Top 5 des tueurs d'investissement immobilier de location

Top 5 des tueurs d'investissement immobilier de location

Vous êtes-vous déjà demandé ce qui vous fera vraiment mal lorsque vous êtes propriétaire d'un immeuble locatif? Ou qu'est-ce qui pourrait écraser votre investissement?

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Aujourd'hui, nous allons parler des cinq principaux tueurs de biens.

5 choses qui peuvent tuer les profits des immeubles locatifs

1. Entretien

Comprenez que lorsque vous êtes propriétaire d'une propriété, vous avez l'obligation de vous assurer que vous gardez une propriété sûre et habitable pour le locataire. Ce n'est pas quelque chose que vous avez la possibilité de faire. C'est quelque chose que vous avez l'obligation de faire par la loi (et normalement par votre code de propriété local).

Vous ne pouvez pas simplement laisser le locataire vivre dans une propriété qui est dangereuse ou inhabitable – vous devez réparer les choses qui ont besoin d’attention. Si vous ne le faites pas, les choses vont mal tourner rapidement.

J'ai appris que si vous ne le corrigez pas correctement – vous voulez utiliser la personne bon marché pour économiser le plus d'argent possible – ce qui finit normalement par arriver, c'est que la personne doit revenir trois fois de plus. Ils ne le répareront jamais correctement.

Maintenant, vous avez un locataire contrarié et vous avez payé trois fois le montant. Personne n'est content. Et vous savez ce qui finit par arriver, c'est que votre locataire finit par partir.

Devinez ce qui se passe après le départ du locataire? Vous avez toujours le problème que vous devez encore résoudre, mais maintenant vous n'avez pas le flux de trésorerie de location entrant – vous venez d'aggraver votre problème.

Ne faites pas quelque chose comme prendre un problème de goutte d'eau de 50 $ et le transformer en un problème de moisissure de plusieurs milliers de dollars parce que vous ne voulez pas vous occuper d'un petit article d'entretien. N'oubliez pas que ces choses ne disparaissent pas.

Ceci est votre immeuble de placement, et vous devez en prendre soin et le traiter correctement.

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L'entretien est le plus grand tueur immobilier auquel vous devrez faire face lorsqu'il s'agira de posséder un immeuble locatif.

2. Vacance

La vacance est une période très, très stressante. Normalement, la vacance n'est pas quelque chose de prévu. Vous ne voulez pas avoir une propriété qui ne génère pas de revenus, pas de revenus.

Donc, ce qui se passe lorsque votre propriété est vacante, c'est que vous êtes stressé. Lorsque vous êtes stressé, vous commencez à penser au pire des cas. Vous pensiez peut-être que votre propriété serait louée dans deux semaines, mais maintenant, c'est deux mois plus tard et elle n'est toujours pas louée.

Ce qui se passe ensuite, c'est que vous commencez à prendre des décisions émotionnelles qui ne sont pas dans le meilleur intérêt de votre immeuble de placement. Peut-être que vous acceptez des locataires que vous ne devriez pas accepter. Peut-être que vous abaissez le loyer trop bas, et maintenant vous avez un locataire qui n'est pas quelqu'un que vous voulez dans votre propriété. Et vous avez tout fait à cause des émotions.

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Sachez que lorsque vous avez une propriété et que vous avez un investissement locatif, il y aura des moments où il y aura une vacance.

Si vous savez qu'il va y avoir des vacances périodiques et que vous ne voulez pas ressentir de stress à ce sujet, prenez de l'argent et mettez-le de côté. De cette façon, vous ne vous mettez pas dans une mauvaise situation financière. Et plus important encore, vous ne vous mettez pas dans une mauvaise position stressante, car vous avez pris une mauvaise décision et vous n’avez pas planifié le poste vacant.

3. Communication

La mauvaise communication doit être l'un des principaux problèmes – pas seulement dans les immeubles locatifs – mais dans toute entreprise.

Et rappelez-vous, vous êtes dans le service à la clientèle. Votre locataire a la possibilité d'emmener ses affaires ailleurs.

Vous communiquez avec votre locataire et vous lui faites savoir ce qui se passe et définissez les attentes appropriées lorsque le locataire emménage est si vital. Lorsqu'il s'agit d'avoir un bien locatif, vous ne possédez pas seulement quatre murs et un toit. Vous avez une entreprise à l'intérieur de ces quatre murs et un toit.

Et vous devez vous assurer que vous communiquez avec votre client. Ce client est votre locataire.

Car rappelez-vous, si le locataire ne paie pas, devinez ce qui se passe? Vous avez maintenant une entreprise qui ne vous rapporte pas d'argent et vous avez un poste vacant. Revenez au numéro deux, et maintenant vous êtes stressé parce que vous avez une propriété vacante.

C'est très simple: lorsqu'un locataire emménage, dites-lui comment vous souhaitez communiquer. Faites-leur savoir: «Hé, écoutez. Je vous répondrai dans les 24 heures du 9 au 5 du lundi au vendredi. S'il s'agit d'une urgence, je vous répondrai dans l'heure – seulement s'il s'agit d'une urgence. "

Communiquez également les définitions des choses considérées comme une urgence. Faites-en la liste. Quelles sont les choses qui pourraient aller bien et qui pourraient mal tourner et les choses qui sont considérées comme des urgences dans une propriété? En définissant cela, vous et le locataire le savez.

Le locataire doit savoir exactement comment communiquer avec vous, et il doit savoir exactement ce qu'est une urgence et ce qui est standard.

