Guide complet pour acheter un bien locatif

Guide complet pour acheter un bien locatif

Dans cet article:

L'achat d'un bien locatif peut être un excellent investissement, mais c'est aussi un défi. Dans ce guide, nous couvrirons:

  • Pourquoi acheter un bien locatif est un bon investissement, des avantages fiscaux à la sécurité financière
  • Comment trouver une bonne propriété locative, y compris une estimation précise des coûts et des avantages, être honnête avec vous-même au sujet de votre capacité à gérer la propriété et comment décider d'une propriété est une bonne affaire
  • Vos options de prêt pour payer un immeuble de placement
  • Le processus de clôture lors de l'achat d'un bien locatif, y compris les problèmes supplémentaires que vous devrez résoudre avant le jour de la fermeture
  • Les avantages et les inconvénients de l'achat d'un bien locatif avec un partenaire
  • Les biens locatifs: une source de revenus – et des maux de tête

    Vous songez donc à acheter un bien locatif. Toutes nos félicitations! Beaucoup trouvent que posséder de telles maisons est un excellent investissement.

    Mais ne vous attendez pas à une conduite facile. Pour un meilleur rendement, vous devrez développer un nouvel ensemble de compétences. Et attendez-vous à consacrer de nombreuses heures de travail. Posséder un immeuble de placement n'est pas comme le modèle d'achat et d'oubli de la propriété d'actions.

    Ce guide complet explique comment investir avec succès dans l'immobilier. Il vous avertit de certains pièges courants et vous suggère des moyens de les éviter. Et il vous proposera les prêts immobiliers d'investissement qui pourraient vous convenir le mieux.

    Vérifiez votre nouveau tarif (13 mars 2020)

    Pourquoi acheter un bien locatif est un bon investissement

    Bien fait, investir dans un bien locatif peut être un excellent moyen de faire travailler dur votre argent pour vous. En fait, le jeu est empilé en votre faveur:

    Vous pouvez emprunter à moindre coût

    Bien sûr, vous aurez probablement besoin d'économies ou d'un partenaire commercial pour les acomptes (voir ci-dessous). Mais quel autre investissement pouvez-vous financer avec des taux d'intérêt ultra bas et des versements mensuels fixes?

    Vous n'êtes pas prêt à devenir propriétaire? Achetez une location et emménagez plus tard

    Et vos emprunts sont garantis par un actif susceptible de s’apprécier largement au fil du temps. Oui, nous savons tous que les prix des maisons peuvent augmenter ou diminuer. Mais à long terme, la plupart des marchés voient une trajectoire ascendante à long terme.

    Il y a donc de fortes chances que vous voyiez la valeur de votre actif augmenter à mesure que le solde de votre prêt hypothécaire diminue doucement. Et, en supposant que vous avez fait vos sommes correctement et que vous n'êtes pas horriblement malchanceux, ce sont vos locataires qui rembourseront votre dette.

    Les avantages fiscaux sont généreux

    L'efficacité fiscale de votre investissement locatif dépendra de votre situation personnelle. Et la façon dont vous structurez votre véhicule d'investissement a un effet. Vous devez donc discuter de vos plans avec votre conseiller fiscal.

    Il est intéressant de noter qu'au fur et à mesure que votre propriété s'apprécie (au fil du temps), l'IRS vous permet de déduire la dépréciation, comme si sa valeur chutait comme celle d'autres actifs – tels que les équipements commerciaux.

    En fait, de nombreux investisseurs dans ces actifs paient très peu d'impôt sur leurs revenus locatifs. Et certains ont recours à des déductions légitimes de leurs immeubles de placement pour réduire leurs obligations fiscales globales. En d'autres termes, vous pourrez peut-être payer des impôts moins élevés sur vos autres revenus.

    Votre investissement peut apporter une sécurité financière

    Tous les investissements comportent un certain risque. C’est la nature du jeu. Mais acheter un bien locatif peut apporter des gains bons et relativement sûrs, à condition de faire vos devoirs en premier.

    Pour commencer, votre hypothèque aura probablement un taux fixe. Mais vos loyers ne seront certainement pas fixes. Dans la plupart des conditions de marché, elles devraient augmenter d'année en année.

    Achetez une maison et convertissez votre ancienne maison en location

    Et, selon l'endroit où vous achetez, votre actif pourrait s'apprécier rapidement de la même manière. C’est le genre de double coup dur auquel personne ne pense.

    Et, bien sûr, une fois que vos locataires ont fini de rembourser vos hypothèques, tous ces beaux revenus de location vous appartiennent – après quelques dépenses courantes. Planifiez correctement votre investissement et vous trouverez votre retraite agréablement confortable.

    Comment trouver un bon bien locatif

    Vous n'achetez pas de maison

    Eh bien, évidemment, vous achetez une maison. Peut-être beaucoup. Mais c'est accessoire: ce que vous achetez réellement est une source de revenus. Et le potentiel de réaliser un profit.

