Investissement immobilier pour les débutants – 10 erreurs courantes

Investissement immobilier pour les débutants – 10 erreurs courantes

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En matière d'investissement immobilier, les informations sur ce que les investisseurs en herbe doivent faire pour assurer leur réussite ne manquent pas.

Mais peut-être plus importants sont les écueils à éviter pour ne pas devenir une statistique du jeu de la propriété.

Alors que de nombreux investisseurs commencent avec l'intention de devenir gros dans l'immobilier, seule une poignée parviendra à dépasser leur premier investissement et encore moins créera une véritable richesse en grimpant au sommet de l'échelle de la propriété.

Pour vous aider, je vais partager avec vous un guide de base sur l'investissement immobilier pour les débutants.

Dans cet article, j'expliquerai 10 des erreurs les plus courantes commises par les investisseurs et quelques conseils sur la façon de les surmonter pour gagner gros avec l'immobilier.

1. Coeur au-dessus de la tête

Lors de l'achat d'une maison, environ 90% de votre décision d'achat sera basée sur l'émotion et seulement 10% sur la logique.

C'est compréhensible, car votre maison est l'endroit où vous allez élever une famille.

C’est votre sanctuaire.

Quand il s'agit d'investir, cependant, laisser votre cœur régner sur votre décision d'achat est un piège commun à éviter à tout prix.

Permettre à vos émotions de brouiller votre jugement signifie que vous êtes plus susceptible de surexploiter votre achat, plutôt que de négocier le meilleur prix et le meilleur résultat pour vos objectifs d'investissement.

Les investisseurs immobiliers débutants devraient toujours acheter la propriété sur la base de recherches analytiques.

Fournira-t-il les gains et les rendements dont vous avez besoin? C'est le meilleur emplacement pour attirer des locataires de qualité?

Sera-t-il intéressant pour le marché des propriétaires-occupants qui soutient les prix de l'immobilier à long terme?

En répondant à ces questions, plutôt que d’acheter une maison parce que vous aimiez les rideaux ou pensiez que cela ferait une bonne retraite de vacances, vous pensez en fonction du gain financier plutôt que des sentiments personnels.

Et au bout du compte, investir est une question d'économie et non d'émotion.

2. Lorsque les investisseurs immobiliers commencent à ne pas planifier, ils prévoient d'échouer

C’est un vieil adage mais très vrai.

L'objectif principal de la plupart des investisseurs immobiliers débutants est de constituer un portefeuille immobilier lucratif. Celui qui leur donnera un jour la liberté financière.

Cependant, le faire sans plan d’attaque, c’est comme partir en road trip sans carte… vous prendrez inévitablement un mauvais virage et vous vous retrouverez perdu!

En réalité, la planification fait entrer l’avenir dans présent pour que vous puissiez y faire quelque chose maintenant!

Pour réussir à créer de la richesse grâce à l'immobilier, vous devez vous fixer des objectifs, déterminer où vous souhaitez vous retrouver, puis élaborer un plan cohérent pour y parvenir.

Vous devez vous concentrer sur le court et le long terme et vous assurer que vos décisions d'investissement coïncident avec votre stratégie globale.

Déterminez ce que vous voulez réaliser en termes de revenu – recherchez-vous des rendements à court terme ou une croissance du capital à long terme – et comment gérer au mieux votre trésorerie en tant qu'investisseur intelligent.

Quel type de propriété devez-vous acheter pour atteindre vos objectifs de revenu?

Avec un aperçu soigneusement pensé de votre parcours d'investissement, vous vous retrouverez exactement là où vous voulez être.

Planifiez donc votre action, puis exécutez votre plan.

Si vous êtes un débutant à la recherche d'une stratégie d'investissement immobilier éprouvée ou un investisseur établi qui est coincé ou peut-être que vous voulez juste un deuxième avis objectif sur votre situation, pourquoi ne pas laisser les stratèges immobiliers indépendants vous construire une approche personnalisée Plan de propriété stratégique.

