Grâce à des coopératives à capital limité, les résidents de moyens modestes peuvent posséder Prope …

Grâce à des coopératives à capital limité, les résidents de moyens modestes peuvent posséder Prope …

Teresa Edmondson à l'extérieur du 1477 Newton Street NWDarrow Montgomery

La propriété résidentielle de quatre étages et de hauteur moyenne au 1477 Newton Street NW est une sorte d'anomalie à D.C., où le marché du logement peut se sentir inaccessible et de nombreux résidents ont du mal à détenir une participation. La propriété appartient collectivement à ses résidents, qui louaient auparavant des unités de l'immeuble, certains depuis plus de 15 ans. L'accession à la propriété dans ce domaine semblait être une perspective à long terme, étant donné que ces résidents gagnent chacun un montant modeste dans leurs emplois d'enseignement, à but non lucratif ou gouvernementaux, s'ils travaillent. Mais ensemble, ils ont pu acheter l'immeuble de 24 logements dans l'un des quartiers les plus embourgeoisés de D.C., où le revenu médian des ménages est de 97700 $.

«Il s'agit de la plus récente histoire du quartier de Columbia Heights», explique Teresa Edmondson.

Edmondson détient une part de la propriété entière car elle est membre de The Cooperative At 1477. La coopérative, une association de résidents qui s'est organisée pour pouvoir posséder et exploiter l'immeuble, a acquis l'immeuble auprès du propriétaire en février. Contrairement aux propriétaires de condos qui sont propriétaires de leur logement, les membres de la coopérative possèdent une part de l'immeuble et louent leur logement par contrat.

Les résidents ont acheté l'immeuble à un prix nettement inférieur à ce qu'il vaut réellement. Selon une évaluation, le bâtiment a une valeur de 5,5 millions de dollars. Pourtant, les locataires l'ont acquis pour 2,3 millions de dollars. Edmondson, le président du conseil d’administration de la coopérative, se réjouit de penser à la victoire de la coopérative sur la propriété collective. Cela a pris plus de trois ans, avec une équipe dédiée de locataires et d'experts en logement.

Construit au début du 20e siècle, le bâtiment en béton blanc rehaussé d'une garniture magenta terne se trouve au centre du bloc. À une extrémité se trouve une caserne de pompiers et à l'autre, St. Stephen et l'église épiscopale Incarnation, un lieu de culte connu pour accueillir un activisme progressif et des événements communautaires. Les résidents entrent et sortent de la porte rouge vif de l'immeuble lorsqu'ils se rendent au travail ou font des courses. Un début d'après-midi, une résidente plus âgée de l'immeuble accueille des personnes qui passent alors qu'elle fume une cigarette. À l'intérieur, le bâtiment représente un échantillon représentatif de D.C., d'employés salariés et horaires vivant aux côtés de personnes âgées qui reçoivent un revenu de sécurité supplémentaire. Le plus jeune résident a 4 ans; l'aîné a la soixantaine.

«Vous voyez le rêve américain en action dans votre immeuble», explique Lynette Daniels, qui vit au 1477 Newton Street NW avec son fils depuis avril 2004. Au fil des ans, elle a regardé les résidents de l'immeuble passer de «petites personnes» à l'école secondaire diplômés.

Pour la coopérative À 1477, la propriété ne signifie pas seulement la communauté, mais le pouvoir. Ce ne sont plus des locataires qui répondent à un propriétaire, et les nouveaux arrivants riches ne peuvent pas les évaluer. Les locataires comprennent qu'ils s'enracinent dans un quartier qui abritait autrefois la première librairie noire de la ville et une multitude de pupuserias. Tous les résidents sauf un sont noirs ou Latinx.

En échange de la propriété, ils conviennent de garder l'immeuble abordable pour les années à venir en limitant le prix de revente des parts sociales. Contrairement aux coopératives traditionnelles, où un membre peut vendre sa part à n'importe quel prix du marché, les membres des coopératives à capital limité se vendent au prix qu'ils ont payé à l'origine, plus un taux modeste limité à l'inflation. La propriété, dans ce sens, ne consiste pas à créer de la richesse, mais à maintenir des logements abordables. Les résidents du 1477 Newton Street NW font maintenant partie d'une longue et riche histoire des coopératives de logement en actions limitées de DC qui remonte au début de l'ère du Home Rule, et rendue possible par des organisateurs ayant une connaissance institutionnelle de la façon de créer et les maintenir afin que les résidents ne soient pas déplacés.

