Propriétés locatives | Millions d'acres

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Investir dans des propriétés locatives est un excellent point de départ pour les investisseurs immobiliers. Les immeubles locatifs peuvent fournir des flux de trésorerie et générer de la valeur par appréciation. Les investisseurs bénéficient également d'incitations fiscales et de déductions sur la possession d'un bien immobilier.

Bien qu'il puisse s'agir d'une méthode lucrative d'investissement immobilier, il y a beaucoup à savoir avant d'investir dans des propriétés locatives. Ce guide complet vous montrera comment commencer à investir dans des propriétés locatives en tant que débutant. Nous passerons en revue ce qu'il faut pour investir dans des propriétés locatives, les erreurs courantes à éviter et les choses à savoir avant d'acheter votre première location.

Qu'est-ce qu'un bien locatif?

Un immeuble locatif est un immeuble résidentiel ou commercial loué ou loué à un locataire sur une période de temps déterminée. Il y a des locations à court terme, comme des locations de vacances, et des locations à long terme, comme celles en vertu d'un bail d'un à trois ans.

Les immeubles locatifs résidentiels sont des maisons unifamiliales ou quadruples, qui comprennent:

  • maisons unifamiliales,
  • duplex,
  • triplex, et
  • quadplex.
  • Les types de propriétés locatives commerciales comprennent:

  • multifamilial (complexes d'appartements),
  • industriel (comme un entrepôt ou un self-stockage),
  • espace bureau,
  • espace de vente au détail, et
  • multi-usage.
  • Les propriétés locatives résidentielles sont souvent plus accessibles aux débutants car elles sont moins chères. Moins d'argent est requis à l'avance et cela signifie souvent qu'il est plus facile d'obtenir du financement. Bien qu'il existe des exceptions, les immeubles locatifs résidentiels sont également généralement plus faciles à gérer. Dans la plupart des cas, il est plus facile de gérer un locataire que d'en gérer vingt.

    Pour ces raisons, ce guide complet sur l'investissement dans les propriétés locatives est axé sur la location résidentielle.

    La plupart des investisseurs achètent un immeuble locatif dans le but de générer des flux de trésorerie positifs – gagnant plus de revenus chaque mois qu'ils n'en dépensent pour leurs dépenses. Au début, toutes les locations n'ont pas de flux de trésorerie positifs, mais en construire une est un objectif commun de l'investissement locatif.

    Posséder un immeuble locatif est une forme active d'investissement immobilier et nécessite du temps, du dévouement et de la participation. Être propriétaire n'est pas pour tout le monde. Comme vous le verrez, il y a beaucoup de travail à faire pour identifier, analyser, acheter et gérer un bien locatif de qualité.

    Bien qu'il existe des options pour l'externalisation de certaines de ces tâches actives, elle est rarement 100% passive et il y a toujours des risques.

    Pensez-vous que l'investissement dans un bien locatif pourrait être une bonne idée pour vous? Continuez votre lecture pour savoir par où commencer et comment vous préparer au mieux au projet en cours.

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    Jetons un coup d'œil aux sept étapes que vous devrez suivre pour investir dans un bien locatif:

    1. Déterminez où vous souhaitez investir

    Les investisseurs immobiliers débutants veulent souvent acheter des propriétés locatives dans leur jardin. Cela pourrait signifier dans le même code postal que leur résidence actuelle, la même ville ou le même état. Cependant, cela peut ne pas être une option en fonction du marché dans lequel vous vivez, et ce n'est pas toujours le meilleur choix.

    Si vous habitez dans un quartier où la valeur des propriétés est à l'extrémité supérieure du marché, le loyer peut ne pas soutenir une propriété locative à flux de trésorerie positif.

    Peut-être que vous vivez dans un marché cher comme San Francisco, où la propriété unifamiliale moyenne était de 1,6 million de dollars en juillet 2019. Vous pourriez ne pas avoir les fonds disponibles pour acheter une propriété locative à proximité. Si tel est le cas, recherchez sur votre autre marché votre premier investissement.