    On peut dire que l'erreur n ° 1 commise par les débutants qui achètent un bien locatif est de l'oublier. Ils admirent toujours les comptoirs, les planchers en bois massif et le concept décloisonné au lieu de se concentrer sur les chiffres.

    Mais ces chiffres sont tout. Peu importe à quel point une maison de location est agréable; vous ne voulez pas en être propriétaire à moins que cela ne vous fasse du profit.

    Mais il doit être commercialisable

    Bien sûr, cela ne signifie pas que vous devez acheter une succession de taudis. Bien que cela puisse fonctionner si vous avez un grand bassin de locataires potentiels à proximité qui aiment les taudis.

    Mais, généralement, vous devez acheter un endroit attrayant et agréable que beaucoup de gens de la région voudront louer. Vous devez livrer cela à un prix abordable. Et vous devez faire un profit.

    Vivez dans votre propre duplex et appelez-le résidence principale

    Cela peut signifier que vous devez investir dans la réparation d'une maison délabrée. Mais ne dépensez pas un centime de plus que ce dont vous avez besoin pour obtenir un bon retour sur investissement.

    Il n'y a qu'une seule chose à faire si le prix d'achat plus le budget de rénovation ne génèrent pas de profit: Éloignez-vous.

    Le Midwest est peut-être le meilleur – cette jolie liste d'Ames, dans l'Iowa, ne coûte que 92 000 $

    Nombres? Quels chiffres?

    Vous connaissez ou pouvez estimer certains chiffres avec précision. Par exemple, le prix d'achat de la propriété, votre mise de fonds, votre taux d'intérêt hypothécaire (qui peut être différent de celui d'une maison pour propriétaire occupant – plus ci-dessous) et vos paiements mensuels.

    Mais d'autres devront être basés sur des hypothèses. N'ayez pas peur de ça. Chaque plan d'affaires dans le monde est basé sur des hypothèses.

    Taux hypothécaires des immeubles de placement: combien paierez-vous de plus?

    Cependant, vous devez baser ces hypothèses sur les meilleures informations que vous pouvez obtenir. Et cela implique beaucoup de devoirs.

    Recherche lors de l'achat d'un bien locatif

    Vos devoirs impliquent de la recherche. Étudiez le marché immobilier local en examinant les secteurs de la vente et de la location.

    Vous pouvez en apprendre énormément en ligne de nos jours. Et vous devriez suivre la presse locale.

    Mais vous devez également parler à des professionnels de l'immobilier de la région qui ont une connaissance approfondie des marchés locaux. Les agents immobiliers, les agents et les courtiers immobiliers et les gestionnaires immobiliers sont souvent heureux de faire cueillir leur cerveau.

    À moins que vous ne soyez en construction ou que vous ayez une expertise réelle et pertinente, obtenez une inspection de la maison sur toute propriété que vous envisagez d'acheter.

    Ces hypothèses

    Le but de votre recherche est de vous aider à faire des hypothèses réalistes sur des choses qui pourraient affecter la rentabilité de votre investissement, y compris ces 12:

  • Combien de revenus la maison va générer à partir du mois 1 – La valeur locative initiale de la propriété
  • À quelle vitesse les loyers augmentent (ou diminuent) dans le quartier – Combien de revenus est-il susceptible de générer à l'avenir
  • Combien de fois et pendant combien de temps le logement est-il susceptible d’être vacant entre les locations (votre «taux de vacance») – Offre et demande sur le marché locatif local
  • Le montant probable de vos factures de gestion, d'entretien et de réparation (voir «Votre rôle» ci-dessous), en vous rappelant de tenir compte de l'inflation dans les années à venir
  • La vitesse à laquelle les prix des maisons augmentent (ou diminuent) dans le quartier – Votre appréciation du capital
  • Combien (le cas échéant) il vous en coûtera initialement pour mettre la maison dans un état commercialisable à des fins de location
  • Quelle est la probabilité que vous vous retrouviez avec un mauvais locataire qui vous charge de grosses factures de réparation ou vous stoppe les paiements de location
  • Combien vous paierez en taxes foncières et primes d'assurance habitation – Parfois, elles sont plus élevées (ou beaucoup plus élevées) sur les biens locatifs que ceux occupés par le propriétaire. Alors enquêtez
  • Combien, le cas échéant, vous paierez en frais d'association de propriétaires et quelles sont les règles de votre HOA – Assurez-vous que celles-ci ne sont pas onéreuses. Et vérifiez que les finances de la HOA sont saines
  • Combien, le cas échéant, vous paierez pour les services publics
  • Combien, le cas échéant, vous pourriez payer pour annoncer occasionnellement de nouveaux locataires
  • Quelle est l'ampleur des facteurs de risque pour la région – par exemple, si l'emploi local dépend d'un seul employeur et quelle est la probabilité de fermeture
  • Ce sont parmi les bases, et vous pouvez en savoir plus sur certains d'entre eux ci-dessous.

    Plus de 4 propriétés financées? Il y a des options pour vous

    Ton rôle

    L'un des facteurs qui auront un effet significatif sur vos chiffres sera votre propre rôle. Vous devez choisir le temps et les efforts que vous consacrerez personnellement à votre immeuble de placement.

