L'hypothèque inversée: avantages et inconvénients

L'hypothèque inversée: avantages et inconvénients

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire inversé?

Un prêt hypothécaire inversé est un type de prêt immobilier qui vous permet de convertir une partie des capitaux propres de votre maison en espèces.

Avec des prêts hypothécaires réguliers, les emprunteurs effectuent des paiements mensuels pour rembourser la dette. Avec les hypothèques inversées, les prêteurs paient les emprunteurs et la dette augmente avec le temps. Le prêt n'est réglé que lorsque l'emprunteur a vendu sa maison, déménagé ou décédé.

Le prêt est alors remboursé ou la maison est vendue pour rembourser la dette.

Les propriétaires doivent payer les taxes foncières et les frais d'assurance et maintenir la maison en bon état lorsqu'ils acceptent un prêt hypothécaire inversé. S'ils ne le font pas – et beaucoup sont tombés dans ce piège – le prêteur peut exclure.

La plupart des hypothèques inversées sont assurées par la Federal Housing Administration dans le cadre d'un programme connu sous le nom de Home Equity Conversion Mortgage, ou HECM.

La première hypothèque inversée a été conclue en 1961 lorsque Deering Savings & Loan à Portland, dans le Maine, en a conçu une pour aider une veuve à rester chez elle après le décès de son mari.

Le programme a vraiment décollé en 1988 lorsque le Congrès a adopté un projet de loi donnant à la FHA le pouvoir d'assurer les prêts. L'activité a culminé en 2008 avec 115 000 prêts, puis la Grande Récession a réduit ce nombre annuel de près de moitié.

Les dernières années ont vu un revirement. Les prêts hypothécaires inversés ne représentent toujours que 1% des 11,5 billions de dollars de prêts hypothécaires américains. Mais le nombre de candidats éligibles – plus de 62 personnes – devrait passer de 46 millions à 98 millions en 2060, selon les statistiques de 2017 du ministère de la Santé et des Services sociaux.

Faits hypothécaires inversés

La population âgée en plein essor – et certains spots publicitaires de l'acteur Tom Selleck – font partie des raisons pour lesquelles les prêts hypothécaires inversés sont à nouveau populaires.

Lorsque Selleck parle, les gens écoutent. Dernièrement, la star de «Blue Bloods» et de «Magnum P.I.» a parlé de prêts hypothécaires inversés.

Ne vous inquiétez pas, dit-il dans une publicité. Les hypothèques inversées peuvent être une réponse à vos prières financières.

«Ce n’est pas une autre façon pour les banques d’obtenir votre maison», explique M. Selleck. "Et ce n'est pas trop beau pour être vrai."

C'est facile à dire quand vous avez une valeur estimée à 45 millions de dollars comme Selleck, mais des milliers d'Américains qui ne sont pas des stars de la télévision ont des idées différentes.

L'industrie est imprégnée de promesses, de controverses et d'histoires d'avertissement. Si vous envisagez d'obtenir un prêt hypothécaire inversé, la meilleure façon de vous assurer une histoire heureuse est de vous renseigner.

Les affaires sont en plein essor dans des endroits comme American Advisor Group ou AAG. La société approuvée par Selleck a vu son chiffre d'affaires tripler, passant de 63 millions de dollars en 2012 à 216 millions de dollars en 2016.

Alors oui, lorsque Selleck parle, les gens inversent l'hypothèque.

Mais devraient-ils?

Il existe quatre types d'hypothèque inversée. Avant d'aller de l'avant, vous devez connaître les différences, les avantages, les inconvénients et les risques.

Qui est un bon candidat pour une hypothèque inversée?

Si vous êtes propriétaire de votre maison et que vous n’avez pas beaucoup d’épargne ou que vous avez besoin d’une injection de liquide, un prêt hypothécaire inversé présente certains avantages.

Un tiers des ménages américains n'ont rien économisé pour leur retraite et le montant moyen économisé parmi les deux tiers restants était de 73200 $. Cela pourrait vous permettre de passer quelques années à la retraite, mais ce n'est pas suffisant pour durer longtemps.

