TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX) Transcription de l'appel des résultats du quatrième trimestre 2019

TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX) Transcription de l'appel des résultats du quatrième trimestre 2019

Source de l'image: The Motley Fool.

TPG RE Finance Trust, Inc. (NYSE: TRTX) Call of Earnings Q4 2019 Feb 19, 2020, 8:30 am ET

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appeler les participants
  • Remarques préparées:

    Opérateur

    Salutations. Et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du quatrième trimestre 2019 de TPG RE Finance Trust. [Operator instructions] Pour rappel, cette conférence est en cours d'enregistrement. Il me fait maintenant plaisir de vous présenter votre hôte, Mme

    Deborah Ginsberg, vice-présidente, secrétaire et avocate générale. Je vous remercie. Vous pouvez commencer.

    Deborah Ginsberg – Vice-président, secrétaire et avocat général

    Bonjour. Et bienvenue à la conférence téléphonique du TPG Real Estate Finance Trust au quatrième trimestre 2019. Je suis accompagnée aujourd'hui de Greta Guggenheim, directrice générale; et Bob Foley, directeur financier et responsable des risques. Greta et Bob partageront quelques commentaires sur le trimestre, puis nous ouvrirons l'appel à questions.

    Hier soir, nous avons déposé notre formulaire 10-K et publié un communiqué de presse avec une présentation de nos résultats d'exploitation. Tous ces éléments sont disponibles sur notre site Web dans la section des relations avec les investisseurs. Je voudrais rappeler à tous que l'appel d'aujourd'hui peut inclure des déclarations prospectives qui sont incertaines et indépendantes de la volonté de l'entreprise. Les résultats réels peuvent différer considérablement.

    Pour une discussion de certains des risques qui pourraient affecter ces résultats, veuillez consulter la section des facteurs de risque de notre 10-K. Nous n'assumons aucune obligation de mettre à jour ces déclarations, et nous ferons également référence à certaines mesures non conformes aux PCGR lors de cet appel. Et pour les rapprochements, vous devez vous référer au communiqué de presse et à notre 10-K. Sur ce, j'ai le plaisir de vous présenter Greta Guggenheim, directrice générale de TPG Real Estate Finance Trust.

    Greta Guggenheim — Directeur Général

    Bonjour. Et merci à tous d'avoir appelé. Nous avons eu une très bonne année avec une augmentation des PCGR et du bénéfice de base de 18% et 19%, à 126 millions de dollars et 128 millions de dollars, respectivement, par rapport à l'année précédente. De plus, nous avons augmenté notre base de capitaux propres de 175 millions de dollars et réalisé une augmentation des PCGR et du bénéfice par action de base à 1,73 $ et 1,76 $ par rapport à 1,70 $ pour les deux en 2018.

    Nous avons atteint tout cela, et notre bénéfice d'exploitation était couvert par notre dividende malgré une période de baisse des rendements de tous les actifs à revenu fixe. Non seulement le LIBOR a baissé de 75 points de base au cours de l'année, mais les écarts de crédit ont continué de se resserrer. Grâce à des augmentations d'origines, à une gestion de la trésorerie extrêmement attentive et à une concentration sur la réduction de nos coûts de financement, nous avons pu plus que contrer la baisse des rendements du marché que le marché nous a négociés. Les actifs productifs ont augmenté de 32% pour atteindre 5,8 milliards de dollars par rapport à l'année précédente.

    En contribuant à cette croissance, nous avons généré 2,9 milliards de dollars de prêts au cours de l'exercice et 654 millions de dollars au cours du trimestre, avec un écart moyen pondéré de 335 points de base et 290 points de base respectivement. Après la fin de l'exercice, nous avons conclu et / ou sommes en voie de conclure 858 millions de dollars de prêts avec un écart moyen pondéré de 289 points de base. Nous continuons de mener le bon combat de réduction des coûts de financement pour compenser le rétrécissement des écarts d'actifs. L'activité récente des marchés des capitaux dans l'espace CRE a montré une forte demande de CLO et de financements d'entreprises, ce qui pourrait indiquer que cette tendance se poursuivra, et nous espérons certainement qu'elle le fera.

    À ce jour, nous avons réussi à maintenir un ROE élevé. Cependant, nous choisirons toujours un ROE inférieur à des rendements plus élevés, en assumant un risque de crédit plus élevé ou en appliquant un effet de levier trop important à notre bilan. En ce qui concerne notre portefeuille de prêts 100% performant, nous continuons de nous concentrer sur les immeubles de bureaux multifamiliaux. Au cours de l'année, les immeubles de bureaux sont passés de 39% à 52% de notre portefeuille et les immeubles multifamiliaux de 25% à 20%.

