securities — Analyst

    Oui. So…

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    We'll recommend in the Senate.

    Neil Malkin — Capital One Securities — Analyst

    So anyways, permits have picked back up in recent months, and you talk about debt funds kind of filling the void there. Just wondering if you think we've kind of reached a structural peak in terms of supply, just given the types of delays and labor constraints, such that even though permits maybe — might be picking up. We're continuing to see so many delays. Like, is this kind of the most that we can physically produce and we shouldn't really expect anything really acute the rest of the cycle?

    D. Keith Oden — Executive Vice Chairman of the Board

    So if you look at our data providers and you look out to 2020 completions versus 2019 both in Camden's markets and nationally, completions are expected to be up about 10% year-over-year. And then if you look at the — and these are not — obviously, they have a less of a — less certainty to them, but in the 2021 numbers, there is a slight uptick from that. So not major. But — so the answer to your question is, I'm not sure it's — I'm not — I don't know if it's a structural capacity, but it could very well be that it's a financial wherewithal and call it developer capacity.

    But you do reach a point where even if money is relative — certainly relatively plentiful, there are aggregate limits on what lenders are willing to — how much they're willing to play with any particular sponsor. So I think it's — I don't know if it's structural in terms of the construction providers, we clearly have had, getting the existing book of business completed for everybody and every one of our markets has been challenging for the last five years, and I just don't know how that gets any better in an environment where you have a constraint on skilled labor, but more projected completions, I just think it gets worse.

    Neil Malkin — Capital One Securities — Analyst

    Oui. Okay, that makes sense. And the last one is, in your operating expense guidance, do you bake in any successful real estate tax appeals?

    Alex Jessett — Executive Vice President of Finance, Chief Financial Officer & Treasurer

    We actually do. So if you look at 2019, we got refunds in of about $2.9 million. In 2020, we are anticipating $2.6 million of refunds. So pretty close to what we received in 2019.

    Neil Malkin — Capital One Securities — Analyst

    Merci les gars.

    Opérateur

    Our next question will come from John Pawlowski of Green Street Advisors. Please go ahead.

    John Pawlowski — Green Street Advisors — Analyst

    Hey, merci. Just one from me. Wanted to go back to your cautious comments on DC for 2020. I guess, are you seeing anything on the ground today in terms of foot traffic, concession trends that suggests that the third-party forecast for still in job growth could come to fruition. Because the declining outlook from 2019 level from the mid 4% revenue growth down from the 4.8% you did, this quarter seems to be like a pretty sharp pivot in terms of the trajectory of pricing power. So is it just caution versus the third party forecast or are you seeing it happen today?

    D. Keith Oden — Executive Vice Chairman of the Board

    Well, if you take — so there's two things on the forecast. Our primary provider is Ron Witten, as everybody knows and his — he's got 2020 employment growth at 13,000, which is at the low end of everybody else's range and we've challenged that number and — because it doesn't seem consistent with what we're seeing. But if you look at the average of the data providers that we have, it includes CBRE, RealPage and Marcus & Millichap, it's closer to 25,000. So it just — it certainly seems like the average is probably — makes — it makes more sense when you look at the numbers, but if it's closer to the lower end of that range and then it's going to be a challenging market because we're going to get — we know we're going to get 11,000 to 12,000 additional apartments in DC Metro now.

    Again, the DC Metro story is always a little bit tricky because you got to think about where the footprint is and our footprint is different than most of our competitors and it includes Northern Virginia and Maryland and some suburban assets that we continue to just have incredibly strong results from. Where we do — the only place we do have challenges is where there is a sub-market where we've got immediate construction or lease-up going on and that we get impacted like anyone else does. But — so I don't — I think our game plan next year reflects a fair amount of realism in terms of what we expect to see. Obviously, 2019 was an unexpectedly good year for us in the DC market and I'd love to see it repeat. I'm just not sure that based on the data that it makes much sense to be particularly bullish — more bullish than we are in our forecast.

