Les 4 meilleurs conseils pour investir dans le marché immobilier de Tokyo

Les 4 meilleurs conseils pour investir dans le marché immobilier de Tokyo

Très une information important lire:

Cet article est conçu comme un guide préliminaire uniquement et fait référence à certains éléments, mais pas à tous, à considérer en détail avant de commencer toute transaction immobilière ou diligence raisonnable. Les transactions immobilières sont souvent complexes, en particulier dans les pays étrangers et nous vous recommandons fortement de demander conseil à un professionnel indépendant … en savoir plus …

La faiblesse du yen et l'énorme écart de prix entre les propriétés japonaises et les autres marchés immobiliers internationaux ont conduit les investisseurs du monde entier à se tourner vers le marché japonais, le deuxième plus grand marché immobilier au monde. Dans ce marché appétissant et rapide, les propriétés sont vendues dans les jours suivant l'inscription. Avec les prochains Jeux olympiques, l'immobilier à Tokyo présente un intérêt particulier. Bien que le rendement soit inférieur à celui d'autres régions du Japon, comprendre comment tirer le meilleur parti du taux d'occupation florissant de la ville peut ouvrir la voie à des opportunités gratifiantes.

1. Olympiques et locations à court terme

L'afflux touristique en plein essor avant les Jeux olympiques de 2020 et le nombre insuffisant d'hôtels pour répondre à la demande a ouvert la porte à l'activité de location de type Airbnb. Bien que cette entreprise puisse être risquée, pour certains, les profits en valent le risque. Par exemple, un hôtel voisin à Tokyo facture 18 000 ¥ par nuit et par personne, tandis qu'un propriétaire de location à court terme a facturé 10 000 ¥ pour la première personne et 2 500 ¥ pour chaque invité supplémentaire, de sorte que cinq personnes pourraient théoriquement y rester pour le prix d'une personne dans un hôtel. L'une de ses unités est un appartement d'une pièce de 30 m² qu'il a acheté pour 10 millions de yens. Le taux du marché pour l'unité en tant que location est de 80 000 ¥ par mois, mais il le loue aux membres d'Airbnb et gagne en moyenne 410 000 ¥ par mois. Après avoir soustrait les dépenses et les remboursements de prêts, il bénéficie d'un retour sur investissement de 25% par an. Bien que le rendement varie en fonction de l'emplacement, le revenu est toujours supérieur au marché actuel à haut rendement.

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Bien que le revenu ait le potentiel d'être plus rentable que l'approche de location à long terme, malheureusement, ce n'est pas aussi simple que cela. Sur la base des règles et réglementations du gouvernement, seuls les grands conglomérats immobiliers gérant des complexes immobiliers à court terme domineront la sphère du marché des séjours de courte durée, poussant les opérateurs privés et les petites entreprises à Tokyo et dans les environs. En outre, la nouvelle législation donne aux municipalités locales toute latitude pour autoriser ou suspendre les locations de courte durée à tout moment pour des raisons qui pourraient être aussi insignifiantes que les plaintes des résidents de la région.

Il existe quelques solutions: une option pour contourner les limitations de la législation sur les séjours de courte durée consiste à posséder la totalité de la structure – qu'il s'agisse d'une maison ou d'un petit immeuble – et de définir la durée de votre bail sur un mois ou plus. En tant que propriétaire de l'immeuble, vous n'avez pas besoin de respecter les restrictions de la gestion de l'immeuble. La deuxième option consiste à demander une licence d'hôtel, qui est devenue beaucoup moins chère et plus facile à faire depuis 2016. L'exigence minimale est de cinq unités distinctes. Le gouvernement a assoupli l'exigence précédente d'un bureau de réception habité.

2. Rendement net avant impôt

À quel type de rendement pouvez-vous vous attendre? Partout au Japon, vous pouvez trouver des propriétés avec un rendement net avant impôt de 6% à 12% selon l'emplacement. Les propriétés du centre de Tokyo sont généralement de 4% à 5% et les banlieues extérieures au maximum de 6,5%. Gardez à l'esprit que toutes les propriétés à Tokyo supérieures à 6% avant taxes peuvent avoir une caractéristique moins attrayante, comme quatre à cinq étages sans ascenseur, ou à 15 minutes à pied de la gare ou de l'arrêt de bus le plus proche. Si vous êtes ouvert aux villes satellites telles que Kawasaki, Yokohama ou la région de Chiba (où se trouve l'aéroport de Narita), etc., vous pourriez trouver un rendement plus proche de 8% à 9% net avant impôt.

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Soyez conscient du "rendement net" par opposition à "avant impôt net" sur les listes d'agents immobiliers japonais. Ce rendement n'inclut pas les frais d'achat (frais d'agent immobilier, taxe d'achat, frais juridiques et d'enregistrement, frais d'agent des acheteurs ou assurance), qui peuvent monter jusqu'à 15% à 20% en plus du prix d'achat.Le rendement peut également ne pas inclure les frais de gestion immobilière de 5% à 6% des revenus locatifs bruts.

3. Sous-location

Un des avantages d'investir dans l'immobilier à Tokyo est que la ville a beaucoup plus d'options pour obtenir potentiellement un contrat de sous-location que d'autres parties du pays. Une sous-location offre l'avantage de la stabilité et des paiements de location réguliers sans avoir à recourir à un gestionnaire immobilier ou à se soucier des locataires qui ne paient pas, bien que de tels cas soient rares au Japon. Si ou lorsque la société de sous-location ne souhaite plus renouveler le bail ou souhaite payer moins, vous pouvez toujours revenir au crédit-bail standard.

4. Risque diversifié

Dans l'ensemble, le marché immobilier japonais est un marché très vaste, actif et sain en ce qui concerne les flux de trésorerie locatifs, et les dernières années ont également vu les prix augmenter dans les emplacements de premier plan pour la première fois depuis longtemps. Le marché a la possibilité de répondre à des critères individuels. Pour minimiser les risques et générer le plus de bénéfices, la diversification de votre portefeuille pourrait inclure divers avoirs de 6% à Tokyo à mi-chemin dans les villes satellites populaires et 12% dans les villes industrielles attrayantes.

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Pour plus d'informations sur l'investissement dans le marché immobilier de Tokyo, téléphonez ou envoyez un courriel à Priti Donnelly, Manager for Sales and Marketing chez Nippon Tradings International via les coordonnées indiquées ci-dessous.

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Cet article et les articles liés ci-dessus ne sont pas complets et sont uniquement destinés à servir de guides préliminaires. Ces guides se réfèrent à certains éléments à prendre en compte avant de commencer toute transaction immobilière ou diligence raisonnable. Les transactions immobilières sont souvent des domaines complexes, en particulier dans les pays étrangers et nous vous recommandons fortement de demander conseil à un professionnel indépendant … en savoir plus …

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