    Nous aimons toujours beaucoup la multifamilialité, mais nous sommes plus sélectifs, car les évaluations ont augmenté tandis que les rendements de la dette stabilisés, selon nous, diminuent. Les parties mettent plus de temps à louer, tandis que les loyers stabilisés ont diminué en raison de l'abondance de nouveaux approvisionnements sur de nombreux marchés. Nous continuons d'éviter le commerce de détail qui représente désormais moins de 1% de notre portefeuille. Et nous avons ajouté une modeste exposition hôtelière au cours de l'année, qui représentait 13% à la fin de l'année.

    Pour récapituler nos faits saillants de 2019, nous avons augmenté notre base de capitaux propres de 175 millions de dollars, tout en augmentant également le bénéfice, le bénéfice par action et la valeur comptable. Nous avons étendu et réduit le barème des frais de près du tiers de notre facilité de crédit en cours, et fermé un CLO qui a levé 1,2 milliard de dollars de financement à terme assorti supplémentaire qui nous permet de remplacer les prêts remboursables par de nouveaux prêts pour deux ans. Au cours des 10 trimestres depuis notre introduction en bourse, nous avons effectué des distributions en espèces cumulatives aux actionnaires de 281 millions de dollars ou 4,14 $ par action. Nous considérons toutes ces réalisations comme une validation de notre discipline d'investissement et d'exploitation et le fondement d'une croissance supplémentaire.

    Je donne maintenant la parole à Bob Foley.

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    Merci Greta. Pour le score complet de la boîte TRTX, veuillez consulter notre formulaire 10-K ou notre supplément, tous deux disponibles dans la section des relations avec les investisseurs du site Web. Voici un bref examen de certains éléments financiers et opérationnels clés pour l'année et le trimestre. La liquidité à la fin de l'exercice s'élevait à 359,7 millions de dollars, principalement en raison de la capacité inutilisée de nos facilités de crédit, occasionnée par la fermeture en octobre de notre troisième CRE CLO.

    Nous avons également à notre disposition environ 105,7 millions de dollars en capitaux propres nets dans notre portefeuille de titres de créance de haute qualité de CRE. La capacité de financement à la fin de l'année pour soutenir nos activités de montage de prêts était de 4 milliards de dollars. En 2019, nous avons ajouté une facilité de crédit de 750 millions de dollars de Barclays. Nous avons étendu les installations avec Morgan Stanley, J.P.

    Morgan et Goldman Sachs, et des frais et des écarts de crédit réduits sur la plupart de nos installations. Pour l'ensemble des emprunts contractés en vertu de nos facilités de rachat de prêts et de crédit d'entrepôt, l'écart moyen pondéré a diminué de 15% d'une année à l'autre pour s'établir à 166 points de base. Cela témoigne de la capacité de TPG à obtenir des prix et des conditions de pointe auprès de nos partenaires prêteurs. En 2020, d'autres formes de financement à terme devraient revenir à notre bilan ou apparaître pour la première fois.

    De nouvelles augmentations des accords de financement à terme réduiront notre risque sur les facilités de crédit et diminueront notre exposition au risque de valorisation du marché. À la fin de l'exercice, nous avons de nouveau augmenté notre passif non évalué à la valeur du marché à plus de la moitié du total de nos emprunts financés par le portefeuille de prêts. Les remboursements de prêts en 2019 ont totalisé 1,9 milliard de dollars, et nous prévoyons des niveaux similaires pour 2020, bien que nous n'ayons enregistré aucun remboursement jusqu'à présent. Les remboursements créeront des opportunités de recyclage du capital pour nos deux CLO qui totalisent 1,8 milliard de dollars et ont une marge d'emprunt mixte du LIBOR plus 144 points de base et jouent un rôle important dans le soutien de la création de prêts de qualité.

    Ces périodes de réinvestissement s'étalent sur novembre 2020 et octobre 2021 et permettent de réinvestir de nouveaux prêts ou des prêts existants qui satisfont à nos critères d'admissibilité. Rien qu'en 2019, nous avons réinvesti 514,7 millions de dollars de capital FL2 et prévoyons d'en faire encore plus en 2020 avec les deux CLO. Le financement à faible coût et non évalué à la valeur du marché nous aide à créer des prêts bien parrainés, bien structurés et à faible risque ainsi que des types de propriétés et des marchés privilégiés. L'effet de levier en fin d'année était de 2,93 contre 1, un niveau que nous maintenons la majeure partie de l'année.