    John Pawlowski — Green Street Advisors — Analyst

    Sûr. Compris. But on the ground today, the team is not really seeing any recent changes in terms of renewal pricing or concessions or foot traffic?

    D. Keith Oden — Executive Vice Chairman of the Board

    No, the — in fact in our market update call the other day, I would describe them as very optimistic in terms of their game plan for 2020. We ask everybody to give us their — on a scale of 1 to 10, how achievable is this? And they were in the 9 to 10 range, so they feel very comfortable with their game plan. So, no change, no concerns based on current conditions in DC.

    John Pawlowski — Green Street Advisors — Analyst

    Okay, great. Je vous remercie.

    D. Keith Oden — Executive Vice Chairman of the Board

    Tu paries.

    Opérateur

    Our next question will come from Haendel St. Juste of Mizuho. Please go ahead.

    Haendel St. Juste — Mizuho — Analyst

    Hey, good morning out there.

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    Hey.

    Haendel St. Juste — Mizuho — Analyst

    So a couple of quick ones from me. So first, I guess I'm curious on any updated perspectives on rent control in some of your Sun Belt markets for this year. Per National Multi Housing, it looks like Florida introduced measures last year that would remove the state pre-emption of rent control and those bills are poised for consideration here. And then there's also been some chatter in Atlanta, while Georgia too has a state level pre-emption against rent control, it looks like the city council there recently introduced a resolution encouraging the state to allow cities in that state to pass rent control legislation.

    D. Keith Oden — Executive Vice Chairman of the Board

    Oui. Haendel, there is talk and there's chatter and there is activism around the idea of some form of rent control in almost every state that we operate in. The question is how far advanced is it, what's the traction? The market that I would say is more on my radar screen as far as actionable legislation that could impact us would be Denver. I mean, they're pretty — there has been a lot of conversations, there have been a lot of local initiatives around the idea of rent control. I'm not overly concerned about the other ones you — Florida, for example.

    FIt's possible that some — that there might be something introduced. It's hard for me to get my head wrapped around a statewide initiative in the State of Florida around rent control at this point, but it's something you got to be aware of. I mean, the ground is shifting on this for sure. And we're having conversations — having conversations in states that five years ago, you probably would have said, yes, that's not ever going to be a conversation in the State of Florida or Atlanta or Texas. But it's just something you got to be really aware of. And ultimately, the — how many of them progress to the point where you're actually in a firefight like you're in California over specific initiatives, that remains to be seen.

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    Oui. And I just don't see it happen in those markets. As Keith pointed out, in Houston for example, there has been discussion of rent control here because housing prices, apartment prices have gone up and affordable housing is really tough here. And the interesting thing is they'll talk about it and then when you get people in a room that understand the politics of the area, they know it's never going to happen. And so I think that there is a lot of talking, but you don't have the same kind of political polarized sort of hardcore blue folks like you do in California, New York and some of these other markets. When you get to the ultimate — I mean, these are red states and pretty much going to be that way for a long time and — which would pre-empt a lot of state stuff.

    Haendel St. Juste — Mizuho — Analyst

    Je l'ai. Appreciate that. And can I get you to talk a little bit more about the Chirp mobile servicing platform that you're planning to roll out here. How should we be thinking about that incremental cost? What are the key features or focus areas? And then maybe can you talk broadly about the expected benefits and put some — maybe some broad numbers around potential expense savings or NOI, margin benefit? You mentioned no accretion this year. Curious what that could look like maybe in two or three years' time.

    Alex Jessett — Executive Vice President of Finance, Chief Financial Officer & Treasurer

    Oui absolument. So what it is is it's a mobile access solution that would enable both the residents and vendors to — using their smartphone to enter the premises and also enter the lots of the individual communities. We are in the middle of our pilot. The pilot is going very well and we will have more information for you as we get a real deployment schedule. I will tell you that we have done a lot of studies around this. And when you really look at what our consumers are willing to pay for, there are a lot of smart home technologies out there that are getting a lot of press. But the reality is what our consumers are most interested in access. And so that is what we are primarily focusing on.

