Comment investir au Texas dans l'immobilier en 2020

Comment investir au Texas dans l'immobilier en 2020

2020 sera une année difficile pour les investisseurs, avec des incertitudes sur l'économie, la situation politique et les développements internationaux. Pourtant, plus de personnes que jamais louent, ce qui signifie que les investisseurs doivent principalement faire attention à l'endroit et à la façon dont ils investissent.

Dallas Texas skyline (Photo de: Education Images / Universal Images Group via Getty Images)

Universal Images Group via Getty Images

Un gros avantage pour les investisseurs au Texas est que les gens y emménagent toujours. En 2018, 85000 personnes ont déménagé au Texas en provenance d'autres États, pour une augmentation de la population totale de 380 000 personnes. Comparez cela avec New York, où 180 000 personnes ont déménagé et la Californie, qui a perdu 160 000 personnes.

L'une des raisons pour lesquelles les gens déménagent au Texas est à cause de l'emploi: 235 000 nouveaux emplois en 2019. Une autre est que le logement est toujours abordable. À l'exception d'Austin, les prix des maisons sur les grands marchés sont inférieurs à 300 000 $ et sur les petits marchés, ils sont principalement inférieurs à 200 000 $.

Partout au pays, les emplois se concentrent de plus en plus sur les grands marchés et c'est vrai au Texas également. Notre tableau de données répertorie les cinq grands marchés en premier, puis les autres par ordre alphabétique. À noter que les grands marchés sont également ceux qui affichent le taux de croissance de l'emploi le plus élevé.

Texas Markets 2020

Local Market Monitor Inc.

Je veux expliquer deux mesures clés dans notre tableau. Prix ​​de la maison au revenu Le prix montre de combien les prix réels des maisons sont plus élevés que le prix du «revenu», un nombre calculé étroitement lié au revenu local qui nous dit si et dans quelle mesure un marché est surévalué. Ce n'est pas une mesure précise, mais au-dessus de 20%, vous êtes en territoire trop cher. Le rapport prix / loyer est simplement le prix moyen de la maison divisé par le loyer annuel moyen; il permet de décider quels types d'investissement sont les plus susceptibles de réussir.

Dallas. Bien que le marché de Dallas soit un peu trop cher, le rapport prix / loyer de 21 est suffisamment bas pour permettre des locations unifamiliales directes. La subdivision et les appartements peuvent être des paris à plus long terme plus sûrs parce que le taux auquel les prix des maisons augmentent – 4% au cours des 12 derniers mois – ralentit. En 2017, il était de 12%.

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La dynamique des prix suggère que nous sommes proches du sommet du marché, donc si vous envisagez de vendre une propriété à Dallas, faites-le maintenant. Le risque d'une baisse réelle des prix n'est pas très élevé car la croissance de l'emploi est forte – les marchés surévalués peuvent arriver à un atterrissage en douceur – mais un ralentissement économique national changerait cela. Dallas est le centre de services financiers et commerciaux du Texas et est très lié à la croissance nationale.

Au sein du marché de Dallas, les investisseurs dans les immeubles locatifs présentent moins de risques dans les zones avec beaucoup de locataires, comme Addison, Irving, Grand Prairie et Denton, et les codes postaux 75204, 75220 et 75287 de Dallas lui-même.

Houston. Comme Dallas, le marché de Houston est trop cher, mais avec un rapport prix / loyer de 21, ce qui facilite la location de maisons unifamiliales sans subdivision. Et le ralentissement de la hausse des prix des maisons suggère que la subdivision et les appartements pourraient être de meilleurs paris pendant un certain temps car nous pourrions être proches du pic des prix des maisons. Cependant, Houston n'a pas connu autant de boom que Dallas (les augmentations de prix au cours des dernières années ont été d'environ 6%), de sorte que les chances sont bonnes que les prix continuent d'augmenter à un rythme modéré.

Le risque économique, en revanche, est plus difficile à calculer. L'économie locale comprend une grande raffinerie, des produits chimiques et des services énergétiques étroitement liés au prix du pétrole, qui pourrait augmenter ou diminuer en fonction des développements internationaux. Les investisseurs à long terme n'ont pas besoin de s'inquiéter autant à ce sujet car la croissance à long terme sera très bien, mais au cours des deux prochaines années, la croissance de l'emploi – et la demande de logements – pourraient chuter rapidement lors d'un ralentissement international.

