Combien ai-je vraiment besoin d'investir dans l'immobilier?

Combien ai-je vraiment besoin d'investir dans l'immobilier?

Il existe plusieurs livres et sites Web qui suggèrent des méthodes de financement «créatives» aux investisseurs immobiliers et affirment que vous pouvez acheter des propriétés locatives avec peu ou pas d'argent. Il peut s'agir d'essayer d'obtenir du financement du vendeur pour une partie ou la totalité du prix d'achat, d'emprunter sur les fonds propres de votre résidence principale, et même d'utiliser une carte de crédit ou un prêt personnel pour faire le versement initial.

Bien que ces options soient certainement possibles, elles peuvent être difficiles (voire impossibles) à mettre en œuvre dans des situations réelles. Et même si vous le pouvez, il est souvent financièrement irresponsable de surexploiter vos investissements immobiliers.

Jetons donc un coup d'œil à ce dont vous avez vraiment besoin pour acheter un immeuble de placement dans des situations réelles et de manière responsable, ainsi que d'autres alternatives à moindre intensité de capital que vous pourriez choisir à la place.

De combien vous aurez vraiment besoin pour acheter votre premier bien locatif

Il fut un temps, avant l'effondrement du marché du logement de la fin des années 2000, où les prêts immobiliers de placement à faible mise de fonds étaient plutôt faciles à trouver. Après la hausse spectaculaire du marché du logement au cours des années 1990 et au début des années 2000, la plupart des gens ont simplement supposé que la valeur des maisons augmenterait pour toujours. Ainsi, aux yeux d'un prêteur, le pire des cas était qu'ils devaient saisir la maison, ce qui valait alors plus que le montant du prêt.

De toute évidence, cela n'a pas trop bien fonctionné. De nombreux investisseurs immobiliers et banques ont perdu d'énormes sommes d'argent lorsque les prix de l'immobilier ont commencé à baisser.

De nos jours, les prêteurs sont un peu plus prudents en ce qui concerne le financement des immeubles de placement et les sociétés d'assurance hypothécaire ne les considèrent généralement pas. En conséquence, la grande majorité des prêteurs veulent au moins 20% d'acompte pour financer un immeuble de placement. Et selon le cas, un acompte encore plus élevé (disons 25% ou 30%) peut être exigé.

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Si vous recherchez un prêt conventionnel, l'acompte minimum absolu requis par les normes de souscription de Fannie Mae est de 15%, mais cela ne s'applique qu'aux maisons unifamiliales – et même alors, seulement si l'emprunteur a une bonne cote de crédit, six mois de dépenses en réserves et un faible ratio d'endettement (DTI). Pour la plupart des situations, le plus qu'un prêteur conventionnel financera est limité à 75% du prix d'achat.

Il existe des prêteurs spécialisés qui financent des immeubles de placement sans se conformer aux normes de Fannie Mae, mais même ceux-ci acceptent rarement, voire jamais, un acompte de moins de 20% du prix d'achat.

Pour faire court, vous devez vous attendre à avoir besoin d'un minimum de 20% de réduction lors de l'achat d'un bien locatif, et j'appellerais un acompte de 25% une attente plus réaliste.

En plus de cela, il est important de souligner que les frais de montage et autres frais de prêteur sur les prêts immobiliers d'investissement ont tendance à être considérablement plus élevés que ceux des hypothèques de résidence principale. Attendez-vous à des frais de clôture de 3% à 5% du prix d'achat d'un immeuble de placement, y compris vos frais de montage.

Financement participatif

Une forme relativement nouvelle d'investissement immobilier, le crowdfunding immobilier vous permet de mettre votre argent en commun avec d'autres investisseurs pour financer des investissements immobiliers commerciaux.

Voici un exemple hypothétique de la façon dont cela pourrait fonctionner: supposons qu'un développeur immobilier expérimenté identifie un complexe d'appartements délabré qu'il peut acheter pour 5 millions de dollars, dépenser 2 millions de dollars en rénovations et potentiellement vendre 10 millions de dollars en quelques années.

