Comment éviter les taxes lorsque vous vendez un bien locatif

Comment éviter les taxes lorsque vous vendez un bien locatif

Mis à jour le 6 août 2019

La mise sur le marché de votre maison de location peut être un processus stressant, long et coûteux, surtout si vous devez payer une lourde facture fiscale lors du règlement de la vente.

Dans un scénario idéal, vous auriez la possibilité de suspendre la vente de votre bien locatif jusqu'à ce que vous ayez droit à un report d'impôt ou à une exclusion de gains en capital exonérés d'impôt. Comme nous le savons tous, les scénarios idéaux fonctionnent rarement comme prévu. De la relocalisation d'un emploi à une urgence familiale, des situations surviennent souvent qui obligent les investisseurs immobiliers à vendre leurs logements locatifs rapidement.

Si vous avez besoin de vendre un bien locatif et que vous souhaitez éviter de payer des taxes sur la vente, votre meilleur pari est de travailler avec un agent immobilier expérimenté dans votre région. Contactez-nous pour en savoir plus et connectez-vous avec un agent à service complet de premier ordre pour une consultation sans obligation.

En attendant, nous avons compilé un guide complet pour minimiser et / ou éviter les taxes lors de la vente d'un bien locatif.

Combien d'impôt payez-vous lorsque vous vendez un bien locatif?

L'impôt sur les gains en capital sera généralement la considération fiscale la plus importante lors de la vente d'un immeuble locatif. N'oubliez pas que les vendeurs n'ont à se soucier de l'impôt sur les gains en capital que s'ils ont réalisé un profit sur la vente de leur bien locatif.

Le montant de la taxe que vous payez sur la vente d'une maison de location dépendra de trois facteurs:

votre tranche d'imposition actuelle, le nombre d'années pendant lesquelles vous avez été propriétaire du bien locatif et votre approche pour éviter l'impôt.

Qu'advient-il de l'amortissement lorsque vous vendez un bien locatif?

En immobilier, l'amortissement fait référence au processus d'utilisation d'un bien dévalué pour compenser vos obligations fiscales. Lorsque vous vendez un bien locatif, vous devez utiliser une annexe D de l'IRS (formulaire 1040) pour déclarer et payer la taxe sur toute déduction pour amortissement de biens locatifs que vous avez demandée pendant la durée de votre propriété.

Comment calculez-vous l'amortissement d'un immeuble locatif?

Bien qu'il soit toujours préférable de consulter un comptable fiscaliste professionnel, nous avons énuméré les trois étapes de base pour calculer l'amortissement d'un immeuble locatif:

Enregistrer le prix d'acquisition – Le prix d'acquisition de votre maison locative, également connu comme la base de votre propriété, est le montant que vous avez initialement payé pour acheter la propriété. La valeur du prix d'acquisition doit également inclure tous les frais payés à la clôture, tels que l'assurance titres ou les droits de mutation.

Calculer l'amortissement de base – La valeur d'amortissement de base est simplement la différence entre le prix d'acquisition et le prix de vente de votre bien locatif.

Calculer l'amortissement ajusté – Après avoir calculé l'amortissement de base de votre immeuble locatif, vous devrez probablement vous adapter aux événements qui modifient la valeur, tels que les dépenses de rénovation, les subventions de servitude, les frais de raccordement aux services publics et les frais de réparation généraux.

La taxe d'amortissement des immeubles locatifs est-elle déductible?

Oui, l'IRS permet aux propriétaires d'immeubles locatifs de déduire l'amortissement sur une période de 27,5 ans. Cependant, si vous décidez de vendre le bien locatif, vous devez payer une taxe de récupération de 25% sur les déductions pour amortissement antérieures.

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Avant de demander, il n'y a aucun avantage à ne pas demander la dépréciation d'un bien locatif sur votre déclaration de revenus – lorsque vous vendez, l'IRS vous prélèvera avec la taxe de récupération de l'amortissement, que vous l'ayez réclamée ou non.

Pouvez-vous éviter l'impôt sur les gains en capital sur un bien locatif?

