Investir dans l'immobilier pour les nuls

Investir dans l'immobilier pour les nuls

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  • Investir dans l'immobilier pour les nuls
  • De Real Estate Investing For Dummies, 4e édition

    Par Eric Tyson, Robert S. Griswold

    Real Estate Investing For Dummies couvre des stratégies d'investissement immobilier éprouvées que de vraies personnes, tout comme vous, utilisent pour créer de la richesse. Investir dans l'immobilier n'est pas sorcier mais nécessite de faire ses devoirs. Donc, si vous vous attendiez à devenir un multimillionnaire du jour au lendemain, vous n'êtes pas au bon endroit – mais si vous recherchez une stratégie d'investissement à long terme solide et les outils pour vous y rendre, alors l'investissement immobilier pour les nuls est le livre adapté à vos besoins.

    © Andrey_Popov / Shutterstock.com

    Voici quelques-uns des principes clés que nous abordons plus en détail dans le livre:

    Copyright © 2019 Eric Tyson et Robert S.Griswold. Tous les droits sont réservés.

    Les principes d'Eric et Robert pour la réussite de l'investissement immobilier

    Copyright © 2019 Eric Tyson et Robert S.Griswold. Tous les droits sont réservés.

  • L'immobilier est un véhicule éprouvé de création de richesse. Investir dans des immeubles locatifs peut générer un revenu courant et des avantages fiscaux importants ainsi que créer des capitaux propres à partir de l'appréciation au fil des années et des décennies.
  • Bien que de nombreuses personnes puissent réussir à investir dans l'immobilier, l'investissement dans un bien locatif n'est pas pour tout le monde. Tenez compte de vos préférences d'investissement et de votre tempérament personnel avant d'acheter une propriété. Avez-vous le temps de vous consacrer à l'investissement immobilier? Êtes-vous à l'aise pour résoudre des problèmes ou embaucher un gestionnaire immobilier?
  • Assurez-vous que vous êtes en bonne santé financière avant d'investir dans des propriétés locatives. Portez une attention particulière à votre budget mensuel et assurez-vous d'avoir une couverture d'assurance adéquate. La plupart des investisseurs immobiliers prospères construisent leur portefeuille d'investissements immobiliers en économisant de l'argent puis en achetant progressivement des propriétés au fil des ans.
  • Ne sous-estimez pas l'importance d'établir un bon crédit. Les meilleurs retours sur l’immobilier reposent sur l’utilisation du crédit pour obtenir l’effet de levier de l’OPM (l’argent des autres).
  • Votre premier (et souvent l'un des meilleurs) investissements immobiliers consiste à acheter une maison pour y vivre. L'immobilier est le seul investissement que nous connaissons dans lequel vous pouvez vivre ou louer pour générer des revenus. Vous pouvez également dégager d'importants bénéfices non imposables lorsque vous vendez votre résidence principale à un prix plus élevé que celui que vous avez payé.
  • Focus sur les propriétés résidentielles au début. La propriété résidentielle est un investissement attrayant et est plus facile à comprendre, à acheter et à gérer que la plupart des autres types de propriété. Si vous êtes propriétaire d'une maison, vous avez déjà de l'expérience pour localiser, acheter et entretenir une propriété résidentielle.
  • Parmi les options de propriétés résidentielles, nos principales recommandations sont les petits immeubles d'appartements et les maisons unifamiliales. Le logement attenant est plus logique pour les investisseurs qui ne veulent pas s'occuper des problèmes d'entretien et de sécurité des bâtiments. Les prix des logements attenants ont tendance à donner de meilleurs résultats dans les environnements urbains développés.
  • Ayez votre équipe immobilière en place avant de commencer votre recherche sérieuse de propriété. Alignez tôt un agent immobilier, un agent de crédit, un conseiller fiscal, un avocat, etc., car l'investisseur immobilier disposant des meilleures ressources peut identifier les propriétés à ignorer et celles qui méritent une attention particulière. Agissez rapidement – la vitesse à laquelle vous pouvez clôturer une transaction est un avantage sur tout type de marché.
  • Recherchez des propriétés sur le chemin du progrès. Les domaines dans lesquels se dirigent de nouveaux développements ou réaménagements sont ceux que vous souhaitez. Les meilleurs immeubles de placement immobilier sont ceux qui sont bien situés et physiquement sains, mais qui présentent des difficultés esthétiques et sont mal gérés.
  • Vous ne devenez pas riche en essayant de trouver des offres d'investissement immobilier sans mise de fonds. Ne croyez pas les voyous infopublicités. Ne vous attendez pas à acheter des propriétés locatives de premier ordre de cette façon.
