Cinq astuces pour acheter un immeuble de placement

Cinq astuces pour acheter un immeuble de placement

Que vous souhaitiez acheter une maison qui se double d'un immeuble de placement où vous vivez dans une unité et louer les autres pour réduire votre versement hypothécaire ou que vous souhaitiez acheter strictement une propriété pour un immeuble de placement afin d'en tirer un revenu, ces conseils sont destinés à: vous. Beaucoup réalisent les avantages de l'achat et de la détention d'immeubles de placement pour leur potentiel de revenus locatifs. Les conseils de cet article vous aideront à vous assurer que votre investissement est un achat judicieux qui vous procure un revenu pour les années à venir.

1. Obtenez une pré-approbation ou préparez votre argent avant d'acheter un immeuble de placement

L'achat d'un immeuble multifamilial de quatre logements ou moins permet aux acheteurs de recourir au financement hypothécaire conventionnel, tandis que les investisseurs qui souhaitent acheter des immeubles de plus de quatre logements locatifs auront besoin d'un financement commercial. Le financement commercial s'accompagne généralement de plus de restrictions et de conditions moins favorables que le financement conventionnel. Avec un financement conventionnel, les emprunteurs peuvent obtenir des prêts fixes de 30 ans et n'ont besoin que de mettre au plus 25% pour une propriété non occupée. Avec un financement commercial, les emprunteurs devront verser 30% ou plus et peuvent avoir des prêts d'une durée de 20 ans ou moins. De plus, les prêts commerciaux auront des exigences de crédit plus élevées, peuvent être plus strictes avec l'exigence de montrer une expérience réelle de la gestion des investissements et / ou d'offrir des prêts à taux variable uniquement.

Si un acheteur souhaite acheter une maison multifamiliale et vivre dans l'une des unités, les exigences peuvent être encore plus faibles qu'une hypothèque occupée par un non-propriétaire. Les investisseurs qui ont l'intention d'occuper l'immeuble qu'ils achètent ne peuvent utiliser le financement hypothécaire conventionnel que pour les immeubles de quatre unités ou moins, avec cinq unités ou plus, l'acheteur devra alors recourir à des programmes de prêts commerciaux. Les immeubles de placement occupés par le propriétaire peuvent être achetés avec des acomptes moins élevés (tels que 3,5%, 5%, etc.), une cote de crédit inférieure, des réserves obligatoires plus faibles et plus encore. Soyez averti cependant, les acheteurs ne devraient pas déclarer qu'ils occuperont une propriété comme résidence principale afin d'obtenir de meilleures conditions de prêt. L'achat d'un immeuble en tant que propriétaire occupé à ne jamais avoir l'intention d'occuper la maison pourrait être considéré comme une fraude qui permettrait à la banque de demander tout l'argent si elle apprenait les faits réels. De nombreux programmes hypothécaires conventionnels exigent que l'acheteur investisse un immeuble de placement occupé par son propriétaire pendant au moins un an.

Comme pour tout ce qu'il vaut la peine de comparer les taux, les exigences et les conditions de tout prêt avant de prendre l'engagement final. Par conséquent, obtenir un financement aligné avant de voir un bien est le meilleur pari, car le temps nécessaire pour obtenir un prêt pour acheter un immeuble de placement peut être un peu plus long, surtout s'il n'est pas occupé par un propriétaire ou nécessite l'utilisation d'un prêt commercial. Avec le financement hypothécaire conventionnel, les pré-approbations peuvent être obtenues assez facilement. Avec les prêts commerciaux, il n'y a pas de véritable processus de pré-approbation et le prêteur considère la propriété comme un bon investissement à prêter ainsi que la cote de crédit de l'emprunteur.