Oui, les propriétaires d'immeubles locatifs peuvent utiliser un large éventail de stratégies de vente et d'imposition pour éviter de payer de l'impôt sur les gains en capital. Pour vous aider à démarrer, nous avons répertorié certaines des façons les plus courantes d'éviter, de minimiser ou de reporter l'impôt sur les gains en capital.

Qu'est-ce qu'un échange 1031?

Un échange 1031, également connu sous le nom d'échange de type similaire, est une réglementation fiscale de l'IRS qui permet aux propriétaires de biens d'échanger un immeuble de placement contre un autre avec un impôt différé. Dans la plupart des cas, la vente d'un immeuble de placement pour en acheter un autre serait une transaction de vente imposable. Cependant, si un swap immobilier remplit la condition d'un échange 1031, tout gain en capital non réalisé sur la vente de la propriété peut être différé jusqu'à ce que vous vendiez l'actif au comptant.

Augmenter votre portefeuille de placements à l'aide d'une bourse 1031

Les investisseurs immobiliers avertis peuvent tirer parti des avantages du report d'impôt d'un échange 1031 pour étendre rapidement leur portefeuille d'investissement. Pour vous donner une idée de la façon dont vous pouvez utiliser un échange 1031 pour mettre à l'échelle votre portefeuille immobilier, considérez l'exemple suivant:

Ben achète une propriété locative pour quatre familles dans une région appréciée. En un an, l'appréciation locale et les améliorations apportées à la maison à valeur ajoutée ont entraîné une augmentation de la valeur de la propriété de plus de 80 000 $.

À ce stade, Ben décide qu'il veut vendre sa maison de quatre logements pour acheter un immeuble locatif de 18 unités qui vient d'être mis sur le marché. En vendant la maison de quatre familles via un échange 1031, Ben peut éviter de payer près de 20 000 $ en taxes foncières.

Parce qu'il a conservé tous les bénéfices de la vente initiale de maisons pour quatre familles, Ben peut maintenant se permettre de verser un acompte sur le bien locatif de 18 unités le plus cher. Sans un échange 1031, Ben aurait dû passer plus de temps à économiser un acompte élevé, limitant son flux de trésorerie locatif potentiel et l'empêchant de développer rapidement son portefeuille d'investissement.

1031 Règles d'échange

IRS Section 1031 englobe un ensemble complexe de procédures et de règlements immobiliers. Pour vous aider à comprendre ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire lors d'un échange 1031, nous avons répertorié six règles clés à retenir:

  • Un échange 1031 ne peut être utilisé que pour des échanges de biens impliquant des actifs commerciaux ou d'investissement.
  • Il n'y a pas de limite sur le nombre de fois où vous pouvez vendre et acheter des immeubles commerciaux ou d'investissement via un échange 1031.
  • Dans un échange 1031, lorsque vous concluez la vente initiale de propriété, vous n'avez que 45 jours pour identifier la «propriété de swap» que vous avez l'intention d'acheter avec le produit de la vente.
  • Après avoir identifié la «propriété d'échange», vous n'avez que 180 jours pour régler la transaction d'achat finale.
  • Tout argent qui reste après l'acquisition de votre propriété secondaire est imposé à titre de gain en capital partiel.
  • Si vous vendez un bien amortissable par le biais d'un échange 1031, des règles spéciales de récupération de l'amortissement peuvent s'appliquer. Pour plus d'informations, consultez notre guide détaillé des règles de change1031 dans l'immobilier.
  • Prêt à démarrer un échange 1031?

    Si vous cherchez à reporter la taxe sur une vente de propriété locative, Clever, grâce à notre partenariat avec 1031 Exchange Advantage, peut vous offrir un échange 1031 pour un coût réduit de 595 $. Contactez-nous pour planifier une consultation gratuite avec 1031 Exchange Advantage dès aujourd'hui .

    Puis-je emménager dans mon immeuble locatif pour éviter l'impôt sur les gains en capital?

