Comment trouver un gestionnaire immobilier fiable

Comment trouver un gestionnaire immobilier fiable

L'investissement immobilier peut être une entreprise lucrative, l'investisseur moyen générant chaque année 124 000 $ de revenus locatifs bruts. Bien que certains considèrent l’immobilier comme une source de revenus passifs, il est essentiel de se rappeler que les locataires et les clients comptent sur vous pour fournir un excellent service à la demande.

Alors, que se passe-t-il lorsque vous croyez avoir mordu plus que vous ne pouvez mâcher? Il est temps d'appeler un gestionnaire immobilier.

L'investisseur immobilier Whitney Nicely et le directeur principal de l'immobilier Vacasa, Shaun Greer, se sont entretenus avec Inman pour répondre aux questions les plus courantes sur la recherche d'un gestionnaire immobilier fiable.

Quand devrais-je envisager d'embaucher un gestionnaire immobilier?

La réponse à cette question variera et dépend du niveau d'expérience de l'investisseur, de la taille du portefeuille et du niveau d'implication souhaité avec les clients et les locataires.

Nicely, qui compte actuellement 15 logements avec option de location dans son portefeuille, a déclaré avoir contacté une société de gestion immobilière après avoir acheté et loué sa septième maison.

"Il y a un point de basculement où vous vous sentez dépassé", a-t-elle déclaré. "Et il y a un autre point de basculement où vous gagnez suffisamment d'argent là où il est suffisamment logique de payer [a property manager]. "

"La raison pour laquelle nous sommes des investisseurs immobiliers est que nous puissions vivre notre meilleure vie maintenant au lieu de 40 ans lorsque nous prendrons notre retraite", a-t-elle ajouté tout en notant que les gestionnaires immobiliers peuvent aider les investisseurs à atteindre cet objectif.

D'un autre côté, Greer dit que les investisseurs devraient embaucher un gestionnaire immobilier dès que possible, surtout s'ils sont des débutants qui achètent des propriétés en dehors de leur région.

"Si la propriété est éloignée de l'endroit où vous vous trouvez (plus de 30 minutes), vous devriez certainement envisager de trouver un gestionnaire immobilier", a-t-il déclaré. "Sinon, vous serez autogéré, et c'est un travail à trois quarts pour chaque propriété."

Greer dit qu'avoir un gestionnaire immobilier déjà en place peut aider les investisseurs à décider quelles propriétés acheter en fonction du niveau et de l'étendue des services offerts par le gestionnaire.

Les investisseurs qui ont choisi une entreprise à service complet avec une vaste zone de service auront la possibilité d'acheter une propriété dans une autre ville ou état et pourront rapidement étendre leur portefeuille.

Cependant, les investisseurs qui ont choisi une société de services partiels qui ne propose que la collecte des loyers et la publicité peuvent avoir besoin de rester plus près de chez eux et de conserver un groupe de propriétés plus restreint.

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De quel type de société de gestion immobilière ai-je besoin?

Nicely et Greer disent que les investisseurs doivent savoir que les sociétés de gestion immobilière ne sont pas de taille unique. Il existe des modèles à service complet et à service partiel, et il existe des entreprises spécialisées dans les propriétés résidentielles ou commerciales.

"Il existe une gestion immobilière à service complet, qui comprend le marketing, les réservations et les ventes, les services aux clients, les soins immobiliers et la gestion financière", a expliqué Greer. «Ces entreprises se chargent également des permis.»

"Il existe d'autres plateformes et entreprises que j'appellerais service partiel", a-t-il ajouté. "Ils syndiqueront la propriété sur plusieurs canaux, puis l'investisseur ou le propriétaire s'occupera des services aux clients."

"C'est la première différence que les gens devraient commencer. La plupart des investisseurs veulent un service complet car il est plus évolutif. "

Au-delà du choix entre un service complet et partiel, Nicely affirme que les investisseurs doivent connaître la distinction entre les gestionnaires immobiliers résidentiels et commerciaux.

Au-delà des services financiers et d'entretien, Nicely affirme que les gestionnaires immobiliers résidentiels doivent avoir un service à la clientèle impeccable, car vos locataires sont responsables du retour sur investissement que vous ressentirez.

D'autre part, les gestionnaires d'immeubles commerciaux ont besoin d'un ensemble différent de compétences qui reposent moins sur le service client et plus sur la logistique.

«Les espaces commerciaux de gestion immobilière comme les magasins de camions et les espaces de bureaux nécessitent des compétences différentes», a-t-elle déclaré. «Ces locataires recherchent davantage le nombre de voitures.»

«Ils veulent savoir quelle quantité de trafic provient de l'emplacement; ils veulent savoir quelles améliorations de propriété ils peuvent apporter, ils veulent savoir combien de personnes le commissaire des incendies dit qu'ils peuvent avoir dans cette propriété, et ils veulent savoir ce qu'elle est zonée. "

Enfin, Nicely et Greer disent que les investisseurs doivent déterminer s'ils veulent choisir une propriété de gestion locale ou nationale.

Préfère gentiment travailler avec des entreprises «ma et pa» qui ne gèrent que des propriétés locales.

