Acheter votre premier immeuble de placement: un guide étape par étape

Acheter votre premier immeuble de placement: un guide étape par étape

Décider si un immeuble de placement est le meilleur moyen d'investir dans l'immobilier

L'achat d'un immeuble de placement ne convient pas à tout le monde et ce n'est pas le seul moyen d'investir dans l'immobilier. Donc, avant de commencer à chercher votre premier immeuble de placement, prenez du recul et décidez si c'est la bonne façon pour vous d'entrer dans le monde passionnant de l'investissement immobilier.

Du côté positif, investir dans des immeubles locatifs est un excellent moyen d'obtenir à la fois des revenus et une appréciation à long terme, et grâce à l'utilisation relativement facile (et sûre) de l'effet de levier, les immeubles de placement peuvent produire des rendements remarquables.

Mais il y a quelques points à considérer:

  • Engagement de temps: même si vous décidez d'embaucher un gestionnaire immobilier (plus de détails plus tard), la possession d'immeubles de placement peut être un moyen actif et chronophage d'investir dans l'immobilier.
  • Liquidité: les immeubles de placement ne sont pas un investissement liquide. Si vous souhaitez recevoir la juste valeur marchande de vos biens locatifs, leur vente peut facilement prendre des mois.
  • Capital requis: contrairement à d'autres formes d'investissement immobilier, vous aurez besoin d'une somme d'argent importante pour acheter un immeuble de placement. Dans la plupart des cas, vous aurez besoin d'un minimum de 20% de réduction, des frais de clôture et de plusieurs mois de réserves en banque.
  • Imprévisibilité: bien que les propriétés locatives puissent vous procurer de bons revenus, ce ne sera pas nécessairement un revenu régulier. Les propriétés deviennent vacantes de temps en temps et les choses se cassent que vous devrez remplacer.
  • Voici le point: si vous êtes d'accord avec ces quatre inconvénients, les immeubles de placement peuvent être un choix intelligent pour vous. Sinon, vous voudrez peut-être chercher ailleurs. Par exemple, si vous avez besoin de liquidités ou d'un revenu régulier, une fiducie de placement immobilier ou une FPI pourrait être un bon choix pour vous. Si vous souhaitez investir dans une seule propriété mais préférez un rôle passif, un investissement immobilier crowdfunded pourrait valoir le coup d'œil.

    Rassemblez votre équipe

    En tant que nouvel investisseur immobilier, vous entourer d'un groupe de professionnels de premier ordre est extrêmement important. Cela commence par un agent immobilier local qui possède une vaste expérience des relations avec les investisseurs.

    Pour le dire légèrement, le processus d'achat d'un immeuble de placement est très différent de l'achat d'une maison principale, alors assurez-vous que celui que vous choisissez sait ce qu'il fait. Vous aurez également besoin d'un bon avocat immobilier, d'un agent d'assurance, d'un inspecteur en bâtiment, d'un évaluateur, etc., mais votre agent immobilier est généralement une excellente source pour tous ces professionnels. Vous pouvez lire notre guide pour rassembler votre équipe pour plus de détails, mais l'essentiel est que les investisseurs immobiliers ne sont aussi bons que les professionnels de leur coin.

    Décidez ce que (et où) vous voulez acheter

    Avant d'aller plus loin dans le processus, il est judicieux de définir vos objectifs d'investissement.

    Par exemple, voulez-vous une maison unifamiliale ou un immeuble collectif? Ou la nature à faible entretien d'un condo est-elle plus conforme à ce que vous recherchez? Vous pouvez généralement obtenir plus de flux de trésorerie avec une propriété multifamiliale, mais les maisons unifamiliales ont tendance à avoir plus de potentiel d'appréciation des capitaux propres, en particulier sur les marchés immobiliers chauds. (Remarque: les propriétés de deux à quatre unités sont considérées comme des logements multifamiliaux à des fins de financement. Cinq unités ou plus nécessiteront probablement un financement commercial et conviennent rarement aux nouveaux investisseurs.)

      9 conseils pour devenir un meilleur agent immobilier - le PDV du client

    Il est également judicieux de réduire un prix. Comme nous le verrons en détail dans la section suivante, vous devez vous attendre à avoir besoin d'un minimum de 20% d'acompte pour une hypothèque immobilière, et des acomptes de 25% sont plus courants. Si vous prévoyez de financer votre immeuble de placement, il est sage d'utiliser ce chiffre pour définir votre budget. N'oubliez pas que vous devrez également payer les frais de clôture, et votre prêteur s'attendra à ce que vous ayez au moins six mois de paiements en réserve.