Lorsque vous avez un plan de propriété stratégique, vous êtes plus susceptible d’obtenir la liberté financière que vous désirez, car nous vous aiderons à:

  • Définissez vos objectifs financiers;
  • Vérifiez si vos objectifs sont réalistes, en particulier pour votre calendrier;
  • Mesurez vos progrès vers vos objectifs – si votre portefeuille immobilier fonctionne pour vous, ou si vous travaillez pour lui;
  • Trouvez des moyens de maximiser votre création de richesse grâce à la propriété;
  • Identifiez les risques auxquels vous n'aviez pas pensé.
  • Et le véritable avantage est que vous serez en mesure de développer votre patrimoine grâce à votre portefeuille immobilier plus rapidement et en toute sécurité que l'investisseur moyen.

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    3. Plonger ou trembler

    Deux des caractéristiques les plus courantes des investisseurs immobiliers en herbe qui ne dépassent jamais leur première propriété (ou parfois même ne parviennent jamais à leur première propriété!), Agissent trop impulsivement ou sont trop prudents et n'agissent jamais du tout.

    Le premier est trop pressé.

    Ils pensent qu'ils doivent tout avoir hier.

    Ils assistent à un séminaire et achètent le premier programme fou qu'ils ont vendu sans y réfléchir et quand cela ne les rend pas riches du jour au lendemain, ils perdent courage et jettent l'éponge, disant que la propriété n'est tout simplement pas pour eux.

    Les seconds sont des procrastinateurs et leur pire ennemi.

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    Ils assistent à chaque séminaire, lisent tous les livres, écoutent tous les podcasts de propriété et regardent toutes les vidéos, pour finir surchargés d'informations et incapables d'agir.

    Nous appelons cette paralysie par analyse.

    Alors que les premiers peuvent parfois tirer des leçons de leurs erreurs et réussir leurs efforts d'investissement, les seconds ne surmonteront jamais leurs craintes.

    Le mieux que vous puissiez faire est de trouver un juste milieu – bien sûr, apprenez autant que possible pour vous mettre à l'aise avec vos décisions d'investissement, mais ne pensez pas que vous pourrez tout savoir avant de commencer.

    Vous aurez toujours autre chose à apprendre et la meilleure façon d'acquérir des connaissances est de vous immerger dans le jeu lui-même.

    En ce moment, avec tous les pessimistes de l'immobilier et les médias immobiliers négatifs, de nombreux investisseurs se remettent en question et se demandent si c'est le bon moment pour acheter ou s'ils devraient attendre que le marché soit au plus bas.

    N'essayez pas de chronométrer les marchés… même les experts se trompent!

    Bien sûr, je comprends pourquoi les investisseurs penseraient que c'est la bonne chose à faire.

    Je sais que de nombreux planificateurs financiers recommandent Investissements «quand», ce qui signifie que vous devez savoir quand acheter et quand vendre.

    Le timing est crucial avec ces investissements: si vous achetez bas et vendez haut, vous vous débrouillez bien.

    Si vous vous trompez de timing, votre argent peut être anéanti.

    Les actions, les matières premières et les contrats à terme tendent à être des investissements «quand».

    Je préfère mettre mon argent dans un ‘comment "investir" comme l'immobilier, dont la valeur augmente régulièrement et dont les prix ne varient pas énormément (si et seulement si vous achetez le bon type de propriété).

    Pourtant, il est encore suffisamment puissant pour générer des taux de rendement générant de la richesse grâce aux avantages de l'effet de levier.

    Bien que le timing soit toujours important dans les investissements «comment faire», il est loin d'être aussi important que la façon dont vous les achetez et comment vous ajoutez de la valeur.

    Les investissements «pratiques» sont rarement liquides mais produisent une véritable richesse.

    La plupart des véhicules d'investissement «quand» (comme le marché boursier) ne produisent qu'une poignée de grands gagnants, mais il y a généralement des millions de perdants. D'autre part, l'immobilier produit des millions de personnes riches et seulement une poignée de perdants.

    Cela dit, si vous obtenez également le bon moment avec l'investissement immobilier, si vous achetez au bon moment dans le cycle immobilier, cela peut accélérer considérablement le retour sur investissement.

    4. Spéculation sur la patience

    J'ai trouvé que de nombreux investisseurs immobiliers débutants espéraient devenir des millionnaires du jour au lendemain.

    Ils pensent que la propriété sera une solution rapide à leurs problèmes financiers, mais la vérité est que la recherche de gains à court terme dans l'immobilier est plus une question de spéculation que d'investissement stratégique.

