Comment gérer les propriétés de location: un guide simple étape par étape

Comment gérer les propriétés de location: un guide simple étape par étape

Dernière mise à jour le 5 juillet 2018

Vous êtes donc prêt à gérer vous-même un bien locatif. Plutôt que d'externaliser tous les aspects, vous êtes prêt à apprendre à gérer les propriétés locatives.

Génial! Nous sommes là pour vous aider!

Les contrats, la maintenance et les frais de retard peuvent être un peu accablants en tant que nouveau gestionnaire immobilier, mais ne vous laissez pas dissuader par ces tâches de devenir un gestionnaire immobilier averti.

Choisir de contrôler directement votre entreprise est un gros problème, mais c'est aussi très gratifiant.

De la configuration de formulaires de base que vous pouvez réutiliser encore et encore à l'obtention de l'aide de services tiers en cas de besoin, nous avons les conseils dont vous avez besoin pour réussir.

Le guide d'aujourd'hui vous expliquera comment fixer les bons prix de location, trouver des locataires qui valent votre temps et même quoi faire lorsque vous faites face à une situation d'expulsion.

Une table des matières pour la gestion des propriétés locatives:

Avant de commencer

Avant de commencer

Discutons de quelque chose d'important avant d'entrer dans le cœur de ce guide.

Bien que ces étapes soient présentées dans un ordre spécifique, il est possible que vous deviez traiter certaines étapes de manière non séquentielle. Selon le nombre de propriétés que vous gérez ou les spécificités de votre propriété, vous pouvez vous retrouver à travailler à l'étape 7 avant d'atteindre l'étape 3.

C'est bon!

Aucun guide, aussi complet soit-il, ne peut vous donner un aperçu précis de ce que vous devrez faire. Au lieu de cela, utilisez ce guide comme ressource générale pour vous aider à gérer différentes situations telles qu'elles se produisent pendant votre séjour en tant que gestionnaire immobilier.

Étape 1: Acheter et réparer

La première étape de la gestion de tout bien d'investissement ou de location consiste à acheter le bien et à le remettre en bon état. Si votre propriété n'est pas encore achetée ou en état de location, ce sont les deux choses sur lesquelles vous devez travailler en premier.

De nombreux facteurs entrent en jeu pour acheter le bon immeuble de placement et le réparer pour être rentable. En raison du nombre de facteurs, ce guide n'entrera pas dans ces détails.

Pour plus d'informations sur l'achat et la réparation de propriétés locatives, consultez ces articles:

Étape 2: définir les prix et les attentes

Une fois que vous avez le contrôle de votre bien locatif et que vous sentez qu'il est prêt à être loué, vous avez encore une étape importante à franchir avant de commencer à chercher des locataires. Il est temps de définir vos tarifs de location et vos attentes.

Étude de marché dans la région

Avant de fixer un prix, vous devez rechercher le prix de location moyen dans la région et le nombre de propriétés locatives disponibles. Il est possible que vous ayez déjà effectué certaines de ces recherches lors du processus d'achat.

Découvrez ce qui suit:

  • Quel est le revenu moyen de la région?
  • Quelle est la taille moyenne d'une famille?
  • Quel est le prix de location moyen?
  • Votre emplacement offre-t-il des avantages spéciaux (c.-à-d. Accès à la ligne de bus, accès facile à l'autoroute, stationnement hors rue) pour lesquels vous pouvez facturer plus?
  • Au fur et à mesure que vous prenez les autres locations sur le marché et les tarifs en vigueur, vous pourrez fixer le prix de votre bien locatif de manière appropriée.

    Liste des exigences du locataire

    En plus de décider du loyer mensuel, vous devez également déterminer les exigences que vous avez pour un locataire qui souhaite emménager dans votre propriété. En ayant déjà en tête le locataire idéal lorsque vous commencez à faire la publicité de votre propriété, vous aurez plus de chances de le trouver.

