Immobilier 101: comment analyser les investissements immobiliers locatifs

Immobilier 101: comment analyser les investissements immobiliers locatifs

Ma seule exigence stricte est qu'après un calcul approfondi et exhaustif des flux de trésorerie, la propriété génère des flux de trésorerie positifs dès le premier jour. Idéalement, les flux de trésorerie que j'obtiens d'un immeuble locatif seront supérieurs à ceux que je pourrais retirer d'un compte d'épargne, d'un CD ou d'un autre endroit sans risque pour garer mon argent. Nous y reviendrons plus tard.

Comme je l'ai mentionné précédemment, la comparaison des situations de flux de trésorerie de différentes propriétés peut être un excellent moyen d'analyser les transactions.

N'oubliez pas non plus qu'il s'agit d'un flux de trésorerie immédiat et qu'il devrait augmenter avec le temps. Historiquement, les taux de location ont augmenté parallèlement à l'inflation sur de longues périodes. Votre revenu de location augmentera probablement tandis que votre paiement hypothécaire reste le même. L'essentiel, c'est que si vous commencez avec des flux de trésorerie positifs, vous vous préparerez bien pour l'avenir. Et vous ne perdrez toujours pas d'argent si le marché immobilier connaît une année lente et que le loyer n'augmente pas comme prévu.

Combien de revenus locatifs la propriété générera-t-elle?

Pour que votre analyse des flux de trésorerie soit exacte, vous devez savoir combien de revenus locatifs une propriété générera.

Si la propriété est déjà louée, c'est facile. Ce fut le cas avec la propriété que j'ai utilisée pour l'exemple – les trois unités étaient déjà louées lorsque j'ai acheté le triplex, il n'y avait donc aucune conjecture. Mieux encore, si la propriété est occupée, demandez au propriétaire actuel un historique de location détaillé. Cela vous permet non seulement de savoir combien de loyer a été généré par la propriété, mais peut également vous donner un bon aperçu des tendances de l'inoccupation.

En revanche, les choses peuvent devenir délicates si la propriété est vacante ou occupée par le propriétaire. Un historique de location est un bon indicateur pour un bien qui est vacant mais qui avait déjà été utilisé comme location. Si aucun historique de location n'est disponible pour cette propriété, consultez les listes de location pour des propriétés comparables dans la région, demandez l'avis d'un gestionnaire immobilier local ou obtenez une évaluation de la location. Les évaluations peuvent être coûteuses, mais de nombreux prêteurs immobiliers d'investissement en ont besoin.

Faites preuve de prudence et soyez prudent lorsque vous estimez le loyer dans votre analyse. Si la propriété finit par louer plus que vous ne le pensez, tant mieux. Mais n'oubliez pas qu'en tant qu'investisseur responsable, vous voulez savoir quel sera le flux de trésorerie de la propriété si les choses ne fonctionnent pas parfaitement.

Une chose importante à savoir sur les taxes foncières

Pour la plupart, je ne regarde pas les taxes lorsque j'évalue un bien locatif. Après tout, les taux d'imposition foncière ont tendance à être à peu près les mêmes au sein d'un même marché géographique. Et vos revenus de location seront traités de la même manière par l'IRS, quelle que soit la propriété dont ils proviennent. Bien sûr, un flux de trésorerie plus élevé peut se traduire par une facture fiscale plus élevée à la fin de l'année, mais c'est un bon problème.

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Cependant, il existe un problème fiscal potentiel qui mérite d'être mentionné. De nombreuses juridictions accordent un traitement fiscal spécial aux propriétés occupées par leur propriétaire. Cela signifie que les investisseurs paient des taux d'imposition plus élevés que les propriétaires occupants pour la même maison. La différence peut être dramatique.

Par exemple, j'habite en Caroline du Sud, où les impôts fonciers sont notoirement bas. L'une des raisons pour lesquelles ils sont faibles pour les propriétaires occupants est que les taux accordés aux investisseurs sont considérablement plus élevés. Un investisseur paierait trois ou quatre fois ce que paierait un propriétaire occupant.

Voici le point. Si vous songez à acheter un bien locatif, découvrez s'il est actuellement utilisé comme location ou s'il est occupé par le propriétaire.

Si ce dernier est vrai, votre facture fiscale pourrait être beaucoup plus élevée que les dossiers publics ne l'indiquent. Votre agent immobilier devrait être en mesure de vous donner une bonne idée de la façon dont les impôts fonciers pour les investisseurs et les propriétaires fonciers fonctionnent sur votre marché cible. C'est un facteur important à inclure dans votre analyse.

Autres métriques et concepts analytiques importants à connaître

Lorsque j'analyse un bien locatif, le flux de trésorerie est le facteur numéro un que je considère. Si une propriété potentielle a un flux de trésorerie négatif, je ne le poursuis pas davantage ni ne procède à une analyse plus approfondie.

Cependant, si une propriété a un niveau de flux de trésorerie acceptable, j'utilise quelques autres paramètres et concepts pour les évaluer:

Retour cash-on-cash

Il s'agit du rendement annualisé que vous générez par rapport au montant que vous payez pour acquérir la propriété. Pour calculer votre rendement en espèces, divisez le flux de trésorerie annuel de la propriété par le montant que vous avez payé pour l'acquérir. Cela comprend les frais de clôture, les améliorations immobilières que vous avez payées et les autres dépenses engagées lors de l'achat de la propriété.

