Comment investir dans l'immobilier

Comment investir dans l'immobilier

Si vous souhaitez diversifier votre portefeuille, l'immobilier est une excellente première étape. Mais l'investissement immobilier peut évoquer des visions de concepteurs prêts à photographier achetant des propriétés délabrées à retourner pour un bénéfice, espérons-le, grâce à des émissions comme "Flip or Flop" et "Cash Pad" de CNBC.

Le retournement de propriété est certainement une forme d'investissement immobilier, mais si cela semble trop écrasant, il existe de nombreuses options qui ne nécessitent pas autant d'efforts – ou de savoir-faire en matière de construction – pour un rendement potentiellement meilleur.

Avant de commencer à investir dans l'immobilier, il est important d'avoir une base financière solide. Cela signifie une dette minimale ou nulle, une épargne-retraite saine et un fonds d'urgence avec au moins trois à six mois de dépenses cachées.

Une fois ces bases couvertes, l'immobilier peut être un moyen de développer davantage votre portefeuille, en supposant que vous fassiez preuve de diligence raisonnable avant de prendre des décisions financières importantes. Voici quelques-unes de vos options d'investissement immobilier.

Investir dans des FPI

Les FPI, les fiducies de placement immobilier, sont un point d'entrée pour les investisseurs débutants, explique à CNBC Make It, George R. Gagliardi, un planificateur financier certifié basé au Massachusetts. Grâce à ceux-ci, les individus peuvent investir directement dans l'immobilier résidentiel ou commercial et gagner un revenu de leurs actions. Ils sont achetés et vendus comme des actions et versent des dividendes.

Certaines FPI investissent dans des propriétés (comme des appartements, des immeubles de bureaux, des entrepôts ou des entrepôts personnels), d'autres investissent dans des hypothèques et d'autres investissent dans un hybride d'hypothèques et de biens. Les FPI hypothécaires sont plus compliquées et «généralement pas pour les investisseurs novices», explique Gagliardi.

«J'éviterais généralement de les recommander à des investisseurs inexpérimentés en raison de leur volatilité et ils ne sont pas aussi faciles à comprendre que« propres immeubles, percevoir le loyer »», qui s'applique à l'autre type de FPI, dit Gagliardi.

Il ajoute qu'une partie de l'attrait des FPI est d'apprendre à les évaluer et à «constituer un portefeuille diversifié de FPI avec différentes classes d'actifs». Si c'est trop compliqué, vous pouvez également investir dans un FPI FPI ou un fonds commun de placement.

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Ces investissements sont "pas aussi intéressant que de rechercher les différentes FPI pour découvrir les joyaux cachés de l'entreprise, mais un moyen simple de diversifier ses investissements et de se lancer dans le jeu de l'investissement immobilier", explique Gagliardi.

Les fonds communs de placement immobiliers et les FNB investissent dans des FPI et d'autres actions immobilières et fonctionnent de la même manière que d'autres types de fonds communs de placement. Ils sont "un moyen facile d'acheter un grand nombre de FPI dans différents secteurs des énergies renouvelables", explique Gagliardi, notant que le Vanguard's Real Estate ETF (VNQ) détient plus de 180 FPI différentes avec des frais de gestion de 0,12%. Vous pouvez investir en eux dans la plupart des maisons de courtage.

Louer une chambre

Si vous avez plus d'espace dans votre maison ou sur votre propriété, vous pouvez avoir un avant-goût du mode de vie du propriétaire en louant une chambre – ou toute votre maison – en utilisant une plate-forme telle qu'Airbnb ou VRBO.

Louer une chambre pour une courte période est un moyen à faible enjeu de voir si un engagement plus important envers les propriétés locatives est logique pour vous.

Voici un guide pour transformer votre logement en une location Airbnb réussie.

Utilisez une application de crowdsourcing immobilier

Il existe maintenant une variété d'applications et de plateformes comme CrowdStreet grâce auxquelles vous pouvez investir dans l'immobilier.