    Oui, emménager dans votre immeuble locatif et le convertir en résidence principale est une option viable pour réduire votre obligation fiscale. En effet, la vente d'une résidence principale peut bénéficier de l'exclusion fiscale sur les gains en capital.

    N'oubliez pas qu'en raison des restrictions du Congrès et de l'IRS, l'exclusion fiscale sur les gains en capital ne peut pas être utilisée pour les gains en capital liés à l'amortissement.

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    Comment convertir un immeuble locatif en résidence principale?

    Si vous souhaitez qualifier une ancienne maison de location à l'exclusion de l'impôt sur les gains en capital, la propriété devra répondre aux conditions d'admissibilité suivantes:

  • Le bien en question doit être votre résidence principale.
  • La propriété en question ne doit pas avoir été achetée par un échange 1031 au cours des cinq dernières années.
  • Vous devez être propriétaire de la propriété en question depuis plus de deux ans.
  • Toute demande d'exclusion de l'impôt sur les gains en capital antérieure doit avoir eu lieu plus de deux ans avant la vente du bien en question.
  • Si vous avez converti votre maison locative en résidence principale et que vous répondez aux exigences énumérées précédemment, vous pouvez exclure jusqu'à 250 000 $ de gains en capital en tant que déclarant unique ou 500 000 $ de gains en capital en tant que déclarants conjoints.

    Qu'est-ce qu'une vente à tempérament monétisée?

    Une vente à tempérament monétisée est une catégorie de traitement fiscal qui permet aux vendeurs de biens d'utiliser un contrat de financement à tempérament différé pour reporter la constatation des gains en capital sur leur vente de maison.

    Dans une transaction immobilière traditionnelle, lorsque vous concluez la vente d'un bien immobilier apprécié, vous recevez, puis payez des impôts, une somme forfaitaire en espèces.

    Dans une vente à tempérament monétisée, le propriétaire s'abstient de vendre directement à l'acheteur choisi. Au lieu de cela, la maison est temporairement vendue à un revendeur intermédiaire. Cette vente de propriété est conditionnelle à la revente de la maison par le concessionnaire à votre acheteur final.

    Dans la plupart des cas, vous, le propriétaire, aurez déjà bloqué un acheteur final avant de le vendre au revendeur intermédiaire. Après la revente de votre bien locatif par le concessionnaire, vous recevrez un contrat de versement du principal.

    Dans l'intervalle, le produit en espèces de la vente du concessionnaire est détenu sur un compte séquestre. Lorsque le dépôt sur le compte séquestre est confirmé, vous recevrez un prêt à recours limité, sans intérêt uniquement et sans mise de fonds d'un prêteur tiers – ce prêt vaut généralement environ 95% du prix d'achat de l'acheteur final.

    Au moment de l'échéance du contrat, le principal des paiements du concessionnaire sera égal ou supérieur au total des intérêts payés sur le prêt du vendeur. À ce stade, les gains en capital du vendeur seront reconnus et imposés par l'IRS.

    Qu'est-ce que la récolte de pertes fiscales?

    La récupération des pertes fiscales, également appelée vente pour pertes fiscales, est la pratique consistant à utiliser la vente d'un actif amorti pour compenser partiellement ou complètement les impôts sur les gains en capital lors d'une autre vente d'actifs. Dans l'immobilier, la récolte de pertes fiscales peut être utilisée pour compenser les gains en capital à court et à long terme.

    Comment puis-je éviter les taxes lors de la vente de mon bien locatif?

    Si vous êtes prêt à vendre votre bien locatif et que vous souhaitez en savoir plus sur la façon d'éviter les taxes sur la vente, il est peut-être temps de discuter de vos options avec un professionnel. Un agent immobilier expérimenté vous guidera non seulement à travers les tenants et aboutissants de l'inscription et de la vente d'une maison de location – il vous conseillera également sur les meilleures façons de minimiser, de reporter ou de compenser vos gains en capital et vos obligations fiscales foncières.

