Comment construire un plan d'achat-vente sur 10 ans

Comment construire un plan d'achat-vente sur 10 ans

Publié pour la première fois le 20 janvier 2020
• Mis à jour le 16 janvier 2020

Le marché de l'immobilier locatif est devenu plus difficile récemment, est-il encore possible de faire un revenu décent de l'achat à la location dans les années 2020? Nous regardons comment le marché a changé, les principaux pièges et les plus grands domaines d'opportunité et de croissance. Article de Nick Green.

Alors que les propriétaires de logements locatifs font face à des pressions croissantes et à un fardeau réglementaire plus important, beaucoup mettent leur plan de croissance en attente ou réduisent même leur portefeuille. Cependant, une série de nouvelles recherches indiquent que la nouvelle décennie offrira de nombreuses opportunités aux propriétaires anciens et nouveaux – s'ils sont prêts à être flexibles et à s'adapter.

Pourquoi être propriétaire est devenu plus difficile

Les propriétaires ont souvent du mal à gagner de la sympathie – la perception du public à leur sujet reste celle du magnat de la propriété impitoyable qui roule en espèces, et la plupart des propriétaires ont une histoire de «mauvais propriétaire» de leurs jours de location. Mais la plus récente enquête auprès des propriétaires privés réalisée par le gouvernement brosse un tableau très différent, révélant qu'environ 94% des propriétaires sont des particuliers, gagnant en moyenne 15 000 £ par an de leurs propriétés, avec seulement 4% d'entre eux utilisant le rachat. -let comme leur principale source de revenus. En outre, près de 60% ont 55 ans ou plus et un tiers sont retraités. En bref, de nombreux propriétaires louent simplement des propriétés pour augmenter leurs revenus plus tard dans la vie, plutôt que de traquer les profits. Les marges peuvent être étroites et des couches supplémentaires de régulation peuvent les serrer plus fort.

L'assureur Simply Business a interrogé 800 propriétaires et a constaté qu'un sur quatre prévoit de vendre au moins une propriété cette année (qui, dans de nombreux cas, sera probablement leur seul). Un tiers a déclaré que leurs revenus locatifs avaient subi un coup dur en 2019, et un quart s'attendait à ce que cela se poursuive en 2020. Certaines des raisons invoquées pour le resserrement comprennent la perte de l'allégement fiscal d'achat-vente sur les remboursements d'intérêts hypothécaires et de nouvelles règles rendant plus difficile l'expulsion des locataires à problèmes.

Mais même si 80% des propriétaires ne prévoient pas d'acheter des propriétés supplémentaires cette année, il existe des opportunités pour ceux qui souhaitent adopter une vision à long terme et planifier pour la prochaine décennie.

Pourquoi il vaut mieux penser en décennies, pas en années

La propriété est généralement un investissement à moyen et long terme, et l'achat à la location ne fait pas exception. Les années difficiles et les creux à court terme peuvent vous distraire de la situation dans son ensemble, comme la tendance générale à la hausse des prix de l'immobilier et l'énorme changement vers la location. De la décennie à 2017, le nombre de personnes vivant dans des logements loués a augmenté de 63%. Quiconque envisage d'entrer sur le marché de la location-vente maintenant doit donc tenir compte de trois facteurs clés:

  Investir dans des propriétés à revenu et comment identifier un marché viable
  • Où la demande des locataires est-elle la plus forte en ce moment?
  • Où les prix de l'immobilier pourraient-ils augmenter le plus au cours des prochaines années?
  • Quels pièges acheter pour louer dois-je faire attention?
  • Où la demande des locataires est-elle la plus forte?

    La plateforme de location Howsy a récemment produit un tableau de classement des villes et des arrondissements londoniens pour identifier les zones où la location est la plus demandée, par rapport au nombre de propriétés locatives qui s'y trouvent actuellement. La ville qui a montré la plus forte demande par rapport à la disponibilité était Newport, où 35% des logements locatifs étaient déjà occupés. La liste complète des dix premières villes (à l'exclusion de Londres) est présentée ci-dessous.

