Nos 10 meilleurs conseils pour acheter un immeuble de placement

Nos 10 meilleurs conseils pour acheter un immeuble de placement

Nos 10 meilleurs conseils pour acheter un immeuble de placement

L'achat d'un immeuble de placement demeure l'un des moyens d'investissement préférés de l'Australie. Un immeuble de placement devrait viser à accroître votre patrimoine et à assurer votre avenir financier. Il existe cependant une idée fausse répandue selon laquelle l'investissement immobilier génère toujours des rendements positifs, alors que cela est vrai la plupart du temps, ce n'est certainement pas une route instantanée vers la richesse. Vous devez garder à l'esprit que l'efficacité de la gestion de votre investissement déterminera si l'investissement vous aidera à atteindre vos objectifs financiers. Le coût de possession d'un immeuble de placement peut être étonnamment bas après avoir pris en compte vos revenus de location et les déductions fiscales auxquelles vous avez droit.

Regardez notre série de vidéos en deux parties pour voir nos 10 meilleurs conseils pour acheter un immeuble de placement ou consultez un résumé infographique de nos 10 meilleurs conseils ici.

1. Choisir la bonne propriété au bon prix 2. Faites vos sommes – Cash Flow est toujours roi! 3. Trouvez un bon gestionnaire immobilier et laissez-le faire son travail4. Comprendre le marché et la dynamique où vous achetez 5. Choisissez le bon type de prêt hypothécaire qui vous convient6. Utilisez les capitaux propres d'une autre propriété7. Engrenage négatif 8. Vérifiez l'âge et l'état de la propriété et des installations9. Rendre la propriété attrayante pour les locataires 10. Adoptez une vision à long terme et gérez vos risques

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1. Choisir la bonne propriété au bon prix

Investir dans l'immobilier est généralement une question de croissance du capital.Par conséquent, choisir une propriété plus susceptible d'augmenter en valeur est la décision la plus importante que vous prendrez, il est donc absolument essentiel d'acheter au bon prix.

Contrairement à l'achat d'actions où la valeur d'une entreprise est transparente, l'immobilier est plus difficile à évaluer, cela vous offre cependant la possibilité d'acquérir un actif en dessous de sa valeur réelle de marché si vous êtes patient et compétent. La clé pour vous est de faire vos recherches, de déterminer ce que tout se vend dans et autour de la région, puis vous découvrirez que bientôt vous deviendrez très bon pour déterminer ce que vaut une propriété – vous saurez négocier quand vous le voyez. N'envisagez jamais d'acheter un bien immobilier dans une zone que vous ne connaissez pas, en particulier lorsque vous êtes approché par des spruikers immobiliers qui commercialisent des propriétés interétatiques ou offshore, beaucoup de ces sociétés de marketing immobilier reçoivent des commissions très élevées, ce qui fait que le prix de la propriété est extrêmement élevé. gonflé. Si vous trouvez une propriété que vous aimez et n'êtes pas sûr de sa valeur réelle, nous vous suggérons de nous contacter ou de contacter un autre prêteur afin que vous puissiez organiser une évaluation indépendante au nom d'une banque et une fois que vous êtes armé de ces informations, vous peut souvent l'utiliser comme un bon outil de négociation.

Vous n'êtes probablement pas au courant mais prêteurs et assureurs hypothécaires avoir des données précieuses sur différents emplacements et développements immobiliers et vous devriez essayer d'accéder à ces informations pour vous aider à éviter de choisir le mauvais immeuble de placement. Quoi que vous fassiez, ne prenez jamais la décision d'acheter un immeuble de placement en fonction d'une déduction fiscale – concentrez-vous toujours sur le bon choix d'investissement.

Il est également essentiel de vous assurer d'avoir un flux de revenus locatifs constant, car ce flux de trésorerie rendra la détention de l'actif plus abordable et fournira des revenus.

Différentes catégories de propriétés résidentielles – unités résidentielles, maisons et terrains – peuvent se surpasser au fil du temps. Par exemple, un terrain vacant ne procurera aucun revenu de location, mais peut s'apprécier plus rapidement s'il est acheté dans une région où l'offre est limitée. Investir dans une unité résidentielle pourrait signifier moins de frais d'entretien que d'investir dans une maison indépendante en bois. Certaines zones offrent des rendements locatifs plus élevés, mais il est important que vous fassiez vos devoirs, car ces propriétés offrent souvent des opportunités de croissance du capital plus faibles.

Il est également important que votre propriété corresponde à la démographie des locataires de la région. Par exemple, si elle est près d'une université, plus de chambres seront plus demandées qu'une grande cour pour les enfants. Une maison familiale à proximité des écoles et des parcs dans une rue calme sera plus souhaitable qu'une propriété sur une route très fréquentée.