    Mais c'est difficile. Parce que les tâches que vous pouvez effectuer vous-même sont limitées par vos compétences ainsi que par votre emploi du temps. Ces tâches peuvent inclure:

  • Entretien courant de la cour (si nécessaire)
  • Entretien courant du bâtiment – peinture, tapisserie, dégagement des gouttières, nettoyage entre les locations…
  • Réparations du bâtiment – réparation d'un toit, installation d'une fournaise ou d'un appareil de CVC, réparation d'un robinet qui fuit, remplacement de revêtements ou de fenêtres…
  • Trouver et filtrer les locataires
  • Percevoir les loyers
  • Répondre aux plaintes des locataires ou des voisins
  • Vous voudrez peut-être faire tout cela vous-même. Mais avez-vous le temps, l'envie et les compétences? Sinon, vous devrez recourir à un gestionnaire immobilier, à des entrepreneurs ou peut-être à une main-d’œuvre occasionnelle.

    Et vous devez ajouter leurs frais à vos frais. Même si vous effectuez vous-même certaines de ces tâches, vous devez prévoir un taux horaire pour votre temps. Depuis quand travaillez-vous pour rien?

    Voici une liste de Pensacola, en Floride, pour 175 000 $.

    Affiner certaines hypothèses

    Peut-être que les revenus les plus difficiles à cerner lors de l'achat d'un bien locatif sont vos revenus. Comment savez-vous combien de loyer vous recevrez chaque mois? Quelle appréciation de la valeur de la maison pouvez-vous attendre?

    Et comment prédisez-vous le nombre de mois pendant lesquels vous n'obtiendrez rien, soit parce que vous êtes entre locataires, soit parce que votre locataire actuel ne paie pas – et peut-être ne le fera jamais?

    Airbnb peut-il ruiner votre refinancement hypothécaire?

    Vous devriez faire la recherche, bien sûr. Mais avant de fermer, assurez-vous d'obtenir une évaluation avec un calendrier de location. C'est une comparaison entre la propriété en question et les maisons similaires de la région. Le calendrier de location indique que les locataires doivent être prêts à payer.

    Avant de faire une offre, cependant, vous pouvez vous faire une idée des revenus locatifs potentiels. Les agents immobiliers devraient vouloir vous cultiver en tant qu'acheteur potentiel de plusieurs maisons.

    Vous pouvez consulter des sites Web, tels que le rentomètre, qui fournissent des données de location locales. Et ce calculateur de biens locatifs prédit votre retour sur investissement en fonction de vos propres hypothèses sur votre loyer mensuel, les augmentations annuelles et le taux d'appréciation prévu de la propriété.

    Faites attention à ceux qui offrent des maisons qui sont étroitement comparables à celles que vous envisagez d'acheter. Vous voudrez peut-être même contacter les propriétaires des plus proches et voir s'ils vous diront comment est le marché, depuis combien de temps ils louent la maison et quels sont les défis.

    Comment votre prêteur gère les chiffres

    Il existe plusieurs formules que vous pouvez utiliser pour évaluer un bien locatif.

    Votre prêteur, par exemple, prendra probablement 75% du loyer (ou le loyer estimé si la propriété n'est pas actuellement louée) et l'ajoutera à votre revenu. Ensuite, il vous frappera avec le paiement hypothécaire, les taxes foncières, l'assurance des propriétaires et les cotisations HOA, le cas échéant.

    Vous saurez si, après avoir payé l'hypothèque et les autres dépenses mensuelles régulières, vous aurez ou non de l'argent supplémentaire. Mais ce nombre dépend de nombreux autres facteurs – la taille de votre mise de fonds, par exemple – et peut ignorer des éléments tels que les déductions fiscales, les frais d'entretien et de gestion immobilière.

    Comment les investisseurs gèrent les chiffres

    Certains investisseurs aiment regarder «cash on cash», qui vous indique le rendement de votre investissement initial. Par exemple, si vous achetez une propriété de 200 000 $ avec 40 000 $ d'acompte et 5 000 $ en frais de clôture, quel est le retour sur investissement si vous obtenez 1 200 $ par mois de loyer?

    Dans ce cas, c'est 14,4%, un bon chiffre. Et parce que le calcul est assez simple, il vous permet de comparer facilement les propriétés.

    Votre taux de capitalisation, ou «taux plafond», est un calcul encore plus rapide. Prenez le revenu après les dépenses d'exploitation (l'hypothèque n'est pas un facteur) et divisez par le prix de vente.

    En général, plus la propriété et le quartier sont bons, plus le taux plafond peut être bas. Si vous cherchez une propriété délabrée dans un endroit pas très bien, vous voudrez un taux de plafond plus élevé pour compenser ces coûts et risques supplémentaires.

    Ces calculs sont intéressants pour comparer les propriétés, mais lorsqu'il s'agit d'acheter dans la vraie vie, vous devez savoir ce que la propriété de la propriété aura sur votre portefeuille.