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Un prêt hypothécaire inversé peut alléger votre budget mensuel. Étant donné que la plupart des personnes âgées vivent avec un revenu fixe, il peut compléter la sécurité sociale et aider à gérer l'inévitable augmentation des dépenses médicales.

Qui n'est pas un bon candidat pour une hypothèque inversée?

Un prêt hypothécaire inversé est une proposition discutable si vous avez un revenu suffisant pour payer vos factures ou si vous êtes prêt à vendre votre maison pour profiter des capitaux propres. Si tel est le cas, il peut être plus judicieux de simplement le vendre et de réduire la taille de votre maison.

Si vos dépenses augmentent temporairement, il est plus logique d'essayer de traverser la tempête que de contracter un prêt coûteux.

Un prêt hypothécaire inversé n'est pas non plus une bonne idée si vous souhaitez laisser votre maison à vos héritiers. Ils peuvent toujours hériter de la maison, mais ils devraient payer une dette hypothécaire qui a augmenté au lieu de diminuer.

Qui est un terrible candidat pour une hypothèque inversée?

Quiconque croit aveuglément ce qu'il entend annoncer ne devrait pas être à proximité des discussions sur les hypothèques inversées.

L'industrie a une réputation de flim-flam, et non sans raison. Le Consumer Finance Protection Bureau (CFPB) a infligé à trois entreprises une amende totale de 790 000 $ en 2016 pour de fausses allégations.

Il a dit qu'ils ont dit aux emprunteurs qu'ils n'auraient pas à effectuer de paiements mensuels ou à faire face à la forclusion, et ne leur a pas parlé des risques de ne pas payer les impôts fonciers.

Ce n'était pas la première fois que l'industrie faisait des choses qui la feraient arrêter sur «Blue Bloods». AAG a été expulsé du Massachusetts en 2008 pour avoir prétendument commercialisé son produit au profit du gouvernement.

En 2015, le CFPB a infligé une amende de 400 000 $ AAG après avoir déterminé que de vieilles publicités mettant en vedette Fred Thompson affirmaient à tort que les consommateurs ne pouvaient pas perdre leur maison. Beaucoup de gens l'ont fait. Beaucoup d'autres ont fini par perdre de l'argent avec une hypothèque inversée.

Les prestations de sécurité sociale peuvent commencer à 62 ans, mais attendre jusqu'à l'âge de la retraite à 65 ou 66 ans (en fonction de votre anniversaire) augmentera la taille de votre chèque mensuel.

Les prêts hypothécaires inversés sont souvent présentés comme des «ponts» pour vous faire passer de 62 à 65 ans, mais une étude de 2016 du CFPB a révélé que les ponts peuvent être assez instables.

En général, les coûts et les risques d'obtenir un prêt hypothécaire inversé sont supérieurs à l'augmentation cumulative des paiements de sécurité sociale que les propriétaires reçoivent en attendant l'âge de la retraite complète pour demander des prestations.

Le rapport de la CFPB indique qu'au moment où le propriétaire moyen atteint l'âge de 69 ans, une hypothèque inversée coûte 2 300 $ de plus que le gain de prestations de sécurité sociale.

«Un prêt hypothécaire inversé peut aider certains propriétaires plus âgés à répondre à leurs besoins financiers, mais peut également compromettre leur retraite s'il n'est pas utilisé avec précaution», a déclaré le directeur du CFPB, Richard Cordray. «Pour les consommateurs dont le principal actif est leur maison, contracter une hypothèque inversée pour retarder la demande de prestations de sécurité sociale peut mettre en péril leur sécurité financière car le coût du prêt sera probablement supérieur à l'avantage qu'ils obtiennent.»

Si cela n'était pas assez inquiétant, HUD a indiqué que plus de 18% des hypothèques inversées souscrites de 2009 à juin 2016 devraient être en défaut en raison de taxes et d'assurances impayées. Cela se compare à moins de 3% des prêts hypothécaires traditionnels assurés par le gouvernement fédéral qui sont gravement en souffrance.

Près de 90 000 hypothèques inversées ont au moins 12 mois de retard dans le paiement des taxes et des assurances et devraient être saisies en 2017. C'est plus du double du nombre en 2016.

Apparemment, quelqu'un a oublié de mettre cela dans le script de Fred Thompson.