    Nous sommes moins endettés que bon nombre de nos pairs, ce qui nous donne la latitude de nous adapter en fonction des conditions du marché, de la composition de notre portefeuille de placements et de notre appétit pour le risque. Nous maintenons notre effet de levier en associant de nouvelles augmentations de capital à des émissions d'actions rigoureuses. En 2019, nous avons levé 175 millions de dollars d'actions primaires relutives. Le crédit reste notre temps de cloche.

    Pour les origines de 2019, le LTV a en fait diminué à 63,9% contre 66,7% en glissement annuel et le LTV de portfoliowide est resté pratiquement inchangé à 65,4%. Les cotes de risque sont stables à 2,9. Après cinq ans d'activité, nous n'avons enregistré aucune perte de valeur ni provision pour pertes sur prêts. En termes de taux, tous nos prêts sont des planchers à taux variable et à moitié LIBOR qui, à la fin de l'année, affichaient une moyenne de 1,63%.

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    À la fin de l'année, 45% de notre plancher est mesuré par le prêt que l'UPB était dans l'argent. Tous nos passifs sont également à taux variable. Notre portefeuille de taux variable, principalement des titres de créance de première qualité, a généré environ 0,11 $ par action de marge d'intérêt nette en 2019, démontrant la capacité de notre équipe à utiliser son expertise en immobilier commercial et en capital pour générer des revenus supplémentaires tout en prépositionnant du capital nouvellement levé ou recyclé pour le déploiement dans de nouvelles origines de prêts. Ces investissements étaient évalués à environ 1 million de dollars au-dessus du coût amorti à la fin de l'exercice.

    Enfin, le CECL ou les pertes de crédit actuelles attendues qui sont entrées en vigueur le 1er janvier de cette année. Le CECL modifie la comptabilisation des pertes sur créances d'un modèle prévisionnel à partir d'un modèle engagé et oblige les prêteurs à enregistrer d'avance une réserve pour pertes sur prêts qui reflète son estimation de la durée de vie des pertes sur prêts. À quelques exceptions près, la perte prévue doit être supérieure à 0. Comme nous n'avons subi aucune perte et enregistré aucune réserve pour pertes sur prêts depuis le début, nous nous tournons vers une base de données tierce qui suit les performances, les défauts et les données sur les pertes pour plus de 100 000 prêts. au cours des deux dernières décennies pour nous aider à développer notre estimation des pertes.

    En utilisant un modèle de perte en cas de défaut, l'estimation actuelle de notre réserve initiale de CECL au 1er janvier est d'environ 18,5 millions de dollars avec 33 points de base d'engagements de prêts totaux, ce qui équivaut à 0,24 $ par action de valeur comptable. Pour plus d'informations, veuillez vous référer à notre formulaire 10-K ou nous poser une question ce matin. Sur ce, Greta et moi serons heureux de répondre à vos questions. Opérateur?

    Questions et réponses:

    Opérateur

    Je vous remercie. [Operator instructions] Notre première question vient de la lignée de Steve Delaney avec JMP Securities. Veuillez répondre à votre question.

    Steve Delaney – JMP Securities – Analyste

    Bonjour et félicitations pour une année 2019 solide. Au fur et à mesure que le calendrier change, je me demande si vous voyez quelque chose de différent dans le comportement des emprunteurs ou la composition de votre base d'emprunteurs, les types de demandes de prêt. Par rapport à ce que nous voyions il y a 12 et 15 mois lorsque vous avez commencé 2019?

    Greta Guggenheim — Directeur Général

    Eh bien, j'ai l'impression que nous voyons plus de nos demandes de sponsors financiers. Ils ont une énorme quantité de poudre sèche, elle a atteint 326 milliards de dollars, un nouveau sommet. Le dernier pic a été atteint – je pense en 2008 en termes de collecte de fonds au cours de l'année. En '19, ils ont levé 151 milliards de dollars et 2008 était le dernier filigrane de 148 milliards de dollars.

    Il y a donc énormément d'activités d'investissement de la part des sponsors financiers. Je dirais également qu'il y a eu une très forte demande – il y a eu une très forte demande créée par le nouveau triple – je veux dire, les FPI publics non négociés. Un très grand projet que nous connaissons tous, en particulier, recueille quelque part près de 2 milliards de dollars par mois, et avec un effet de levier, il peut investir 6 milliards de dollars par mois. Et une grande partie de cette activité d'investissement, nous pensons, devra simplement graviter vers le bureau parce que c'est l'une des plus grandes classes d'actifs.

    Il est donc intéressant de noter qu'au cours de l'année et en particulier au quatrième trimestre, nous avons vu davantage de sponsors financiers et plus de bureaux. Au quatrième trimestre, 72% de nos créations provenaient d'immeubles de bureaux et de sponsors financiers. Par coïncidence, ce sont les mêmes emprunteurs. Et le bureau, je pense que l'une des tendances dans les grands immeubles de bureaux est qu'à partir de 16, nous avons vu les investisseurs étrangers quitter le marché et de nombreux fonds de pension nationaux étaient pleins de bureaux.