1477 Newton Street NWDarrow Montgomery

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La coopérative À 1477, le processus d'achat d'un bâtiment de cette valeur n'était pas orthodoxe dès le départ. La plupart des coopératives à capital-actions limitées à D.C. ont été créées en vertu de la Tenant Opportunity to Purchase Act de 1980, une loi locale qui donne aux locataires la possibilité d'acheter le bâtiment eux-mêmes ou de transférer les droits d'achat à un autre acheteur. L'horloge démarre lorsque les locataires reçoivent un avis de leur propriétaire que l'immeuble est vendu et qu'ils ont le droit de l'acheter. Les locataires forment souvent une coopérative sans autre raison que d'exercer leurs droits TOPA.

Quelques coopératives à capital-actions limitées à D.C. sont des coopératives communautaires intentionnelles, où les résidents décident de vivre ensemble pour pratiquer un style de vie partagé, comme la coopérative communautaire intentionnelle Ella Jo Baker à Columbia Heights. La plupart des coopératives à capital-actions limitées sont «forgées en crise», affirme Amanda Huron, professeure agrégée à l'Université du district de Columbia, dans son livre Carving Out the Commons. Elle écrit que des coopératives à capitaux limités ont rapidement commencé à se former lorsque D.C. était une ville majoritairement noire qui a commencé à se gouverner et à protéger les locataires pour ses résidents à faible revenu, qui étaient menacés de déplacement à cause d'un afflux de blancs. En 1981, une cinquantaine d'immeubles, totalisant environ 6 000 unités, s'étaient convertis en coopératives à capital limité.

«Ce n'est pas comme s'ils choisissaient entre l'accession à la propriété au taux du marché et l'accession à la propriété coopérative à capital-actions limité. Ils choisissent entre continuer à louer ou devenir propriétaire d'une coopérative à capital-actions limité », dit Huron. Elle vit également dans une coopérative à capital-actions limité à D.C.

Contrairement aux dizaines de coopératives à capital-actions limitées existantes dans la ville, les résidents du 1477 Newton Street NW n'ont reçu aucun avis de vente – la formation de leur coopérative a été proactive plutôt que réactive. Le processus de conversion de l'immeuble locatif en coopérative a commencé parce que l'immeuble se comportait comme tel et qu'un résident, Edmondson, en a pris note. Quand elle a emménagé dans le bâtiment il y a sept ans, Edmondson a été interviewée par un jury. Les résidents avaient même indépendamment établi des règlements pour les résidents vivant dans l'appartement à suivre.

"Mais je n'ai pas de part d'occupation. Je ne possède rien », dit Edmondson. "Je payais un loyer, donc je ne comprenais pas."

Elle a fait des détections et a découvert que l'immeuble avait été acheté il y a plus de 20 ans avec l'intention que les locataires puissent un jour devenir propriétaires de l'immeuble. En 1997, Safe Haven Outreach Ministry et Community of Hope ont acheté la propriété au 1477 Newton Street NW pour les personnes aux prises avec une toxicomanie. Les groupes espéraient que les locataires seraient propriétaires de la propriété en cours de récupération, afin d'enseigner l'autosuffisance, de sorte que le bâtiment a été cédé à une coopérative de leur propre création, appelée Haven House. Cinq des locataires d'origine vivent toujours dans l'immeuble aujourd'hui.

Pour financer la propriété, Haven House s'est associée à National Equity Fund, une organisation à but non lucratif spécialisée dans les crédits d'impôt fédéraux. En raison des dispositions sur l'accessibilité financière du prêt pour le crédit d'impôt pour le logement à faible revenu, ainsi que des exigences en matière de prêts accordés par la DC Housing Finance Agency et le DC Department of Housing and Community Development, le bâtiment ne pouvait jamais être occupé que par des locataires modestes. Conformément aux exigences du LIHTC pour l'immeuble, toutes les unités sont réservées aux ménages à 60% ou moins du revenu médian de la région, ou 50 950 $ pour un ménage d'un en 2019. Le développeur et son investisseur ont conclu un accord avec les gouvernements fédéral et locaux qui réglementait les loyers et garantissait l'abordabilité pour les 30 prochaines années. Même si ses locataires d'origine ont déménagé et que le quartier est devenu plus cher au cours des deux prochaines décennies, le bâtiment est demeuré abordable. Aujourd'hui, une unité d'une chambre au 1477 Newton Street NW est plafonnée à 1 417 $. Les frais mensuels varient selon la tranche de revenu et les propriétaires ne facturent pas toujours le loyer maximal. Fin 2019, les loyers d'une chambre atteignaient en moyenne un peu plus de 1100 $. À titre de comparaison, le loyer du marché équitable pour un logement d'une chambre à D.C. est de 1500 $.