    Bien qu'il soit plus facile de gérer une location à seulement 10 minutes de votre domicile au lieu de deux États, vous pouvez investir dans n'importe quel marché. Si vous n'allez pas investir dans votre jardin, adoptez une vision de haut niveau sur d'autres marchés, à la recherche de zones répondant à ces critères:

  • La demande de logements locatifs est élevée – l'offre de logements et les taux d'inoccupation sont faibles.
  • La croissance de l'emploi est stable ou en croissance. L'expansion économique, la croissance de l'emploi et la croissance démographique sont de bons indicateurs.
  • Le revenu de location moyen soutient le prix d'achat de l'immeuble locatif et s'aligne sur les fonds dont vous disposez pour investir. Un immeuble locatif de 200 000 $ ne générera pas beaucoup de rendement si vous ne pouvez le louer que pour 700 $. Et si vous n'avez que 20 000 $ à déposer, vous n'obtiendrez probablement pas de financement bancaire pour un immeuble locatif de 200 000 $.
  • Il existe plusieurs ressources gratuites et payantes pour vous aider à effectuer des études de marché sur différentes régions du pays. Utilisez-les pour obtenir des informations sur la croissance économique, la demande de logements, les taux d'inoccupation, le revenu moyen et les prix moyens des logements dans différentes régions.

    Après avoir identifié un marché dans lequel investir, examinez ce marché au niveau micro. Identifiez des quartiers ou des codes postaux spécifiques à cibler tout en tenant compte des éléments suivants pour chaque zone spécifique:

  • L'offre et la demande de logements, y compris tout développement futur qui augmentera la demande.
  • Taux de criminalité.
  • Classements scolaires.
  • Valeur moyenne de la propriété.
  • Loyer moyen.
  • Tous les marchés spécialisés à éviter ou à cibler – comme les logements étudiants ou abordables.
  • 2. Déterminez dans quoi vous voulez investir

    Bien que les immeubles locatifs unifamiliaux soient une voie d'investissement, ils ne sont pas la seule option. Vous pourriez posséder un duplex, un triplex, un quadplex ou quelque chose de plus grand (si vous êtes intéressé par les locations commerciales). Décidez si vous souhaitez également posséder des locations de vacances ou des propriétés à long terme.

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    Quel que soit le type de propriété que vous choisissez, il est essentiel de savoir quelles qualités de ce type de propriété sont recherchées. Cela comprend la taille de l'unité ou de la maison, le nombre de chambres à coucher et de salles de bain, ou les équipements possibles tels qu'une piscine ou une cheminée.

    Découvrez s'il y a une sursaturation ou une offre insuffisante d'un type de propriété spécifique. Vous pourriez trouver, par exemple, qu'une zone a trop de chambres à coucher et peu de deux chambres à louer. Vous pouvez le faire en consultant l'inventaire actuel sur le marché sur les sites de l'industrie de la location immobilière tels que Zillow, HotPads ou ForRent.com. Parler à un agent immobilier local est un autre excellent moyen d'obtenir des informations sur un marché spécifique.

    Assurez-vous de savoir ce que vous recherchez dans un immeuble locatif, notamment:

  • pieds carrés,
  • nombre de chambres ou salles de bain,
  • type de construction (p. ex. bois ou béton),
  • type de stationnement disponible, et
  • type de propriété (p. ex. résidence unifamiliale, condo, maison de ville, duplex, triplex ou quadruplex).
  • Il n'est pas rare d'avoir différents ensembles de critères pour différents quartiers.

    3. Trouvez des propriétés locatives potentielles dans lesquelles investir

    Une fois que vous avez réduit votre marché et connaissez vos critères, vous pouvez rechercher des propriétés dans lesquelles investir. Il existe plusieurs façons de trouver des propriétés d'investissement.