    Donc, cela a créé de la valeur, il y a des opportunités premium au bureau, donc je pense que vous allez voir beaucoup de cette poudre sèche dans ces FPI publiques non négociées aller vers cela. Je veux dire, notre quatrième trimestre l'indique certainement. Voilà donc un incident.

    Steve Delaney – JMP Securities – Analyste

    C'est génial. C'est utile parce que ce que vous me dites est votre – c'est toujours axé sur le private equity, des gens avec peut-être des plans d'affaires de type quinquennal, par opposition à quelque chose de plus court terme ou plus spéculatif?

    Greta Guggenheim — Directeur Général

    Oui, c'est beaucoup de valeur ajoutée. Il y a – beaucoup de – si vous regardez les statistiques de collecte de fonds, beaucoup de – la majorité est allée à des fonds opportunistes. Et puis la deuxième était la valeur ajoutée et nous voyons probablement la majeure partie de notre activité des gars de la valeur ajoutée, certains de l'exploitation.

    Steve Delaney – JMP Securities – Analyste

    Génial. Et bien sûr, les remboursements, c'est toujours la gymnastique d'être un prêteur de bridge senior, je suppose. Alors Bob, vous avez mentionné 1,9 milliard de dollars en – en 2019, et vous attendez quelque chose de similaire. Cela me frappe que 1,9 milliard de dollars, donc essentiellement 5 milliards de dollars de UPB à la fin de l'année équivaudrait à près de 40%.

    Est-ce vraiment ce que vous essayez de faire savoir que quelque chose dans les 30 ou 40% du début d'une année UPB est ce à quoi nous devrions nous attendre?

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    Ouais.

    Greta Guggenheim — Directeur Général

    Non, allez-y.

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    Je pense que c'est vrai.

    Greta Guggenheim — Directeur Général

    Sur la base des engagements.

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    C'est un peu plus élevé en pourcentage. Nous l'envisageons vraiment sur la base d'un engagement.

    Steve Delaney – JMP Securities – Analyste

    Engagement. D'accord, 5,6?

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    Ouais. Et il y en avait 5,6, 5,7, car au cours de l'année, nous financerons une partie de nos engagements non financés qui, à la fin de l'exercice, s'élevaient à environ 630 millions de dollars. Je pense que certaines des dynamiques de marché décrites par Greta, dans la mesure où il s'agit toujours d'un environnement à faible taux, font du refinancement une alternative intéressante pour certains emprunteurs. Et les volumes de ventes d'investissements, bien qu'en baisse par rapport au pic de 2016, sont toujours solides.

    Et de sorte que le chiffre d'affaires, ce chiffre d'affaires normal dans les portefeuilles détenus par les investisseurs nous donne des remboursements, une partie de l'astuce et du défi et, franchement, l'avantage de notre modèle d'entreprise est que nous sommes souvent en mesure de convertir les remboursements des refinancements en nouveaux prêts avec les prêts existants. emprunteurs sur la même propriété. Et vous nous avez déjà entendu décrire comment nous avons réussi à le faire. Et je pense que vous le verrez à nouveau en 2020, ce qui signifierait que notre ruissellement net serait inférieur à ce chiffre de première ligne.

    Greta Guggenheim — Directeur Général

    Et je dirais que c'est légèrement plus élevé, pas un niveau plus élevé parce que nous examinons les engagements. Et si vous regardez nos remboursements ou prépaiements en '17, ils représentaient 32% des engagements, '18 était un peu plus bas à 25% et puis '19 serait de 35%. Et puisque nous prévoyons que nos engagements augmenteront en 2020, ce pourcentage en supposant que le montant en dollars est le même devrait baisser.

    Steve Delaney – JMP Securities – Analyste

    Génial. Merci à vous deux pour vos commentaires.

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    Merci Stephen.

    Opérateur

    Je vous remercie. Notre prochaine question vient de la lignée de Stephen Laws avec Raymond James. Veuillez répondre à votre question.

    Stephen Laws – Raymond James – Analyste

    Génial. Bonjour Greta et Bob.

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    Bonjour.