Lors de l'achat de quatre unités ou moins, obtenir une pré-approbation à l'avance est logique et sera une exigence de tout vendeur. Pour les prêts commerciaux alors qu'une pré-approbation peut ne pas être obtenue, il est toujours sage de s'asseoir et de parler avec un prêteur commercial et de s'assurer qu'ils examinent votre situation financière personnelle et vous donnent une idée du montant qu'ils seraient prêts à prêter. à toi. Les prêteurs commerciaux ne prendront pas de décision finale sur un prêt tant qu'ils ne connaîtront pas exactement celui à acheter. D'un autre côté, le vendeur d'une propriété qui a besoin d'un prêt commercial voudra savoir que vous avez au moins parlé avec des prêteurs et avec lequel vous voulez travailler plutôt que quelqu'un qui sort de la rue sans d'abord parler à un prêteur. Les vendeurs ne veulent pas verrouiller leur propriété en attente pour un acheteur qui pourrait ne jamais être admissible à un prêt commercial. Quoi qu'il en soit, une conversation doit être tenue à l'avance avec les prêteurs avant d'examiner les propriétés en personne.

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Si vous payez un produit en espèces, assurez-vous que l'argent est sous forme liquide, ce qui signifie que vous pouvez le retirer de la banque à tout moment. Avec de l'argent liquide, une clôture peut se produire beaucoup plus rapidement qu'avec un financement. Dans le cadre de votre offre, envisagez de soumettre une preuve de fonds de l'argent afin que le vendeur sache que vous êtes sérieux et prêt à acheter. La preuve de fonds consiste généralement en une lettre de la banque où l'argent indique combien d'argent le compte de l'acheteur a à une certaine date. Parfois, une photocopie d'un relevé bancaire récent peut également être utilisée pour montrer une preuve de fonds.

2. Déterminez si vous devez acheter un immeuble de placement multifamilial ou unifamilial

Laissant de côté le besoin de prêts commerciaux pour les immeubles comptant plus de quatre logements locatifs, ce qui se traduit par davantage d'exigences à satisfaire par le biais du prêteur, les acheteurs d'immeubles de placement doivent déterminer s'ils souhaitent acheter une maison unifamiliale pour servir d'immeuble de placement ou immeuble multifamilial. Chacun a des avantages et des inconvénients différents que l'acheteur devrait considérer.

Les maisons unifamiliales en général sont plus faciles à vendre car le bassin d'acheteurs disponibles qui souhaitent posséder leur propre maison est assez important. D'un autre côté, seuls les acheteurs investisseurs envisageraient d'acheter un immeuble multifamilial, ou quelqu'un souhaitant vivre dans une unité de l'immeuble et louer le reste. Cela signifie que le pool d'acheteurs pour les maisons multifamiliales est beaucoup plus petit que le pool d'acheteurs pour les maisons unifamiliales, ce qui peut rendre la vente d'un immeuble multifamilial plus difficile.

Les immeubles multifamiliaux ont la capacité de fournir des flux de revenus continus même s'ils ne sont pas entièrement occupés. Si un locataire part, il reste de l'argent de loyer provenant des autres locataires qui peut aider à couvrir le paiement de l'hypothèque, la facture fiscale et plus encore. Par contre, les maisons unifamiliales ou les duplex occupés par le propriétaire si le locataire part, il n'y a plus de revenu avant que l'unité ne soit prête pour de nouveaux locataires. Selon l'étendue du nettoyage et des réparations nécessaires, il pourrait s'écouler un certain temps avant que la maison soit prête pour de nouveaux locataires.

En règle générale, les propriétaires de maisons unifamiliales sont censés accorder plus de soin et de fierté à leur maison, car ils sont les seuls à y vivre. Dans un immeuble multifamilial, alors que les locataires peuvent prendre soin de leurs propres espaces de vie, ils peuvent ne pas être aussi attentionnés dans les espaces communs partagés avec d'autres locataires. Il existe des compromis pour la maison unifamiliale et l'immeuble multifamilial qui doivent être pris en compte par les acheteurs dans le cadre de leurs stratégies d'investissement.