    Rechercher dans le MLS ou travailler avec un agent immobilier

    La façon la plus courante d'identifier les immeubles de placement potentiels est de rechercher le service d'inscription multiple (MLS). Des sites Web comme Realtor.com et Zillow vous permettent de définir des paramètres de recherche et de vous alerter lorsqu'une nouvelle annonce correspond à ces critères.

    Vous pouvez également contacter un agent d'investissement immobilier dans la région et lui demander de configurer ces mêmes alertes. Un agent immobilier de qualité peut être une excellente source de relations avec des banques, des établissements de crédit, des entrepreneurs ou des fournisseurs qui vous seront utiles lors de l'achat d'un bien locatif.

    Ils peuvent également être en mesure de vous apporter des listes de poche, qui ne sont pas encore en ligne sur la MLS.

    Acheter un bien locatif clé en main

    Certaines entreprises se spécialisent dans la vente d'immeubles locatifs clé en main. Ces locations nécessitent peu ou pas de travail après l'achat – il s'agit d'un investissement passif principalement pour les flux de trésorerie. (Bien sûr, aucune location n'est complètement passive; vous devrez peut-être vous impliquer si les choses prennent une tournure inattendue.)

    Dans la plupart des cas, les propriétés ont été rénovées, un locataire est en place et une société de gestion tierce gère les responsabilités du propriétaire.

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    Cependant, ce n'est pas parce qu'il s'agit d'un investissement clé en main qu'il en vaut la peine. Faites des recherches sur le marché pour déterminer si le prix d'achat, le taux de location et l'emplacement de la propriété soutiennent l'investissement.

    Travailler avec un grossiste

    Un grossiste immobilier trouve des opportunités d'investissement hors marché à des prix inférieurs à ceux du marché. Ils négocient un prix d'achat bas avec le vendeur et cèdent le contrat à un tiers acheteur à un prix plus élevé. Le grossiste profite de la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.

    En règle générale, les propriétés en gros nécessitent un paiement en espèces à 100% pour fermer. Ils ont souvent aussi besoin de rénovations ou d'améliorations, de sorte qu'ils pourraient ne pas être admissibles au financement. Il existe des prêteurs alternatifs, comme l'argent dur et les prêteurs privés, qui peuvent vous aider avec de l'argent pour la fermeture et des fonds pour réparer la propriété. Ces prêteurs, cependant, peuvent facturer des taux d'intérêt élevés et ne prêter de l'argent que pour une courte période.

    Alors que les grossistes peuvent avoir des opportunités d'investissement hors marché de qualité, les difficultés de financement peuvent rendre difficile la collaboration avec eux.

    Marketing direct

    Une autre façon de trouver un immeuble locatif potentiel dans lequel investir est de mener une campagne de marketing. Vous pouvez utiliser un marketing en ligne ciblé ou éteindre des bandits. Le marketing direct est une autre option populaire.

    Dans une campagne de publipostage, un investisseur envoie une série de lettres ou de cartes postales à des vendeurs hors marché. Des entreprises comme List Source et Data Tree vous permettent de créer et d'acheter des listes de personnes qui répondent à certains critères. Vous pouvez rechercher des propriétaires en cas de forclusion ou de pré-forclusion, des propriétés qui ont récemment été homologuées ou des propriétés détenues libres et claires (sans hypothèque).

    Vous pouvez affiner la liste en fonction des caractéristiques de la propriété, telles que le nombre de chambres et de salles de bains, ou par comté, code postal ou ville.

    Vous pouvez lancer votre propre campagne de courrier en tapant ou en écrivant une série de lettres ou de cartes postales. Vous pouvez également engager une société tierce pour le faire pour vous.

    Cette méthode de recherche d'investissements potentiels implique le plus d'efforts et de coûts. Cela peut être une excellente source pour trouver des propriétés locatives hors marché, mais ce n'est peut-être pas la bonne option pour vous. Si vous êtes prêt à consacrer le temps, les efforts et les fonds nécessaires pour mener à bien une campagne postale, il s'agit d'une source de qualité d'inventaire hors marché.

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