Comment vous qualifiez-vous pour un prêt hypothécaire inversé?

La principale exigence est que vous devez avoir 62 ans. Si votre conjoint n'est pas si âgé, il ne peut pas figurer sur le titre.

La propriété doit être votre résidence principale. Vous devez suivre des conseils aux consommateurs pour que le gouvernement sache que vous comprenez au moins théoriquement les obligations que vous contractez.

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Vous devez avoir beaucoup d'équité dans votre maison. Le chiffre exact dépend du prêteur, mais il est presque toujours supérieur à 50%.

Les prêteurs peuvent examiner d'autres facteurs qui entrent en jeu lorsque vous obtenez un prêt traditionnel, comme votre pointage de crédit et votre ratio dette / revenu (DTI). Mais le DTI n'est généralement pas pris en compte dans la qualification.

Votre pointage de crédit ne l'est pas non plus si vous obtenez un prêt HECM, mais si vous avez des dettes impayées comme des prêts étudiants fédéraux, vous ne serez pas approuvé.

L'Administration des anciens combattants n'offre pas de prêts hypothécaires inversés. Mais vous pouvez utiliser la VA pour obtenir un prêt traditionnel pour rembourser une hypothèque inversée.

Processus d'hypothèque inversée: comment en obtenir un?

La première chose à faire est de trouver un prêteur. De nombreuses grandes banques ont cessé de souscrire des hypothèques inversées, bien qu'elles soient toujours disponibles dans les petites banques et les coopératives de crédit.

Il existe également de nombreux prêteurs en ligne comme One Reverse Mortgage, Liberty Equity Solutions et Home Point Financial Corp.

Toutes les hypothèques ont des coûts, mais les hypothèques inversées peuvent être coûteuses par rapport aux hypothèques traditionnelles. Entre le taux d'intérêt, les frais de montage, l'assurance hypothécaire, les frais d'évaluation, les frais d'assurance titres et les autres frais de clôture, le total pourrait atteindre 40 000 $.

Cela mangerait une grande partie des capitaux propres d'un emprunteur dans sa maison. Et les frais de montage sont basés sur la valeur de la maison, qui est généralement beaucoup plus élevée que le montant du prêt.

Il est donc avantageux de magasiner pour obtenir la meilleure offre. Une fois que vous avez choisi un prêteur, la propriété est évaluée pour déterminer sa valeur marchande. La plupart des hypothèques inversées sont traitées dans les 30 à 60 jours. Les emprunteurs peuvent recevoir de 50% à 66% de la valeur de leurs fonds propres en fonction de leur âge et de leur taux d'intérêt, qui est généralement d'environ 5%.

Une fois le prêt approuvé, les emprunteurs ont quatre options de décaissement: un montant forfaitaire, des paiements mensuels, une ligne de crédit ou une combinaison des trois.

Que se passe-t-il lorsque le prêt est dû?

Habituellement, vous appelez le coroner parce que le propriétaire est décédé. L’hypothèque vient également à échéance si le propriétaire déménage ou vend la propriété, ne paie pas les taxes et les assurances ou n’effectue pas les réparations nécessaires.

Si vous vivez dans une maison à hypothèque inversée à Buffalo et décidez de prendre votre retraite en Floride, vous devrez vendre la propriété. Si elle vaut plus que ce qu'elle devait, vous pouvez garder la différence.

C’est une proposition incertaine étant donné l’augmentation de la dette. C’est là que l’assurance hypothécaire de HECM entre en jeu.

Les prêts hypothécaires inversés sont appelés prêts «sans recours». Cela signifie que vous ou vos survivants ne devrez jamais plus que ce que vaut la maison. Si cela ne vaut pas assez pour couvrir le solde de votre prêt, l’assurance hypothécaire paie la différence.

Cela a coûté des milliards de dollars au gouvernement au fil des ans, donc l'administration Trump a resserré les règles de prêt en 2017. Ce qui nous amène à…

Avantages et inconvénients des hypothèques inversées

Ils sont un flux constant de revenus qui dure des années. Vous pouvez convertir les capitaux propres de votre maison en un tas d'argent sans avoir à déménager.