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Pendant des années, l'immeuble a agi comme une coopérative à capital-actions limité, mais Edmondson a été le premier locataire à réaliser qu'ils avaient droit à l'immeuble après avoir respecté le prêt LIHTC pendant 15 ans, selon un accord contractuel qu'elle a trouvé. Plus important encore, ils avaient le droit de demander de l'aide.

«Teresa, étant une personne astucieuse, a réalisé qu’elle avait une option d’achat, alors elle a à son tour demandé conseil», explique Eric Rome, l’avocat des locataires. "Elle est venue dans mon entreprise."

C'était en 2016. Il n'y avait pas de date limite imminente ni de locateur caché, comme c'est généralement le cas lorsqu'une coopérative à capital limité est formée dans le cadre de TOPA, mais le processus exigeait encore beaucoup de patience. Dans les interviews, Edmondson confond toujours exactement comment elle l'a fait. Pour comprendre le financement du logement abordable, vous devez presque être un promoteur immobilier, et Edmondson ne l'est pas – elle est gestionnaire de cas chez Pathways to Housing et commissaire de l'ANC. Elle était déterminée à mener à bien le processus parce que, comme elle le dit, "je viens du New Jersey et je viens d'un milieu financier". Ce qui signifie que sa famille est propriétaire de sa maison d'enfance.

L'équipe aidant Edmondson comprenait Rome et Judy Meima de Mi Casa, une organisation à but non lucratif qui fournit des services de consultants en développement aux locataires et aux membres des coopératives. Rome a donné un sens juridique aux documents rassemblés par Edmondson et Meima a aidé à élaborer des plans de financement pour l'acquisition du bâtiment et les réparations immédiates. Rétrospectivement, Rome dit qu'il n'a jamais travaillé sur un projet comme celui-ci, mais c'était loin d'être la première coopérative à capital limité sur laquelle son cabinet d'avocats a travaillé.

"La grande différence, franchement, [is] il est plus facile de faire fonctionner les chiffres simplement parce que le prix d'achat est relativement bas », explique Rome. «Ce n'est pas facile, mais il est plus facile de faire fonctionner les chiffres sans exiger de nouveaux types de subventions importantes de D.C. La plupart des coopératives à capital limité qui se forment ces jours-ci sont en concurrence avec d'autres développeurs.»

«Nous négocions souvent ces options à la fin de la période de conformité LIHTC, mais elles ne sont pas viables financièrement. C'est le premier qui se concrétise à ma connaissance », dit-il.

La coopérative a acheté l'immeuble pour 2,3 millions de dollars parce que l'investisseur et propriétaire majoritaire des crédits d'impôt sur la propriété, le Fonds d'actions nationales, ne cherchait pas à en retirer des capitaux propres à sa sortie. Aucun financement par écart n'était nécessaire – un exploit remarquable étant donné l'emplacement et l'année en cours. La coopérative a obtenu un prêt de la National Housing Trust pour effectuer l'achat et a pris en charge deux prêts DHCD à partir de l'achat initial. Le prêt NHT reflète les restrictions d’abordabilité du prêt LIHTC, et ces restrictions seront inscrites dans les règlements administratifs de la coopérative pour assurer la continuité. Les membres n'ont pas versé collectivement ou individuellement un acompte sur l'hypothèque. (La souscription hypothécaire pour les coopératives à capitaux propres limités est basée sur le revenu potentiel des frais de possession mensuels, également appelés frais de coopérative, qui couvrent la part d'un membre dans l'exploitation et l'entretien de la coopérative, des paiements hypothécaires aux frais de gestion immobilière les primes d'assurance.) Mais les membres devront payer des frais supplémentaires une fois que tous les documents associés à la conversion seront terminés; Meima dit de penser à cela comme un dépôt de garantie pour un appartement en location.