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2. Faites vos sommes – Cash Flow est toujours roi!

Investir dans l'immobilier est une voie éprouvée vers la richesse à long terme, mais vous devez le considérer comme un type d'investissement à moyen et à long terme, vous devez donc vous assurer que vous pouvez vous permettre de maintenir vos remboursements hypothécaires à long terme. Vous ne voudrez pas avoir à vendre votre immeuble de placement tant que vous ne serez pas prêt et que si vous rencontriez des difficultés financières, cela pourrait vous obliger à décharger la propriété au mauvais moment.

Une fois que vous êtes propriétaire d'un immeuble de placement, il peut être assez peu coûteux de le conserver et de gérer le prêt, c'est parce que vous gagnez un loyer et bénéficiez d'une déduction fiscale sur de nombreuses dépenses associées à la propriété de votre propriété et rappelez-vous qu'au fil du temps, les loyers ont tendance à augmenter, tout comme le fait vos propres revenus – alors attendez-vous à ce que les choses s’améliorent avec le temps.

Voici un exemple de ce que cela pourrait vous coûter de posséder un immeuble de placement. Nous vous recommandons d'examiner le coût du service du prêt sur une base après impôt, de cette façon, vous pouvez évaluer le coût en termes réels pour vous.

Prix ​​d'achat de la propriété: 500 000 $ Droits de timbre et autres frais: 20 000 $ Montant emprunté: 520 000 $ Revenus de location reçus: 450 $ par semaine

Coûts permanents Coût des intérêts @ 5,00% p.a: 26 000 $ Taux: 1 500 $ Taxe foncière: 804,00 $ (Calculez votre taxe foncière en Nouvelle-Galles du Sud) Frais d'agent @ 7%: 1 638 $ Assurance: 500 $

Coût total: 30,422 $ Moins le loyer: 23 400 $ (450 $ par semaine x 52) Déficit annuel: 7 022 $ Moins la déduction fiscale: 3 160 $ ​​(en supposant un taux d'imposition de 45%) Coût annuel après impôt: 3 862 $ ou l'équivalent de 74,26 $ chaque semaine

En résumé sur cet exemple, votre coût de détention de cet immeuble de placement ne coûte que 75 $ par semaine. Maintenant, j'aime mettre ce coût sous une forme qui me semble logique – par exemple, le coût de détention de cet immeuble de placement est peut-être un réservoir d'essence ou quelques bouteilles de bon vin.

Renseignez-vous sur les impôts impliqués dans l'investissement immobilier et ajoutez-les à vos calculs. Les conseils de votre comptable sont essentiels à cet égard car ils peuvent évoluer avec le temps. Le droit de timbre, la taxe sur les gains en capital et la taxe foncière doivent tous être pris en compte. N'oubliez pas que les taux d'intérêt peuvent varier dans le temps, mais la bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers est qu'en période de hausse des taux d'intérêt, vous pouvez normalement vous attendre à pouvoir augmenter le loyer.

Sachez également que les banques ne prennent en compte que 80% des revenus locatifs pour déterminer si vous pouvez vous permettre un prêt d'investissement. Cela est dû à des coûts tels que les frais de location et les taux de vacance, que vous encourrez, envisagez d'utiliser cela comme une règle de base pour vous aussi. Si vous avez besoin d'aide pour calculer le coût de détention d'un immeuble de placement, vous pouvez nous contacter.

3. Trouvez un bon gestionnaire immobilier et laissez-le faire son travail

Un gestionnaire immobilier est généralement un agent immobilier agréé qui est un professionnel dans leur domaine, leur travail consiste à garder les choses en ordre pour vous et votre locataire. Ils peuvent vous aider avec des conseils continus et vous aider à gérer vos locataires et vous faire tirer le meilleur parti possible de votre propriété, un bon agent vous fera savoir quand vous devriez réviser les loyers et quand vous ne devriez pas.

Le gestionnaire immobilier doit être en mesure de vous donner des conseils sur le droit immobilier, vos droits et responsabilités en tant que propriétaire – ainsi que ceux du locataire. Ils s'occuperont également de tous les problèmes de maintenance, mais vous devez approuver à l'avance tous les frais engagés (autres que certaines réparations d'urgence).

Le gestionnaire immobilier vous aidera également à trouver le bon locataire, à vérifier les références et à vous assurer qu'il paie son loyer à temps. Il est également important de ne pas trop interférer avec les locataires car il existe des lois qui leur accordent des droits, alors essayez toujours de les respecter. Vous devez cependant effectuer des inspections indépendantes régulières de votre propriété pour vous assurer que le locataire s'occupe de votre investissement mais toujours passer par votre agent et donner un préavis suffisant.

