IRS Schedule E: Guide de l'investisseur immobilier

IRS Schedule E: Guide de l'investisseur immobilier

Si vous êtes propriétaire d'un immeuble locatif, vous devrez probablement déclarer les revenus et les dépenses associés à vos propriétés à l'IRS. Vous le ferez sur l'annexe E, qui est la partie du formulaire 1040 de l'IRS qui traite des revenus et des pertes supplémentaires.

Cela comprend les revenus de l'immobilier locatif, ainsi que les redevances, les partenariats, les sociétés S, les successions, les fiducies, etc. Nous allons examiner de plus près l'annexe E du point de vue d'un investisseur immobilier, alors voici tout ce que vous devez savoir sur cet élément important de votre déclaration de revenus.

Calculer vos revenus ou pertes de location

La partie I de l'annexe E est l'endroit où vous calculez votre bénéfice ou perte imposable provenant de vos activités immobilières locatives.

Tout d'abord, vous donnerez à l'IRS des informations de base sur la ou les propriétés que vous possédez. Pour chacun, vous donnerez l'adresse physique de la propriété, le type de propriété, et combien de jours de l'année chacun a été loué à la juste valeur marchande et combien de jours chacun a été utilisé personnellement. Il y a également une case à cocher à côté de chaque propriété intitulée «QJV» – coentreprise qualifiée. Il s'agit d'un statut spécial pour les biens locatifs que vous possédez conjointement avec votre conjoint (et aucun autre partenaire).

Après les informations de base, vous inscrirez le loyer total que vous avez reçu au cours de l'année civile à la ligne 3. Les lignes 5 à 20 concernent vos dépenses, que nous aborderons dans la section suivante.

Déduire vos dépenses – qu'est-ce qui est autorisé?

Il existe une variété de dépenses que vous pouvez utiliser pour réduire vos revenus de location imposables. Certains sont assez explicites, tandis que d'autres nécessitent un peu plus de détails pour vous assurer que vous les utilisez correctement. En parcourant la liste de l'annexe E:

Publicité – Si vous sortez une petite annonce dans un journal ou achetez des enseignes dans votre magasin de rénovation domiciliaire dans le but de faire la publicité de votre propriété auprès des locataires, vous devez la répertorier comme une dépense publicitaire.

Automobile et voyages – Vous pouvez déduire les dépenses engagées lors de vos déplacements vers et depuis vos propriétés locatives. Le taux de kilométrage IRS actuel est de 0,58 $ par mile, alors assurez-vous de consigner les voyages que vous effectuez dans vos propriétés. (Remarque: vous avez le choix entre déduire vos dépenses réelles d'automobile ou utiliser ce taux standard, mais dans la majorité des cas, le taux standard est plus facile et plus avantageux financièrement.) Vous pouvez également déduire 50% de vos frais de repas engagés pendant ces voyages.

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Nettoyage et entretien – Si vous payez pour l'entretien de la pelouse ou la lutte antiparasitaire dans vos propriétés locatives, ce sont des exemples de dépenses que vous déclareriez sur cette ligne.

Commissions – Si vous payez des commissions à quelqu'un, celles-ci peuvent être passées en charges ici. Cela n'inclut pas les commissions que vous payez à un agent immobilier lors de l'achat d'une propriété.

Assurance – Cela comprend vos dépenses d'assurance pour vos biens locatifs.

Frais juridiques et autres honoraires professionnels – Outre l'évidence, cela comprend également tous les frais de conseil fiscal ou tous les frais de préparation fiscale encourus en relation avec vos biens locatifs.

Frais de gestion – Si vous embauchez un gestionnaire immobilier pour superviser les opérations quotidiennes de vos biens locatifs, leurs frais de gestion peuvent être déduits de vos revenus de location imposables.

Intérêts hypothécaires versés aux banques, etc. – Contrairement à votre résidence, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires payés sur les immeubles locatifs, quel que soit le solde de votre prêt. Vous devriez recevoir un relevé d'intérêt hypothécaire annuel de votre prêteur qui indique votre montant déductible.

Autres intérêts – Cela comprend les intérêts payés sur toute dette non hypothécaire, ainsi que toute dette hypothécaire due à des prêteurs non bancaires. Une bonne règle de base est que si vous ne recevez pas de relevé d’intérêt hypothécaire du formulaire 1098, déclarez cet intérêt sur la ligne «autres intérêts».

Réparations – Si vous dites réparer une fenêtre cassée ou réparer un trou dans le toit, vous pouvez déclarer les dépenses ici. Cependant, vous ne pouvez pas énumérer le coût des améliorations, telles que l'achat de nouvelles fenêtres éconergétiques pour toute la maison ou la pose d'un nouveau toit sur le bâtiment. Ceux-ci doivent être capitalisés (ajoutés à votre base de coûts) et amortis au fil du temps, ce dont nous discuterons plus tard.

Fournitures – Il s'agit d'une large catégorie et peut faire référence au matériel de bureau que vous achetez pour vous aider à gérer vos propriétés locatives ou toute autre fourniture que vous utilisez exclusivement pour vos activités immobilières de location. Par exemple, si vous gérez vous-même vos propriétés et achetez un ensemble d'outils à conserver dans votre voiture afin d'effectuer des réparations sur vos propriétés, il peut s'agir d'une dépense de fournitures déductible.