    Tenez compte de votre versement hypothécaire et de votre tranche d'imposition – déterminez le montant des impôts que vous paierez et le montant de la déduction que vous obtenez pour l'amortissement.

    Dans ce cas, vous devrez débourser plus de 2 600 $ par an si vous êtes propriétaire de cette propriété. Mais il y a une dernière pièce du puzzle – l'appréciation potentielle. Si, par exemple, cette propriété s'apprécie à la moyenne nationale souvent citée pour une propriété résidentielle de 4%, vous envisagez un gain de valeur de 8 000 $.

    Achetez moins cher

    L'achat d'une propriété de location à un prix avantageux vous donne un départ en vol. Votre mise de fonds et vos versements hypothécaires mensuels seront inférieurs à ceux que vous auriez payés au prix fort. Et cela vous donne un réel avantage.

    Mais ne supposez pas que chaque maison que vous pouvez acheter en dessous de la valeur marchande fournira le type de profit que vous souhaitez. Exécutez plutôt les chiffres. Et comptez sur ceux-ci.

    Si l'affaire est irrésistible, vous pouvez essayer d'exécuter différents numéros pour la rénover et la retourner. Mais c'est un modèle commercial complètement différent de celui dont nous parlons ici.

    Prix ​​des maisons: comment obtenir la meilleure offre sur un flip

    Comment trouver des bonnes affaires

    Il existe de nombreuses façons de trouver un vendeur qui est motivé pour conclure une offre rapide – et qui peut accepter une offre basse pour en obtenir une.

    L'une consiste à établir des relations personnelles avec les agents immobiliers locaux. De cette façon, vous pourriez être leur premier appel lorsqu'une maison probable est sur le point d'être répertoriée.

    Mais supposons que vous envisagiez de construire un empire de location. Et vous avez besoin d'un flux de propriétés. Vous pourriez aller beaucoup plus loin.

    Certains blogueurs suggèrent d'obtenir une liste des propriétaires qui ne respectent pas leurs impôts fonciers à partir des registres du comté. Vous pouvez ensuite les contacter en leur disant que vous êtes un acheteur disposé à faire des achats rapidement. Vous pourriez être la réponse à leurs prières. Pendant ce temps, certains fournisseurs de données se spécialisent dans les listes de verrouillage.

    Caveat emptor

    «Caveat emptor», comme on disait dans la Rome antique. C’est ce que les avocats disent encore quand ils veulent dire «que l’acheteur se méfie».

    Et peu de transactions nécessitent plus de prudence de la part des particuliers que l'achat d'un bien immobilier. Une fois qu'une maison est à vous, ses problèmes le sont aussi.

    Cela signifie que vous devez tout vérifier et revérifier tout. Et, à moins que vous ne soyez un expert en construction de bâtiments, vous devrez peut-être payer pour une inspection de la maison. Même ceux qui possèdent des connaissances approfondies peuvent vouloir télécharger une liste de contrôle des défauts potentiels à rechercher.

    Où acheter un immeuble de placement

    Surtout si vous débutez, acheter un bien locatif à proximité de votre lieu de résidence est logique. Il vous permet de garder un œil sur vos investissements. Et vous serez sur place pour faire face à toute urgence.

    Achetez un duplex avec moins de 5% de réduction

    De même, vous serez idéalement placé pour entreprendre toutes les tâches que vous avez décidé de faire vous-même. Voulez-vous vraiment avoir à conduire pendant plusieurs heures pour chasser un loyer ou effectuer une réparation mineure?

    Une maison abordable à Eugene, en Oregon, pour 159 900 $.

    Avantages de la diversification

    Cela dit, vous voudrez peut-être réfléchir à deux fois avant de parier tout ce que vous avez sur un seul actif ou dans un seul emplacement. Après tout, les villes et les comtés peuvent passer de prospères à pauvres de manière rapide et imprévisible.

    Supposons que toutes vos maisons de location se trouvent dans une seule ville. Et cela est touché par des licenciements massifs ou d'autres malheurs. Les victimes directes (celles mises à pied) et indirectes (celles qui fournissent des biens et services à celles qui sont mises à pied) sont vos locataires actuels et potentiels. Et, finalement, vous aussi pourriez devenir l'une des victimes indirectes.

    Mais construire un portefeuille géographiquement diversifié d'immeubles de placement qui répartit vos risques dans différents domaines et économies n'est pas facile. Et, éventuellement, à l'endroit où vous souhaitez investir, les risques sont trop éloignés pour que vous ayez besoin d'y faire face.

    Cependant, il est important que vous reconnaissiez les dangers et les enjeux.

    Devriez-vous acheter dans des points chauds?

    Recherchez en ligne les "meilleurs endroits pour acheter des propriétés locatives" et vous trouverez de nombreux conseils sur les marchés chauds. Et ils sont le genre d'endroits où les facteurs de risque diminuent.

    Ils se trouvent principalement dans des zones métropolitaines étendues, comme Dallas, Miami et New York. Et ils regorgent sans aucun doute de possibilités pour les propriétaires avisés.

