Investir dans des propriétés à revenu et comment identifier un marché viable

Investir dans des propriétés à revenu et comment identifier un marché viable

Chaque investisseur se débat avec la même question: "Quel est le véhicule d'investissement le plus sûr, le plus rentable et le plus avantageux sur le plan fiscal?"

Il ne faudra pas beaucoup de recherches avant de trouver le créneau d'investissement rentable des propriétés génératrices de revenus. Les avantages de cette avenue d'investissement sont si spectaculaires qu'il sera évident que l'immobilier génère autant de richesse.

Pourquoi investir dans des propriétés génératrices de revenus

Nous allons y arriver: les propriétés locatives peuvent vous faire gagner de l’argent et vous faire économiser de l’argent en même temps. Peu d'autres investissements peuvent le faire. Entre autres, l'investissement dans une propriété à revenus est une stratégie de création de richesse extrêmement flexible qui peut vous donner beaucoup plus de contrôle sur le résultat par rapport aux investissements traditionnels tels que les actions, les obligations et les fonds communs de placement.

Vous avez tout entendu sur le revenu passif. C'est un mot à la mode qui n'a pas perdu sa résonance en raison des avantages établis de générer des revenus sans faire tout le travail ou se limiter à la valeur que vous pouvez créer en tant qu'individu.

En plus des revenus locatifs générés, la valeur est susceptible de s'apprécier – si vous choisissez le bon marché. Cette augmentation se produira même si vous ne faites aucun effort pour améliorer la propriété ou optimiser son fonctionnement. L'investissement locatif représente un niveau de risque tolérable, compte tenu des rendements stables et des avantages fiscaux considérables qu'il offre.

En outre, la gestion des biens locatifs est une entreprise relativement simple où la diligence raisonnable initiale et une gestion financière / opérationnelle efficace produisent des investissements plus stables que les alternatives. Non seulement le risque est faible, mais vous pouvez également aller de l'avant avec les déductions. Les investissements dans les immeubles à revenus offrent des déductions pour les intérêts, l'amortissement, les réparations et toutes les dépenses typiques associées à la gestion d'une entreprise. La loi de 2017 sur les réductions d'impôts et les emplois (TCJA) accorde en outre aux propriétaires d'immeubles locatifs une déduction de 20% sur le revenu.

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Une autre possibilité de déduction fiscale créée par la TCJA est le programme des zones d'opportunité. Si vous choisissez d'investir dans des propriétés locatives dans ces communautés émergentes désignées grâce à un fonds d'opportunité qualifié (QOF), vous pouvez réduire ou éliminer votre impôt sur les gains en capital en fonction de la durée de votre investissement et contribuer à la croissance des quartiers en difficulté. Il s'agit d'une alternative plus flexible à l'échange 1031.

Types de valeur

Deux des principaux types de valeur d'un bien sont la juste valeur marchande réelle (JVM) du bien et la valeur calculée en fonction des revenus qu'il génère grâce au loyer ou à d'autres moyens de revenus récurrents.

Pour les immeubles à revenus, la juste valeur marchande est généralement déterminée en capitalisant le bénéfice net d'exploitation (NOI) à l'aide d'un taux basé sur le risque et le rendement associés au projet. Pour les nouvelles constructions ou les propriétés à usage spécial existantes, la valeur est calculée en examinant le coût de construction pour un remplacement fonctionnel ou une reproduction de la structure.

L'avantage de la valeur basée sur le revenu est qu'elle nous permet de mieux contrôler la valeur de nos propriétés. Vous n'avez pas à attendre que des facteurs économiques externes améliorent la valeur: vous pouvez réduire les dépenses, améliorer l'état, augmenter les loyers, réduire les vacances, augmenter l'efficacité énergétique et trouver des sources de revenus supplémentaires (commodités payantes, vente, etc.) pour augmenter le NOI et la valeur.

Sélection d'une classe de propriétés

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Les avantages des propriétés génératrices de revenus d'exploitation couvrent toutes les catégories de biens immobiliers. Le choix de la catégorie de propriété à poursuivre – unifamiliale ou multifamiliale, commerce de détail, à usage mixte, etc. – doit être basé sur votre expérience en immobilier, vos préférences, l'expérience de l'équipe de gestion et les objectifs d'investissement.

Les propriétés unifamiliales fournissent une source de revenu, ce qui peut signifier mettre tous vos risques dans une seule unité. Si vous rencontrez un poste vacant prolongé, il est plus difficile d’absorber la perte. Les propriétés de plus de cinq unités réduisent le risque de flux de trésorerie négatifs.

Les immeubles locatifs multifamiliaux, en particulier ceux de plus de quatre unités, offrent plus de possibilités que les maisons unifamiliales pour accroître la valeur et vous positionner pour une sortie favorable. Soit dit en passant, des capitaux sont facilement disponibles pour des acquisitions, et des opportunités de trésorerie existent sur de nombreux marchés.

Il y a une croissance prévisible dans le multifamilial car ces propriétés ont une demande et un chiffre d'affaires plus élevés. Un plus grand nombre d'unités offre des possibilités accrues de maximiser la valeur de chaque porte en augmentant le loyer à la valeur marchande à chaque nouveau bail.

Il existe également une infinité de possibilités de générer des revenus directs dans les immeubles à revenus commerciaux, bien que les obstacles à l'entrée soient quelque peu plus élevés et le risque plus grand. Le marché commercial est généralement plus volatil que son homologue résidentiel et nécessite une équipe qualifiée et une planification experte pour exécuter avec succès les transactions et les investissements.

Sélection d'un marché géographique approprié et analyse des opportunités

L'emplacement est généralement le facteur le plus crucial dans la réussite de vos investissements immobiliers à revenus. Peu importe où vous vivez, vous pouvez investir dans les marchés immobiliers chauds à travers le pays par le biais de sociétés d'investissement locales. La formule pour un marché en croissance et un environnement d'investissement stable est simple: forte croissance démographique, disponibilité d'emplois, croissance de l'industrie, augmentation des revenus et logement abordable.

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Des informations sur les marchés chauds tels que la Californie, le Massachusetts, New York, la Floride, l'Arizona, le Texas et d'autres marchés phares sont facilement disponibles en ligne, et de nombreux professionnels de l'immobilier et conseillers en investissement sont disponibles dans chaque région pour aider à la recherche de marché et à l'analyse des opportunités d'investissement.

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