"Ces plateformes permettent aux investisseurs de regrouper leurs actifs afin d'investir dans des propriétés commerciales ou résidentielles", explique Ashley Foster, planificatrice financière certifiée et fondatrice de Nxt: Gen Financial Planning, à CNBC Make It. "Ils agissent essentiellement comme des FPI pour le petit investisseur de temps."

Ensuite, il existe d'autres plateformes, comme Roofstock, qui vous permettent d'acheter des propriétés réelles dans tout le pays et de les gérer à distance. Cela pourrait être une bonne option si vous résidez dans des villes à coût élevé comme New York ou San Francisco, mais que vous souhaitez poursuivre vos activités immobilières comme une forme de revenu passif dans une ville plus abordable.

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C'est une tactique populaire. Un peu plus de 11% des ventes de maisons en 2018 peuvent être attribuées aux investisseurs, le pourcentage le plus élevé depuis au moins 20 ans, selon Core Logic. Les "petits" investisseurs qui viennent de se lancer dans l'immobilier sont à l'origine de l'augmentation.

Pourtant, il est bon de faire preuve de prudence. Contrairement à un stock, vous ne pouvez pas vous soustraire facilement à la propriété d'une propriété. Et vous voulez être prudent avec les applications qui n'existent pas depuis très longtemps.

"Étant donné que ces plates-formes n'ont jamais été testées en période de récession, personne ne sait comment elles se comporteront si des milliers de petits investisseurs commencent à fuir vers les sorties", explique Foster.

Acheter un bien locatif

L'une des façons les plus évidentes d'investir dans l'immobilier est d'acheter une propriété et de la louer à d'autres.

La meilleure façon de le faire est de garder à l'esprit la possibilité de louer lors de l'achat de la maison dans laquelle vous avez l'intention de vivre, explique Shon P. Anderson, un planificateur financier certifié basé en Ohio, à CNBC Make It. De cette façon, vous pouvez bénéficier de prêts résidentiels. Vous pouvez soit vivre seul au début et louer la propriété entière plus tard, soit acheter un immeuble avec plusieurs unités ou chambres possibles et y vivre simultanément avec vos locataires.

"Si vous habitez dans le premier endroit, vous pouvez mettre aussi bas que 3,5%", explique Anderson. Et "vous aurez une longueur d'avance pour le commercialiser quand le moment sera venu puisque vous y avez vécu un certain temps."

Lors de l'achat d'un immeuble de placement, recherchez-en un à faible coût afin de pouvoir facturer un loyer raisonnable dans la région tout en vous démarquant. Gardez à l'esprit les commodités qui plaisent aux locataires, comme la possibilité de marcher, l'accès aux restaurants et autres activités ou la proximité de bonnes écoles.

Les acheteurs potentiels doivent également s'assurer qu'ils n'allongent pas leur hypothèque, Barbara Ginty, planificatrice financière certifiée et animatrice du podcast "Future Rich", a déclaré à CNBC Make It. Réfléchissez à ce qui se passerait si vous achetiez une propriété et que vous ne pouviez pas trouver de locataire immédiatement: seriez-vous en mesure de payer le loyer vous-même? N'oubliez pas que vous serez également responsable des taxes, de l'entretien, de l'assurance et des autres dépenses.

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Si vous n'avez pas les compétences nécessaires pour réparer le lieu vous-même, vous devrez également inclure les coûts d'embauche d'un gestionnaire immobilier ou d'un surintendant dans vos calculs.

Karl Leonard Hicks, un planificateur financier agréé basé en Californie, suggère de poser les questions suivantes avant d'acheter une propriété:

  • Quel est votre plan d'investissement?
  • S'agit-il d'un investissement à long terme?
  • Est-ce un investissement à court terme que vous souhaitez inverser?
  • Quel est le mécanisme de financement et dans quelle mesure est-il sûr?
  • Quel est le montant maximum que vous devez payer et comment prévoyez-vous de gérer le coût mensuel et les flux de trésorerie?
  • "La réponse à ces questions aidera à déterminer le type d'investissement et le rendement auquel ils devraient s'attendre, ainsi que s'il s'agit d'une bonne idée ou non", dit-il.

    Une fois que vous aurez trouvé toutes ces réponses, vous pourrez commencer à chercher un logement à louer.

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