Taxes – Lorsque vous payez les taxes foncières locales sur vos locations, vous pouvez utiliser ces dépenses pour compenser vos revenus de location imposables.

Services publics – Si vous payez l'un des services publics (tels que l'eau ou les égouts) dans l'un de vos immeubles locatifs, vous pouvez déduire ces dépenses ici. Cette catégorie peut également inclure le coût des appels téléphoniques «ordinaires et nécessaires» liés à vos biens locatifs.

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Dépenses d'amortissement ou épuisement – Nous n'entrerons pas trop profondément dans l'amortissement ici (consultez notre guide complet sur l'amortissement des immeubles locatifs), mais la version courte est que les propriétaires d'immeubles locatifs peuvent déduire le coût d'acquisition du bâtiment lui-même ainsi que tout autre améliorations en capital sur une période de temps – 27,5 ans pour les propriétés résidentielles. Lorsque vous calculez votre déduction annuelle pour amortissement, vous la mentionnez sur cette ligne de l'annexe E.

Autre – Si vous avez d'autres dépenses liées à la possession, l'entretien et / ou la gestion de votre bien locatif, inscrivez-les sur cette ligne. Cependant, si vous n'êtes pas sûr à 100% que quelque chose est déductible, il est sage de demander l'aide d'un fiscaliste qualifié.

Une fois que vous avez répertorié toutes ces dépenses, l'étape suivante consiste à les additionner et à les soustraire du loyer que vous avez reçu au cours de l'année d'imposition à la ligne 21.

Et si vous montrez une perte fiscale sur vos biens locatifs?

En raison de la longue liste de dépenses déductibles pour les immeubles locatifs, en particulier l'amortissement, il est assez courant que les immeubles locatifs affichent une perte fiscale, même s'ils étaient assez rentables. Il existe quelques règles différentes qui régissent le montant de la perte (le cas échéant) que vous êtes autorisé à réclamer sur vos propriétés locatives. Elles sont:

  • Les règles à risque
  • Règles de perte d'activité passive
  • Règles sur les pertes commerciales excessives
  • Examinons-les un par un (Remarque: ce sont des explications simplifiées et vous devriez consulter un fiscaliste si vous avez une zone grise.):

    En termes simples, les règles à risque limitent vos pertes déductibles sur un investissement au montant que vous pourriez potentiellement perdre. Par exemple, si vous n'avez investi que 20 000 $ de votre propre argent pour acquérir un bien locatif, vous ne pouvez pas réclamer une perte de 25 000 $, quelle que soit votre déclaration de revenus ou les autres règles sur les pertes. Cette règle entre généralement en jeu lorsque vous vendez une propriété, mais elle s'applique également aux années particulièrement mauvaises pour les revenus de location.

    Les règles de perte d'activité passive peuvent également limiter votre capacité à subir une perte. Pour les investisseurs immobiliers locatifs, si vous êtes un professionnel de l'immobilier, vos immeubles locatifs ne sont pas une activité passive et votre capacité à réclamer une perte n'est pas limitée par cette règle. Si vous ne l'êtes pas, l'IRS classe généralement les biens locatifs investis comme passifs, ce qui signifie généralement que vous ne pouvez déduire les dépenses que dans la mesure de vos revenus de location (aucune perte autorisée).

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    Cependant, vous pouvez être classé comme un «participant actif» dans vos propriétés locatives, ce qui vous donne une capacité limitée de réclamer une certaine perte. Si vous avez participé activement (trouver et approuver des locataires, approuver les réparations et les dépenses en immobilisations, etc.) et que vous avez modifié le revenu brut ajusté de 100000 $ ou moins, vous pourriez être en mesure de réclamer jusqu'à 25000 $ de pertes de biens locatifs sur vos impôts.

    Enfin, l'IRS a des règles qui interdisent toute perte commerciale excessive. Une fois que vous avez appliqué les règles précédentes, cela peut limiter davantage votre capacité à prendre des pertes de loyer, mais cela ne s'applique qu'aux contribuables subissant des pertes de grandes entreprises. Plus précisément, une perte d'entreprise excédentaire est définie comme le montant que le total des déductions d'entreprise du contribuable dépasse son revenu d'entreprise brut plus 255 000 $ (520 000 $ pour une déclaration conjointe).

    Votre logiciel fiscal fera probablement le gros du travail pour vous

    Enfin, il convient de mentionner qu'à moins que vous ne soyez l'un des rares Américains qui remplissent encore les formulaires fiscaux à la main, quel que soit le logiciel que vous (ou votre préparateur fiscal) utiliserez fera probablement tout cela pour vous. Une série de questions vous sera posée et le programme mettra vos données aux endroits appropriés du formulaire.

    Cependant, en comprenant le fonctionnement de l'annexe E, les investisseurs immobiliers locatifs peuvent se faire une meilleure idée de ce à quoi s'attendre lorsque le temps des impôts arrive à échéance et seront également mieux placés pour maximiser leurs déductions autorisées.

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