«Il existe des sociétés nationales de gestion immobilière qui gèrent de nombreuses maisons de plage dans plusieurs États», a-t-elle déclaré. "Je ne sais pas si ces gens vont connaître le marché local et les très bons tenants et aboutissants en tant que personne locale qui gère des propriétés locales dans cette ville balnéaire."

Greer affirme que les entreprises nationales peuvent être une excellente option, grâce à leur meilleur pouvoir publicitaire et à leurs ressources. Cependant, il note que les investisseurs devraient s'assurer que les grandes entreprises ont des experts locaux qui serviront de point focal.

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"Il est très important que l'entreprise dispose d'un personnel local, et l'investisseur sait qui va s'occuper de cette propriété", a-t-il déclaré.

Combien coûte l'embauche d'un gestionnaire immobilier?

Il n'y a pas de coût standard pour un gestionnaire immobilier, car chaque entreprise a son propre ensemble de services, contrats, frais et conditions.

"Comme tout autre service, cela dépend", a déclaré Greer. "Comme lorsque vous obtenez une soumission d'assurance, le coût dépend de ce que vous obtenez. Il est important que lorsque les gens évaluent le coût [of a manager] c'est qu'ils envisagent ce qui est inclus. "

Greer dit qu'une entreprise peut avoir des frais de gestion peu élevés qui ne représentent que 10 à 15% du loyer brut. Mais, la société s'attaque ensuite à des frais moins élevés pour chaque service supplémentaire.

"[These low-management fee companies] charge [owners] pour les frais de carte de crédit, les frais de publicité et les facturer pour obtenir des photos de la propriété, etc. », a-t-il ajouté.

"Ce que les investisseurs doivent considérer, c'est le taux de gestion efficace, donc, de tout l'argent généré, combien vais-je en récupérer."

Elle dit gentiment qu'elle a remarqué que la plupart des entreprises opèrent sur une échelle mobile où les frais augmenteront ou diminueront en fonction du nombre de propriétés que vous possédez.

«Cela dépend de la propriété et de la quantité de poignée fournie avec la propriété», a-t-elle expliqué. «Certains contrats indiquent que la société obtient 10% [of the gross rent] jusqu'à ce qu'ils gèrent dix propriétés ou plus, puis ils diminuent leur pourcentage. "

"Cependant, j'ai vu certaines sociétés de gestion de vacances où le pourcentage augmente à mesure que vous ajoutez plus de propriétés et de réservations et combien vous voulez être impliqué", a ajouté Nicely. "Par exemple, j'ai vu les frais passer de 30 à 50%."

Que comprend un contrat de gestion immobilière? Y a-t-il de la place pour annuler?

Tout comme toutes les autres réponses jusqu'à présent, cela dépend.

Nicely dit que la plupart des entreprises prendront des formulaires et des contrats de commission immobilière émis par l'État et les modifieront pour inclure des stipulations pour des choses telles que les réparations et l'approbation des locataires.

"Par exemple, vous pouvez fixer une limite pour les réparations dans le contrat", a-t-elle déclaré. "Vous pouvez dire que vous pouvez réparer n'importe quoi jusqu'à 1 000 $ et retirer ce que vous me donnez chaque mois."

La plupart des contrats ont une durée de 12 mois et les entreprises les renouvelleront automatiquement à moins que vous ne demandiez une renégociation, gentiment noté comme un avertissement.

Greer dit que les investisseurs doivent examiner soigneusement les contrats et se concentrer sur le processus d'annulation. La plupart des entreprises facturent des frais d'annulation et exigent que toutes les réservations futures soient toujours honorées.

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«Chez Vacasa, il est très important pour nous de conserver les réservations que les clients ont réservées», a-t-il expliqué. "Donc, si quelqu'un réserve une propriété pour une retraite en famille ou quelque chose comme ça, le propriétaire peut résilier le contrat avec un préavis de 30 jours, mais il doit honorer la réservation qui est après ces 30 jours."

J'ai du mal à choisir entre deux sociétés de gestion. Que devrais-je faire?

Greer dit qu'il existe de nombreuses excellentes sociétés de gestion immobilière qui offrent des services comparables. Si vous vous sentez coincé entre deux ou trois options, Greer dit que les investisseurs devraient examiner les incitations offertes par chaque entreprise parallèlement aux évaluations des investisseurs.

"Demandez-leur s'ils ont un programme qui mesure la satisfaction de leurs investisseurs ou propriétaires", a-t-il noté tout en mentionnant que Vacasa a un score net de promoteur standard qui est mis à jour trimestriellement.

En outre, Greer dit que les investisseurs devraient accorder des points bonus aux entreprises qui aident à l'octroi de permis et offrent des opportunités pour construire votre portefeuille.

"Dans les marchés plus matures, il existe un processus réglementaire assez standard", a-t-il noté. «Même avec cela, les investisseurs ont généralement besoin d'un certain soutien pour obtenir correctement la propriété. Alors, demandez si l'entreprise aide à obtenir les permis et les frais. »

"Ensuite, vous devriez vous demander quelles opportunités d'investissements supplémentaires cette entreprise peut vous apporter", a conclu Greer.

"Il y a des maisons dans un portefeuille de gestion qui finissent par se vendre, et il est probable que la société de gestion immobilière saura quand un propriétaire veut vendre sa maison, et elle peut aider à établir ces liens."

Envoyez un courriel à Marian McPherson.

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