Comment investir dans l'immobilier sans acheter de maison

Comment investir dans l'immobilier sans acheter de maison

Les Américains adorent investir dans l'immobilier. Lorsqu'on leur a demandé leur moyen préféré d'investir l'argent dont ils n'auront pas besoin pendant plus de 10 ans, le choix numéro un des Américains est l'immobilier. Et pourtant, il existe de nombreux défis pour posséder une maison ou un bien locatif. Les coûts initiaux peuvent être décourageants – un acompte peut aller de 5% à 20% du prix du logement et les coûts de clôture moyens varient entre environ 2% et 5% du montant du prêt. Une fois que vous êtes propriétaire du lieu, vous devrez toujours payer les taxes foncières, ainsi que les frais d'entretien et d'entretien. Et si vous le louez à quelqu'un d'autre, vous devrez gérer le stress de trouver et de filtrer un locataire, de payer les réparations et de couvrir l'hypothèque pendant toute vacance.

Et si vous pouviez investir dans l'immobilier sans jamais acheter une propriété physique? Voici trois choses que vous devez savoir:

Connaissez vos options

Pour les investisseurs de tous les jours qui souhaitent accéder facilement à leur capital, il existe des instruments cotés en bourse qui sont liquides, ce qui signifie que vous pouvez les acheter et les vendre à tout moment, tout comme les actions. Certaines options populaires sont les fiducies de placement immobilier (FPI), les fonds communs de placement immobilier et les FNB immobiliers.

Une FPI est une société qui possède et exploite un bien immobilier qui génère des revenus et retourne la plupart de ces revenus à ses actionnaires. Certaines FPI ont un portefeuille diversifié de propriétés, tandis que d'autres se concentrent sur des types spécifiques de biens immobiliers, tels que les hôtels, les immeubles de bureaux, les entrepôts ou les hôpitaux.

Lorsque vous détenez des actions d'une FPI, vous devenez en quelque sorte un mini-propriétaire parce que les FPI sont tenues par la loi de reverser au moins 90% de leur revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes.

Pour atteindre une plus grande diversification, certains investisseurs aiment les fonds communs de placement immobilier, qui peuvent être considérés comme des paniers de FPI et d'autres types de placements immobiliers. Et les FNB immobiliers ont gagné en popularité parce qu'ils sont similaires aux fonds communs de placement immobiliers mais offrent des frais moins élevés et suivent souvent un large indice, comme l'indice MSCI U.S. REIT ou l'indice Dow Jones U.S. REIT
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Tous ces véhicules d'investissement partagent certaines caractéristiques communes: ils permettent aux investisseurs individuels d'acheter dans l'immobilier sans les maux de tête liés à la propriété, comme les taxes foncières et les frais d'entretien élevés. De plus, ils vous permettent d’investir aussi peu que quelques dollars dans un secteur qui exigerait autrement des capitaux prohibitifs comme barrière d’entrée.

Connaître les risques

Chaque stratégie d'investissement comporte des risques et l'immobilier n'est pas différent. Premièrement, tout ce qui pourrait influer sur les prix de l'immobilier pourrait inévitablement affecter les FPI et les autres avoirs immobiliers. "N'oubliez pas, l'immobilier est cyclique", a déclaré Jared Feldman, un associé du cabinet de comptabilité et de conseil Anchin, qui décrit son travail comme étant un "directeur financier pour les particuliers et les familles fortunés". Les actifs cycliques augmentent et diminuent avec le cycle économique. En tant que tel, les prix de l'immobilier ont tendance à augmenter lorsque l'économie est en plein essor et à baisser pendant les contractions économiques et les récessions.

Selon Feldman, une autre chose à surveiller est la hausse des taux d'intérêt. Les acheteurs traditionnels de biens immobiliers surveillent de près les taux d'intérêt, principalement parce que des taux élevés signifient un coût plus élevé pour financer un achat. Mais même si vous n'achetez pas de propriété physique, la hausse des taux d'intérêt pourrait être négative pour votre patrimoine immobilier. En effet, lorsque les rendements obligataires augmentent, les rendements des FPI commencent à paraître relativement moins attrayants et les investisseurs ont tendance à les vendre. Mais il y a une doublure en argent. Si les taux d’intérêt augmentent parce que l’économie s’améliore, les revenus locatifs des FPI pourraient augmenter et la valeur des propriétés qu’elles détiennent pourrait également augmenter.

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Enfin, la plupart des risques traditionnels associés à l'immobilier physique – tels que des problèmes structurels dans différentes propriétés, de mauvais locataires ou un effet de levier trop important – existent également dans les FPI et autres investissements immobiliers. «Les gens pourraient penser que c'est plus facile parce que vous ne serez pas le propriétaire vous-même. Mais ne vous y trompez pas, ces risques sont pris en compte », a déclaré Anora Gaudiano, CFP, conseillère principale associée chez Wealthspire Advisors.

Connaissez vos objectifs

Si vous vous demandez si vous devez acheter une propriété physique ou investir dans d’autres biens immobiliers, la réponse est «cela dépend».

"Comme tout le reste de votre portefeuille, vous devez avoir une raison pour laquelle vous possédez un bien immobilier", a déclaré Gaudiano. Pour la plupart des gens, investir dans l'immobilier signifie essentiellement «leur maison», a-t-elle déclaré. «Pour l'Américain moyen, c'est là qu'une grande partie de leur valeur nette est immobilisée. Et c'est principalement parce que les gens ont besoin d'un abri et d'un endroit pour élever leurs familles. "

Mais en ce qui concerne les FPI et autres investissements immobiliers, c'est une autre histoire. «La principale raison de les posséder est de réduire la volatilité, d'augmenter la diversification et de fournir une source de revenus», écrit Paul Merriman, fondateur de Merriman Wealth Management.

Les FPI peuvent être une bonne source de revenu, grâce au versement de dividendes élevé (rappelez-vous qu'au moins 90% du revenu imposable est reversé aux actionnaires). Mais il y a un hic: le versement du FPI est considéré comme un revenu ordinaire, ce qui signifie qu'il sera imposé à un taux plus élevé que les gains en capital, a déclaré Gaudiano.

En ce qui concerne la diversification, une façon de penser à votre portefeuille est «la diversification est synonyme d'isolation», ou en termes plus simples, «la protection contre les cahots du marché», a déclaré Duy Nguyen, directeur des investissements d'Invesco Solutions.

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L'immobilier appartient traditionnellement à la catégorie des investissements «alternatifs» qui, selon Nguyen, sont «tout ce qui n'est pas des actions ou des titres à revenu fixe». (Consultez également cette vidéo, où Nguyen explique en détail comment investir dans des alternatives.)

Mais les investissements immobiliers liquides sont également «directionnels», ce qui signifie qu'ils ont une certaine corrélation avec le marché plus large – tout simplement pas aussi élevé que les actions larges. En d'autres termes, selon Nguyen, l'aspect positif est que votre argent n'est pas immobilisé (c'est-à-dire que vous pouvez vendre à tout moment), mais l'aspect négatif est qu'il y a une volatilité plus élevée.

Cette volatilité peut «vous briser le cœur» à court terme, écrit Merriman. Mais il souligne également que de 1975 à 2006, un portefeuille divisé 50/50 entre le S&P 500 et un indice REIT a rapporté 15,2%, contre 13,5% pour le S&P 500 seul. Le glaçage sur le gâteau: le risque était de 12% inférieur à celui du S&P 500 en lui-même.

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