    Mais ce sont des endroits chers pour acheter des propriétés locatives: au-delà des poches de nombreux investisseurs. Et, pour beaucoup d'autres, ils sont trop loin de chez eux pour être des choix judicieux pour ceux qui souhaitent surveiller et gérer leurs actifs.

    Heureusement, il existe des marchés à travers l'Amérique qui peuvent offrir des rendements attractifs. Gérez simplement vos risques, rendez vos hypothèses aussi fiables que possible, puis faites confiance à vos chiffres. Ceux-ci ne garantissent pas le succès. Mais ils réduisent considérablement votre exposition.

    Et les «mauvais» quartiers?

    Un point de débat animé parmi les propriétaires est de savoir si acheter une propriété locative est une bonne idée dans les «mauvais» quartiers, c'est-à-dire ceux que vous ne choisiriez pas de vivre vous-même. Souvent, vous pouvez trouver des opportunités dans celles qui ressemblent à de grands investissements.

    Peut-être que lorsque vous exécutez les chiffres dans votre feuille de calcul ou votre outil d'évaluation, ils se lisent comme un rêve. Surtout sur les blocs multifamiliaux, vous pourrez peut-être acheter à moindre coût et générer des revenus très attractifs.

    Mais gardez à l'esprit la qualité des locataires que vous attirerez probablement. Il peut y avoir une incidence plus élevée de battements morts, de scintillements au clair de lune et de vandales extérieurs.

    Et le nombre d'heures supplémentaires que vous devez consacrer à l'entretien du bâtiment peut être considérable. Ce sont tous des coûts que vous devez ajouter à vos calculs pour avoir une idée réaliste de votre retour probable.

    Bien sûr, la plupart des personnes qui louent chez vous sont probablement de bonnes âmes respectueuses des lois qui se trouvent être pauvres. Mais vous pouvez également attirer des lowlifes et des criminels. Êtes-vous le genre de personne qui pourrait les affronter?

    La stratégie de «montée en puissance»

    Une façon populaire de commencer à acheter un bien locatif est de ne pas acheter un bien locatif. Et ce n'est pas aussi oxymoronique qu'il y paraît.

    Parce qu'avec ce modèle, vous louez votre maison existante et achetez un endroit plus grand et plus agréable à vivre. Votre locataire paie votre hypothèque initiale, achetant effectivement cette maison pour vous. Et vous pouvez vivre dans un endroit plus grand, plus confortable, plus prestigieux ou peut-être plus pratique.

    L'avantage est que votre financement pour la location est déjà en place, et aux conditions plus avantageuses des résidences principales. En fait, si vous envisagez cette stratégie et que vous pouvez améliorer les conditions de votre hypothèque actuelle, le refinancement alors que la maison est toujours votre résidence principale pourrait être une bonne idée.

    Vérifiez votre nouveau tarif (13 mars 2020)
    Certaines règles

    Souvent, il n'y a rien à ne pas aimer. Mais il y a quelques inconvénients potentiels (voir ci-dessous) et un certain nombre de règles à suivre:

  • Vous devriez dire à vos prêteurs hypothécaires et à vos assureurs ce que vous faites
  • À moins que vous ne puissiez vous permettre de payer confortablement les deux hypothèques sur votre salaire ou d'autres revenus non locatifs, attendez-vous à sauter à travers les cercles suivants:
  • Vous aurez besoin d'un «calendrier de loyer comparable pour une seule famille» – Il s'agit d'une évaluation indépendante des revenus de location que vous êtes susceptible de recevoir
  • Vous devrez montrer que vous avez des économies dans un compte bancaire ou d'investissement d'au moins 2% du solde de votre hypothèque sur la maison de location
  • Et ce niveau d'économies s'appliquera aux autres maisons que vous acquérez par la suite pour la location. Mais le pourcentage augmente lorsque vous avez cinq maisons ou plus dans votre portefeuille
  • Jolie maison de Houston, Texas cotée 215 000 $.

    Inconvénients de progresser

    La plupart des inconvénients de la montée en puissance sont les mêmes que pour tous les immeubles locatifs: les risques de prolongation de la gratuité entre les locations et la possibilité d'avoir un mauvais locataire.

    Mais il y a une implication fiscale que vous devez garder à l'esprit. Supposons que vous ayez une valeur nette substantielle dans votre maison existante. (L'équité est la différence entre la valeur marchande actuelle de la propriété et le montant que vous devez aujourd'hui sur votre hypothèque.)

    Cette somme n'est actuellement pas imposable, car votre gain a été réalisé sur votre résidence principale. Si vous le vendez maintenant, vous ne paierez probablement rien.

    Comment la déduction fiscale des intérêts hypothécaires réduit votre paiement

    Mais au moment où la maison devient un immeuble de placement, vous pourriez acquérir la responsabilité de votre gain en capital (la différence entre le prix d'achat d'origine et le prix de vente, peut-être moins quelques provisions pour frais d'amélioration) lorsque vous finirez par le vendre.

    (Vous pouvez éviter les impôts en achetant un autre immeuble de placement avec les bénéfices – c'est ce qu'on appelle un échange 1031.)