Par exemple, j'ai payé un total d'environ 60 000 $ de ma poche pour acquérir le triplex dans mon exemple, y compris mon acompte et tous les autres frais. En divisant le flux de trésorerie annuel de 2 025 $ par 60 000 $, j'obtiens un rendement en espèces d'environ 3,4%. Ce n'est pas génial du tout, mais c'est plus que ce que je pourrais obtenir d'un compte d'épargne. De plus, gardez à l'esprit que cela ne tient pas compte de la croissance future des loyers ou de toute accumulation de capitaux propres au fil du temps.

L'une de mes façons préférées d'utiliser le retour en espèces est de comparer les propriétés où vous devez déposer différentes sommes d'argent. Par exemple, supposons que vous compariez deux propriétés à 100 000 $. Le premier devrait rapporter environ 300 $ par mois, tandis que l'autre ne devrait produire qu'un flux de trésorerie de 100 $ après dépenses.

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Imaginez que votre prêteur souhaite un acompte de 20% pour la deuxième propriété, tandis que la première est en mauvais état et doit être une transaction en espèces. Le retour en espèces permet de savoir quelle propriété offre le meilleur rendement annualisé. (C'est la propriété avec le flux de trésorerie le plus faible dans ce cas.)

Taux de capitalisation (cap)

Cette mesure est le flux de trésorerie annuel avant impôt d'un bien – hors paiements hypothécaires – divisé par son coût d'acquisition. Par exemple, une propriété qui génère des flux de trésorerie de 7 000 $ par année et coûte 100 000 $ aurait un taux de plafond de 7%. Plus haut c'est mieux.

Le taux plafond est une métrique immobilière largement utilisée. C'est particulièrement pratique pour les investisseurs immobiliers locatifs si vous ne connaissez pas encore les détails de votre financement. Si vous ne savez pas combien vous devrez verser ou quel taux d'intérêt vous paierez, il est impossible de savoir avec certitude combien sera votre versement hypothécaire mensuel.

Pour nos besoins, lorsque vous examinez le taux plafond d'une propriété particulière, calculez ses flux de trésorerie exactement comme nous l'avons fait précédemment. Mais cette fois, excluez le versement hypothécaire mensuel (incluez les taxes foncières et les assurances). Divisez ensuite par votre coût d'acquisition prévu, y compris les frais de clôture et les réparations ou améliorations immobilières que vous devrez effectuer immédiatement.

Affiner votre recherche

Il y a beaucoup d'informations à considérer avant d'acheter un bien locatif. Pourquoi prendriez-vous une décision financière à six chiffres sans comprendre dans quoi vous vous embarquez?

Cependant, si vous vivez dans un marché où il y a des dizaines ou des centaines de propriétés qui répondent à vos critères, cela prend trop de temps pour effectuer une analyse complète des flux de trésorerie pour chacune d'entre elles.

Une façon intelligente de réduire votre liste consiste à examiner le multiplicateur de loyer brut de chaque propriété. Il s'agit du prix d'un bien exprimé en multiple de son loyer mensuel. Par exemple, une propriété qui coûte 100 000 $ et génère 1 000 $ de loyer mensuel aurait un multiplicateur de loyer brut de 100. Des nombres inférieurs sont meilleurs.

Il existe différentes opinions sur la façon d'utiliser le multiplicateur de loyer brut pour affiner votre recherche. De nombreux investisseurs ne verront même pas une propriété dont le loyer brut est supérieur à 100 ou un autre nombre fixe.

J'utilise une approche différente, car les multiplicateurs de loyer brut varient selon le marché et peuvent changer avec les conditions économiques. Si j'ai une longue liste de propriétés potentielles, je limiterai ma liste à celles dont les multiplicateurs de loyer brut se situent dans les 10 à 20% les plus bas du marché.

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Lorsque vous procédez de cette manière, les multiplicateurs de loyer brut sont basés sur le prix demandé de chaque propriété, et non sur le prix pour lequel vous pourriez réellement acheter la propriété. Certains vendeurs seront beaucoup plus flexibles que d'autres en matière de négociation, c'est donc une façon imparfaite d'évaluer les propriétés. Néanmoins, c'est un bon moyen d'affiner votre recherche. Ensuite, vous pouvez effectuer une analyse plus intensive sur chaque propriété.

Il existe plusieurs façons d'évaluer et de choisir des propriétés locatives

Gardez à l'esprit qu'il n'y a pas une seule bonne façon d'appliquer ces méthodes à votre propre analyse de propriété locative. La meilleure méthode pour vous dépend de vos priorités, de votre tolérance au risque et de vos objectifs d'investissement.

Par exemple, il existe de nombreux investisseurs immobiliers axés sur le revenu qui considéreraient le flux de trésorerie du triplex que j'ai récemment acheté comme trop faible. Un de mes amis qui investit également dans des propriétés locatives insiste sur le fait que toutes ses propriétés produisent au moins un rendement de 6% en espèces.

Aucun de nous n'a nécessairement tort. Il compte sur son portefeuille locatif pour gagner ses revenus et payer ses factures et autres frais de subsistance. Il est logique qu'il veuille plus de liquidités. J'adopte une vision à plus long terme et je me concentre sur le potentiel d'appréciation future des actions et un flux de revenus qui augmente avec le temps. Comme je n'ai pas besoin d'un revenu actuel de mon portefeuille, je suis prêt à contracter un peu plus de dettes pour maximiser l'appréciation et les rendements à long terme.

Les méthodes analytiques discutées ici sont assez universelles. Mais c'est à vous de décider en ce qui concerne les flux de trésorerie, le retour en espèces ou les normes de taux plafond. Assurez-vous qu'un accord a du sens pour vous et qu'il est meilleur que les alternatives disponibles sur votre marché cible, et tout devrait bien se passer.

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