3. Utilisez un agent immobilier pour acheter votre propriété d'investissement

En utilisant un agent immobilier local pour vous aider à acheter un immeuble de placement, vous obtenez un expert local qui sait quels domaines ont un immeuble de placement (multifamilial ou unifamilial) qui répondra à vos besoins d'investissement. Souvent, les investisseurs recherchent des propriétés qui répondent à certains critères financiers afin d'obtenir la meilleure valeur et les meilleurs revenus. En dehors des investisseurs d'État qui ne connaissent pas le domaine en général, il serait sage de travailler avec un agent immobilier qui connaît les immeubles de placement. Un agent immobilier possédant des connaissances locales sur le paysage des immeubles de placement peut même aider les investisseurs locaux qui ne sont pas aussi familiers avec les immeubles de placement dans leur région.

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Les investisseurs hors de l'État bénéficieraient en particulier de l'assistance d'un agent immobilier expérimenté lorsqu'ils ne sont pas en mesure de voir l'immeuble en personne qu'ils souhaitent acheter. Bien qu'il soit toujours préférable de visiter personnellement toute propriété que vous envisagez d'acheter, ce n'est pas toujours possible. Dans ce cas, vous devrez vous fier à l'expertise professionnelle d'un agent immobilier pour afficher les propriétés pour vous et aider à guider la transaction jusqu'à la clôture. Sans agent immobilier agréé pour vous aider et vous guider, vous pouvez vous retrouver au gré des escrocs qui veulent simplement prendre votre argent et courir.

Encore mieux est de trouver un agent immobilier qui possède lui-même des immeubles de placement, alors non seulement ils connaissent le marché dans lequel ils travaillent, mais ils connaissent également les tenants et les aboutissants de l'achat d'un immeuble de placement ainsi que de leur gestion. Les agents immobiliers qui possèdent des immeubles de placement devraient également disposer d'une vaste base de données des entrepreneurs auxquels ils font appel pour les aider à entretenir leurs propriétés. Même si vous, en tant qu'acheteur, envisagez de faire tout le travail vous-même, il reste des tâches telles que la maintenance HVAC, les travaux électriques et plus encore qui peuvent être confiées à ceux qui sont agréés et formés dans l'entreprise. Demandez à votre agent immobilier de partager leurs contacts avec vous afin d'avoir le bon professionnel pour le travail lorsque le besoin s'en fait sentir.

4. Faites inspecter votre immeuble de placement

Certains investisseurs peuvent croire qu’ils achètent un immeuble de placement et n’ont pas l’intention de vivre là-bas, une inspection de la maison n’est pas nécessaire. En fait, une inspection de la maison est très précieuse car elle vous indiquera l'état du bâtiment et vous donnera une idée de toutes les dépenses importantes que vous pourriez rencontrer dans un proche avenir. Mieux encore, une inspection de la maison pourrait révéler des problèmes de fondation, des problèmes majeurs de CVC, des problèmes de toit ou plus qui pourraient vous faire changer d'avis sur le prix que vous accepteriez de payer ou même reconsidérer l'achat du bâtiment. Après tout, il s'agit d'un immeuble de placement et l'achat d'un investissement qui nécessite une entrée de trésorerie immédiate pour maintenir l'habitabilité n'est peut-être pas le meilleur investissement, surtout si vous payez le prix fort pour le bâtiment.

5. Appelez d'autres professionnels pour vous aider avec votre propriété d'investissement

Bien que vous soyez prêt à acheter un immeuble de placement et à percevoir des revenus de location, êtes-vous prêt à faire face aux éventuelles questions de gestion quotidienne d'un immeuble locatif? Les tâches comprennent le paiement des factures que vous devez en tant que propriétaire, le paiement des factures que vos locataires n'ont peut-être pas payées, mais vous êtes obligé de payer, la réparation des problèmes de construction, la surveillance du bâtiment, l'expulsion des locataires, le filtrage des nouveaux locataires, la perception du loyer, les réparations et l'entretien de routine est abordé, le nettoyage des espaces communs et plus encore. La gestion d'un immeuble de placement peut être une tâche exigeante en main-d'œuvre. Plus vous en faites par vous-même, plus vous pouvez économiser, mais vous devrez le faire en dépensant du temps pour gérer la propriété.