    L'emplacement géographique est également important. Vous voudrez peut-être concentrer votre recherche dans un quartier spécifique, ou vous pourriez être flexible dans ce domaine. Lors de la recherche d'un immeuble locatif récemment, je me suis concentré sur l'un des quartiers les plus branchés de ma ville, mais j'ai limité ma recherche aux maisons zonées pour l'école élémentaire très bien notée qui dessert la région. Mon collègue Dan Kline a récemment écrit un excellent guide sur certaines des choses que vous voudrez peut-être considérer lors du choix du bon emplacement sur lequel vous concentrer dans votre recherche de biens d'investissement.

    Décidez également de l'effort que vous êtes prêt à fournir. Vous pouvez généralement trouver la meilleure valeur dans les propriétés qui nécessitent des réparations, mais cela crée un travail supplémentaire pour vous. Vous pouvez également décider de vous concentrer sur les propriétés prêtes à louer. Il n'y a pas de bonne ou de mauvaise réponse ici, mais la prise en compte de ces problèmes peut vous aider (ainsi que votre agent immobilier) lorsque vient le temps de rechercher une propriété.

    Financement sécurisé de la propriété

    Si vous prévoyez de payer en espèces pour votre premier immeuble de placement, vous pouvez ignorer cette section. Sinon, vous devrez déterminer d'où viendra l'argent.

    Le financement d'un immeuble de placement peut être très différent du financement d'une résidence principale. Vous devez vous attendre à avoir d'excellentes qualifications, car les prêteurs considèrent généralement que les hypothèques sur les immeubles de placement présentent un risque plus élevé que les prêts sur les propriétés occupées par leur propriétaire.

    Dans cet esprit, en matière de financement d'immeubles de placement, vous avez plusieurs options différentes. Quel que soit le type que vous choisissez, c'est une bonne idée d'avoir une pré-approbation pour un prêt ou d'avoir autrement obtenu une source de financement avant de commencer à regarder les propriétés. Voici ce que vous devez savoir sur vos options avant de commencer:

    Financement conventionnel

    Le financement conventionnel est un terme large se référant à une hypothèque que vous obtenez d'une banque et qui est soutenue par vos qualifications personnelles. Il peut s'agir d'un prêt conforme, qui satisfait aux normes de prêt de Fannie Mae ou Freddie Mac, ou d'un autre type de produit de prêt bancaire, tel qu'un prêt jumbo.

    Les exigences pour le financement conventionnel d'un immeuble de placement dépendent de facteurs tels que le type de propriété (unifamiliale ou multifamiliale), votre pointage de crédit, l'emploi et les actifs, ainsi que vos autres dettes. Un point important à savoir est que bien que vous puissiez être en mesure d'utiliser une partie des revenus de location attendus de la propriété à des fins de qualification, votre revenu actuel est la principale base de qualification. Si votre hypothèque existante ou d'autres dettes consomment une partie importante de votre revenu brut, il pourrait être difficile, voire impossible, d'obtenir un financement conventionnel pour un immeuble de placement.

      Quand Creer Lmnp

    Si vous pouvez vous qualifier pour un prêt conventionnel, c'est généralement le moyen le plus rentable. Les taux d'intérêt ont tendance à être un peu plus élevés qu'un prêt immobilier occupé par le propriétaire, mais il est généralement moins cher que les alternatives.

    Prêts fondés sur des actifs

    En ce qui concerne les options de financement à long terme des immeubles de placement, les prêts à l'actif sont la principale alternative aux hypothèques conventionnelles.

    Comme son nom l'indique, la principale base de qualification d'un prêt auprès d'un prêteur sur actifs est l'actif sous-jacent lui-même – dans ce cas, l'immeuble de placement – et non les qualifications personnelles de l'emprunteur. Pour clarifier, un prêteur basé sur l'actif vérifiera toujours votre pointage de crédit et l'utilisera pour déterminer l'admissibilité et votre taux d'intérêt, mais vos dettes personnelles, vos revenus et votre situation d'emploi ne seront pas pris en compte. En fait, j'ai obtenu un prêt fondé sur l'actif pour un triplex que j'ai acheté et le prêteur n'a même jamais demandé une copie de ma déclaration de revenus, des W-2 ou un talon de chèque de paie.