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    Tenez compte des caractéristiques suivantes des locataires, en gardant à l'esprit qu'il est illégal de discriminer les locataires:

  • Revenu minimum
  • Fumer ou ne pas fumer?
  • Exigence d'emploi
  • Score de crédit minimum
  • Antécédents de location requis?
  • Nombre de références requises?
  • Étape 3: Louez votre propriété

    C'est maintenant la période la plus excitante (et la plus difficile) du processus de location. Il est temps de trouver de nouveaux locataires pour louer votre propriété!

    La publicité

    Vous devrez annoncer votre propriété. Annoncez partout où vous le pouvez; payer pour une exposition supplémentaire en vaudra la peine. Essayez d'utiliser des sites d'accueil courants comme Zillow ainsi que des publications spécifiques à une région comme un magazine communautaire.

    Trouver de bons locataires

    Trouver un locataire ne suffit pas; vous voulez trouver de bons locataires.

    Les bons locataires respectent votre propriété, paient leur loyer à temps et ne causent pas de problèmes inutiles. Il peut être difficile d'apprendre à discerner un bon locataire au cours du processus d'entrevue, mais cette compétence sera déterminante.

    Utilisez un questionnaire de location pour vous aider à savoir si chaque locataire potentiel est un bon candidat. N'oubliez pas que vous devez suivre des règles strictes sur ce que vous pouvez et ne pouvez pas demander au cours de ces entretiens. Poser des questions sur la race, les handicaps et la taille de la famille est un no-no de base. Suivre des règles de logement équitables est une exigence.

    Pour trouver un bon locataire, assurez-vous de procéder comme suit:

  • Confirmer son lieu de travail et son revenu
  • Faites une vérification de crédit et d'antécédents
  • Appelez leurs références
  • Appelez leurs anciens propriétaires
  • Avoir des conversations en tête-à-tête avec eux
  • Même si vous faites toutes ces choses, vous pourriez manquer quelque chose qui indique un mauvais locataire. Parce que le filtrage des locataires peut être délicat, vous pouvez bénéficier de l'embauche d'un service de filtrage de locataires tiers pour vous aider à analyser toutes les informations recueillies pour trouver les meilleurs locataires.

    Rédaction et révision des contrats de location

    Une fois que vous avez un locataire en tête, il sera temps de signer le contrat de location.

    Si vous n'avez jamais mis en place de contrat de location auparavant, vous souhaiterez rassembler de bons exemples en ligne pour créer le vôtre.

    Alternativement, l'embauche d'un avocat local pour vous assurer de ne manquer aucun détail crucial est une excellente idée pour vos premiers contrats. De là, vous pouvez travailler seul.

    Assurez-vous d'inclure des informations sur le calendrier de paiement de la location, les procédures d'expulsion, les détails de l'entretien et les règles du logement dans le contrat. De plus, assurez-vous de divulguer et de percevoir un dépôt de garantie lors de la finalisation de l'accord.

    Revoir l'accord

    Avant que votre nouveau locataire ne signe, vous devriez revoir le contrat de location avec lui. Cela vous donnera à la fois la possibilité de poser des questions et de clarifier les informations contenues dans le contrat pour être sûr que vous avez chacun une idée claire de la signification de l'accord.

    Le parcours

    Faites une dernière visite avec le locataire ou avec un observateur objectif tiers.

    Documentez autant de détails que possible sur la propriété. Ces détails peuvent être utilisés pour éviter tout désaccord ultérieur sur les dommages, et la procédure pas à pas avec le client peut aider à éviter tout problème futur.

    Étape 4: Vérifier et entretenir

    Une fois votre locataire emménagé dans la propriété, votre rôle deviendra plus passif, mais cela ne signifie pas que vos responsabilités sont terminées.

    En tant que propriétaire, vous êtes le point de contact du locataire. S'ils ont besoin d'aide avec la propriété ou ont un problème, vous devez être disponible pour les aider à résoudre le problème rapidement et en profondeur.

    Visites de location

    Il y a quelques avantages à faire des revues de location une ou deux fois par an.