  • Le versement d'un acompte d'au moins 20 à 25% permet d'accéder aux meilleures conditions de financement. Vous pouvez effectuer des acomptes plus modestes – même aussi bas que 10% ou moins – mais vous payez souvent un taux d'intérêt beaucoup plus élevé, des frais de prêt et une assurance hypothécaire privée. L'effet de levier, ou l'utilisation de l'argent des prêteurs pour couvrir la majorité de vos coûts d'acquisition, peut augmenter vos taux de rendement. Mais un effet de levier trop important peut être dangereux si le marché locatif tourne et que vos dépenses de dette sont élevées.
  • À mesure que la taille et la complexité de l'opération augmentent, les options de financement deviennent moins attrayantes. Les options de financement pour les grands immeubles d'appartements (cinq unités ou plus), les terrains commerciaux, commerciaux, industriels et bruts nécessitent généralement plus d'argent et / ou des taux d'intérêt et des frais de prêt plus élevés. Mais les investisseurs immobiliers plus avancés peuvent profiter de rendements globaux plus élevés, ainsi que des avantages d'une gestion plus facile et de la stabilité des locataires à long terme.
  • Pour de faibles coûts d'entrée, pensez aux fiducies de placement immobilier (FPI) et aux options de location. Vous pouvez acheter ces titres négociés en bourse (qui peuvent également être achetés par le biais de fonds communs de placement axés sur les FPI) pour mille dollars ou moins. Avec les options de location, vous commencez par louer une propriété que vous pourriez être intéressé à acheter plus tard, et une partie de votre loyer mensuel est consacrée au futur achat. Si vous pouvez trouver un vendeur prêt à fournir un financement, vous pouvez limiter votre mise de fonds au minimum.
  • Nous préférons l'adage «Emplacement, emplacement, valeur». Il met clairement l'accent sur l'emplacement mais également sur l'importance de trouver une bonne valeur pour votre investissement. Posséder un bien immobilier dans les zones montantes avec de nouveaux développements ou des propriétés rénovées améliore la recherche et le maintien de bons locataires et conduit à de meilleurs rendements. Les propriétés dans de grands emplacements avec un entretien différé étendu, en particulier les problèmes esthétiques qui peuvent être abordés à moindre coût sont une autre grande opportunité.
  • Faites des investissements immobiliers à proximité. Achetez une propriété dans les deux heures suivant votre mode de transport préféré. Ne vous aventurez plus loin que lorsque vous connaissez vraiment un autre marché immobilier et que vous vous y trouvez régulièrement pour d'autres raisons ou que vous avez trouvé un excellent gestionnaire immobilier.
  • Toute décision sur le lieu d’investissement commence par une évaluation des tendances économiques globales de la région. Si la zone n'est pas économiquement saine, les chances de réussite des investissements immobiliers diminuent.
  • Vous achetez un flux de revenus ou des flux de trésorerie futurs lorsque vous achetez un immeuble de placement. Ce que vous payez pour une propriété et les flux de trésorerie qu'elle génère font une différence significative dans la réussite de votre investissement. La clé est d'identifier quelles propriétés les vendeurs ont sous-évalué.
  • Ne vous fiez pas aux numéros du vendeur pour évaluer le potentiel d'une propriété. Parlez directement avec le vendeur pour déterminer l'historique de la propriété et sa motivation à vendre. Mais ne vous fiez pas aux résultats d'exploitation historiques proposés par le vendeur ou le courtier. Développez vos propres chiffres en évaluant la propriété avec une équipe de professionnels qualifiés spécialistes de la gestion physique et fiscale de l'immobilier.
  • La stratégie d'investissement immobilier d'achat et de retournement peut fonctionner, mais elle a aussi un inconvénient. L'achat et le retournement peuvent être un moyen de gagner rapidement de l'argent dans l'immobilier si vous planifiez correctement vos investissements dans un marché immobilier en pleine expansion. Cependant, le retournement peut entraîner l'imposition de vos bénéfices en tant que revenu ordinaire et vous pourriez perdre en cas de ralentissement du marché.
  • Conclusion: les professionnels de l'immobilier et vous-même devez évaluer une propriété en fonction du bénéfice d'exploitation net (RIN) prévu. Projetez le NOI de préférence pour les prochaines années. La projection du NOI prend du temps et nécessite beaucoup d'expérience, surtout si vous prévoyez des changements de propriété pour augmenter les revenus et / ou réduire les dépenses.
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