    La principale condition d'approbation est que la propriété génère des flux de trésorerie suffisants pour couvrir les paiements hypothécaires avec un coussin raisonnable. Plus précisément, le prêteur utilise une métrique appelée ratio de couverture du service de la dette, ou DSCR.

    Autres options de financement

    En plus des prêts conventionnels et des hypothèques reposant sur l'actif, il existe plusieurs autres façons de financer les immeubles de placement que vous pourriez envisager. Ce n'est pas nécessairement une liste exhaustive des options de financement, mais cela pourrait vous donner de bonnes idées:

  • Financement d'une résidence secondaire: de nombreux prêteurs offrent trois types de financement – résidence principale, immeuble de placement et résidence secondaire. La courte explication est que le financement d'une résidence secondaire pourrait être disponible si vous prévoyez d'occuper la maison une partie de l'année. Donc, si vous prévoyez d'investir dans une location de vacances, cela pourrait être une option. Le financement de la résidence secondaire a généralement des exigences de mise de fonds plus faibles et des qualifications plus faciles que les hypothèques immobilières.
  • Piratage de maison: vous pouvez lire notre guide sur le piratage de maison pour plus de détails, mais la version courte est que si vous achetez une propriété à plusieurs unités et vivez dans l'une des unités tout en louant les autres, vous pouvez considérer la propriété entière comme un résidence principale et peut la financer en tant que telle. Par exemple, vous pouvez acheter jusqu'à une propriété de quatre unités et obtenir un prêt FHA avec une réduction de 3,5% si vos revenus et autres qualifications justifient le prêt.
  • Valeur domiciliaire: Une façon courante d'obtenir un financement facile pour un immeuble de placement est de puiser dans la valeur nette que vous avez construite dans votre maison principale, par le biais d'un prêt sur valeur domiciliaire ou d'une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).
  • Prêts 401k: Si votre plan le permet, votre 401k ou un autre régime de retraite qualifié peut vous permettre de contracter jusqu'à 50 000 $. Bien que l'emprunt sur votre épargne-retraite ne soit pas toujours une bonne idée, il peut être une bonne source de financement à faible coût pour un immeuble de placement.
  •   Exemple Compta Lmnp - Imprime Fiscal Lmnp

    Apprenez à calculer la trésorerie correctement

    Les flux de trésorerie sont l'un des concepts les plus importants à comprendre pour les nouveaux investisseurs immobiliers. Vous pouvez obtenir apparemment beaucoup sur un immeuble de placement, mais si vos coûts de propriété sont supérieurs au loyer qu'il entraîne, cela videra votre compte bancaire au fil du temps. Il est donc essentiel que vous déterminiez si une propriété potentielle générera de manière réaliste des flux de trésorerie positifs dès le premier jour.

    Le mot clé ici est réaliste. Il ne suffit pas de soustraire simplement votre versement hypothécaire mensuel de vos revenus de location et d'obtenir un chiffre positif. Cela vous indique simplement que vous aurez un flux de trésorerie positif lorsque les choses vont parfaitement.

    Dans le monde réel, votre propriété sera de temps en temps vacante et vous devrez payer des articles d'entretien. Gardez tout cela à l'esprit lors de l'estimation des flux de trésorerie.

    Maintenant, il n'y a pas de moyen à toute épreuve de déterminer le montant de ces dépenses, mais je réserve généralement 15% de mes revenus de location pour couvrir les vacances et l'entretien. Ainsi, un bon calcul de flux de trésorerie pourrait ressembler à ceci:

  • Commencez par les revenus locatifs mensuels attendus de la propriété.
  • Soustrayez votre versement hypothécaire, taxes et assurances comprises.
  • Soustrayez les frais de votre gestionnaire immobilier (le cas échéant).
  • Soustrayez toutes les autres dépenses récurrentes (p. Ex. Lutte antiparasitaire ou entretien de la pelouse).
  • Soustrayez votre allocation de vacance et d'entretien.
  • Par exemple, disons que vous souhaitez acquérir un duplex qui se louera 2 000 $ par mois. Votre versement hypothécaire prévu sera de 1 200 $ et votre gestionnaire immobilier facturera 10% du loyer perçu. Vous ne payez pas d'autres dépenses immobilières et prévoyez que les vacances et l'entretien consomment 15% de vos revenus de location.

    Acheter votre premier immeuble de placement: un guide étape par étape
    4.9 (98%) 32 votes
     
    Fermer le menu