Cinq conseils pour investir dans un bien locatif

Cinq conseils pour investir dans un bien locatif

L'immobilier local s'est avéré être un créateur de richesse efficace à long terme. Intensifier dès maintenant et pénétrer le marché immobilier locatif pourrait-il être le bon choix? Voici cinq conseils pour vous assurer que c'est une entreprise rentable.

1. Comprenez pourquoi vous achetez

Il y a trois raisons principales pour lesquelles les gens investissent dans un bien locatif: posséder un bien comme investissement, générer une source de revenu et spéculer pour une victoire rapide.

Si vous êtes un spéculateur, le timing est tout. Attrapez le marché dans une reprise et vous gagnerez probablement de l'argent. Mais étirez vos finances pour acheter à mesure que le marché culmine et que vous pourriez perdre. Si votre timing est décalé et que vous voulez sortir, vous ne pourrez peut-être pas vendre rapidement contrairement aux actions ou aux obligations. Cela peut prendre du temps et les bonnes conditions pour obtenir un prix équitable.

D'un autre côté, être un investisseur peut être un moyen plus intelligent de bénéficier de la propriété d'un bien immobilier. Parce que vous êtes là pour le long terme, vous pouvez prendre le temps de faire des recherches, de trouver la bonne propriété dans un quartier privilégié et de générer un revenu et une appréciation du capital au fil du temps.

Si vous vendez à profit, votre propriété locative n'est pas comme votre propre maison. Les gains en capital sur cet investissement seront imposables comme de nombreux autres investissements.

2. Soyez prêt financièrement à entrer… et à rester

Acheter un bien locatif, ce n'est pas comme acheter une résidence principale. Les immeubles locatifs de une à quatre unités nécessitent un acompte minimum de 20% pour être admissible à un prêt hypothécaire assuré par la SCHL. Parce que les maisons de location sont généralement perçues comme plus risquées par les prêteurs, ne soyez pas surpris de rencontrer des taux d'emprunt plus élevés et des règles de qualification plus strictes. N'oubliez pas d'ajouter les dépenses habituelles liées à l'achat d'une propriété comme les frais d'évaluation et les frais juridiques.

Avant de vous lancer sur le marché, assurez-vous de disposer des moyens financiers pour y rester. Serez-vous capable de supporter une facture de réparation majeure inattendue, des augmentations de taux d'intérêt ou des prélèvements de strates? Idéalement, vous aurez des ressources mises de côté à l'avance pour surmonter les bosses afin de ne pas être contraint de quitter votre investissement prématurément, peut-être à perte.

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Comment les taxes foncières se mesurent

Si vous cherchez une maison de location à l'extérieur de votre propre municipalité, ne présumez pas que les taxes foncières seront les mêmes que celles que vous payez maintenant. Certaines communautés ajoutent des frais supplémentaires pour des services comme l'eau, l'égout ou la collecte des ordures. Ces coûts de propriété ne correspondent pas toujours à la valeur des maisons. Par exemple, les résidents de New Westminster ont payé presque le même prix en 2016 que les propriétaires de maisons à Richmond, malgré la baisse des prix des maisons.

Comment les taxes foncières se mesurent
Taxe / charges foncières * West Vancouver
2 758 473 $
9 944 $
Whistler
1 496 915 $
7 374 $
Vancouver
1 854 426 $
7 015 $
Vancouver Nord (District)
1 281 302 $
6 417 $
Richmond
1 160 068 $
5 750 $
New Westminster
829 483 $
5 796 $
Burnaby
1 216 329 $
6 085 $
Delta
703 975 $
4 734 $
Squamish
580 501 $
4 942 $
Surrey
733 407 $
4 529 $
Abbotsford
428 986 $
3 943 $
* taxes et charges sur une maison représentative.

Source: Taux d'imposition et évaluations des administrations locales 2016, ministère du Développement communautaire, sportif et culturel, province de la Colombie-Britannique

3. Assurer un flux de trésorerie positif

Une fois que vous avez une idée de ce que vous pouvez vous permettre d'acheter, il est temps de déterminer les revenus que votre propriété locative peut générer.

Les conditions du marché local dicteront en grande partie le loyer que vous pouvez facturer. Dans des régions souhaitables comme Metro Vancouver, le potentiel d'augmentation régulière des loyers donne à votre revenu une bonne chance de suivre l'inflation. Des régions comme Vancouver, Richmond et la Côte-Nord ont traditionnellement connu de faibles taux d'inoccupation, ce qui en fait l'un des marchés locatifs les plus serrés de la province.

Pour chaque propriété que vous considérez, calculez votre flux de trésorerie prévu. Commencez par les revenus locatifs annuels prévus, puis déduisez vos dépenses, y compris les frais d'emprunt, l'entretien, les impôts fonciers et les assurances. Si vous prévoyez de couvrir les services publics dans le cadre du loyer, ajoutez-les également. En fin de compte, vous recherchez un flux de trésorerie positif et un rendement suffisant par rapport aux autres options d'investissement.