«La plupart des accords de crédit d'impôt de nos jours sont motivés, franchement, par des investisseurs ou des capitalistes qui tentent de coller leur argent quelque part», dit Rome. «Je ne connais aucune autre entente où les crédits d'impôt appartiennent à quelqu'un comme NEF, dont l'objectif continu est le logement abordable, pas les actes de profit ou les allégements fiscaux.»

"Le NEF se concentre sur des sorties équitables, même si cela fait plus de 15 ans", explique Ramon Jacobson, directeur exécutif de la Local Initiatives Support Corporation, une organisation de prêteurs affiliée au NEF. "NEF est resté avec le projet à travers quelques turbulences, et a travaillé dur pour structurer une sortie qui a livré ce résultat prévu depuis longtemps: une participation permanente dans Columbia Heights."

La graine de l'idée a été plantée lorsque Columbia Heights "avait des acres de terrains vacants et des tas de terre où serait le métro", dit Jacobson. Safe Haven Outreach Ministry et la Community of Hope ont vu le potentiel du quartier avant le marché et ont investi de l'argent et du temps. Beaucoup en sont reconnaissants. En 2012, le Fordham Institute a nommé Columbia Heights l'un des quartiers d'embourgeoisement les plus rapides du pays. Parce que le bâtiment reste abordable, certains résidents de longue date du 1477 Newton Street NW, comme Retna Pullings, ont pu rester et assister à sa transformation.

Il y a dix-huit ans, Pullings a emménagé dans un appartement de deux chambres avec sa fille. À l'époque, elle n'a payé que 600 $. Depuis, sa fille a déménagé et vit avec sa propre famille dans le Maryland, mais Pullings est resté et a tout vu autour de son changement. Elle décrit avoir vu la zone se transformer d'un quartier principalement noir où les gens étaient assis sur leurs vérandas, discutant les uns avec les autres, vers quelque chose qu'elle ne reconnaît plus.

"Je ne connais pas les gens comme je l'ai utilisé", dit Pullings, qui est maintenant vice-président de The Cooperative At 1477. "Cela devient étrange quand vous ne connaissez pas les gens qui vivent dans votre quartier. Vous n'avez pas de relation. "

Elle a une relation avec les gens de sa coopérative ainsi qu'avec son église voisine. Il y en a d'autres qui, comme elle, ont refusé de partir et continuent de vivre dans le bâtiment et sur le bloc. Le soutien de la communauté est essentiel en ces temps d'incertitude. Les membres des familles Pullings et Edmondson ont chacun les coordonnées de l'autre, au cas où quelque chose se produirait. Les deux femmes vivent seules et font attention l'une à l'autre.

«Plus on vieillit, plus il faut avoir des racines», dit Pullings, lorsqu'on lui a demandé de décrire pourquoi la propriété est importante pour elle. "Vous devez jalonner ce qui va vous appartenir – c'est ce que j'ai décidé de faire. C’est là que je vais vivre. "

Tenir aussi longtemps a été gratifiant, car elle peut désormais posséder un morceau de son bâtiment. Les rénovations prévues de l’immeuble l’excitent: elle espère avoir une laveuse et une sécheuse dans son unité et mettre à niveau les armoires de cuisine, les comptoirs et les appareils électroménagers. Pour Pullings, la propriété consiste à créer une maison. Planter des fleurs à l'avant permet à tout le monde de savoir que ce n'est pas simplement un toit au-dessus de sa tête.

"Je ne connais pas vraiment tous les aspects de ce qu'est une coopérative, mais essayons. Je veux savoir ce que je peux faire pour que cela fonctionne », dit-elle.

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Lynette Daniels et Teresa EdmondsonDarrow Montgomery

Une critique courante des coopératives à participation limitée est que leurs propriétaires ne peuvent pas accumuler de richesse.

«Du point de vue de l'équité, c'est une situation de location glorifiée», explique Rome. "Vous gagnez plus d'intérêts sur votre dépôt de garantie que vous ne le feriez autrement, ou sur vos frais d'adhésion, mais vous n'avez pas les capitaux propres que vous auriez dans une véritable situation de propriété."

Dans son livre, Huron de l'UDC dit qu'une experte des coopératives noires pensait que les coopératives à capitaux limités «ressemblaient à quelque chose qu'un groupe de blancs pensait pour garder les noirs pauvres» quand il en a eu connaissance pour la première fois. Il a changé de ton au fur et à mesure qu'il en apprenait davantage et est maintenant en faveur de la structure de propriété. Edmondson, qui est noire, est également la première à reconnaître que cet arrangement l'empêche d'accumuler des richesses.