Si vous préférez vous asseoir et percevoir les loyers et ne rien faire de plus, il serait préférable d'envisager d'embaucher un gestionnaire immobilier pour gérer les aspects quotidiens de votre immeuble de placement. Surtout pour les investisseurs étrangers, trouver un gestionnaire immobilier local pour gérer votre propriété est un must car il sera très difficile de gérer un immeuble à distance. Votre agent immobilier peut être en mesure de vous guider vers un gestionnaire immobilier de qualité. Étant donné que le gestionnaire immobilier est responsable du maintien de votre investissement, ce qui inclut les relations avec les locataires, vous souhaitez aller avec quelqu'un recommandé comme digne de confiance. Si votre agent immobilier offre des services de gestion immobilière, explorez avec eux les frais qu'ils facturent et la façon dont ils gèrent les propriétés.

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Si vous décidez de gérer votre propriété par vous-même ou si vous décidez d'acheter via un autre type de financement comme un bail avec option d'achat ou un contrat foncier, il est important de travailler avec un avocat immobilier local pour vous assurer que les choses sont faites conformément aux lois locales. Les contrats fonciers et le bail avec option d'achat sont des documents juridiques qui permettent aux acheteurs d'acheter une propriété sans avoir à recourir à un prêt traditionnel (hypothèque commerciale ou conventionnelle). Selon la façon dont ces documents sont rédigés, votre investissement pourrait devenir un grand perdant si le vendeur écrit tout en sa faveur, vous laissant avec les protections minimales requises par la loi. Embaucher un avocat qui travaille pour vous et veillera à votre meilleur intérêt lors de la rédaction ou de l'examen de ces types de documents.

Surtout dans le domaine de la gestion immobilière, un avocat expérimenté vous aidera à naviguer dans le labyrinthe difficile des lois des propriétaires / locataires. De nombreux États et localités ont des lois très strictes en matière de traitement des locataires, de perception des loyers et des expulsions. Ne respectez pas la loi sur l'une de ces questions et votre investissement en souffrira. Au lieu de cela, assurez-vous de commencer votre conversation à l'avance avec un avocat pour obtenir leur avis et leur avis, même si cela signifie payer certains frais pour des conseils dont vous n'avez pas encore besoin. La plupart des bons avocats ont une charge complète de clients pour vous aider et si vous êtes déjà un client établi, ils pourront vous adapter à leur horaire si le besoin s'en fait sentir.

Bottom Line

Bien que les rendements puissent être excellents sur un immeuble de placement si l'on n'y entre pas correctement préparés, ces rendements peuvent rapidement devenir négatifs. En travaillant avec un agent immobilier local, un avocat et un inspecteur en bâtiment pour vous assurer que vos intérêts sont protégés, l'investissement sera protégé à long terme.

Ressources supplémentaires

À propos de l'auteur: l'article ci-dessus "L'essentiel de vendre une maison de luxe" a été fourni par Paul Sian, spécialiste de l'immobilier de luxe. Paul peut être joint à paul@CinciNKYRealEstate.com ou par téléphone au 513-560-8002. Si vous songez à vendre ou acheter votre investissement ou votre propriété commerciale, j'aimerais partager mes connaissances et mon expertise en marketing pour vous aider. Contactez moi aujourd'hui!

Je travaille dans les régions suivantes de Greater Cincinnati, OH et Northern KY: Alexandria, Amberly, Amelia, Anderson Township, Cincinnati, Batavia, Blue Ash, Covington, Edgewood, Florence, Fort Mitchell, Fort Thomas, Hebron, Hyde Park, Indian Hill, Kenwood, Madère, Mariemont, Milford, Montgomery, Mt. Washington, Newport, Newtown, Norwood, Taylor Mill, Terrace Park, Union Township et Villa Hills.

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