    Si le montant des capitaux propres que vous avez est petit, cela pourrait ne pas vous déranger. Et vous pourriez être prêt à avaler une perte aussi lointaine. Mais c'est quelque chose que vous devez inclure dans vos calculs.

    Faire une offre

    Lorsque vous trouverez une propriété à prix réduit, vous devrez agir rapidement. Les vendeurs motivés ne traiteront pas avec des acheteurs apparemment non motivés. Et vous allez être en concurrence avec d'autres acheteurs potentiels, qu'ils achètent un bien locatif ou une maison pour eux-mêmes.

    Gardez donc votre vendeur activement engagé dans les requêtes et les négociations. Et faites votre recherche sur le bureau, passez vos appels et exécutez vos numéros en quelques heures plutôt qu'en quelques jours. Maisons vendues rapidement… eh bien, vendez vite.

    La clé pour faire une offre en temps opportun est la préparation. Pour avoir les meilleures chances de succès, vous devez déjà

  • Connaître intimement les marchés locaux de vente et de location
  • Faites tester et prêt à utiliser votre outil d'évaluation de biens locatifs fait maison ou sur étagère
  • Faire aligner et préapprouver les finances
  • Combien de temps faut-il pour obtenir une pré-approbation pour une hypothèque?

    Aligner à l'avance vos ressources et vos connaissances vous donne la capacité et la confiance nécessaires pour agir rapidement et de manière décisive.

    Éventualités

    Faire une offre et signer un contrat d'achat contraignant avant de tout savoir sur une maison, c'est bien. Mais seulement si vous intégrez des "éventualités" (clauses de sortie) dans le contrat qui vous permettent de vous retirer si tout n'est pas comme il semble.

    L’éventualité clé de la plupart des contrats concerne le rapport de l’inspecteur en bâtiment. En cas de découverte de problèmes importants et coûteux avec la propriété, l'acheteur peut annuler – ou renégocier le prix d'achat.

    Est-il sûr de renoncer aux éventualités immobilières lorsque vous achetez une maison?

    Mais vous pouvez ajouter toutes les éventualités que vous souhaitez. Le problème est que plus vous en ajoutez, moins le vendeur est susceptible de signer le contrat, surtout si le prix que vous proposez est effrontément bas. Et il y a un risque que d'autres acheteurs fassent des offres avec moins ou pas de contingences.

    En appliquant le principe de l'oiseau dans la main, le vendeur peut préférer une offre inférieure avec peu ou pas de contingences à une offre plus élevée avec trop.

    Prêts immobiliers d'investissement: vos choix

    Lorsque vous achetez un bien locatif, vous devrez peut-être choisir entre différents types de prêts hypothécaires. Ceux-ci comprennent:

  • Conventionnel (non gouvernemental)
  • Administration fédérale du logement (prêts FHA)
  • Administration des anciens combattants (prêts VA)
  • Vous trouverez plus d'informations sur chacun d'entre eux ci-dessous.

    Exigences d'acompte pour les immeubles de placement

    Lorsque vous achetez un bien locatif, vous aurez généralement besoin d'un acompte plus élevé que pour une résidence principale. Il existe quelques exceptions, décrites dans la section suivante.

    En règle générale, vous aurez besoin d'un acompte de 20% – parfois même plus. (Fannie Mae et Freddie Mac vous permettent d'acheter avec une réduction de 15%, mais vous devez payer une assurance hypothécaire.) En effet, les prêteurs savent que les locations sont plus susceptibles de faire défaut que les maisons occupées par le propriétaire.

    HELOC ou prêt sur valeur domiciliaire fixe? Qu'est-ce qui vous convient le mieux?

    Comment en arrivez-vous autant? Les jeunes entrepreneurs ont tendance à utiliser l'épargne et les successions. Mais les personnes âgées ont souvent accès à l'équité dans leur propre maison par le biais d'un prêt sur valeur domiciliaire ou d'une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).

    Parce que ce dernier est flexible (vous ne payez des intérêts que sur les soldes impayés et pouvez emprunter et rembourser jusqu'à votre limite aussi souvent que vous le souhaitez), les HELOC peuvent être particulièrement utiles si vous avez besoin de rénover la maison après l'achat.

    Acheter un bien locatif avec une hypothèque conventionnelle

    Vous devez être mieux qualifié pour financer une location que pour acheter votre propre maison. Cela signifie des scores de crédit plus élevés, plus de réserves de liquidités à la banque et des ratios dette / revenu plus faibles.

    Vous pourriez également avoir besoin d'avoir un revenu existant suffisant pour vous permettre de payer confortablement les deux versements hypothécaires. Tant que vous ne pouvez pas prouver que vous êtes un propriétaire expérimenté, les prêteurs sont susceptibles d'ignorer tous les revenus de location potentiels du bien locatif que vous achetez.

    Comparer les prêts immobiliers: lequel me convient le mieux?

    Quand ils comptent le revenu de location, les prêteurs déduisent généralement un facteur d'inoccupation de 25%.

