Comment trouver votre premier investissement immobilier HMO

Comment trouver votre premier investissement immobilier HMO

Résumé de l'article

Ensuite, dans notre série HMO, nous discutons des moyens de trouver votre premier investissement immobilier HMO et des autorisations de planification dont vous pourriez avoir besoin. Cet article contient également des conseils professionnels du PDG de Property Forum (promoteur immobilier multimillionnaire HMO) Nicholas Wallwork.

Recherche de propriétés HMO appropriées

Il existe plusieurs façons de rechercher une propriété HMO:

• Vous pouvez transformer votre maison existante en HMO • Ou vous pouvez acquérir une propriété pour la transformer en HMO. Cela signifie généralement acheter une propriété, bien qu'il soit possible de louer une propriété et ensuite, avec la permission, de la sous-louer en tant que HMO (téléchargez notre ebook gratuit de location à location pour en savoir plus sur cette approche).

Il existe une troisième option: acheter un HMO existant et opérationnel. Mais comme un HMO bien géré et à hauts revenus peut commander un prix de vente premium, les deux premières options sont généralement plus réalistes pour les investisseurs débutants.

Quelle que soit la voie que vous empruntez, il est très important de garder à l'esprit votre public cible – professionnels, étudiants ou locataires de logements sociaux – lorsque vous évaluez vos options.

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Conversion de votre maison existante en HMO

La location de pièces de rechange dans votre maison existante à de jeunes collègues professionnels est une excellente entrée à faible barrière pour les HMO pour tout investisseur débutant. Vous pourriez être un propriétaire résidant et vivre dans la propriété aux côtés de vos locataires, ou vous pourriez vivre ailleurs et continuer à gérer la propriété.

Conseil de pro: En plus de prendre en compte les implications de planification ou de licence pour votre propre maison, vous devrez également en informer votre fournisseur de prêts hypothécaires. Vous devrez peut-être modifier votre hypothèque.

Si votre propriété va fonctionner pour plusieurs locataires, vous devrez vous poser quelques questions pratiques, telles que:

• Y a-t-il suffisamment de salles de bains dans la propriété pour le nombre de personnes qui y vivraient? Beaucoup de personnes partageant une salle de bain découragent les locataires, alors demandez-vous si vous pourriez convertir un petit débarras (celui qui n'est pas louable en tant que chambre) en salle de bain supplémentaire. • Pourriez-vous convertir une ou plusieurs pièces de réception en chambres supplémentaires? La plupart des locataires professionnels apprécient d'avoir un espace commun, comme un salon TV. Mais ils n'ont pas nécessairement besoin d'une salle à manger séparée ou d'un salon formel. • Y a-t-il un potentiel pour convertir le loft, le sous-sol ou le garage en chambres supplémentaires? La conversion du garage fonctionne particulièrement bien, même si vous devez évaluer les coûts globaux et les implications de la planification par rapport à l'augmentation des revenus de location. • Quels changements devez-vous apporter du point de vue de la santé et de la sécurité pour vous assurer que la propriété est sûre pour les locataires payants ? • Devrez-vous mettre à niveau vos appareils pour faire face à l'usure supplémentaire? Par exemple, une douche à jets bon marché et joyeuse ne durera pas longtemps dans une maison avec cinq locataires. • Quels changements devez-vous apporter en termes de décoration et d'accessoires / accessoires pour plaire à votre public cible? Les jeunes professionnels s'attendront à une cuisine de bonne qualité, de belles salles de bains et une décoration élégante et neutre partout. N'oubliez pas que vous aurez également besoin de serrures sur les portes des chambres individuelles (un incontournable pour la majorité des locataires).

Acheter une propriété pour devenir un HMO

Les questions énumérées ci-dessus sont également utiles lors de l'évaluation des propriétés à acheter. Mais vous devez d'abord prendre une décision sur le meilleur emplacement pour votre HMO, et cela dépendra de votre public cible. Par exemple, les jeunes professionnels voudront être à distance de marche du centre-ville ou à proximité de bonnes liaisons de transport.

Conseil de pro: Cette stratégie fonctionne bien dans toutes les zones à fort afflux de jeunes et est particulièrement efficace dans les zones où les prix de l'immobilier sont élevés, ce qui signifie que les jeunes ne peuvent pas se permettre d'acheter une maison ou de louer une propriété entière pour eux-mêmes. Mais lors de la configuration de votre premier HMO, il est logique de rester dans un endroit que vous connaissez bien.

