Les locations à court terme peuvent-elles ajouter de la valeur à votre immeuble de placement?

Les locations à court terme peuvent-elles ajouter de la valeur à votre immeuble de placement?

Airbnb et VRBO («locations de vacances par le propriétaire») ont poussé les locations de vacances dans le courant dominant. Les voyageurs ont désormais encore plus d'options au-delà des hôtels standard. Lorsque vous voyagez avec un grand groupe, pensez aux vacances en famille ou entre amis dans la vingtaine, la location d'une maison de vacances peut être une alternative rentable aux options traditionnelles.

Cette ouverture sur le marché du voyage présente une bonne opportunité pour les investisseurs immobiliers. Si une propriété est dans un emplacement idéal, remodelée pour s'adapter à une esthétique générique non fautive et peut être acquise à une valeur égale ou inférieure à la valeur marchande, elle peut convenir parfaitement à cette stratégie d'investissement. Ce type d'investissement peut générer beaucoup plus de revenus mensuels en location de vacances qu'en location traditionnelle.

Quels sont les avantages et les inconvénients d'utiliser un immeuble de placement de cette façon?

En tant qu'investisseur, mon objectif est de maximiser les rendements. Lorsque je considère s'il faut ajouter une propriété à mon portefeuille, j'examine toujours l'efficacité du marché ou, en termes plus simples, l'utilisation la plus rentable et la meilleure pour cette propriété particulière. Découvrir ce que représente chaque propriété est un voyage unique et fait partie intégrante de votre diligence raisonnable. Les propriétés situées dans le «quartier des arts» d'une région métropolitaine sont souvent clairement gagnantes en location à court terme, tandis qu'une maison unifamiliale située à une heure du centre-ville, pas tellement.

Dans un marché qui s'apprécie rapidement, le pro le plus séduisant des locations à court terme est la flexibilité d'ajuster les loyers au niveau de la nuit, par rapport au loyer mensuel immobilisé traditionnel de plusieurs mois à un an. Un investisseur peut déployer une stratégie de prix répondant aux facteurs du marché local, tels que les fluctuations du tourisme entre les saisons ou même lorsque des événements ponctuels comme le Super Bowl arrivent en ville. Un bon exemple de cette stratégie est Phoenix, Arizona, où est basée ma société de financement immobilier. Au cours de la dernière décennie, la région métropolitaine de Phoenix a innové sur des marchés de niche pour le tourisme et accueillera même le Super Bowl pour la troisième fois en 15 ans en 2023. Lorsque son prix et sa commercialisation sont satisfaisants, un investisseur pourrait percevoir l'équivalent d'un mois de loyer «traditionnel» à partir d'une semaine de revenus locatifs à court terme pendant la haute saison.

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Les environnements réglementaires hostiles constituent un véritable défi pour les locations de courte durée. En 2019, la législature de l'Arizona a adopté de nouvelles lois neutres ciblant les mauvais acteurs dans le domaine de la location à court terme. Cependant, d'autres marchés dans les villes côtières comme New York sont frappés par un durcissement des réglementations concernant où et comment une location à court terme peut fonctionner.

Comment les prêteurs évaluent-ils les revenus locatifs potentiels?

Pour établir la valeur des propriétés résidentielles, trois approches conventionnelles possibles sont utilisées:

1. L'approche de comparaison des ventes détermine la valeur basée sur des maisons comparables dans la zone de la propriété et le prix pour lequel ils vendent au cours d'une période donnée, généralement les trois derniers mois.

2. L'approche fondée sur les coûts vise à déterminer combien coûterait une propriété si elle était détruite et devait être reconstruite. Ceci est parfois également appelé coût de reproduction ou coût de remplacement. Cette méthode peut également varier selon que la propriété sera reconstruite selon les mêmes spécifications.

3. L'approche du revenu cherche à incorporer le revenu tiré de la propriété (ou tout revenu potentiel) comme une aide à l'identification de la valeur marchande de la maison.

Chaque prêteur est différent et utilisera l'approche qui correspond à ses normes de souscription. Il existe un argument fort et évident qui peut être avancé selon lequel les investisseurs qui négocient dans des locations à court terme préféreraient que les prêteurs utilisent la troisième méthode car elle pousse l'évaluation un peu plus haut. Gardez à l'esprit, cependant, si un prêteur utilise l'approche du revenu, il interviendra du côté le plus conservateur et basera son évaluation sur les prix de location à long terme, ce qui limitera les possibilités de financement.

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Y a-t-il d'autres avantages à inscrire votre immeuble de placement comme location à court terme?

Un point positif est que vous n'avez pas besoin de réinventer la roue en termes de commercialisation. Dans les jours précédant Internet, un investisseur aurait pu faire de la publicité dans le journal local et travailler avec des agences de voyage pour faire publier son bien. Maintenant, avec des plates-formes comme Airbnb, VRBO, HomeAway et des géants existants comme Travelocity et Expedia qui entrent dans l'espace, votre location à court terme peut être simplement à quelques pressions sur une application.

Souvent, une réflexion après coup dans le processus de location à court terme préserve la condition physique de la maison. En Arizona, par exemple, la loi de l'État indique que les locations de vacances ne peuvent pas être utilisées pour des événements nécessitant un permis. Pensez aux clients utilisant la propriété comme salle de réception pour un mariage ou un groupe indiscipliné accueillant la plus grande fête de quartier de cette année, utilisations qui sont toutes deux interdites. Les courts séjours seront le pain et le beurre typiques de l'investisseur, donc la possibilité de moins de réparations de chiffre d'affaires par rapport au changement de locataires annuels est une considération valable. Pour plus de garanties, certaines plateformes assureront les propriétés des hôtes contre les dommages ou même obligeront les clients à souscrire une assurance supplémentaire.

Un dernier avantage périphérique à choisir des locations à court terme plutôt qu'une location à long terme est la tranquillité d'esprit. Les investisseurs savent que la propriété est continuellement maintenue propre et inspectée, car la propriété est remise d'invité en invité.

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Dans l'ensemble, si les investisseurs font preuve de diligence raisonnable, les locations à court terme dans des endroits favorables ont une proposition de valeur plus élevée que la location d'une propriété à long terme. Les propriétés sont facilement négociables et offrent aux investisseurs une flexibilité du marché. La stratégie de location à court terme peut générer des flux de trésorerie plus élevés et offrir aux investisseurs sur les marchés de revente «doux» une opportunité de conserver leur propriété jusqu'à la reprise de leur marché.

Les informations fournies ici ne sont pas des conseils d'investissement, fiscaux ou financiers. Vous devriez consulter un professionnel agréé pour obtenir des conseils concernant votre situation spécifique.

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