    Stephen Laws – Raymond James – Analyste

    Je suppose que, là-dessus – Bob, sur votre réponse à l'une des questions de Steve. Compte tenu de l'environnement de taux bas et de la courbe des taux futurs, cela devrait baisser un peu ici, je suppose, au cours des deux prochaines années. Donc, lorsque vous pensez à compresser les écarts sur les rendements des actifs et couplé à la baisse du LIBOR, comment pensez-vous des perspectives, quel est votre comportement avec les planchers LIBOR et les nouveaux prêts? Et en plus de cela, à partir d'une vue d'ensemble, peut-être, y a-t-il un plancher de verre sur les rendements des actifs où si le LIBOR est à 125 et se propage à 275, est un rendement de 4% sur les actifs vraiment attrayant ou comment pensez-vous où les rendements des actifs ont tendance à partir d'ici?

    Greta Guggenheim — Directeur Général

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    Bonjour Stephen. Je vais commencer très vite, puis je vais céder la parole à Bob. Je pense que la seule façon dont nous y remédier en 2019, nos planchers moyens pondérés étaient de 190 points de base. Nous sommes donc bien dans l'argent sur nos origines annuelles.

    La question est, alors que le LIBOR continue de baisser, pourrons-nous garder un plancher aussi élevé? Et la réponse est non. Les emprunteurs ne veulent pas d'un plancher trop éloigné de l'argent lorsqu'ils concluent le prêt. Alors oui, je m'attends à ce que tant que le LIBOR baisse et que nous subissons des pressions concurrentielles, les écarts d'actifs pourraient continuer à diminuer. Mais ce que nous avons vu, si vous avez remarqué une partie de l'activité des marchés financiers à ce jour, la demande de produits de dette à revenu fixe garantis par l'immobilier commercial est extrêmement forte.

    Je veux dire, c'est une frénésie en ce moment, et nous avons vu des spreads entrer de façon spectaculaire avec cela. La question est de savoir si cela se traduit par des spreads de pensions et de facilités de crédit plus faibles. Nous ne sommes pas sûrs, mais c'est là que nous pouvons voir des frictions. Mais la réalité est oui, nous sommes en déclin – nous ne sommes pas à l'abri de l'environnement de baisse des rendements qui affecte tous les actifs obligataires.

    Stephen Laws – Raymond James – Analyste

    Sûr.

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    Ouais. Je pense que pour Greta, c'est un marché très fort en ce moment pour émettre des passifs. C'est vrai sur le marché bancaire, c'est vrai sur le marché de la finance structurée. Je pense que la question reste ouverte de savoir si les investisseurs en titres à revenu fixe continueront d'accepter des valeurs absolues inférieures, c'est-à-dire uniquement en termes de rendements.

    S'ils le font, alors nous pourrions nous attendre à voir une compression plus étendue. S'ils ne le font pas, en particulier dans le secteur AAA du marché, ce qui est vraiment, vraiment important. Ensuite, vous pouvez voir un creux des écarts de crédit du côté du passif, ce qui, si les marchés fonctionnent comme ils l'ont fait par le passé, suggérerait que les écarts de crédit s'aplatiraient également du côté des actifs. Mais cela ne semble pas se produire en ce moment ou du moins pas encore.

    Stephen Laws – Raymond James – Analyste

    Ouais. Eh bien, j'apprécie la couleur à ce sujet, je voulais avoir votre – à la fois vous et Greta. Et dans l'ensemble, CMBS, je pense, a augmenté sur une base nette d'environ 150 millions de dollars. Vous avez clairement vu le volume de prêts d'origine largement compensé par des remboursements anticipés, mais le taux utilisé ou ATM est un peu moins de 40 millions de dollars.

    Pouvez-vous peut-être parler de la façon dont vous regardez les opportunités d'investissement sur les nouveaux prêts, l'opportunité CMBS ou est-ce encore plus un outil de gestion de trésorerie? Et puis le besoin de nouveaux capitaux lorsque vous songez à mettre de l'argent au travail et à avoir une équipe en place.

    Greta Guggenheim — Directeur Général

    Nous continuons d'aimer les opportunités de prêt que nous voyons. Et comme nous l'avons mentionné, nos prêts actuels signés et fermés et signés totalisent 858 millions de dollars. Nous en avons donc clairement vu cette année qui sont attrayants pour nous. Nous préférons donc toujours un prêt de bonne qualité à un investissement dans CMBS et c'est vraiment pour deux raisons.

    Premièrement, c'est ce que nous faisons le mieux et ce pour quoi notre équipe est formée. Et deux, de manière générale sur un prêt, nous pouvons financer – nous financerons à peu près n'importe où entre 75% et 80%, alors que pour obtenir le rendement comparable sur une obligation CLO, vous devez appliquer plus de levier. Vous obtenez donc moins de capitaux propres mis au travail pour le même rendement. Nous préférons donc avoir plus de fonds propres avec moins de levier et franchement un prêt.