Nous dirons que ce développeur peut emprunter 5 millions de dollars à la banque, peut contribuer 1 million de dollars lui-même et doit lever l'autre million de dollars auprès des investisseurs. Ils peuvent ensuite répertorier l'opportunité sur une plateforme de financement participatif de lever le capital requis, et les investisseurs partageront les bénéfices résultant de l'accord.

Chaque opération de financement participatif a sa propre contribution minimale par investisseur ainsi que des exigences de revenu minimum. L'investissement minimum le plus courant semble être de 25000 $, ce qui peut être nettement inférieur au capital requis pour acheter un bien locatif.

  Immobilisation Lmnp

Une forme relativement nouvelle d'investissement immobilier, le crowdfunding immobilier vous permet de mettre votre argent en commun avec d'autres investisseurs pour financer des investissements immobiliers commerciaux.

Voici un exemple hypothétique de la façon dont cela pourrait fonctionner: supposons qu'un développeur immobilier expérimenté identifie un complexe d'appartements délabré qu'il peut acheter pour 5 millions de dollars, dépenser 2 millions de dollars en rénovations et potentiellement vendre 10 millions de dollars en quelques années.

Nous dirons que ce développeur peut emprunter 5 millions de dollars à la banque, peut contribuer 1 million de dollars lui-même et doit lever l'autre million de dollars auprès des investisseurs. Ils peuvent ensuite répertorier l'opportunité sur une plateforme de financement participatif de lever le capital requis, et les investisseurs partageront les bénéfices résultant de l'accord.

Chaque opération de financement participatif a sa propre contribution minimale par investisseur ainsi que des exigences de revenu minimum. L'investissement minimum le plus courant semble être de 25 000 $, ce qui peut être considérablement inférieur au capital requis pour acheter un immeuble locatif.

Fiducies de placement immobilier (FPI)

Une autre option, et celle qui nécessite le moins de capital initial, est d'investir dans l'immobilier via la bourse. Une fiducie de placement immobilier, ou FPI, est un type spécial de société conçu pour permettre aux investisseurs de mettre leur argent au service de l'immobilier commercial.

Je n'entrerai pas trop dans les détails (nous avons une page d'accueil pour les FPI), mais je considère les FPI comme des fonds communs de placement, mais pour des propriétés plutôt que des actions et des obligations. Les FPI sont tenues de verser au moins 90% du revenu imposable aux actionnaires, de sorte que ceux-ci ont généralement un rendement en dividendes supérieur à la moyenne.

La plupart des FPI se spécialisent dans un certain type de propriété, comme les centres commerciaux, les immeubles à appartements ou les entrepôts. Le point à retenir pour nos besoins est que vous pouvez investir dans une FPI pour aussi peu que le coût d'une seule action.

  Inelys Lmnp

Pouvez-vous vraiment vous permettre d'acheter un bien locatif?

L'essentiel, c'est que dans la majorité des cas, l'achat d'un immeuble locatif est un processus à forte intensité de capital. En plus d'au moins 20% de coûts de fermeture et de clôture, vous aurez besoin d'un capital important en réserve pour couvrir les vacances et les imprévus d'entretien et de réparation.

Il existe des moyens d'acheter des immeubles locatifs avec moins de capital initial, mais ceux-ci peuvent être extrêmement difficiles à mettre en œuvre. Et même si vous pouvez trouver un moyen d’emprunter plus d’argent pour acheter une propriété, il n’est souvent pas financièrement responsable de le faire. Après tout, la surexploitation des immeubles de placement a largement contribué à l'effondrement du marché du logement à la fin des années 2000.

Pour résumer, si vous avez suffisamment de capital pour acheter un bien locatif, cela peut être un investissement lucratif à long terme. Si vous ne le faites pas, il existe d'autres moyens d'investir dans des biens immobiliers qui nécessitent moins de capital mais qui ont également un fort potentiel de rendement.

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