Immeubles locatifs comme investissements

Immeubles locatifs comme investissements

Si vous envisagez d'acheter un bien locatif comme un investissement, vous n'êtes pas seul. La demande d'immeubles de placement est forte et en croissance aux États-Unis. Selon la National Association of Realtors, les achats de maisons d'investissement en 2015 ont augmenté pour la première fois en cinq ans – en hausse de 7%, se traduisant par plus d'un million de ventes en 2015. L'acheteur type d'une maison d'investissement en 2015 avait un revenu médian des ménages de 95 800 $ et acheté une maison à 22 milles de leur résidence principale.

Mais il y a un autre angle à ces types d'achats: les multi-logements locatifs occupés par le propriétaire comme investissements.

Tout en étant propriétaire et en vivant dans le même immeuble que votre locataire peut sembler une configuration pour une sitcom NBC (ou une histoire d'horreur, selon vos perspectives), il y a certains avantages clés à vivre dans votre propre propriété locative. Les principaux avantages proviennent de la possibilité de bénéficier des prêts de la Federal Housing Administration (FHA).

N'oubliez pas que vous devriez toujours consulter un professionnel des finances ou de l'immobilier avant d'investir dans une propriété.

(Aux fins de cette pièce, nous nous concentrerons sur les propriétés de deux à quatre unités, communément appelées «duplex», «triplex» ou «fourplex».)

Payez votre hypothèque avec le loyer

Même si les loyers se sont stabilisés à l'échelle nationale à la fin de l'année dernière, le marché de la location a explosé au cours des années précédentes, les loyers arrivant en tête de liste des prix qui ont augmenté le plus rapidement en juin 2016. Un récent rapport de Apartment List a révélé qu'il y avait d'importantes pénuries de – et des logements à revenu intermédiaire sur les marchés les plus chers du pays, et une partie de la croissance des loyers la plus rapide se produit dans les petites villes des zones les plus chères.

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Avec cette tendance, il existe une possibilité réelle qu'une partie – ou même la totalité – de votre hypothèque pour un logement de deux à quatre logements soit payée par le loyer que vous percevez, vous offrant ainsi un logement pratiquement libre.

Versez un acompte plus faible avec les prêts FHA

Les prêts assurés par la Federal Housing Administration, ou FHA, peuvent être le moyen le plus simple d'acheter des duplex ou des maisons multifamiliales si vous prévoyez d'utiliser la propriété comme résidence principale pendant au moins un an. Les prêts FHA ne nécessitent qu'un acompte de 3,5% pour les propriétaires occupants de logements multifamiliaux, contre 20 à 30% pour les investisseurs qui achètent un duplex ou plusieurs unités (s'ils achètent comme investissement et non comme résidence). Vous pouvez également utiliser l'argent surdoué pour l'ensemble d'un acompte sur les prêts FHA.

Notez que la baisse de seulement 3,5% et l'utilisation d'un actif peuvent être risquées. Vous devez analyser soigneusement les chiffres pour votre marché afin que vous puissiez estimer le montant que vous êtes susceptible de recevoir en loyers, et vous avez suffisamment de coussin de trésorerie pour faire fonctionner cela en cas de ralentissement ou de réduction des tarifs de location.

Profitez des prêts résidentiels et commerciaux

La FHA a quelques programmes de prêts différents pour les immeubles à logements multiples. Si vous êtes nouveau dans l'investissement immobilier, vous voudrez peut-être acheter une propriété avec quatre unités ou moins, car les prêts FHA pour ces propriétés ne sont pas considérés comme des prêts immobiliers commerciaux, qui ont des exigences plus strictes et sont souvent accordés par le biais de prêts conventionnels. . Par exemple, un prêt pour une propriété résidentielle peut être un prêt à taux fixe avec un versement mensuel constant, alors que la plupart des prêts commerciaux sont des prêts hypothécaires à taux variable dont les paiements peuvent varier.

Il y a cependant quelques éléments à considérer. Les emprunteurs de la FHA pour une propriété plus grande qu'un duplex – de trois à quatre unités – doivent avoir des réserves de liquidités plus élevées pour montrer qu'ils peuvent gérer le prêt. Trois mois de versements hypothécaires sont nécessaires pour être admissible à un prêt immobilier de trois à quatre unités, qui comprend le capital, les intérêts, les taxes et les assurances. Les réserves de trésorerie doivent être respectées, que la propriété soit vacante ou non; avoir un complexe entièrement loué ne signifie pas nécessairement que moins de réserves sont nécessaires. Les réserves servent à montrer que vous pouvez payer les versements hypothécaires même si un logement est vacant pendant un certain temps. Un mois de réserves sont nécessaires pour une propriété d'une à deux unités.

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L'un des principaux critères pour un prêt FHA multi-unités est que vous (le propriétaire) devez vivre dans l'une des unités. Bien que cela fasse de vous un investisseur immobilier dans votre propre propriété, vous permettant peut-être de vivre sans hypothèque, comme toute autre maison, la propriété locative aura des dépenses. Les prêts FHA nécessitent une assurance hypothécaire, qui protège le prêteur en cas de défaut de paiement. Vous devrez également payer les taxes d'entretien et de propriété.

Utiliser le revenu de location pour être admissible à un prêt

L'un des principaux avantages de l'achat d'une maison multifamiliale et de la location des logements tout en vivant dans l'un d'entre eux est qu'une partie des revenus de location peut vous aider à vous qualifier pour un prêt FHA. Une preuve des revenus de location est nécessaire pour que cela s'applique, mais il peut s'agir de revenus de location projetés, basés sur une évaluation de la maison et en les comparant aux tarifs de location pour des maisons similaires dans la région. Le montant sera ajouté à votre revenu pour vous aider à vous qualifier pour un prêt.

Seulement 75% des revenus de location s'ajoutent aux revenus d'un demandeur afin de compenser un taux de vacance de 25% dans les locations. Certains prêteurs peuvent exiger que vous ayez de l'expérience en tant que propriétaire avant d'approuver un prêt immobilier multifamilial – qui est un Catch-22 si vous essayez de commencer en tant que propriétaire – tandis que d'autres peuvent vous permettre d'utiliser les revenus de location projetés pour être admissible. Certains prêteurs peuvent exiger que les locataires aient signé un bail pour vérifier les paiements de location.

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Les prêts FHA peuvent différer selon l'emplacement. Certains peuvent avoir un taux d'inoccupation inférieur à 25%, ce qui réduit le montant du loyer qui peut être ajouté au revenu mensuel brut de l'emprunteur.

The Takeaway

Posséder un bien locatif peut être stressant. Assurez-vous d'étudier la zone dans laquelle vous souhaitez acheter pour voir quel est le taux de location et si vous disposez de suffisamment de liquidités et d'économies en guise de sauvegarde si les locations chutent pendant quelques mois. Si c'est un risque qui mérite d'être pris, vous pourriez devenir un magnat de l'immobilier.

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Le contenu contenu dans cet article de blog est destiné à des fins d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, comptable ou d'investissement. Vous devriez consulter un professionnel juridique ou fiscal qualifié concernant votre situation spécifique. Gardez à l'esprit que l'investissement comporte des risques. La valeur de votre investissement fluctuera avec le temps et vous pourriez gagner ou perdre de l'argent.Toute référence aux services de conseil fait référence à Personal Capital Advisors Corporation, une filiale de Personal Capital. Personal Capital Advisors Corporation est un conseiller en placement inscrit auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC). L'inscription n'implique pas un certain niveau de compétence ou de formation et n'implique pas l'approbation par la SEC.

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