Ramifications fiscales de la propriété d'un immeuble de placement

Ramifications fiscales de la propriété d'un immeuble de placement

Witthaya Prasongsin / Getty Images

Bien que posséder un bien locatif ne vous aide pas à gagner un revenu vraiment passif, devenir propriétaire peut tout de même créer une richesse à long terme. Après tout, posséder un bien locatif signifie que vos locataires doivent rembourser l'hypothèque sur un bien que vous possédez.

Selon le montant que vous pouvez facturer pour le loyer, vous pouvez même être en mesure d'obtenir un flux de revenus mensuel après avoir tenu compte des vacances, des réparations, des frais de gestion immobilière et d'autres dépenses.

Mais, vous devez penser à plus que des flux de trésorerie lorsque vous achetez une propriété à louer. Tout comme l'achat d'une propriété pour y vivre, l'achat d'une propriété locative résidentielle ou commerciale a ses propres conséquences fiscales – bonnes et mauvaises.

Avant d'acheter votre premier bien locatif, voici les principales ramifications fiscales à connaître.

Vous pouvez déduire certaines dépenses sur votre déclaration de revenus personnelle

Commençons par quelques bonnes nouvelles. Selon Paul T.Joseph, avocat, CPA et fondateur de Joseph & Joseph Tax & Payroll à Williamston, Michigan, l'un des aspects les plus importants de la propriété d'un immeuble locatif est le fait que vous pouvez déduire certaines dépenses sur votre déclaration de revenus personnelle.

«Toutes les dépenses directement liées aux soins, à l'entretien, à l'entretien, au remplacement des biens personnels et aux réparations de la propriété peuvent être déduites», dit-il.

En plus des dépenses courantes comme l'assurance des propriétaires et les taxes foncières, cela peut inclure les réparations de la fournaise, un nouveau travail de peinture à l'intérieur de la maison, les services de tonte de pelouse et plus encore.

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Cependant, ne confondez pas maintenance et entretien avec des améliorations de propriétés, qui sont traitées différemment. Comme le note l'IRS, vous ne pouvez pas déduire le coût des améliorations. Au lieu de cela, vous pouvez «récupérer une partie ou la totalité de vos améliorations» en utilisant le formulaire 4562 pour déclarer l'amortissement à partir de la première année de location de votre propriété et à partir de chaque année où vous effectuez des améliorations ultérieures. Cependant, «seul un pourcentage de ces dépenses est déductible l'année où elles sont encourues», notent-ils.

Vous pouvez déduire l'amortissement de votre propriété

En parlant d'amortissement, Riley Adams, CPA, qui est analyste financier principal chez Google et propriétaire du site d'indépendance financière et d'entrepreneuriat Young and the Invested, dit que vous pouvez également bénéficier de la déduction de l'amortissement de votre propriété sur vos impôts. L’amortissement, comme on l’appelle, permet aux propriétaires d’annuler une partie de la perte de valeur des structures de l’immeuble en raison de l’âge, de l’usure et de la détérioration de base. Pour les immeubles résidentiels, l'amortissement est généralement déduit sur 27,5 ans.

Adams note également qu'un puissant bouclier contre la taxation des immeubles locatifs se présente sous la forme d'un amortissement MACRS ou d'un système de récupération accélérée des coûts. Cet élément fiscal permet d'accélérer la charge d'amortissement, diminuant ainsi le revenu imposable dans le présent tout en l'augmentant à l'avenir, dit-il.

Avec l'amortissement MACRS, le propriétaire d'un immeuble locatif peut réaliser une valeur actualisée nette inférieure en termes de fardeau fiscal, car un dollar vaut aujourd'hui plus qu'un dollar demain.

Vous pouvez déduire les pertes de revenus de biens locatifs jusqu'à certaines limites

De nombreux propriétaires potentiels pensent qu’ils devraient pouvoir déduire les pertes de cette activité, mais cela n’est vrai que dans une certaine mesure. En termes de déductions, vous pouvez prendre en charge les frais de réparation, d'entretien, de taxes, d'assurance, d'amortissement et toutes autres dépenses liées à la propriété. Cependant, en vertu de la loi actuelle, vous êtes limité à déduire les pertes qui dépassent les revenus de 25 000 $, explique Joseph.

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«Donc, en fait, si vous aviez un revenu de 20 000 $ et des dépenses de 50 000 $, vous ne pourriez déduire que 25 000 $», dit-il. À partir de là, vous pourriez être obligé de reporter les dépenses supplémentaires de 5 000 $ aux années futures ou lorsque la propriété sera finalement vendue.

Cependant, votre capacité à déduire les pertes est même limitée si votre revenu est trop élevé. Selon l'IRS, votre capacité à amortir 25 000 $ de pertes est réduite de 50% si votre revenu brut ajusté (MAGI) modifié dépasse 100 000 $. Une fois que votre MAGI dépasse 150 000 $, vous perdez la possibilité de déduire complètement les pertes de location.

Si vous vendez, vous paierez l’impôt sur les gains en capital

Enfin, n'oubliez pas les conséquences fiscales auxquelles vous serez confronté lorsque vous irez enfin vendre votre bien locatif. Selon Adams, c'est là que certains propriétaires prennent un grand coup.

Étant donné que les biens locatifs ne sont pas admissibles à l'exclusion du gain à la vente, toute valeur appréciée supérieure à la base imposable – ou le montant que vous avez dépensé pour acheter le bien et le mettre dans son état louable – compte comme un capital à court terme ou à long terme gain selon que la propriété est détenue depuis moins d'un an ou plus, dit-il.

Cela signifie que vous paierez des impôts sur les gains en capital à votre taux d'imposition normal pour les propriétés que vous possédez depuis moins d'un an. D'un autre côté, les propriétés que vous vendez et que vous possédez depuis plus d'un an devraient être imposées comme des gains en capital à long terme, qui sont actuellement fixés à 0, 15 ou 20% en fonction de votre revenu.

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Gardez à l'esprit à quel point cette situation fiscale est différente de celle de votre propre résidence. Comme le note l'IRS, vous pouvez vendre la maison dans laquelle vous vivez et éviter de payer des impôts sur jusqu'à 250 000 $ de bénéfices pour les déclarants célibataires ou 500 000 $ de bénéfices pour les couples mariés déposant conjointement. La principale exigence pour bénéficier de cette exclusion est de posséder votre maison et d'y vivre comme résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années.

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