    Position dans la ligue

    Ville

    1

    Newport

    2

    Bristol

    = 3

    Nottingham

    = 3

    Cambridge

    5

    Belfast

    6

    Plymouth

    sept

    Portsmouth

    8

    Bournemouth

    9

    Leicester

    dix

    Manchester

    À Londres, la première place est partagée par les arrondissements de Bexley, Bromley, Sutton et Lewisham, tous avec 38% de tous les biens locatifs répertoriés en ligne déjà occupés. Le tableau complet de la ligue de Londres est présenté ci-dessous:

    Position dans la ligue

    Arrondissement de Londres

    = 1

    Bexley

    = 1

    Bromley

    = 1

    Sutton

    = 1

    Lewisham

    5

    Merton

    6

    Croydon

    sept

    Greenwich

    8

    Haringey

    9

    Enfield

    dix

    Kingston upon Thames

    Aberdeen et Swansea étaient les régions du Royaume-Uni les moins demandées pour les biens locatifs.

    Où les prix immobiliers pourraient-ils augmenter le plus?

    Les revenus locatifs ne sont qu'une source de revenus provenant de l'achat à la location. L'autre rendement à plus long terme provient de toute augmentation de la valeur de la propriété à la revente. Une autre étude, réalisée par Post Office Money avec l'Office of National Statistics (ONS), identifie les régions du Royaume-Uni où la croissance des prix de l'immobilier sera probablement la plus forte au cours des prochaines années.

    À l'échelle nationale, la croissance des prix des logements a largement stagné, avec une hausse de seulement 0,9% en 2019. Mais ce chiffre moyen masque les tendances à la hausse qui continuent de prévaloir dans certaines parties du pays. Les Midlands, le Pays de Galles et le Nord en particulier sont des régions qui continuent de connaître une hausse des prix de l'immobilier, avec des villes clés comme Cardiff (9%), Sheffield (7%), Nottingham et Birmingham (6%). Nottingham se distingue particulièrement dans cette liste, qui figure également dans les trois principales villes de Howsy pour la demande de location. La position de tête de Cardiff est également une approbation puissante pour le Newport à proximité (numéro 1 dans le classement de Howsy).

    Parmi les autres villes et villages qui ont montré de fortes indications d'une future croissance des prix des logements, on compte Nuneaton, Bedworth, Stockport et Leicester.

      Impot Cfe Lmnp par Location Meublée Non Professionnelle Loi Alur ou Location Meublée Non Professionnelle Loi Alur

    Chrysanthy Pispinis, directrice de Post Office Money, a déclaré: «De nombreux emplacements continuent de voir une augmentation significative des prix des logements. Ces propriétés sont potentiellement de bons investissements à moyen terme, d'autant plus qu'elles sont situées dans des endroits qui restent abordables, même pour les premiers acheteurs, ce qui peut être une bonne indication des points chauds de croissance future. »

    À quels pièges acheter pour louer dois-je me préparer?

    L'un des plus grands succès des propriétaires à revenu élevé au cours des dernières années a été la perte de l'allégement fiscal pour les achats hypothécaires, mais si vous êtes un contribuable au taux de base, cela ne vous affectera pas. D'autres pressions qui sont apparues récemment comprennent:

    La perte des expulsions «sans faute» en vertu de l’article 21

    L’article 21 de la loi sur le logement autorise les propriétaires à mettre fin à un bail «mobile» avec un préavis de deux mois, sans qu’il soit nécessaire d’en donner la raison. Le gouvernement a maintenant l'intention de l'abroger (probablement vers la fin de 2020) afin que les propriétaires doivent maintenant fournir une raison et convaincre un juge qu'elle est valide. Bien que cette évolution soit sans aucun doute bien accueillie par les locataires, elle menace de rendre la vie des propriétaires très difficile s’ils sont confrontés à des locataires à problèmes.

