Allez-vous payer des impôts sur les gains en capital sur une vente de résidence secondaire?

Allez-vous payer des impôts sur les gains en capital sur une vente de résidence secondaire?

Base de coût et prix de vente net

Enfin, vous devrez déterminer le gain que vous avez obtenu, ce qui peut être plus facile à dire qu'à faire. Par exemple, disons que vous avez acheté un condo en bord de mer pour 200 000 $ et que vous l'avez vendu pour 300 000 $. Cela ressemble à un gain de 100 000 $, non?

Cependant, lorsque vous considérez que vous avez payé 5000 $ en frais de montage et frais d'acquisition pour l'acheter, et 20000 $ en commissions d'agent immobilier et autres frais lorsque vous le vendez, votre profit réel sur la propriété devient considérablement plus faible.

C'est là que les concepts de base de coût et de prix de vente net entrent en jeu. Votre base de coût dans une propriété est le montant d'argent que vous avez dépensé pour l'acquérir, y compris vos coûts d'acquisition et toutes les améliorations en capital que vous avez apportées. Par exemple, si vous avez dépensé 190 000 $ pour une propriété, 10 000 $ pour les frais d'acquisition et 25 000 $ pour rénover la cuisine, votre prix de revient serait de 225 000 $.

Votre prix de vente net est le montant réel que vous recevez de la vente d'une propriété. Cela prend en compte des éléments comme les commissions de vente et les frais de clôture.

Votre gain en capital sur la vente de votre résidence secondaire est la différence entre le prix de revient de la propriété et le prix de vente net.

Un exemple d'impôt sur les gains en capital sur une résidence secondaire

Regardons un exemple hypothétique. Vous avez acheté un condo à la plage en 2012 pour 250 000 $. Vous avez dépensé 10 000 $ en frais liés à l'acquisition et avez également utilisé 20 000 $ pour rénover une salle de bain après la fermeture. Vous déterminez que la juste valeur marchande du condo en 2020 est de 400 000 $. Pour le vendre, vous paieriez 24 000 $ en commissions de vente et 3 000 $ en frais de clôture divers. Vous êtes marié et déposez une déclaration de revenus conjointe, et vous prévoyez que votre revenu imposable en 2020 (excluant la vente de la propriété) sera de 100 000 $. Nous supposerons que vous ne remplissez pas les conditions requises pour bénéficier de l'exclusion liée à la vente d'une maison, car la propriété n'a jamais été votre résidence à temps plein.

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Sur la base de ces informations, vous envisagez un gain en capital imposable à long terme. Le prix de revient de la propriété est de 280 000 $ et le produit net de la vente est de 373 000 $. Cela vous donne un gain en capital net de 93 000 $.

Étant donné que votre revenu imposable vous place fermement dans la tranche d'imposition à long terme des gains en capital de 15%, vous pouvez vous attendre à payer un impôt sur les gains en capital de 13 950 $ à la vente.

Il est également important de mentionner que cela se réfère uniquement aux impôts fédéraux. Vous pouvez devoir d'autres taxes au niveau de l'état ou local lors de la vente d'une résidence secondaire.

Et si vous avez déprécié la propriété?

Si vous avez loué votre résidence secondaire, vous avez peut-être pris des déductions pour amortissement immobilier pendant que vous étiez propriétaire de la propriété. Dans le cas d'une résidence secondaire, vous pouvez amortir le bien pour la proportion de jours où il a été utilisé comme bien locatif au cours d'une année donnée afin de réduire vos revenus locatifs imposables. Par exemple, si vous avez utilisé votre résidence secondaire pendant 30 jours au cours de l'année et que vous l'avez louée pendant 70 jours, vous pouvez prendre 70% de la déduction pour amortissement annuelle qui s'appliquerait à un immeuble de placement.

Si vous avez demandé un amortissement, cela ajoute un autre passif d’impôt sur les gains en capital appelé récupération de l’amortissement. La version courte est que votre amortissement cumulé sur une propriété est imposé à un taux forfaitaire de 25% lors de la vente. Donc, si vous avez demandé un amortissement total de 40 000 $ alors que vous étiez propriétaire de votre résidence secondaire, cela pourrait ajouter 10 000 $ à votre facture fiscale lors de la vente. Cela s'applique indépendamment du fait que vous ayez droit à l'exclusion de gain de vente de maison mentionnée plus haut.

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De plus, si la propriété a été principalement utilisée comme propriété locative et que vous prévoyez d'utiliser le produit de la vente pour acheter une autre résidence secondaire à utiliser principalement comme propriété locative, vous pouvez peut-être utiliser un échange 1031 pour reporter l'impôt sur les gains en capital (et reprise d'amortissement) sur la vente. Certes, il y a un peu de zone grise dans les règles en ce qui concerne les 1031 échanges et propriétés que vous avez utilisés pour des raisons personnelles, et il y a une ligne fine entre les immeubles de placement et les résidences secondaires aux yeux de l'IRS, donc consultez un professionnel expérimenté avant d'essayer d'utiliser cette stratégie.

En cas de doute, appelez les pros

Les questions fiscales concernant les ventes immobilières peuvent être assez complexes. Par exemple, vous avez peut-être du mal à déterminer votre base de coûts ou vous ne pouvez pas déterminer si votre résidence secondaire est éligible à l'exclusion de la vente de maisons. Ou peut-être que vous avez loué votre résidence secondaire un peu et que vous voulez savoir si elle est admissible à un échange 1031.

Dans de telles situations, il est très important de s'en remettre aux professionnels. Les gains en capital sur les ventes de résidences secondaires peuvent facilement atteindre des centaines de milliers de dollars et, comme la plupart des problèmes fiscaux élevés, l'IRS a tendance à y prêter une attention particulière. Alors, assurez-vous de demander conseil à un fiscaliste pour tout ce dont vous n'êtes pas sûr – il peut en valoir la peine pour bien faire les choses.

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