    Bien que l'avantage du CLO soit qu'il soit très liquide. Et il y a beaucoup, beaucoup de subordination structurelle et d'équité derrière vous. Il y a donc des avantages et des inconvénients pour les deux, mais je suppose que la préférence est de faire des prêts.

    Stephen Laws – Raymond James – Analyste

    Droite.

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    C'est donc un bon enchaînement, je pense, pour le reste de votre question, Stephen, sur les besoins en capital. Nous avons donc fait appel aux marchés boursiers deux fois l'an dernier, une fois au printemps avec une nuit, puis, encore une fois en fin d'année via notre guichet automatique, ce qui est pour nous au moins un moyen extrêmement efficace de lever des capitaux propres juste à temps pour soutenir notre croissance. Je m'attends donc à ce que nous continuions à profiter de ce programme dans la mesure où les conditions du marché le permettront. Et puis la dernière chose que j'ajouterais en termes de mobilisation de capitaux, c'est que ce portefeuille de titres que nous possédons dégage un ROE très attractif, comme l'a décrit Greta, mais c'est aussi une source quasi immédiate de capitaux à recycler en prêts.

    Et comme je l'ai mentionné, nous avons actuellement un peu plus de 100 millions de dollars investis dans cette catégorie d'actifs. Et donc cela peut être assez facilement intégré dans les transactions de prêt. Donc, en réfléchissant à nos futures sources de capital pour la croissance, je pense que c'est le bon ordre à considérer.

    Stephen Laws – Raymond James – Analyste

    Génial. Merci à vous deux pour cela. Et ma dernière question à ce stade. Je pense avoir vu sur le pont que les prêts à quatre notations ont chuté à 200 millions de dollars, contre 260 millions de dollars environ.

    Était-ce dû à un remboursement ou avez-vous majoré – quatre prêts à trois. Pouvez-vous parler – je sais que c'est un petit pourcentage du portefeuille, mais pouvez-vous parler de l'amélioration et de la baisse des prêts à quatre notes?

    Greta Guggenheim — Directeur Général

    Sûr. Nous avions un prêt avec un solde impayé d'environ 60 millions de dollars que nous avons vendu au quatrième trimestre, et c'était un prêt à quatre notes. La raison pour laquelle nous l'avons vendu était multiple. Premièrement, nous avons légèrement dépassé la moyenne.

    C'est donc toujours bon. Deuxièmement, l'emprunteur n'avait pas terminé son plan d'affaires et, en fait, il a été très lent à le faire, car il s'est laissé distraire par les perspectives de croissance en Europe et sur d'autres marchés. Et grâce à notre gestion d'actifs vraiment, je dirais, très ciblée, nous venons d'identifier un manque à gagner dans le budget de rénovation, et sa chute à faire des choses qu'il aurait à faire. Je dois dire que c'est l'un de ces rares exemples où j'ai vu un actif avec un potentiel énorme et très fort, tout comme une valeur future des actions encore plus forte, où j'ai vu cela où l'emprunteur travaille contre son propre intérêt.

    Je veux dire, cela – il s'est amélioré. C'était un immeuble de 70 appartements qu'il allait dépenser 14 000 $ par unité pour la modernisation, et il a fait quelques unités. Et le risque qu'il a pris sur les unités améliorées dépassait de loin ce que nous avions souscrit et quel était son plan d'affaires. Pourtant, il ne pouvait pas sortir de son chemin.

    Et franchement, ce fut une décision difficile pour nous parce que nous aurions aimé – je veux dire, je – l'amour est le mauvais mot. Une stratégie aurait consisté à lui faire défaut et à recevoir 400 points de base supplémentaires d'intérêts de retard sur une transaction dont nous savions qu'elle avait un bon crédit – je veux dire, une valeur intrinsèque. Le fait que nous l'ayons vendu au pair, cela montre que notre portefeuille de prêts avait une valeur intrinsèque. Mais – alors cela aurait été un grand atout pour gagner de l'argent, nous aurions dû y consacrer du temps légal, mais nous aurions également dû répondre à des tonnes de questions sur ces appels de revenus concernant cet actif pour le – jusqu'à ce que nous vendu cet actif.

    Je veux dire, je dis juste cela parce que j'ai lu le rapport d'appel de nos concurrents, mais mitigés. Je veux dire, d'une part, j'aurais pu dire qu'il est préférable pour les actionnaires de facturer un montant plus élevé – comme nous y avons droit, en défaut à un taux d'intérêt plus élevé, et peut-être qu'un jour nous pourrons même devenir propriétaire de cet actif parce que il a une valeur nette énorme. Je suppose qu'il protégerait finalement parce que la valeur des capitaux propres était si forte. Mais nous avons décidé de le vendre parce que nous le pouvions et nous en avons obtenu un fort retour.