La bonne nouvelle est que les dépenses que vous engagez pour la location du bien sont généralement déductibles de vos revenus de location. Et si vous avez un déficit (vos dépenses dépassent vos revenus), vous pouvez appliquer cette perte aux autres revenus dont vous disposez pour réduire votre facture fiscale globale.

4. Déterminez comment vous voulez être pratique

Loyer tardif, locataires bruyants, paperasse. À un moment ou à un autre, ils font tous partie de la vie d'un propriétaire. Dans quelle mesure êtes-vous disposé ou apte à assumer ces responsabilités?

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L'embauche d'un gestionnaire immobilier est une alternative à la supervision de la propriété vous-même, mais leurs frais réduiront vos bénéfices. Avant de vous lancer dans l'immobilier locatif, pensez à la valeur de votre temps et de votre «capital de sueur». Vous voulez gagner suffisamment pour que l'effort supplémentaire en vaille la peine.

5. Faites vos recherches pour trouver un bien locatif rentable

Lorsque vous magasinez pour une maison de location, voici sur quoi vous concentrer pour vous donner les meilleures chances de trouver et de posséder un investissement rentable.

Examinons d'abord les facteurs économiques. La communauté que vous envisagez d'ajouter des personnes et des emplois? Un quartier en plein essor a de meilleures chances de commander des loyers plus élevés et de voir la valeur des propriétés augmenter. Quel est le taux de criminalité? N'oubliez pas que vous ne recherchez pas nécessairement la propriété la moins chère. Cela peut signifier moins de loyer et indiquer que la zone est en déclin.

Ensuite, faites le point sur les infrastructures qui rendraient le quartier attrayant pour les locataires. Un accès facile aux transports en commun, aux écoles, aux magasins et aux loisirs fera une différence. Certains quartiers peuvent avoir des problèmes uniques qui méritent l'attention. Par exemple, une université à proximité pourrait se traduire par une forte concentration d'étudiants locataires dans la région. Vous pourriez avoir du mal à garder votre propriété occupée toute l'année.

Si vous prévoyez de gérer vous-même la propriété, pouvez-vous y accéder facilement? Combien de temps faut-il pour s'y rendre aux heures de pointe ou dans la neige hivernale pour faire face à une urgence?

Même si l'état physique d'une propriété que vous évaluez est loin d'être idéal, avec quelques mises à jour, vous pouvez améliorer l'attrait d'une maison et louer à moindre coût. Soyez ouvert à apporter des changements plus importants qui peuvent porter leurs fruits à long terme. Vous gagnerez généralement plus de revenus locatifs totaux d'une maison unifamiliale divisée en espaces de vie indépendants, comme un bungalow avec un rez-de-chaussée et une suite au sous-sol loués séparément.

L'alternative REIT.

Vous souhaitez participer au marché immobilier sans les tracas de la propriété directe? Considérez une fiducie de placement immobilier ou une FPI *.

Les FPI sont des sociétés qui possèdent ou exploitent une variété d'actifs immobiliers, des centres commerciaux et immeubles de bureaux aux appartements et aux propriétés industrielles. Ils offrent une gestion et une diversification professionnelles. Les parts de FPI sont faciles à acheter et à vendre en bourse. Fait important pour de nombreux investisseurs à revenu, les FPI offrent un paiement régulier et des rendements relativement élevés par rapport au marché boursier plus large, aux dépôts à terme (CPG) ou aux obligations d'État.

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Si vous envisagez les FPI comme une alternative de revenu, assurez-vous qu'elles correspondent à vos objectifs et à votre tolérance au risque dans le cadre d'un portefeuille d'investissement équilibré.

À bien des égards, investir votre argent dans l'immobilier est similaire aux autres opportunités d'investissement. Pour réussir, vous devez effectuer vos recherches, définir un horizon d'investissement approprié, déterminer le niveau de risque que vous êtes prêt à prendre et comprendre les coûts impliqués.

Voir l'immobilier – votre bien locatif et votre résidence principale – comme une classe d'actifs distincte. Assurez-vous que vous êtes à l'aise avec la proportion de votre valeur nette qu'elle représente. Mettez en place suffisamment de ressources à l'avance pour gérer les hauts et les bas. Bien qu'investir dans un fonds commun de placement nécessite peu d'attention, posséder un immeuble locatif peut signifier un travail difficile. Mais cet effort peut porter ses fruits intelligemment.

Si vous envisagez une location, la préparation et la planification sont les clés du succès. Votre conseiller BlueShore Financial peut vous guider à travers les questions importantes à vous poser et vous aider à décider si l'immobilier locatif vous convient.

Si vous souhaitez contacter l'un de nos conseillers experts, vous pouvez visiter une agence près de chez vous, appelez-nous au 604.982.8000 ou 1.888.713.6728, ou utilisez notre formulaire de contact sécurisé.

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