«La seule chose que nous allons posséder, c'est la dette. Nous ne pouvons pas en tirer parti et acheter un autre bâtiment », explique Edmondson. Mais alors qu'elle n'est pas en mesure de s'enrichir au sens capitaliste, elle est capable de s'enrichir d'une autre manière. «Je crois que tout se passe pour une raison et que le créateur m'a mis dans ce bâtiment pour que je fasse quelque chose qui profiterait à la communauté, ma communauté, les gens de couleur, les noirs du quartier.»

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Les partisans de coopératives à capitaux limités les considèrent comme essentiels pour faire face à la crise du logement. Entre 2000 et 2013, D.C. avait le pourcentage le plus élevé de quartiers embourgeoisés au pays. Les coopératives à capitaux limités peuvent empêcher de nouveaux déplacements en gardant le logement abordable au fil du temps. «Parce que bon nombre de ces bâtiments ont au moins une subvention … ils restent abordables pour les résidents ne gagnant pas plus de 80% du revenu médian régional», indique un rapport de février de la Coalition for Nonprofit Housing and Economic Development et de la Virginia Commonwealth University. Le rapport indique également que les frais de portage d'une coopérative à capitaux propres limités peuvent être moins chers que le loyer. En 2004, le coût mensuel médian de 30 coopératives à participation limitée représentait près de la moitié du coût du loyer du marché équitable du département américain du Logement et du Développement urbain en 2003. Huron avait des conclusions similaires pour son livre, publié en 2018.

Actuellement, ce type d'occupation ne représente qu'un infime pourcentage du parc total de logements du district. Il y a 99 coopératives à capitaux propres limités, ou 4400 unités, à D.C., et la plupart des bâtiments sont concentrés dans le quartier 1, selon un groupe de travail créé par la membre du conseil At-Large, Anita Bonds. La création de nouvelles coopératives s'est ralentie au cours des 10 dernières années. Dans un rapport d'octobre 2019, les membres du groupe de travail ont demandé que les coopératives à capital-actions limité soient prises en compte dans la proposition du maire Muriel Bowser de créer 36 000 logements, dont 12 000 abordables, d'ici 2025. Les membres du groupe de travail souhaitent voir ce type de coopérative augmenter de 45 pour cent.

«Les coopératives sont un moyen vraiment viable de préserver des logements abordables et de préserver les communautés à faible revenu et les communautés de couleur du district», explique Elin Zurbrigg, directrice adjointe de Mi Casa et membre du groupe de travail. «Nous pensons qu'ils devraient recevoir toute l'attention voulue et, dans une certaine mesure, la priorité dans les décisions de financement.»

Selon son président, Paul Hazen, le groupe de travail continue de croire que 2 000 des 12 000 nouvelles unités abordables devraient être des coopératives à capital-actions limité. On ne sait pas exactement comment la pandémie de coronavirus aura un impact sur les objectifs de logement des cadres, mais certains peuvent voir la pandémie baisser les prix des logements et rendre le prix d'acquisition plus financièrement accessible aux locataires intéressés par les coopératives à capital-actions limité. En cas de crise vient l'opportunité.

Bonds, qui estime que D.C. devrait créer des coopératives d'actions plus limitées, affirme que la pandémie complique la demande de budget du groupe de travail d'au moins 25 millions de dollars pour l'expansion. "Je pense qu'il serait douteux que nous puissions avoir ce genre de ressource, mais nous n'avons pas abandonné", a déclaré Bonds à City Paper. L'argent continue d'être un problème pour ce type de logement, de l'acquisition au pré-développement aux réparations critiques en passant par la rénovation, ainsi que pour le soutien technique qui aide les coopératives à posséder et à entretenir leurs immeubles.

«L'argent de démarrage – le capital d'amorçage – est incroyablement difficile à trouver, et les locataires à faible revenu n'ont pas quelques milliers de dollars à consacrer à des choses comme l'embauche d'un avocat et la réalisation d'une étude environnementale ou d'une évaluation de bâtiment,» Dit Zurbrigg.