    La principale raison pour laquelle les briques et le mortier sont une perspective à long terme est qu'il manque de liquidité et donc de volatilité d'autres classes d'actifs, comme les actions.

    En d'autres termes, il n'est pas si facile d'acheter et de vendre une propriété, et cela vous rendra rarement riche.

    Il faut du temps pour vendre un bien immobilier, puis il y a les nombreux coûts impliqués, y compris l'impôt sur les gains en capital.

    Là où certains pourraient voir cela comme une lacune, je le vois comme une force; parce que la propriété est une denrée éprouvée dont nous avons tous besoin, elle a la capacité éprouvée de fournir des gains stables et à long terme grâce à la puissance de la composition.

    En d'autres termes, vous utilisez les gains que vous faites d'une propriété pour en tirer parti dans une autre propriété, puis avec les gains combinés que vous faites de ces deux propriétés, vous achetez plus pour ajouter à votre portefeuille.

    Mieux encore, vous pouvez utiliser l'argent d'autres personnes (emprunté auprès des banques) pour ce faire.

    Aucun autre produit ne vous permet de le faire avec autant de succès.

    En abordant l'investissement immobilier avec patience et persévérance, vous gagnerez bien plus de succès (et de richesse) que si vous recherchez la «prochaine grande chose».

    Sécuriser une propriété éprouvée et hautement performante qui croît de manière cohérente sur le long terme est le seul moyen de vous assurer d'atteindre le sommet de l'échelle de la propriété.

    Regardez ce qui est arrivé à la valeur des propriétés au cours des 25 dernières années…

    La valeur médiane des maisons à l'échelle nationale a augmenté de 412%, ou 459 900 $.

    Il y a vingt-cinq ans, la valeur médiane des maisons en Australie n'était que de 111 524 $ et les unités affichaient une valeur médiane légèrement plus élevée, à 123 840 $.

    Depuis 1993, la valeur médiane des maisons et des unités a augmenté de 412% et 316% respectivement, procurant aux propriétaires une augmentation significative de la richesse.

    La plus-value des 25 dernières années équivaut à un taux de croissance annuel de 6,8% pour les maisons et 5,9% pour les unités et en valeur monétaire.

    La valeur médiane d'une maison australienne typique a augmenté de 459 900 $ depuis 1993 et ​​les valeurs unitaires ont augmenté de 392 000 $.

    Mais, comme toujours…

    Les gains en capital annuels à long terme ont été assez diversifiés dans les capitales, avec une croissance de la valeur des maisons allant de 5,9% par an à Adélaïde et Brisbane à 8,1% sur le marché immobilier de Melbourne.

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    Sur les marchés unitaires de la capitale, les taux de croissance annuels ont varié de 4,1% à Darwin à 6,6% à Melbourne.

    En termes de dollars, le marché immobilier de Sydney se démarque, avec une augmentation annuelle moyenne de la valeur des maisons et des unités équivalant respectivement à 34 426 $ et 23 594 $ par an au cours des vingt-cinq dernières années.

    La diversité des taux de croissance sur une longue période met en évidence la nature cyclique du marché du logement, les valeurs des logements augmentant à des vitesses différentes d'une région à l'autre et d'une période à l'autre.

    Quel avenir pour la valeur des propriétés?

    Si les prix de l'immobilier devaient augmenter au même rythme que les vingt-cinq dernières années, la valeur médiane des maisons en Australie atteindrait 2,9 millions de dollars d'ici 2043.

    Bien que le passé ne soit pas toujours le meilleur prédicteur de l’avenir, c’est un point de repère intéressant pour déterminer où la valeur des logements peut être dans vingt-cinq ans.

    Sur la base de la valeur nationale des maisons augmentant au taux annuel de 6,8% par an au cours du dernier quart de siècle, en 2043, la valeur nationale médiane des maisons approcherait la barre des 3 millions de dollars (2,93 $) et la valeur unitaire médiane serait un peu plus 2,1 millions de dollars (2,15 $).

    Source: CoreLogic Les valeurs médianes ont été extrapolées sur la base de l'application de la croissance annuelle composée des valeurs médianes au cours des vingt-cinq dernières années aux valeurs médianes actuelles des logements et des unités.