    And in addition to the fact that we know that our residents are willing to pay for this amenity and it truly is an amenity, we believe that there is going to be efficiencies on the operating side. If you think about the amount of time that we spend, either rekeying locks, letting vendors in, dealing with lockouts, et cetera, there should be some fairly meaningful savings on the expense side. But once again, we're firming all this up. As I said, 2020 is really our year for a rollout and the deployment and our pledge to you guys is that we will update you quarterly as we know more.

    Haendel St. Juste — Mizuho — Analyst

    D'accord. C'est suffisant. Je vous remercie.

    Opérateur

    Our next question will come from Hardik Goel of Zelman & Associates. Please go ahead.

    Hardik Goel — Zelman & Associates — Analyst

    Hey guys, thanks for taking my question. I'll keep it quick. Just wanted to dig into the other income effect, specifically in the fourth quarter? And just where different things are accounted for. As I think Alex mentioned briefly parking as, you guys account for it a little differently than other traditional other income. If you could share the breakdown of where parking is and maybe the cable bundles and all these other things are accounted for, that would be great?

    Alex Jessett — Executive Vice President of Finance, Chief Financial Officer & Treasurer

    Oui absolument. So if you are on page seven of our supplemental package, you'll notice that we have property revenues as one line item. If you go down to our footnote, which is footnote (a), we've tried to breakout rental revenue versus other revenue that is tied with the contractual obligation. So if you sort of think about rental revenue, we deem parking revenue because you're effectively renting parking space to be rental revenue, but we certainly think about our tech package, valley waste, etc., that would fall into the other income category.

    Hardik Goel — Zelman & Associates — Analyst

    Je l'ai. And then at the market level, I guess, for the same thing, if I'm looking at the rental rate sequentially, it's up roughly 70 basis points, but the revenue per home is up 40 basis points, so is that just a drag from other income, how do I interpret that at the market level?

    Alex Jessett — Executive Vice President of Finance, Chief Financial Officer & Treasurer

    Well, I think what I would look at is if I go to the fourth quarter comparison and I would say that monthly average — average monthly rental rates were up 3.4%, yet revenue per occupied home was up 3.7%. So if you look, the monthly rental rate is about 3.4% and then you add your occupancy of 0.4%, they get you to 3.8%, which is pretty much in line with the 3.7%. So I would tell you there's really not a drag there from any of our additional other income categories.

    Hardik Goel — Zelman & Associates — Analyst

    Je l'ai. Je l'ai Merci.

    Alex Jessett — Executive Vice President of Finance, Chief Financial Officer & Treasurer

    Je vous en prie.

    Opérateur

    This concludes our question-and-answer session. I would like to turn the conference back over to Ric Campo, CEO for any closing remarks. Please go ahead, sir.

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    We appreciate you being on the call and supporting Camden for last decade and look forward to being with you for the next decade. So take care, and thank you.

    Opérateur

    [Operator Closing Remarks]

    Duration: 85 minutes

    Appeler les participants:

    Kim Callahan — Senior Vice President, Investor Relations

    Ric Campo — Chairman of the Board & Chief Executive Officer

    D. Keith Oden — Executive Vice Chairman of the Board

    Alex Jessett — Executive Vice President of Finance, Chief Financial Officer & Treasurer

    Nick Joseph — Citi — Analyst

    John Kim — BMO Capital Markets — Analyst

    Shirley Wu — Bank of America — Analyst

    Rich Anderson — SMBC — Analyst

    Austin Wurschmidt — KeyBanc Capital Markets — Analyst

    Alexander Goldfarb — Piper Sandler — Analyst

    Rob Stevenson — Janney — Analyst

    Rich Hightower — Evercore — Analyst

    Nick Yulico — Scotiabank — Analyst

    Drew Babin — Baird — Analyst

    Neil Malkin — Capital One Securities — Analyst

    John Pawlowski — Green Street Advisors — Analyst

    Haendel St. Juste — Mizuho — Analyst

    Hardik Goel — Zelman & Associates — Analyst

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