Il existe à la fois du financement privé et du financement public pour les coopératives à capital limité. Historiquement, explique Zurbrigg, la principale source de financement d'acquisition permanente a été le programme First Right Purchase, qui offre des prêts à faible taux d'intérêt aux associations de locataires afin qu'elles puissent réellement exercer leurs droits TOPA. Les ressources de prêt comprennent également le Fonds de préservation du logement de D.C. et le Fonds de fiducie pour la production de logements, sources d’argent disponibles pour soutenir tous les types de logements abordables à une époque où les coûts de logement augmentent.

Le groupe de travail a constaté que les coopératives à capital-actions limité obtiennent de moins bons résultats lorsqu'elles demandent des fonds publics parce qu'elles concurrencent de grands ensembles de logements abordables, et pas seulement d'autres coopératives. Kathryn Howell, de la Virginia Commonwealth University, a trouvé le même résultat dans son propre rapport de février. Howell dit que le nombre de développeurs et de projets a dépassé le financement HPTF et HPF, forçant la concurrence qui favorise généralement les développeurs expérimentés à volume élevé.

«La question n'est pas de« financer simplement toutes les coopératives? ». Vous voulez toujours que les meilleurs projets soient financés parce que ce sont des fonds publics», explique Howell. Mais des types de projets similaires devraient se faire concurrence, recommande-t-elle.

«Si vous voulez savoir ce que le district priorise, vous allez à l'Avis de disponibilité de financement. Que ce soit D.C. ou le gouvernement fédéral – le financement et la façon dont nous finançons, et comment nous finançons, et ce que nous finançons, sont des politiques et des priorités », ajoute-t-elle.

Tout en travaillant au Centre de développement économique latino-américain au cours des trois dernières années, Citlalli Velasquez a travaillé avec deux coopératives à capital limité dont les demandes de rénovation pour les avis de disponibilité de financement ont été rejetées deux fois. "Il est vraiment décourageant pour eux de regarder autour de leurs quartiers et de voir les immeubles se retourner et changer rapidement et avoir l'air vraiment bien, et leurs réalités ou leurs attentes concernant leur logement n'ont pas radicalement changé", dit Velasquez. "Il ne se sent pas super habilitant pour eux."

Et bien que ce type de logement soit la manifestation de ses idéaux, Velasquez rappelle régulièrement aux locataires qu'elle conseille que les coopératives à capital-actions limité ne fonctionnent pas sans un écosystème de soutien. Elle n'a jamais travaillé sur un immeuble qu'elle a aidé à convertir en coopérative à capital-actions limité. Des groupes comme le sien affirment que la plupart des bâtiments éligibles au TOPA ne sont pas intéressés ou ne peuvent pas obtenir le capital nécessaire pour acheter le bâtiment. Ces groupes s'impliquent au début du processus TOPA, lorsque les locataires disposent d'un nombre de jours défini pour former une association de locataires et décider comment ils souhaitent exercer leurs droits.

«La plupart des immeubles que j'ai rencontrés ne sont pas intéressés à former une coopérative à capital-actions limité, et je ne pense pas que ce soit parce que les gens ne sont pas intéressés à devenir propriétaires de leurs appartements», dit Velasquez. «Habituellement, ces appartements sont des appartements à loyer contrôlé qui étaient dans des conditions délabrées en raison de la négligence des propriétaires, de sorte que les locataires achèteraient essentiellement un immeuble en ruine. Il y a des préoccupations à acheter quelque chose qui est potentiellement un passif pour les gens et à ne pas avoir vraiment beaucoup de capital pour transformer rapidement le bâtiment. »

«Au cours des cinq dernières années, le plus grand obstacle serait l'accessibilité financière», explique Marian Siegel, directrice exécutive de Housing Counselling Services, un groupe de logement similaire à LEDC. «Lorsque vous avez un immeuble qui comprend un nombre important de locataires à faible revenu et que le prix de la propriété est basé sur les attentes futures de développement et les pressions de gentrification des prix… alors la faisabilité n'est tout simplement pas là.»

Dans un grand nombre de propriétés TOPA avec lesquelles Housing Counseling Services a travaillé, ils ont décidé de les garder en location. C'était son expérience à but non lucratif même dans les années 1980 et 1990, lorsque les prix de l'immobilier étaient plus bas et le financement des transactions n'était pas un défi aussi important que cela est devenu ces dernières années.