Les investisseurs trouveront moins de risques parmi les grandes concentrations de locataires à Webster, Galveston, Pasadena, Huntsville et les codes postaux 77006, 77036, 77060, 77074 et 77090 de Houston même.

San Antonio. Contrairement aux autres grands marchés du Texas, San Antonio n'a pas connu de boom des prix et n'est pas trop cher. L'augmentation de 7% des prix des maisons au cours de la dernière année est un signe de forte demande – pour les maisons et les locations – qui, avec le rapport prix / loyer de 21, facilite tous les types d'investissement: location de maisons individuelles, réhabilite à des loyers plus élevés et subdiviser.

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Les prix des maisons ont augmenté de 6 à 7% pendant plusieurs années en raison de la croissance démographique élevée. L'économie locale comprend de grands secteurs touristiques et financiers et une forte présence militaire, et est moins vulnérable à un ralentissement économique national.

Les banlieues n'ont pas de fortes concentrations de locataires, mais à San Antonio même, les investisseurs peuvent trouver des concentrations dans les codes postaux 78216, 78229, 78240 et 78256.

Austin. Ce marché est également surévalué mais probablement pas encore près d'un sommet car le taux de hausse des prix est resté stable au rythme actuel de 6% et la croissance de l'emploi reste stable au-dessus de 2%. Le rapport prix / loyer de 22 est à l'extrémité supérieure de l'acceptable, mais signifie que des locations unifamiliales droites, des retournements, des rénovations à des loyers plus élevés et une subdivision sont tous possibles.

Les investisseurs prudents peuvent néanmoins vouloir s'en tenir aux appartements ou à la subdivision, car les marchés surévalués reviennent toujours en ligne avec le prix du «revenu». Il y a moins de risque de chute réelle des prix des maisons à Austin en raison de la stabilité économique fournie par le grand secteur public (gouvernement de l'État et université), mais une future période de stagnation des prix est tout à fait possible.

Comme à San Antonio, la plupart des banlieues n'ont pas de grandes concentrations de locataires qui réduisent le risque d'investissement. San Marcos est le meilleur pari, mais à Austin même, il y a beaucoup de locataires dans les codes postaux 78705, 78728, 78741 et 78758.

Fort Worth. Ce marché est aussi cher que son voisin Dallas mais économiquement plus vulnérable, avec un secteur énergétique cyclique. Le rapport prix / loyer de 20 permet des locations unifamiliales directes, mais le ralentissement rapide des prix des maisons et la croissance de l'emploi signifient que les investisseurs doivent négocier dur. Les réhabilitations coûteuses ne sont pas une bonne idée à ce stade; la subdivision et les appartements sont les meilleures options.

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Les investisseurs peuvent réduire leur risque dans les localités à forte concentration de locataires, comme Arlington, Bedford et Euless, et les codes postaux 76106, 76116 et 76132 à Fort Worth même.

Autres marchés. Le tableau montre que la croissance de l'emploi dans bon nombre des autres marchés du Texas est faible en ce moment, tout comme les prix des maisons, mais peu d'entre eux sont surévalués. Le rapport prix / loyer est très favorable dans la plupart des pays, les locations unifamiliales directes sont donc la meilleure option, mais – dans la perspective de très faibles hausses de prix au cours des prochaines années – les investisseurs doivent négocier dur.

Les marchés avec une grande présence universitaire, College Station, Lubbock, Waco, ont généralement plus de stabilité économique. Les marchés frontaliers, El Paso, Brownsville, McAllen, sont actuellement plus spéculatifs en raison de la situation incertaine de l'immigration et du commerce. Les investisseurs prudents voudront rester loin d'Odessa, au milieu d'un boom pétrolier de schiste qui se terminera presque certainement par un buste.

Bien que la majeure partie des nouveaux emplois et de la population se trouvent sur les grands marchés, de bonnes opportunités d'investissement peuvent être trouvées sur presque tous les marchés du Texas, soit parce que la croissance économique est bonne, soit parce que les prix des logements sont très favorables à la location.

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