    5. Ne pas faire vos devoirs

    Comprendre les marchés immobiliers prend du temps.

    Et se familiariser avec la nature cyclique de l'immobilier est quelque chose qui échappe même à de nombreux experts.

    Alors ne pensez pas que vous pouvez assister à un ou deux séminaires, ou lire quelques livres et savoir exactement quoi acheter.

    Bien sûr, vous pouvez rechercher un domaine sur Internet ou aller à 100 ouvert pour des inspections. Le problème est ce qui manque de perspective et c'est quelque chose que l'argent ne peut pas acheter.

    Le problème est que la plupart des investisseurs débutants se trompent car il y a une grande différence entre connaître votre quartier et comprendre les fondamentaux d'investissement de votre marché immobilier.

    C'est pourquoi de plus en plus d'investisseurs et d'acheteurs immobiliers se tournent vers l'équipe indépendante de stratèges immobiliers et d'agents acheteurs de Metropole pour aider à uniformiser les règles du jeu pour eux.

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    6. Acheter la mauvaise propriété

    Bien sûr, c'est l'une des plus grosses bévues d'investissement!

    Tout d'abord, vous devrez choisir le bon emplacement d'investissement, celui qui surpassera les moyennes parce qu'il passe par la gentrification, ou parce que c'est là que les propriétaires-occupants aisés veulent acheter.

    Ensuite, vous devrez acheter une propriété de qualité supérieure – une propriété qui restera en forte demande continue par le propriétaire occupant et les locataires à l'avenir.

    Avec près de 10 millions de propriétés en Australie, moins de 2% de celles actuellement sur le marché sont ce que j'appellerais investment grade.

    Vous voudrez peut-être lire: Ce qui fait une propriété de première qualité.

    7. Mauvaise gestion des flux de trésorerie

    Il est facile de tomber dans le piège d'une mauvaise gestion des flux de trésorerie en tant qu'investisseur immobilier débutant.

    Il peut être difficile de comprendre tous les coûts liés à l'acquisition et à la détention de biens et vous devriez toujours demander l'avis d'un comptable professionnel qui connaît l'investissement immobilier pour vous assurer de savoir exactement dans quoi vous vous engagez financièrement.

    Vous devez également vous assurer que vous pouvez vous permettre de conserver toute propriété que vous achetez.

    En d'autres termes, combien de revenus vos investissements généreront-ils et seront-ils suffisants pour couvrir vos dépenses?

    Sinon, pouvez-vous gérer tout manque à gagner?

    N'oubliez pas de tenir compte des éventualités, telles que les périodes d'inoccupation prolongées ou les frais de maintenance imprévus.

    Une bonne règle d'or consiste à autoriser environ 10% de la valeur de la propriété pour les coûts tels que les tarifs, les taxes foncières, les frais d'assurance, d'entretien et de gestion.

    C'est formidable de rêver des richesses que vous pouvez tirer de l'immobilier, mais il est essentiel de faire un investissement immobilier les yeux grands ouverts quand il s'agit de toutes les dépenses personnelles que vous encourrez en cours de route.

    Examinez chaque investissement potentiel de manière analytique et assurez-vous de faire les provisions adéquates.

    En sous-estimant vos revenus et en surestimant vos dépenses, vous éviterez les mauvaises surprises.

    Vous pouvez également lire: Votre guide complet de l'investissement immobilier

    8. Financer les faux pars

    Au fur et à mesure que vous progressez dans votre parcours immobilier, vous vous rendrez compte que l'investissement immobilier est un jeu de finance avec quelques maisons jetées au milieu.

    Ainsi, le meilleur conseil que je puisse donner à tout investisseur immobilier débutant lorsqu'il s'agit de financer vos investissements immobiliers est de demander l'aide d'un courtier hypothécaire professionnel qualifié.

      Un guide de l'investissement immobilier mondial

    Faire cavalier seul peut être intimidant et prendre du temps et obtenir le bon type de financement peut vous faire économiser des milliers à long terme.

    La mise en place d'une structure financière incorrecte peut être tout aussi préjudiciable à vos efforts d'investissement que la sélection du mauvais type de propriété.

    Il y a de nombreuses considérations à faire ici et un bon courtier qui comprend l'investissement pourra vous guider dans la bonne direction.