«Je pense que c'est parce que, pour beaucoup de gens, la pensée de la propriété a toujours signifié cette clôture blanche autour d'une maison unifamiliale. Et faire passer la tête des gens autour du fait que cet endroit délabré dans lequel ils ont vécu, non par amour mais par nécessité, pourrait devenir quelque chose de précieux et de bon pour eux », dit Siegel,« cela prend du temps pour faire transiter les pensées des gens autour . Souvent, les locataires disent: «Je veux foutre le camp de cet immeuble. Je ne veux pas être propriétaire de cet immeuble »et nous parlons donc beaucoup de ce que signifie la différence d'opportunité de propriété.»

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Siegel et son équipe passent beaucoup de temps à expliquer les avantages et les inconvénients des coopératives à participation limitée aux locataires lorsqu'ils les rencontrent pour la première fois pour passer en revue les options après avoir reçu un avis de vente. Les coopératives à capital-actions limité ne conviennent qu'aux particuliers qui souhaitent gérer un immeuble résidentiel multifamilial et prendre des décisions avec leurs voisins. Le travail acharné ne s'arrête pas au financement. Par exemple, les membres de la coopérative doivent également créer une nouvelle relation avec leur gestionnaire immobilier, qui les considère depuis longtemps comme des locataires.

Il reste compliqué pour les résidents d'être propriétaires de propriétés de plusieurs millions de dollars. Les locataires deviennent généralement membres d'une coopérative afin d'avoir le contrôle de leur propriété. Mais la possession n'est pas facile, surtout quand cela doit se faire démocratiquement. Les membres de la coopérative doivent parfois accepter des décisions qui vont à l'encontre de leur propre intérêt pour le bien du groupe. C'est pourquoi les groupes de logement continuent d'offrir leur aide pendant des années après la fermeture.

Housing Counselling Services travaille toujours avec des coopératives à capitaux limités que Siegel a aidé à démarrer en 1987, comme Capital Manor à Columbia Heights. Il existe un soutien technique continu afin que les coopératives sachent, par exemple, évaluer les niveaux des frais financiers et augmenter les frais pour maintenir un budget équilibré. Le soutien peut également ressembler à une médiation en cas de conflit ou à une formation en leadership. Ce qui peut arriver dans n'importe quelle démocratie peut se produire dans un conseil d'administration de coopérative: un membre devient fou de pouvoir, ou des membres apathiques de coopérative perdent leur voix lorsque le conseil est fatigué d'essayer de les engager.

«Je le vois toujours comme un microcosme du monde, comment les dictatures prennent le dessus», explique Siegel.

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1424, rue Chapin NWDarrow Montgomery

Sandra Ceron détiendra bientôt une part de son immeuble de 34 logements au 1424 Chapin Street NW. Tout comme la propriété du 1477 Newton Street NW, Ceron’s a été créée pour devenir une coopérative à capitaux propres limités.

En 1993, les locataires de l'immeuble ont poursuivi avec succès leur propriétaire et le tribunal a attribué le titre aux résidents. Ces locataires ont formé la coopérative Archevêque Rivera y Damas afin qu'ils soient propriétaires de la propriété, collectivement. (Beaucoup des locataires venaient du Salvador, d’où le nom.) Mais tous les locataires sauf un ont quitté parce qu’ils n’avaient pas l’argent pour réhabiliter leur immeuble délabré. Le seul résident qui est resté, Leroy Washington, a trouvé son chemin vers Mi Casa et le National Housing Trust, qui ont fourni une assistance technique et financière. Le nom donné au partenariat entre la coopérative et NHT, Meridian Manor, est toujours gravé dans une police à empattement à l'ancienne à l'entrée du bâtiment à ce jour. L'inscription existe depuis la construction originale du bâtiment dans les années 1930.

Entre 1996 et 1997, Ceron a reçu un appel du directeur exécutif de Mi Casa, Fernando Lemos, lui demandant si elle voulait emménager au 1424 Chapin Street NW. L'immeuble n'était qu'à un pâté de maisons de l'endroit où elle vivait déjà, dans une autre coopérative qui se transformait en condos. Elle a accepté de déménager pour vivre dans une unité plus grande pour elle et ses deux garçons. En avril 2003, une fois la rénovation des bâtiments terminée, Ceron a emménagé.

Au début, les deux tiers des locataires du Meridian Manor étaient des mères célibataires. Ceron se souvient d'avoir compté plus de 50 enfants qui couraient dans le bâtiment. Ils avaient un laboratoire informatique pour les enfants installé à un moment donné dans le bâtiment, grâce à une subvention mise en place par NHT.