    Il peut y avoir une solution à cela. Cependant, c'est celui que vous devez adopter avec prudence. Certains prêteurs privés non traditionnels peuvent être disposés à prêter à des conditions différentes. Mais ils sont susceptibles de facturer un taux hypothécaire considérablement plus élevé.

    Autres défis

    Les taux hypothécaires de vos immeubles de placement sont probablement un peu plus élevés que ceux que vous payez lorsque vous achetez une maison pour votre propre profession. Attendez-vous à payer au moins 0,75% de plus. Si vous avez droit à un taux de 4% pour une résidence principale, cela signifie que l'on vous offrirait environ 4,75% pour financer une location.

    Vous avez déjà lu (ci-dessus) la règle qui stipule que vous devez économiser sur un compte bancaire ou d'investissement d'au moins 2% du solde de votre hypothèque sur la maison de location. Il s'agit de s'assurer que vous ne raterez pas un versement hypothécaire si vous avez une vacance temporaire ou un locataire non rémunéré.

    Immeubles de placement et prêts FHA et VA

    Les prêts VA et FHA ne sont disponibles que sur la propriété où vous allez vivre. Mais cela ne signifie pas qu'ils vous empêchent d'obtenir des revenus de location.

    Supposons que vous achetiez un immeuble avec deux, trois ou quatre unités résidentielles. Si vous habitez dans l'une de ces unités, vous pouvez louer les autres.

    Prêts VA

    Les prêts immobiliers VA sont souvent les meilleures hypothèques que tout emprunteur puisse obtenir. Ils ne nécessitent aucun acompte et proposent généralement des tarifs très compétitifs. Mais ils ne sont disponibles que pour ceux qui sont admissibles, y compris ceux en service actif, les anciens combattants, certains conjoints survivants et d'autres catégories étroitement définies.

    Qui est admissible aux prêts immobiliers VA?

    Vous pouvez acheter un immeuble résidentiel avec jusqu'à quatre unités et en louer jusqu'à trois. Mais vous devez y vivre vous-même. Et la VA prend ses règles d'occupation au sérieux. Cela dit, vous pourriez éventuellement être en mesure de louer une maison avec une hypothèque VA et de déménager dans une autre propriété que vous achetez avec un prêt conventionnel.

    Quel est le piège? Eh bien, vous avez généralement besoin de réserves en espèces totalisant au moins 6 mois de versements hypothécaires. Et cela comprend le capital, les intérêts, les taxes et les assurances (PITI).

    Prêts FHA

    Encore une fois, il peut s'agir de très bons prêts lors de l'achat d'un bien locatif. Ils nécessitent un acompte minimum de 3,5%. Les taux ne sont généralement pas mauvais, mais vous devrez payer plus pour assurer votre prêt.

    Et, à condition que vous viviez dans une seule unité, vous pouvez acheter un immeuble résidentiel jusqu'à quatre. Mais, comme avec les prêts VA, vous pourrez éventuellement louer une maison avec une hypothèque FHA et déménager dans une autre propriété que vous achetez avec un prêt conventionnel.

    Calculateur de prêt FHA avec MIP – vérifiez votre éligibilité

    Mieux encore, vous pourrez peut-être compter au moins une partie de vos futurs revenus locatifs dans votre revenu. Mais seulement s'il existe des baux déjà en place.

    Il y a de fortes chances que vous ayez besoin de réserves en espèces pour couvrir au moins trois mois de versements hypothécaires sur une base PITI.

    Processus de clôture lors de l'achat d'un bien locatif

    En supposant que vous ayez déjà acheté votre propre maison (et la plupart des immeubles de placement acheteurs l’auront probablement), vous savez déjà comment fermer.

    Clôture hypothécaire: ce qui se passe à votre signature

    Il peut y avoir des problèmes supplémentaires à résoudre le ou avant le jour de fermeture lorsque vous achetez un bien locatif, en particulier lorsque des unités locatives sont impliquées. Il s'agit notamment des éléments suivants:

  • Paiement de tout dépôt de garantie / loyer du mois dernier des locataires existants (vous aurez probablement besoin d'un nouveau compte bancaire séparé pour ceux-ci)
  • Confirmer que les logements que vous prévoyez être vacants ne sont pas occupés
  • S'assurer que les unités sont conformes au code, ce qui peut nécessiter une inspection par un État ou une autorité locale
  • Divulgation de toute plainte non résolue des locataires ou retenue de loyer
  • Remise d'un calendrier des locations existantes
  • Cession de baux au nouveau propriétaire et notifications aux locataires
  • Les lois les couvrant varient et peuvent être régies par votre état, ville ou comté. Faites donc des recherches là où vous vivez. Mieux encore, embauchez un avocat local spécialisé dans ces questions. L'IRS répertorie les frais de clôture qui sont déductibles.

    Stratégies d'investissement immobilier

    Maintenant, vous vous demandez peut-être si vous êtes fait pour être propriétaire. Il existe des risques, des obstacles à l'emprunt et de sérieuses heures de travail, dont certaines peuvent être physiques.