    Pour vous aider à comprendre ce que je veux en venir, vous pouvez également lire: 10 choses que votre banquier ne vous dira pas!

    9. Être moins que minutieux

    Vous avez donc trouvé la bonne propriété et vous êtes prêt à bouger.

    Avez-vous vraiment fait chaque petite recherche sur l'investissement?

    Savez-vous pourquoi le vendeur vend?

    Connaître la motivation du vendeur peut faire une grande différence pour négocier un bon prix.

    Lors de l'inspection initiale, recherchez des indices sur la situation personnelle du vendeur; Vivent-ils un divorce par exemple?

    Bien que cela puisse sembler un peu insensible, cela vous donne la possibilité d'acheter une bonne affaire, ainsi que de donner au vendeur une chance de poursuivre sa vie.

    Avez-vous fait effectuer les inspections pertinentes pour découvrir des défauts de structure ou des signes d'infestations de ravageurs, comme les termites?

    Les frais sont déductibles d'impôt et payer 800 $ pour ce type de tranquillité d'esprit peut vous faire économiser des milliers à long terme.

    Enfin, la propriété est-elle habitable du point de vue du locataire?

    N'oubliez pas que pendant que vous ne vivrez pas ici, quelqu'un d'autre le fera et il vous paiera pour le faire.

    Demandez-vous si le plan d'étage est attrayant et est-ce que la propriété offrira une maison confortable et pratique?

    Faites toujours une deuxième et une troisième inspection à différents moments de la journée.

    Est-ce bruyant aux heures de pointe? Comment fonctionne la lumière à différents moments? Les voisins sont-ils des animaux de fête ou tranquilles?

    En cochant toutes les bonnes cases lorsque vous inspectez une propriété, vous vous assurerez d'acheter le meilleur investissement possible à chaque fois.

    10. Épargner en s'autogérant

    Vous avez fait tous les travaux préparatoires et obtenu l'investissement immobilier parfait… maintenant le travail acharné commence vraiment!

    De nombreux investisseurs pensent en autogérant leur portefeuille; c'est-à-dire trouver leurs propres locataires et agir en tant que leurs propres gestionnaires immobiliers en organisant la collecte des loyers, l'entretien, etc. leur épargnera un paquet et leur donnera plus de profit.

    Faux, faux, faux!

    À court terme, cela peut sembler suffisamment plausible, mais que se passe-t-il lorsque vous avez un portefeuille de vingt propriétés par exemple?

    La gestion continue d'un tel portefeuille équivaut essentiellement à un travail à temps plein!

    Vous devez trouver et qualifier des locataires appropriés, connaître les lois relatives à la location, maîtriser la valeur de votre location, effectuer des inspections régulières pour vous assurer que vos locataires s'occupent de votre bien, percevoir le loyer, vous représenter au tribunal si les choses allez mal, traitez tous les problèmes de maintenance qui surviennent et soyez disponible 24h / 24 et 7j / 7 pour vos locataires.

    Cela vous semble attrayant? Je ne le pensais pas.

    Payer un gestionnaire immobilier professionnel pour gérer toutes ces choses en votre nom signifie non seulement que vous obtenez le meilleur résultat pour votre bien locatif en termes de bon locataire et les meilleurs retours possibles, mais cela vous donnera également quelque chose d'aussi précieux que de l'argent pour investir – du temps.

    Tout ce temps consacré à la gestion de vos propriétés pourrait être bien mieux utilisé… trouver plus d'investissements à ajouter à votre portefeuille et générer encore plus de richesse.

    Qu'est-ce que tout cela signifie pour vous?

    Posséder clairement une propriété – votre propre maison et vos biens d'investissement sont le chemin de la richesse en Australie

    Si vous cherchez conseils indépendants sur la propriété non on peut vous aider tout comme les stratèges indépendants de l'investissement immobilier à Métropole.

    N'oubliez pas l'équipe de plusieurs stratèges en investissement immobilier primée à Métropole avoir aucun bien à vendre, donc leurs conseils sont impartial.

    Que vous soyez acheteur ou un débutant ou un chevronné investisseur immobilier, nous serions ravis de vous aider à formuler une stratégie d'investissement ou à revoir votre portefeuille existant, et à vous aider à faire passer votre investissement immobilier au niveau supérieur.

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