    Et nous avions d'autres endroits pour déployer des capitaux. Je suis désolé pour ma réponse de longue haleine.

    Stephen Laws – Raymond James – Analyste

    Génial. Non, j'apprécie vraiment la couleur à ce sujet. Mais c'est intéressant, je vais donc devoir y penser un peu plus. J'ai menti, j'ai encore une question.

    Enfin, Bob, pouvez-vous parler des dépenses d'exploitation. Les 9,2 millions de dollars étaient inférieurs aux deux trimestres précédents. Comment devrions-nous penser à cette évolution à l'avenir?

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    Je pense que c'est un assez bon taux d'exécution. Nous avons divulgué dans le rapport de gestion les éléments de ce changement. Les dépenses typiques, nous avons vraiment, vraiment géré avec un peigne à dents fines. Nos frais de service ont régulièrement diminué d'année en année.

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    Nous y avons généré de véritables gains d'efficacité, mais nous avons maintenu notre approche très diligente de nos actifs de prêt, comme Greta vient de le décrire à propos de ce travail multifamilial. Je pense donc que nous sommes en bonne voie en ce moment. Honnêtement, la variable au fil du temps va être l'amortissement des dépenses en actions, ce qui, selon nous, devrait être stable et croître avec le temps au fur et à mesure que la société grandit et continue de réussir.

    Stephen Laws – Raymond James – Analyste

    Génial. Merci à vous deux pour vos commentaires ce matin. Je l'apprécie.

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    Merci d'avoir composé.

    Greta Guggenheim — Directeur Général

    Je vous remercie.

    Opérateur

    Je vous remercie. Notre prochaine question vient de la lignée de Jason Weaver avec Compass Point. Veuillez répondre à votre question.

    Jason Weaver – Compass Point – Analyste

    Salut. Bonjour.

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    Bonjour Jason.

    Jason Weaver – Compass Point – Analyste

    Je me demandais si vous pouviez commenter l'effet de levier. Plus précisément, la trajectoire de déplacement vers votre niveau cible de trois fois et demi. Que devriez-vous voir pour vous familiariser avec un rapprochement beaucoup plus proche de cela ou est-ce vraiment juste une fonction de la tarification dans les mandats d'origine que vous voyez que vous pouvez gagner?

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    Je pense que Jason est en grande partie fonction de ce dernier. Nous – nous sommes très à l'aise avec notre position de levier en ce moment. Et compte tenu de la bonne performance de crédit de notre portefeuille, nous pensons que sur une base autonome, il peut certainement soutenir plus de levier qu'il n'en supporte actuellement. Mais nous voulons le faire de manière réfléchie.

    Je pense que nous avons démontré que nous pouvons lever des financements, des financements par emprunt à des niveaux extrêmement compétitifs, vraiment à des niveaux leaders sur le marché. Alors que notre portefeuille continue de croître, je pense que vous nous verrez déployer ou utiliser un effet de levier supplémentaire. Nous avons franchement obtenu une capacité inexploitée dans nos facilités de crédit en ce moment que nous utiliserions en premier. Vous devriez donc vous attendre à voir un peu plus d'effet de levier que ce que nous avons actuellement utilisé, ce qui, comme vous l'avez vu, a été assez constant autour de trois contre un.

    Jason Weaver – Compass Point – Analyste

    Sûr. D'accord. Je vous remercie. C'est utile.

    Et puis sur le pourcentage plancher LIBOR. Pouvez-vous donner une idée de la proportion globale des prêts avec ceux-ci et quelle est la grève moyenne pondérée actuellement? Je sais que vous avez mentionné 1,90% pour les origines 2019. Mais vous cherchez simplement les statistiques globales du portefeuille?

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    Sûr. Pour le portefeuille dans son ensemble, tout d'abord, tous nos prêts ont des planchers et leurs taux d'exercice varient évidemment sur deux points. Premièrement, quel était le LIBOR au moment de l'octroi du prêt? Et deuxièmement, quelle était la dynamique de négociation avec chaque emprunteur à l'époque. Le plancher LIBOR moyen de notre portefeuille est actuellement de 1,63%.

    Jason Weaver – Compass Point – Analyste

    D'accord, merci. Et puis un dernier. Concernant vos commentaires sur la multifamilialité, c'est évidemment un secteur avec beaucoup d'offre en ligne, entraînant une baisse de la fréquentation et des taux de vacance initiale plus élevés. Y a-t-il d'autres facteurs qui limitent votre appétit pour le risque?