    La location peut vous coûter plus cher que l'achat

    Vous pouvez avoir raison. Mais n'oubliez pas: ces risques peuvent être plus faibles qu'avec certains autres investissements. Ces obstacles sont conçus pour vous éviter des ennuis. Et ce travail est facultatif. Parce que vous pouvez choisir de l'éviter en embauchant d'autres personnes pour gérer et entretenir vos immeubles de placement. Le problème, c'est que cela réduira votre rentabilité.

    Autres véhicules d'investissement

    Néanmoins, si vous vous interrogez sur votre aptitude en tant que propriétaire, vous voudrez peut-être envisager d'autres moyens d'investir dans l'immobilier. Voilà quelque:

  • FPI – Les fiducies de placement immobilier vous permettent d'acheter des actions dans des projets immobiliers plus importants, y compris des bâtiments industriels, des hôtels, des centres commerciaux, etc. Ceux-ci génèrent souvent de bons dividendes. Et vous partagez les risques avec d'autres investisseurs. Mais vous préférerez peut-être s'en tenir aux fiducies cotées en bourse, au moins pour commencer, car celles-ci sont plus faciles à vendre plus tard
  • Acheter une propriété non résidentielle – Vous achetez toujours des bâtiments, mais ce sont des propriétés commerciales ou industrielles. Celles-ci nécessitent généralement beaucoup moins d'implication au quotidien de la part du propriétaire.
  • Investissez en ligne – Les sites de prêt entre pairs, tels que LendingClub et Prosper, peuvent vous présenter des entrepreneurs qui ont besoin de financer des projets immobiliers. Mais faites vos recherches
  • Acheter des actions dans les entreprises de construction – Laissez les experts vous aider à gagner de l'argent grâce à l'immobilier
  • Flip – Achetez des maisons saines mais délabrées. Faites-les et vendez-les pour un profit. Mais c'est un travail pratique, même si tout ce que vous faites est d'acheter, de concevoir, de superviser des entrepreneurs et de vendre
  • Achetez votre propre maison – Faites-le et vous êtes un investisseur immobilier
  • Louez une chambre d'amis ou un gîte – Tout le monde doit commencer quelque part
  • Tout cela comporte des niveaux de risque variables, qui peuvent être associés aux rendements qu'ils offrent.

    Acheter un bien locatif avec un partenaire

    Rien ne vous empêche d'avoir un partenaire dans votre entreprise immobilière. Indeed, if your partner is rich and you aren’t, it can be a fine way to kick-start an enterprise.

    Buying a home with a partner or friend

    You just have to negotiate a fair structure that repays your partner’s investments while fairly sharing the business’s rewards.

    Tax and legal implications

    Before you set up your business, you need to have a long talk with tax and legal professionals. It may be that your best vehicle is a simple partnership agreement.

    But you may be better off establishing a business with a limited liability model, of which there are many. But laws for these vary from state to state.

    And in many states there are newly introduced models that are still evolving. That’s why you need professional advice and a firm legal footing.

    Personal implications

    Many partnerships disintegrate because the people involved lack a common understanding. So it’s vital to reach that common understanding over the enterprise’s goals, decisionmaking structures and finances.

    And put as much as you can in writing. Some aspects should be incorporated into the partnership agreement or its legal equivalent for your type of business.

    But compromise is essential in any partnership. So if you or your partner are the sort of person who has to win every argument, you’re probably better off as a sole proprietor.

    Spouse, family, friends or strangers?

    However, this need for compatibility sets up a strange tension. You know your spouse, family and friends. So you stand a better chance of predicting the sort of business relationship you’ll have. But get that prediction wrong, and you could put one of your most precious personal relationships on the line.

    Short on funds? Get a co-borrower to help fund your purchase

    Partnering with a relative stranger increases the chances of incompatibility. But, counterintuitively, those relationships often flourish. Perhaps people are naturally respectful of strangers while familiarity breeds contempt with those who are closer.

    But who knows? All you can do is talk through as many aspects of the business as you can with your prospective partner. And so resolve many future disputes before they arise.

    And finally

    In researching this guide, one piece of advice stood out in the many sources consulted. A successful real estate investor recalled the hardest thing about becoming a landlord was signing the first purchase offer.

    It’s truly scary. And you imagine all the things that can go wrong. But, once you’ve bitten that bullet, you nearly always (though, sadly, not always) find that things get easier and easier. And your confidence and wealth typically grow with each new acquisition.

    Still, you might not be temperamentally suited to being a landlord. Or maybe you lack the necessary interpersonal or practical skills. Or perhaps you understandably just lack the courage to sign that first offer. And that’s all fine.

    Real (estate) opportunities

    However, there are more than 111 million households renting in the United States. And the people who own those homes are probably on average no smarter than you. But they may be wealthier.

    If you think you have what it takes, check out our guide to becoming a landlord. Perhaps you have a great future with one of the most time-proven investments around.

    Vérifiez votre nouveau tarif (13 mars 2020)

    Guide complet pour acheter un bien locatif
    4.9 (98%) 32 votes
     
      Investissement locatif 101

    Fermer le menu