    Tout d'abord, rendre visite à votre locataire dans sa propriété et vérifier avec lui que tout fonctionne bien est un excellent moyen de garder les voies de communication ouvertes. Il peut y avoir de petits problèmes qui ne vous ont pas encore été signalés; ces procédures pas à pas sont le moment idéal pour obtenir plus d'informations.

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    Deuxièmement, une procédure pas à pas vous aidera à vérifier l'état de la propriété. Si votre locataire sait que vous ferez des revues semestrielles, il est moins probable qu'il cause des dommages.

    Maintenance régulière

    Toutes les propriétés auront besoin d'un certain entretien. Des simples réparations de plomberie au remplacement des luminaires, vous pouvez vous attendre à ce que votre locataire vous appelle pour des problèmes qui peuvent survenir tout au long de sa résidence dans votre propriété.

    Pour accélérer la maintenance, préparez à l'avance les éléments suivants:

  • Liste des entrepreneurs locaux fiables
  • Coordonnées des propriétaires locaux qui pourraient vous aider
  • Liste des problèmes de réparation de base que vous pouvez résoudre vous-même
  • Fonds de maintenance spécifique
  • Planifiez des contrôles réguliers des appareils (climatiseurs, chauffe-eau, etc.)
  • Grandes réparations

    Bien que chaque propriétaire espère que cela ne se produira pas, il est toujours possible que vous deviez effectuer une grosse réparation pendant la location de votre propriété. De l'éclatement d'un gros tuyau à une tempête causant d'importants dommages matériels, de grosses réparations pourraient être nécessaires.

    Si votre propriété a besoin d'une réparation importante qui obligera votre locataire à déménager pour une courte période, il est de votre responsabilité de leur fournir un logement pour tout temps qu'ils ont déjà payé.

    Vous pouvez également être amené à les aider à payer un logement alternatif dans les mois à venir selon la situation.

    Dans les cas où des dommages importants ont été causés à la propriété, vous voudrez peut-être parler au locataire de trouver un autre endroit où vivre et de résilier votre contrat de location plus tôt. Il est possible de signer ce type de changement.

    Étape 5: Percevoir le loyer

    En tant que propriétaire, l'une de vos tâches les plus importantes consiste à percevoir le loyer!

    Chaque propriétaire a une méthode préférée différente de perception du loyer. Certains reçoivent toujours des chèques déposés ou postés; d'autres utilisent des services électroniques de perception des loyers qui garantissent qu'ils soient payés rapidement et à temps.

    Il y a des avantages et des inconvénients à chaque méthode, mais en fin de compte, c'est à vous de décider quel type vous décidez. Si vous choisissez d'utiliser une méthode de traitement en ligne pour la collecte des loyers, n'oubliez pas qu'il y aura des frais impliqués, et vous devriez intégrer ces frais dans votre prix de location.

    Augmenter le loyer

    En raison de la hausse des coûts dans la région, vous devrez peut-être augmenter le loyer. Augmenter le loyer alors que vous avez déjà des locataires dans une propriété peut sembler impossible, mais cela peut être nécessaire si ce sont des locataires à long terme qui prévoient de rester pendant de nombreuses années.

    Divulguer la possibilité d'une augmentation de loyer à vos locataires et travailler avec eux pour voir s'ils continueront ou non à rester dans la propriété au nouveau tarif.

    Frais de retard

    Assurez-vous d'appliquer des frais de retard pour tous les paiements de location en retard. Si votre locataire est régulièrement en retard dans ses paiements de location, assurez-vous qu'il est conscient de la possibilité d'une expulsion s'il continue à vous payer en retard.

    Les locataires trouveront toutes les excuses dans le livre pour leurs retards de paiement, et il est normal d'être sympathique à leur cause à un moment ou à un autre. Mais lorsqu'un locataire commence à payer en série son loyer en retard, c'est un signe qu'il pourrait ne plus être en mesure de payer votre propriété.