«Nous appelons cela une grande famille», dit Ceron. "Parce que c'est le sentiment."

Elle se sent chanceuse d'être restée dans le bâtiment pendant tout ce temps. Même si son quartier est devenu extrêmement cher, son loyer mensuel est fixé à 30% de son revenu. Il s’agit également d’un logement basé sur un projet, section 8. (Il n'est pas impossible pour une coopérative d'avoir le statut de section 8, parce que le programme subventionne les frais financiers des membres et n'interfère pas avec la structure de propriété.) Elle détiendra bientôt une part de son immeuble dans le quartier de son choix. . Le processus d'acquisition de l'immeuble auprès de l'investisseur qui a aidé les locataires à sécuriser l'immeuble au tournant du siècle a déjà commencé.

Tout comme le 1477 Newton Street NW, le 1424 Chapin Street NW a été acquis et conservé grâce à un prêt du LIHTC. Dans le cadre de l'accord, l'investisseur peut partir après avoir respecté le prêt pendant 15 ans et les résidents ont le premier droit de refus à la fin de la période de conformité. L'investisseur est sorti en 2019. NHT aide maintenant Sandra et sa coopérative à obtenir un financement pour entreprendre la propriété et terminer une rénovation de 2 millions de dollars. NHT, qui détient une participation, a discuté avec quatre banques avant d'obtenir des prêts bancaires pour la recapitalisation et la rénovation. Tout devrait être terminé d'ici l'été. NHT continuera d'être impliquée dans la propriété pour le confort des résidents et des banques, mais les membres de la coopérative seront responsables de la propriété et de l'exploitation de l'immeuble.

«Alors que nous entrons dans une nouvelle phase et que nous n'avons plus de participation, nous travaillerons plus étroitement avec Sandra et le conseil d'administration de la coopérative. Nous prévoyons de rencontrer le conseil d'administration tous les trimestres pour discuter des conditions générales et des opérations de la propriété », a déclaré Kevin White, directeur du développement immobilier de NHT. «À la suite de ces réunions, le conseil d'administration de la coopérative sera exposé aux subtilités de la propriété multifamiliale et comprendra l'importance de l'entretien préventif, des examens financiers et des stratégies de planification, ainsi que l'importance de respecter les exigences des prêteurs et les exigences réglementaires.»

Ceron attend avec impatience cette nouvelle opportunité. Elle n'a jamais envisagé l'accession à la propriété de cette façon. Comme l’édifice d’Edmondson, Ceron se comportait déjà comme une coopérative, et elle a été membre du conseil d’administration pendant tout le temps qu’elle y a vécu. Elle le fait parce que cela la défie mentalement. Elle dit que cela équilibre son travail de jour en tant que femme de ménage, ce qui est plus éprouvant physiquement. De plus, elle aime les chiffres et devient trésorière. Elle est ravie de ce que cette opportunité signifie pour ses enfants et de leur enseigner les modes de vie coopératifs. Vivre à la propriété lui a déjà permis d’économiser pour les frais de scolarité de ses enfants; ils ont presque fini de rembourser leurs prêts étudiants.

«Je n'arrête pas de leur dire que ce sera leur bâtiment», dit Ceron.

Zurbrigg soupçonne qu'il pourrait y avoir des coopératives d'actions plus limitées qui forment la façon dont Ceron ou Edmondson l'ont fait. D'autres croient qu'il existe de nombreuses façons créatives de former de façon proactive des coopératives à capital limité.

«En 2009-2010, alors qu'il n'y avait pas beaucoup de financement d'acquisition disponible, un certain nombre d'immeubles ont décidé d'utiliser les crédits d'impôt comme seule option d'achat (plutôt que de former une ESL)», dit-elle. «Cela signifie que nous verrons probablement un grand nombre de ceux-ci à venir pour une conversion potentielle en coopérative vers 2025.»

Photo du tableau de la coopérative Archevêque Rivera y Damas. De gauche à droite: (rangée du haut) Sandra Ceron, secrétaire et co-trésorière; Maxima Checca, présidente; Deysi Chicas, vice-président; (rangée du bas) Imelda Frías, membre; Juan Valdez, membre; Hilbert Turner, co-trésorier Douglas Reyes-Ceron

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Grâce à des coopératives à capital limité, les résidents de moyens modestes peuvent posséder Prope …
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