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Et quand vous communiquerez avec eux, je vous le dirai. Ne faites pas de réactions émotionnelles lorsque vous communiquez avec votre locataire. Je n'ai jamais connu personne qui a dit avoir envoyé un texto à un locataire en train de dîner quand il était bouleversé, et ils étaient contents de l'avoir fait. Non, ils étaient énervés à ce moment-là.

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Vous devez toujours penser à qui pourrait lire ce texte sur la route, surtout si vous êtes dans une situation judiciaire ou une bataille juridique. Ne faites jamais quelque chose d'émotions. Asseyez-vous, pensez-y, puis répondez à la communication et ne le faites que de manière très professionnelle et de la manière que vous avez décrite dans la conversation sur les attentes que vous avez eue avec le locataire lors de son emménagement.

4. Attentes

C'est très important, non seulement avec votre locataire, mais aussi avec vos entrepreneurs et vendeurs et vos vrais acteurs. Quiconque avec qui vous faites affaire, assurez-vous que vous avez des attentes appropriées et que vous en avez discuté.

Ainsi, par exemple, lorsque vous avez un entrepreneur, assurez-vous de lui donner les attentes du moment où vous voulez qu'un travail soit fait. Faites-leur savoir à quoi vous attendez le travail, quelle devrait être la qualité du travail, quel devrait être le coût.

Même chose avec votre résident. Lorsque vous louez une propriété à un locataire, il n'y a rien de mieux que de s'asseoir avec eux et de définir les attentes appropriées quant à la façon dont vous souhaitez que votre propriété soit traitée et quand vous attendez votre loyer, ce que vous faites avec les frais de retard, tout cela. cette.

Toutes ces attentes devraient également figurer dans le contrat de location. C’est ainsi que vous savez tous les deux quelles sont les attentes.

La plupart du temps, chaque fois que vous entendez un problème entre un propriétaire et un locataire, ils disent normalement: «Je ne l'ai jamais su. Je ne savais pas que c'était ce que tu voulais que je fasse. "

Si cela se produit, c'est parce que vous n'avez pas défini les attentes appropriées – au lieu de cela vous vous êtes précipité. Vous avez mis quelqu'un dans la propriété sans avoir cette discussion franche avec lui. Vous n'avez pas précisé quelles étaient leurs attentes et vous ne leur avez pas non plus fait savoir ce qu'ils peuvent attendre de vous. C’est tout aussi important.

Vous êtes d'accord avec ce locataire et vous voulez vous assurer que vous êtes à l'aise d'avoir une conversation et que tout le monde connaît les règles du jeu. C'est ce qu'on appelle des attentes.

5. Objectifs mal alignés

La dernière erreur est de ne pas aligner vos objectifs sur votre stratégie. Je ne peux pas vous dire combien de personnes achètent des propriétés et elles ne savent même pas pourquoi elles les achètent.

Peut-être qu’ils l’achètent parce qu’ils pensent que c’est une bonne affaire. Les chiffres semblent bons. L'argent comptant était bon. Et la prochaine chose que vous savez, ils ont une propriété et cela ne les rapproche même pas de leurs objectifs. En fait, cela les éloigne davantage de leurs objectifs.

Assurez-vous toujours que chaque fois que vous envisagez une opération et que vous réfléchissez à la manière dont celle-ci s'intégrera dans votre portefeuille, est-elle conforme à vos objectifs? Et plus important encore, cela fait-il partie de votre stratégie?

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Le moyen le plus rapide et le plus simple d'identifier si c'est le cas, est de regarder les chiffres. Les chiffres vous dicteront et vous raconteront une histoire. Ils vous diront si c'est quelque chose que vous devriez acheter ou quelque chose que vous ne devriez pas acheter – quelque chose dans lequel vous devriez investir, quelque chose que vous ne devriez pas. Tout est basé sur les mathématiques. C’est une équation, et c’est très simple.

Souvent, le défi consiste à faire dire ou à regarder ces chiffres comme nous le voulons et à ignorer les faits. Assurez-vous donc que vos attentes correspondent à vos objectifs – tout est très clair.

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Je vous recommande de vous asseoir et d'écrire ces objectifs. Vous écrivez ce que sera la stratégie de sorte que dans deux, trois, quatre mois – ou deux ans – en cours de route, lorsque vous envisagez un autre accord, vous pouvez vous demander: «Est-ce que cela m'amène plus loin ou est-ce que cela m'éloigne de mon objectif? »

Et c'est ce qui est si important.

Vous devez vraiment y penser lorsque vous achetez une propriété et que vous recherchez un accord. Vous devez également y penser lorsque vous refinancez ou prenez une décision similaire. Assurez-vous toujours qu'elle est alignée avec vos objectifs. Ce sont ces choses qui vous tueront dans les affaires du propriétaire.

Assurez-vous de ralentir parfois, même si vous avez tendance à accélérer. Vous n'avez pas besoin de précipiter ces choses. Assurez-vous d'avoir un bon modèle commercial. Assurez-vous qu'il s'agit d'un modèle commercial solide.

Et rappelez-vous, vous dirigez une entreprise qui est un service client. Ce n'est pas seulement quatre murs et un toit. C'est une entreprise dont vous avez besoin pour générer des revenus. Le locataire est ce qui crée ce revenu pour vous.

Plus important encore, pour réitérer, vous devez vous assurer que vous protégez votre investissement et que cela vous rapproche de vos objectifs, pas plus loin.

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