    L'application d'une politique claire sur les frais de retard contribuera à garantir qu'ils ne continueront pas à louer votre propriété s'ils ne peuvent pas se le permettre.

    Votre politique sur les frais de retard doit être clairement indiquée dans le contrat de location. Lorsque vous leur donnez un avis de retard de paiement, assurez-vous d'inclure la section pertinente du contrat de location pour référence.

    Étape 6: Expulsions

    Aucun propriétaire ne veut jamais se retrouver dans cette situation, mais il est possible que vous deviez subir une expulsion de vos propriétés à un moment ou à un autre.

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    Les nouveaux propriétaires peuvent ne pas savoir quoi faire dans cette situation, il est donc essentiel que vous fassiez des recherches sur les lois locales pour vous assurer que vous suivez toutes les règles.

    Il est essentiel que vous déposiez une demande d'expulsion et que vous suiviez tout le processus judiciaire. Même si vous êtes frustré par le temps qu'il faut pour obtenir une décision et une procédure d'expulsion appropriée, vous devez en aviser le locataire et déposer une demande d'expulsion devant les tribunaux.

    Toute tentative d'expulsion du locataire vous-même (en changeant les serrures ou toute autre action personnelle) peut être considérée comme une infraction pénale.

    Épargnez-vous la peine et suivez plutôt ces étapes de base:

  • Donnez-leur un avis officiel, y compris le temps dont ils disposent pour résoudre le problème qui rompt leur contrat de location.
  • Déposez l'expulsion auprès du tribunal si les conditions de préavis ne sont pas remplies.
  • N'acceptez pas de paiement si vous déposez une demande d'expulsion, car cela peut annuler le processus d'expulsion.
  • Lisez les lois locales pour vous assurer de ne violer aucune règle.
  • Embaucher un avocat si les lois sont déroutantes pour vous.
  • Attendez la décision du tribunal et le shérif local pour procéder à l'expulsion proprement dite.
  • Étape 7: comptabilité

    Un autre aspect de la gestion immobilière que vous ne connaissez peut-être pas est le montant des taxes et autres informations comptables que vous allez manipuler.

    Si vous aviez une société de gestion immobilière, elle produirait ces informations dans des rapports pour vous, mais le faire vous-même peut être plus compliqué.

    Pour faciliter la comptabilité de votre entreprise, suivez ces conseils et astuces:

  • Embaucher un comptable pour faire vos impôts; le coût en vaut la peine. Ils vous aideront à maximiser les déductions et à garantir un dossier vierge.
  • Gardez un dossier complet de tout l'argent dépensé pour l'entretien et tout autre entretien de base des biens; ce sont déductibles.
  • Créez des comptes bancaires spécifiques pour vos dépenses professionnelles afin de vous assurer que vos finances personnelles ne se mélangent pas dans les finances de l'entreprise.
  • Mettez de l'argent de côté pour couvrir les taxes et autres frais qui pourraient vous surprendre.
  • Il est temps d'être le meilleur gestionnaire immobilier

    Vous avez décidé d'apprendre à gérer vous-même les biens locatifs, et c'est tout un exploit! Maintenant que vous connaissez les bases de la gestion immobilière, la seule façon de devenir expérimenté à chaque étape est de mettre ces connaissances en pratique.

    N'oubliez pas que dans sa forme la plus minimaliste, la gestion immobilière ne nécessite que quelques étapes simples:

  • Acheter et réparer une propriété
  • Configurer un coût de location et les exigences du locataire
  • Trouver des locataires et leur louer la maison
  • Entretenir la propriété
  • Percevoir le loyer et payer les impôts
  • Profit!
  • Ne soyez pas submergé à l'idée de gérer vos propriétés. Être propriétaire est un travail gratifiant et vous pouvez contribuer à améliorer votre patrimoine personnel en restant organisé et alerte tout au long du processus.

    Vous pouvez être un grand propriétaire; il ne vous reste plus qu'à essayer!

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