    Pour entrer en contact avec un agent de premier plan dans votre région, contactez Clever. Les agents du Clever Partner Network sont employés par les sociétés immobilières et les maisons de courtage les plus importantes et les plus réputées du pays (par exemple, RE / MAX, Century 21 et Keller Williams).

    Lorsque vous vendez votre maison avec Clever, vous bénéficierez d'une assistance complète pour les agents lors de la négociation de clôture, des taux de commission à faible coût et d'autres opportunités d'économies exclusives. La seule différence entre un agent partenaire intelligent et un agent immobilier traditionnel est que tous nos agents partenaires ont accepté de mettre en vente et de vendre votre maison pour une somme forfaitaire de 3000 $ – ou 1% si la maison se vend plus de 350 000 $.

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    FAQ sur la vente de propriétés locatives

    Que se passe-t-il lorsque vous vendez un bien locatif?

    L'inscription et la vente d'un bien locatif sont essentiellement les mêmes que la vente de votre maison principale. La principale différence entre une vente de maison traditionnelle et une vente de maison de location est que les vendeurs d'immeubles locatifs sont tenus de divulguer des informations d'investissement supplémentaires aux acheteurs potentiels, y compris la demande des locataires locaux, les revenus locatifs typiques et les frais d'entretien moyens. Après la clôture de la vente d'un immeuble locatif, vous devrez également payer ou reporter les gains en capital et les taxes d'amortissement en suspens.

    Combien de temps devez-vous vivre dans votre location pour éviter des gains en capital?

    Si vous avez vécu dans votre résidence principale pendant plus de deux ans, l'IRS vous permettra généralement d'utiliser l'exclusion d'impôt sur les gains en capital pour éviter de payer de l'impôt sur les gains en capital.

    Malheureusement, l'IRS ne prolonge pas l'exclusion des gains en capital à la vente d'une résidence secondaire, comme une maison de location. Cependant, si vous envisagez de convertir votre maison locative en résidence principale, rien ne vous empêche de vendre ultérieurement la propriété à une date ultérieure pour éviter des gains en capital – assurez-vous simplement de respecter toutes les exigences fiscales et de propriété!

    Comment les gains en capital sont-ils imposés en 2019?

    Lorsque vous vendez un immeuble locatif, il existe deux grandes catégories d'imposition des gains en capital: les gains en capital à court terme et les gains en capital à long terme.

    Le taux de gains en capital à court terme s'applique aux investisseurs qui ne sont propriétaires de leur bien locatif que depuis un an ou moins. Si tel est le cas, tout gain en capital sur la vente est évalué comme un revenu supplémentaire et imposé au taux d'imposition ordinaire de 2019.

    Le taux d'imposition à long terme sur les gains en capital s'applique aux investisseurs qui sont propriétaires de leur bien locatif depuis plus d'un an. Si tel est le cas, tout gain en capital sur la vente est imposé à un taux d'imposition fixe de 0%, 15% ou 20%. Le taux d'imposition des gains en capital à long terme auquel vous êtes évalué dépendra de votre position dans les tranches de revenu suivantes:

  • 0% lorsque le revenu annuel est de 0 $ à 39 375 $ pour les déclarants seuls, ou de 0 $ à 78 750 $ pour les déclarants conjoints.
  • 15% lorsque le revenu annuel est de 39 376 $ à 434 550 $ pour les déclarants seuls ou de 78 751 $ à 488 850 $ pour les déclarants conjoints.
  • 20% lorsque le revenu annuel dépasse 434 551 $ pour les déclarants seuls ou plus de 488 851 $ pour les déclarants conjoints.
  • Dois-je déclarer des revenus de location?

    Oui, si vous êtes propriétaire d'un immeuble locatif résidentiel, vous devez déclarer tous vos revenus de location, y compris le loyer hebdomadaire, les paiements anticipés de loyer, les frais d'annulation de location et tous les autres frais de location qui vous sont payés par votre locataire. Dans la plupart des cas, les propriétaires d'immeubles locatifs peuvent utiliser un IRS Annexe E (formulaire 1040) pour déclarer leurs revenus de location et leurs dépenses de location.

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