    Greta Guggenheim — Directeur Général

    Non. Je veux dire, je pense que c'est – peut-être, c'est aussi que les spreads sont devenus très serrés sur les multi-familles également, probablement trop serrés dans de nombreux cas. Donc si – tout le monde aime les familles multiples. Mais parce que nous avons un portefeuille de prêts important, nous pouvons voir quels marchés ont des plans d'affaires qui ralentissent et d'autres qui peuvent ne pas avoir beaucoup d'expérience sur ces marchés peuvent avoir un appétit de propagation différent de celui que nous avons pour ces actifs.

    Jason Weaver – Compass Point – Analyste

    D'accord. Merci d'avoir répondu à ma question.

    Greta Guggenheim — Directeur Général

    Je vous remercie.

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    Merci Jason.

    Opérateur

    [Operator instructions] Notre prochaine question vient de la lignée de Charlie Arestia avec JP Morgan. Veuillez répondre à votre question.

    Charlie Arestia – J.P.Morgan – Analyste

    Salut bonjour. C'est Charlie pour Rick aujourd'hui. Je voulais juste poser des questions sur les LTV. Il semble qu'ils aient légèrement baissé ce trimestre, et la moyenne pondérée du portefeuille est toujours au milieu des années 60, mais il y a quelques-uns de vos prêts les plus importants qui sont plus élevés dans le genre de fourchette basse à moyenne des années 70.

    Où voyez-vous l'équilibre là-bas et devrions-nous nous attendre à voir davantage de prêts dans les années 70 ou cela dépend-il vraiment du type de prêt et de propriété?

    Greta Guggenheim — Directeur Général

    Oui. C'est – le – il y a une corrélation entre je dirais les LTV et le rendement de la dette en place donc – ou le rendement de la dette en place stabilisé. Nous avons constaté que l'effet de levier a été principalement exercé sur les logements multifamiliaux où leur rendement de la dette stabilisé se situe dans une fourchette de sept ans et demi. Les gens sont prêts à inclure nos ventes jusqu'à 80% sur certains d'entre eux, et ce sont des appartements neufs et des installations de construction déjà en location qui se stabiliseront à un rendement de la dette très attractif.

    Je pense donc que pour nous, alors que nous avons abandonné les prêts à la construction, ce qui biaise l'effet de levier d'un portefeuille, même si, à notre avis, il peut avoir plus de risque – un risque inhérent à l'actif. Mais nous avons à peu près réduit le fait qu'au cours des dernières années et en nous concentrant davantage sur les actifs de trésorerie existants, notre effet de levier a augmenté. Et je pense que la plupart des prêts que nous voyons sont en quelque sorte à 60%, très peu sont inférieurs à 60% ces jours-ci, mais appelons-les 60% à 75%, puis pour une fourchette de 80% multifamiliale de bonne qualité.

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    Droite. Ainsi, la multifamiliale a historiquement eu le LTV le plus élevé de notre portefeuille et franchement d'autres. Et cela témoigne en grande partie de sa performance opérationnelle stable et du fait que le marché du financement de l'immobilier multifamilial est le plus profond de tous les types de propriétés. Il suffit de regarder l'énorme présence des GSE et de l'activité multifamiliale.

    C'est le plus bas dans l'hébergement, et c'est au milieu de son bureau, comme Greta l'a décrit plus tôt, que la proportion de notre portefeuille consacrée au bureau a augmenté en réponse à la dynamique du marché que vous décidez. Et donc ce que cela signifie est, toutes choses étant égales par ailleurs, notre portfoliowide LTV devrait se retirer un peu et il l'a fait. Donc, si nous faisons plus multifamilial, vous devriez vous attendre à ce que cela augmente. Si nous faisons plus de bureau ou autre chose que multifamilial, cela va baisser.

    Charlie Arestia – J.P.Morgan – Analyste

    Génial. C'est vraiment utile. Je vous remercie.

    Opérateur

    Je vous remercie. Il n'y en a plus de questions en ce moment. J'aimerais renvoyer l'appel à Mme Guggenheim pour toute observation finale.

    Greta Guggenheim — Directeur Général

    Merci à tous de vous être joints à nous aujourd'hui. Et nous avons beaucoup aimé partager notre performance en 2019 avec vous. Et nous attendons avec impatience une grande année 2020 et au-delà.

    Opérateur

    [Operator signoff]

    Durée: 37 minutes

    Appeler les participants:

    Deborah Ginsberg – Vice-président, secrétaire et avocat général

    Greta Guggenheim — Directeur Général

    Bob Foley – Directeur financier et des risques

    Steve Delaney – JMP Securities – Analyste

    Stephen Laws – Raymond James – Analyste

    Jason Weaver – Compass Point – Analyste

    Charlie Arestia – J.P.Morgan – Analyste

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