La bonne nouvelle est que le coût que vous payez à votre agent de gestion est généralement un pourcentage du loyer payé, est déduit du loyer et est déductible d'impôt

4. Comprendre le marché et la dynamique où vous achetez

Considérez les autres propriétés disponibles dans les environs immédiats et parlez au plus grand nombre possible de locaux et d'agents immobiliers – ils vous informeront si un côté de la rue est considéré comme supérieur à l'autre. J'aime toujours faire savoir aux agents concurrents que je regarde une autre propriété similaire pour voir ce qu'ils disent, c'est une bonne astuce pour obtenir des informations privilégiées. Assurez-vous de faire le travail des jambes et consultez des professionnels de confiance. L'accès à des informations indépendantes à partir d'une source telle que RP Data peut vous fournir des informations sur les loyers moyens, les valeurs des propriétés, les données démographiques et les rapports de banlieue.

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Vous pouvez accéder à de nombreuses informations sur Internet, mais si vous voulez un rapport RP Data gratuit, contactez-nous et nous serons heureux de vous en fournir un gratuitement lorsque nous souscrirons à leurs services. C'est aussi une bonne idée de savoir quels changements peuvent se produire dans votre banlieue et le conseil local peut souvent vous aider ici. Par exemple, une construction importante à côté de votre propriété pourrait rendre plus difficile la recherche d'un locataire au bon prix ou un contournement prévu pourrait signifier que la circulation sera réduite et cela peut augmenter la valeur de votre propriété plus rapidement que prévu.

5. Choisissez le bon type d'hypothèque qui vous convient

Il existe de nombreuses options lorsqu'il s'agit de financer votre immeuble de placement, alors obtenez des conseils judicieux dans ce domaine car cela peut faire une grande différence pour votre bien-être financier. Il est surprenant de voir combien de personnes passent trop de temps à rechercher des hypothèques dans le but d'économiser quelques dollars par mois, plutôt que de passer ce temps à rechercher leur marché immobilier local où des gains beaucoup plus importants peuvent être réalisés. J'ai vu des gens très intelligents marchander passionnément avec un prêteur au-dessus de quelques dollars par mois sur leur prêt immobilier, pour payer 100 000 $ de plus que le prix de réserve aux enchères pour une propriété.

Les intérêts sur un prêt immobilier de placement sont généralement déductibles d'impôt, mais certains coûts d'emprunt ne sont pas immédiatement déductibles et connaître la différence peut compter. Structurer correctement votre prêt est essentiel et cela devrait être fait avec l'aide d'un conseiller financier de confiance. J'évite toujours de confondre les prêts immobiliers de placement avec votre prêt immobilier, ils doivent être séparés afin que vous puissiez maximiser vos avantages fiscaux en cours et réduire vos coûts comptables.

Que vous choisissiez un prêt à taux fixe ou un prêt à taux variable dépendra de votre situation, mais réfléchissez attentivement aux deux options avant de vous décider. Au fil du temps, les taux variables se sont avérés moins chers, mais sélectionner un prêt à taux fixe au bon moment peut vraiment être payant. N'oubliez pas que les taux augmentent généralement en ligne avec les prix de l'immobilier, donc l'augmentation des taux d'intérêt n'est pas toujours une mauvaise nouvelle pour les investisseurs immobiliers, car ils ont plus que probablement eu une victoire sur le front des gains en capital.

La plupart des prêts à l'investissement doivent être configurés en tant qu'intérêt uniquement (plutôt que capital et intérêt) car cela augmente l'efficacité fiscale de votre investissement, en particulier si vous avez un prêt immobilier, mais assurez-vous d'essayer de prendre en compte la flexibilité La raison pour laquelle les prêts à intérêt uniquement fonctionnent bien pour les immeubles de placement, c'est qu'avec un prêt avec capital et intérêts, votre avantage de gearing négatif diminue lorsque vous remboursez le montant de votre prêt. Vous pouvez également envisager sérieusement un prêt d'investissement qui vous donne la possibilité de payer des intérêts à l'avance ou qui dispose d'un compte de compensation.

6. Utilisez les capitaux propres d'une autre propriété

Tirer parti des capitaux propres de votre maison ou des capitaux propres provenant d'un autre investissement immobilier peut être un moyen efficace d'acheter un immeuble de placement. L'équité est le montant d'argent dans votre maison que vous possédez réellement. Il peut être calculé en calculant la différence entre la valeur de votre propriété et ce que vous devez sur l'hypothèque. Par exemple, si votre maison vaut actuellement 750 000 $ et qu'il vous reste 250 000 $ à rembourser, vous avez 500 000 $ en capitaux propres. De plus, l'utilisation de la valeur nette de votre maison existante peut vous permettre d'emprunter plus d'argent contre votre immeuble de placement, ce qui augmentera vos déductions fiscales.