L'argent est libre d'impôt. Plutôt que le revenu gagné, une hypothèque inversée est considérée comme un prêt de sorte que l'IRS ne peut pas mettre le doigt dessus. Et une hypothèque inversée n'affectera pas vos paiements de sécurité sociale ou d'assurance-maladie.

Quant aux inconvénients, ne pas suivre les frais mensuels a coûté cher à beaucoup de gens chez eux. Bien sûr, s’ils n’ont pas payé ces factures, ils risquent également d’être saisis par un prêt traditionnel.

La différence est qu'avec le prêt traditionnel, la dette diminue chaque mois. Puisqu'il n'y a aucun paiement hypothécaire avec une hypothèque inversée, le solde du prêt augmente chaque mois.

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Entre les intérêts et les autres coûts, la dette peut éventuellement dépasser la valeur marchande de la maison. Si vous voulez que vos enfants héritent de la maison, ils pourraient être coincés avec une facture abrupte.

La bonne nouvelle, c'est que vous ou votre succession n'aurez jamais à payer un prêteur plus que la valeur marchande de la maison. La mauvaise nouvelle, c'est que l'oncle Sam en avait assez de payer la différence.

Depuis 2009, les pertes sur prêts hypothécaires inversés ont coûté au fonds de réserve de la Federal Housing Administration 12 milliards de dollars. C’est le même fonds qui assure les nouveaux arrivants à faible revenu sur le marché du logement.

Essentiellement, les hypothèques inversées redistribuaient la richesse des pauvres à la classe moyenne prédominante. À partir d'octobre 2017, de nouvelles règles obligent les emprunteurs potentiels à effectuer des paiements initiaux beaucoup plus élevés et à réduire considérablement le montant qui peut être emprunté.

"L'équité dicte que les futurs prêts HECM n'affectent pas négativement la santé globale du fonds d'assurance de la FHA, qui répond aux besoins de financement des jeunes, principalement des propriétaires d'une première maison avec des hypothèques traditionnelles de la FHA", a déclaré le secrétaire du HUD, Ben Carson. "Nous prenons les mesures nécessaires et prudentes pour mettre le programme HECM sur une base plus durable."

L'emprunteur hypothécaire inversé moyen a tiré 64% de ses fonds propres selon les anciennes règles. Cela chutera à 58%, selon le Wall Street Journal.

Tout cela rend les hypothèques inversées moins attrayantes, mais les offres continueront de venir.

Une hypothèque inversée est-elle une bonne idée?

Pour certaines personnes, oui. Ils ont posé des questions pertinentes comme:

Est-ce que je veux maximiser ce que je peux laisser à mes héritiers?

Vais-je vivre dans ma maison avant ma retraite?

De quel revenu supplémentaire ai-je besoin pour répondre à mes besoins?

Puis-je payer les taxes, l'assurance et respecter toutes les obligations liées à une hypothèque inversée?

Contrairement à toutes ces personnes qui ont été saisies, est-ce que je sais vraiment dans quoi je m'embarque?

Si les réponses à ces questions sont sommaires, vous devriez envisager une voie financière plus sûre, comme un prêt sur valeur domiciliaire traditionnel ou une ligne de crédit.

Quelle que soit la décision, demandez des conseils personnalisés à un conseiller financier ou à une agence de gestion de la dette.

Tom Selleck pourrait dire que les hypothèques inversées ne sont pas trop belles pour être vraies. Mais Magnum P.I. a montré qu'il valait toujours la peine d'enquêter.

Auteur

Bill Fay

Rédactrice

Bill "No Pay" Fay a vécu une existence financière maigre toute sa vie. Il a commencé à écrire / se vanter à ce sujet il y a sept ans, aidant à donner naissance à Debt.org en tant que "Frugal Man" original du site. Avant cela, il a passé plus de 30 ans à couvrir les sports universitaires et professionnels, qui sont les mondes fantastiques de la finance. . Son travail a été publié entre autres par l'Associated Press, le New York Times, le Washington Post, le Chicago Tribune, Sports Illustrated et Sporting News. Son intérêt pour le sport a diminué, mais son intérêt à ne jamais chercher son portefeuille est toujours aussi passionné. Bill peut être contacté à bfay@debt.org.

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