Lors de la pesée des emplacements, examinez les facteurs suivants:

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• Population locale. Faites vos devoirs sur les personnes qui vivent dans la région: âge, éducation, gains moyens, plus grande source de travail dans la région et si la population augmente. Le prix de la souris est idéal pour cela (essayez), ou vous pouvez rechercher les données démographiques des conseils locaux • Rendement locatif potentiel dans cette région. Les prix de location varient énormément à travers le pays, alors consultez SpareRoom pour évaluer les tarifs typiques des chambres. Vous pouvez ensuite comparer cela au coût de l'achat d'une propriété dans cette zone • Offre et demande. Encore une fois, SpareRoom est idéal pour cela, car vous pouvez voir combien de chambres sont disponibles à la location dans un quartier et combien de locataires recherchent des chambres.

Mis à part l'emplacement, d'autres points clés à considérer à ce stade comprennent:

• Obtenir une hypothèque pour votre propriété HMO peut être plus difficile qu'avec une propriété typique à acheter. Généralement, plus le HMO est grand, plus il est difficile et coûteux de trouver une hypothèque appropriée (coûteuse en termes de frais et de taux d'intérêt). Vous pouvez trouver qu'une hypothèque commerciale est votre meilleur pari, mais parlez toujours à un conseiller hypothécaire indépendant – de préférence avec une expérience des hypothèques HMO – pour trouver la meilleure offre pour vous. • N'oubliez pas que, selon votre propriété et votre emplacement, vous pouvez avoir pour gérer les permis de construire et les licences. Cela prend du temps. Assurez-vous de prendre en compte ce temps de configuration supplémentaire dans vos calculs sur ce que vous pouvez vous permettre. Jusqu'à ce que vous obteniez votre permis de construire, votre licence et vos locataires, c'est vous qui payez l'hypothèque.

Conseil de pro: Nicholas Wallwork recommande d'acheter la plus grande propriété que vous pouvez raisonnablement vous permettre. Des chambres supplémentaires signifient de meilleures économies d'échelle et un rapport revenu / coûts plus élevé. En d'autres termes, une maison de cinq chambres vous rapportera beaucoup plus de revenus locatifs qu'une maison de trois chambres – pour pas beaucoup plus en termes d'efforts, de temps et de coûts.

Aurez-vous besoin d'un permis de construire pour transformer une propriété en HMO?

Il est important de noter que l'autorisation de planification est entièrement distincte des licences HMO obligatoires, vous devrez donc prendre en compte les deux aspects.

Conseil de pro: Différentes autorités locales ont des attitudes différentes à l'égard des HMO, et les règles peuvent changer souvent. Vérifiez toujours auprès de votre autorité locale les règles de planification et les exigences en matière de licences. Essayer de voler sous le radar de votre autorité locale est une recette infaillible pour un désastre.

Pour comprendre le côté planification des choses, nous devons d'abord comprendre les différentes catégories de propriétés (appelées «classes d'utilisation») en Angleterre:

• Une maison ordinaire occupée par une personne seule, un couple ou une famille est définie comme une propriété C3 (maison d'habitation). • Une petite propriété partagée par trois à six personnes non apparentées est classée C4 (HMO). • Une propriété partagée par plus de six individus non apparentés sont connus sous le nom de Sui Generis (qui se traduit par «de son propre genre» et est utilisé pour définir de grandes HMO à des fins de planification).

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Vous avez toujours besoin d'une autorisation de planification pour entrer et sortir de la classe Sui Generis. Mais les règles pour se déplacer entre les classes C3 et C4 sont plus fluides. En théorie, le changement d'une propriété de la classe C3 à C4 ne nécessite pas d'autorisation de planification car elle relève des règles de développement autorisées (règles introduites en 2010 pour simplifier les lois de planification).

Cependant, ce n’est pas le cas si votre conseil a invoqué quelque chose appelé «l’article 4» (ou, pour lui donner son nom complet, l’article 4 de la loi de 1990 sur l’urbanisme et l’urbanisme). Si l'article 4 s'applique dans votre région, le développement autorisé a été supprimé, ce qui signifie que vous devrez certainement obtenir un permis de construire pour changer une propriété de la classe C3 à C4.

Plusieurs conseils en Angleterre ont déjà pris des mesures pour restreindre les HMO en invoquant l'article 4. Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les autorités locales le font, mais cela se résume généralement à des problèmes associés aux HMO mal gérés (comme une augmentation des plaintes de bruit des voisins).

Conseil de pro: Si l'article 4 s'applique dans votre région, cela ne signifie pas que vous ne pourrez pas transformer une propriété en HMO. Cela signifie simplement que vous devrez obtenir une autorisation de planification formelle (un consultant en planification pourra vous aider à cet égard). Contactez votre autorité locale pour en savoir plus et assurez-vous toujours que le permis de construire est en place avant de commencer à louer une propriété en tant que HMO.

Vous pouvez utiliser le menu de recherche par catégorie en haut à droite de la page pour voir tous les autres articles HMO de cette série. Vous pouvez également télécharger notre ebook HMO gratuit (écrit par notre PDG Nicholas Wallwork) et poser des questions sur le forum HMO.

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