7. Engrenage négatif

Un gearing négatif peut offrir aux investisseurs immobiliers certains avantages fiscaux si le coût des investissements dépasse les revenus qu'il génère. La loi australienne vous permet de déduire vos frais d'emprunt et d'entretien d'une propriété de votre revenu total. Cependant, vous ne pouvez obtenir un avantage fiscal que si vous gagnez d'autres revenus imposables en premier lieu. Ainsi, alors que vous faites réellement une perte sur la propriété, l'avantage est que la perte peut être utilisée pour réduire le montant de l'impôt sur vos autres gains. Cependant, n'achetez pas un immeuble de placement juste pour obtenir une déduction fiscale.

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8. Vérifiez l'âge et l'état de la propriété et des installations

Même avec un engrenage négatif, le fait de devoir remplacer le toit ou le service d'eau chaude au cours des premiers mois de possession pourrait faire une différence significative dans vos profits et nuire vraiment à votre trésorerie.

Il est donc conseillé d'engager un inspecteur en bâtiment professionnel avant d'acheter (puis une fois par an) pour effectuer une inspection approfondie de la propriété afin de détecter tout problème potentiel.

Il est également judicieux de faire appel à une personne de métier qualifiée, autorisée à effectuer les travaux et disposant d'une assurance adéquate pour vous protéger contre une mauvaise exécution.

Ce n'est pas toujours une mauvaise chose d'acheter une propriété qui n'est pas en parfait état, car vous avez la possibilité d'améliorer la valeur de la propriété en réparant l'endroit, ce qui peut augmenter vos rendements à la fois pour la croissance du capital et les revenus de location. Maintenant, vous ne pouvez pas faire cela lorsque vous achetez des actions.

9. Rendre la propriété attrayante pour les locataires

Optez pour des tons neutres et gardez la cuisine et la salle de bain en bon état. Vous constaterez que vous attirerez des locataires de meilleure qualité si vous avez une propriété bien présentée et que la dernière chose que vous voulez est un mauvais fanion.

Un autre point qui fait débat est de savoir si vous devez acheter une propriété dans laquelle vous seriez heureux de vivre vous-même. Certaines personnes croient que cela signifie que cela sera apprécié davantage et que certaines personnes s'en moquent. Cependant, pensez à faire la différence entre votre propre maison et votre investissement pour éviter de trop vous impliquer; rappelez-vous que c'est la maison de votre locataire et non la vôtre.

Pour moi, il est important de se rappeler que le jour viendra où vous voudrez vendre la propriété et si une maison fait appel non seulement aux investisseurs immobiliers mais aussi aux propriétaires occupants, vous aurez un marché plus large pour la propriété et cela maximisera votre prix de vente. Je pense que les propriétaires occupants sont prêts à payer un peu plus pour la bonne propriété, car cela devient un achat plus émotionnel que logique.

10. Adoptez une vision à long terme et gérez vos risques

N'oubliez pas que la propriété est un investissement à long terme et que vous ne devez pas vous fier à la hausse immédiate des prix de l'immobilier. Plus vous pouvez vous permettre de vous engager dans une propriété, mieux c'est et au fur et à mesure que vous accumulez des capitaux propres, vous pouvez envisager d'acheter un deuxième immeuble de placement – essayez de ne pas devenir trop gourmand et de trouver le bon équilibre entre la stabilité financière et la possibilité de profiter de la vie. La sécurité financière est très importante, mais la vie ne se résume pas aux mathématiques.

Enfin, sachez que contrairement aux actions ou aux fonds gérés, vous ne pouvez pas simplement vendre une partie de votre immeuble de placement si vous avez besoin d'argent. Bref, soyez prudent, mais considérez que des niveaux de migration record et une pénurie de logements locatifs sont des facteurs cruciaux favorisant l'investissement dans l'immobilier.

Si vous souhaitez obtenir des conseils personnalisés sur la façon de financer votre immeuble de placement et de devenir un investisseur immobilier, n'hésitez pas à contacter un conseiller hypothécaire au 1800100747 ou à envoyer un e-mail à info@mortgageport.com.au

Nous sommes heureux d'organiser une conversation par téléphone ou de vous rencontrer pour élaborer la stratégie et la structure de prêt qui vous conviennent et vous aider à calculer le montant que vous pouvez vous permettre d'emprunter.

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Glen Spratt (MAppFin, FFinsia, AssocDip Acc, JP)

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