    Gardant cela à l'esprit, tout propriétaire concluant des contrats avec des locataires dans un proche avenir devrait les examiner très attentivement, afin de minimiser le risque qu'ils se révèlent problématiques. Heureusement pour les propriétaires, les changements proposés ne seraient pas rétrospectifs, de sorte qu'ils pourraient toujours mettre fin à un contrat de location de créance assurée (AST) en vertu de l'article 21 s'il existait avant le changement de législation.

    L'allègement de résidence privée disparaît

    Si un immeuble locatif était votre résidence principale, avant avril 2020, vous pouvez demander jusqu'à 40 000 £ d'exonération de l'impôt sur les gains en capital (CGT) pour toute augmentation de sa valeur. Après avril 2020, ce ne sera plus le cas, sauf si vous habitez réellement dans la propriété (en tant que résidence principale) au moment de la vente.

    Plus de conseils pour acheter pour louer dans les années 2020

  • Commencez petit et apprenez votre métierVous envisagez peut-être de terminer la décennie en tant que magnat de la propriété, mais votre premier projet de location-vente devrait être aussi sûr que possible. Achetez bien dans les limites de votre budget et louez initialement des loyers juste assez élevés pour couvrir vos frais avec un petit excédent. Cela vous laisse libre de faire des erreurs – ce que vous ferez – et d'apprendre des leçons que vous pouvez reporter à votre prochaine propriété, où vous pouvez commencer à rechercher plus de profits.
  • Assurez-vous que vous disposez des licences appropriéesNe pas avoir le bon permis pour votre bien locatif peut s'avérer très coûteux, comme l'a découvert ce propriétaire. Par exemple, si vous louez à plusieurs locataires qui ne font pas partie de la même famille, vous avez besoin d'une licence HMO (House in Multiple Occupation). Notez également que vous avez besoin d'une licence pour chaque propriété que vous louez.
  • Rédiger un contrat de location ASTNe pas mettre en place un contrat solide et juridiquement contraignant est source de problèmes – même si vous pensez connaître très bien vos locataires.
  • Construisez une bonne relation avec vos locatairesUne cuillerée de sucre au début peut faire une grande différence plus tard. Vous voudrez effectuer des inspections régulières, et pour cela, vous avez besoin de la permission de vos locataires. Alors donnez un préavis écrit de 48 heures avant les inspections – et bien avant cela, gagnez leur affection et faites confiance en quelques petits gestes, comme un panier de bienvenue.
  • Utilisez un système de protection des dépôtsNe nourrissez pas les histoires de mauvais propriétaires qui refusent de rembourser les dépôts sans raison. Utilisez l'un des systèmes de protection des dépôts approuvés par le gouvernement afin de ne pas vous retrouver accidentellement incapable de rembourser un dépôt.
  • Avoir un certificat de performance énergétique (EPC) valideSi votre propriété ne dispose pas d'un EPC avec une note d'au moins un «E», vous pourriez être condamné à une amende ou même interdit de gérer la propriété. Assurez-vous que votre propriété possède ce certificat et remettez-en une copie à vos locataires.
  •   4 choses à regarder avant d'acheter un bien locatif

    Trouvez plus de conseils dans notre Guide d'achat pour la location. Pour des conseils spécifiques sur l'achat à louer, adressez-vous à un courtier hypothécaire spécialisé qui a de l'expérience dans la location d'immeubles.

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    A propos de l'auteur

    Nick Green

    Nick Green est un journaliste financier qui écrit pour Unbias.co.uk, le site qui a aidé plus de 10 millions de personnes à trouver des conseils financiers, commerciaux et juridiques. Nick écrit professionnellement sur des sujets liés à l'argent et aux affaires depuis plus de 15 ans, et a auparavant écrit pour les plus grands cabinets comptables PKF et BDO.

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