Comment refinancer un immeuble de placement

Comment refinancer un immeuble de placement

Dans l'environnement actuel de taux bas, les propriétaires d'immeubles de placement ont probablement pensé au refinancement. Mais le refinancement d'un immeuble de placement est un peu différent du refinancement d'une résidence principale, il est donc important que les propriétaires d'immeubles de placement comprennent à quoi ils sont confrontés. Voyons d'abord les principales raisons de refinancer votre immeuble de placement:

Pourquoi refinancer votre immeuble de placement

  • Réduisez votre versement hypothécaire mensuel
  • Maximisez votre retour sur investissement
  • Augmentez vos revenus locatifs
  • Utilisez les capitaux propres de votre immeuble de placement pour acheter des propriétés supplémentaires
  • Utilisez les fonds propres pour financer d'autres opportunités d'investissement
  • Voyons maintenant ce que vous devez savoir avant de refinancer votre immeuble de placement:

    Attendez-vous à payer un taux d'intérêt plus élevé que dans une résidence principale

    Les prêteurs considèrent que les prêts pour les immeubles de placement sont plus risqués que les prêts pour les résidences principales, en partie parce que les personnes en détresse financière sont susceptibles d'effectuer des paiements sur leur résidence principale avant leur immeuble de placement afin de ne pas perdre leur maison. Cela signifie que les prêts aux immeubles de placement sont souvent assortis de taux d'intérêt plus élevés – 0,5% de plus est typique, bien que cela varie d'un prêteur à l'autre – que les prêts pour une résidence principale. Ce taux d'intérêt plus élevé peut signifier qu'il n'est pas logique de refinancer votre immeuble de placement. Utilisez le calculateur de refinancement de Zillow pour le déterminer, en vous assurant de prendre en compte les frais de clôture, les frais et la durée de votre propriété.

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    Préparez-vous à des exigences de LTV plus strictes qu'avec les résidences principales

    Votre ratio prêt / valeur – il s'agit du montant de l'hypothèque divisé par la valeur estimative de la propriété – indique aux prêteurs la valeur nette de votre logement. Donc, si votre immeuble de placement était évalué à 200 000 $ et que vous aviez une hypothèque de 100 000 $, votre LTV serait de 50% (100 000 $ / 200 000 $). Plus votre ratio LTV est élevé, plus vous semblez risqué pour le prêteur (puisque vous n’avez pas autant de fonds propres accumulés dans votre propriété) et donc le taux d’intérêt plus élevé que vous pouvez vous attendre à payer. Pour les immeubles de placement, la plupart des prêteurs n'autoriseront que les emprunteurs qui ont un LTV de 75% ou un refinancement inférieur. Ceci est plus strict qu'avec les refis de résidences principales. Notez, cependant, que les exigences de LTV pour les immeubles de placement varient d'un prêteur à l'autre.

    Voir les taux de refinancement d'aujourd'hui sur Zillow

    Savoir ce que les prêteurs recherchent

    Tout comme pour le refinancement d'une résidence principale, votre pointage de crédit (la plupart du temps, vous aurez besoin de 660 ou plus pour obtenir un refi conventionnel et au-dessus de 760 pour obtenir les meilleurs taux), du ratio dette / revenu (le montant de la dette que vous avez par rapport à votre revenu) et le revenu est important pour obtenir un refinancement sur un immeuble de placement. Mais parce que les prêteurs pensent que les prêts immobiliers de placement sont plus risqués que les prêts au logement principal, ils vous évalueront souvent légèrement différemment.

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    Premièrement, en plus des documents financiers typiques exigés par les prêteurs tels que les déclarations de revenus et les états détaillant les actifs et les dettes, les propriétaires d'immeubles de placement peuvent être tenus d'avoir six mois ou plus de versements hypothécaires mensuels à la banque.

    Bien que les propriétaires d'immeubles de placement obtiennent des revenus de location de leurs locataires, ils peuvent ne pas être en mesure de les inclure dans leur revenu s'ils n'ont pas fait payer de loyer par les locataires pendant deux années consécutives ou plus; s’ils ont des locataires depuis au moins deux ans, ils devront prouver – avec des chèques, des relevés bancaires et d’autres documents – que les locataires ont payé.

    Les propriétaires d'immeubles de placement peuvent également s'attendre à payer 150 $ + de plus pour une évaluation que le propriétaire d'une résidence principale, et ils seront probablement confrontés à des exigences de LTV plus élevées (voir ci-dessus).

    Comparer les prix

    Les différents prêteurs ont des exigences et des conditions différentes pour les rénovations des immeubles de placement, ce qui rend important de faire le tour. Obtenez au moins trois devis de différents prêteurs. N'oubliez pas de considérer les programmes de Fannie Mae et Freddie Mac: grâce au programme de refinancement abordable pour la maison (HARP), vous pourrez peut-être refinancer un immeuble de placement de quatre unités au maximum.

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