5 conseils pour le financement d'un immeuble de placement

5 conseils pour le financement d'un immeuble de placement

Mark Winfrey / Shutterstock

Le krach du marché immobilier est devenu un souvenir lointain, et les prix des logements semblent à nouveau sains. Et une économie plus forte a aidé à attirer de nouveaux investisseurs qui cherchent à faire de l'immobilier une partie de leur portefeuille d'investissement.

Bien que la sélection d'un grand immeuble de placement soit déjà assez difficile en soi, une fois que vous avez trouvé la maison ou l'appartement parfait, comment procédez-vous pour le financer? Un peu de créativité et de préparation peut mettre le financement à la portée de nombreux investisseurs immobiliers.

Voici cinq conseils pour financer un immeuble de placement:

  • Faites un acompte non négligeable
  • Soyez un «emprunteur fort»
  • Se tourner vers une banque locale
  • Demandez un financement au propriétaire
  • Pensez de manière créative
  • Si vous êtes prêt à emprunter pour un immeuble de placement résidentiel, ces conseils peuvent vous aider à améliorer vos chances de succès.

    1.Faites un acompte important

    Étant donné que l'assurance hypothécaire ne couvre pas les immeubles de placement, vous devrez généralement verser au moins 20% pour garantir le financement traditionnel d'un prêteur. Si vous pouvez réduire de 25%, vous pourriez bénéficier d'un taux d'intérêt encore meilleur, selon le courtier hypothécaire Todd Huettner, président de Huettner Capital à Denver.

    Un acompte plus important vous donne "plus de peau dans le jeu" et donc plus à perdre si l'investissement ne fonctionne pas. Cela peut être un puissant incitatif, et un acompte plus important offre également à la banque une plus grande sécurité contre la perte de son investissement. Si l'investissement se passe mal, vous perdrez la totalité de votre mise avant que la banque ne commence à perdre de l'argent dans la propriété.

    Si vous ne disposez pas de l'acompte, vous pouvez essayer d'obtenir une deuxième hypothèque sur la propriété, mais ce sera probablement une lutte difficile.

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    2. Soyez un «emprunteur fort»

    Bien que de nombreux facteurs – parmi eux le ratio prêt / valeur et les politiques du prêteur avec lequel vous faites affaire – puissent influencer les conditions d'un prêt sur un immeuble de placement, vous voudrez vérifier votre pointage de crédit avant de tenter une transaction .

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    "Au dessous de [a score of] 740, cela peut commencer à vous coûter de l'argent supplémentaire pour le même taux d'intérêt », explique Huettner. «En dessous de 740, vous devrez payer des frais pour que le taux d'intérêt reste le même. Cela peut aller d'un quart de point à 2 points pour conserver le même taux. »

    Un point est égal à 1% du prêt hypothécaire. Donc, un point sur un prêt de 100 000 $ équivaudrait à 1 000 $. (Voici quand cela vaut la peine d'acheter des points.)

    L'alternative au paiement de points si votre score est inférieur à 740 est d'accepter un taux d'intérêt plus élevé.

    De plus, le fait d'avoir des réserves en banque pour payer toutes vos dépenses – personnelles et liées à l'investissement – pendant au moins six mois fait désormais partie de l'équation du crédit.

    «Si vous avez plusieurs propriétés locatives, (les prêteurs) veulent maintenant des réserves pour chaque propriété», explique Huettner. "De cette façon, si vous avez des postes vacants, vous n'êtes pas mort."

    3. Tournez-vous vers une banque ou un courtier local

    Si votre mise de fonds n'est pas aussi importante qu'elle devrait l'être ou si vous avez d'autres circonstances atténuantes, pensez à vous adresser à une banque de quartier pour le financement plutôt qu'à une grande institution financière nationale.

    "Ils vont avoir un peu plus de flexibilité", explique Huettner. Ils peuvent également mieux connaître le marché local et avoir plus d'intérêt à investir localement.

    Les courtiers en hypothèques sont une autre bonne option car ils ont accès à une large gamme de produits de prêt – mais faites quelques recherches avant de vous en décider.

    «Quel est leur parcours?», Demande Huettner. «Ont-ils un diplôme universitaire? Appartiennent-ils à des organisations professionnelles? Vous devez faire un peu de diligence raisonnable. "

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    4. Demandez un financement au propriétaire

    À une époque où presque tout le monde pouvait prétendre à un prêt bancaire, une demande de financement par le propriétaire rendait les vendeurs méfiants vis-à-vis des acheteurs potentiels. Mais maintenant, c'est plus acceptable car le crédit s'est resserré et les normes pour les emprunteurs ont augmenté.

    Cependant, vous devriez avoir un plan de match si vous décidez de suivre cette voie.

    «Vous devez dire:« Je voudrais financer le propriétaire avec ce montant d'argent et ces conditions », a déclaré Huettner. "Vous devez vendre le vendeur sur le financement du propriétaire et sur vous."

    Ce plan de jeu montre au vendeur que vous êtes sérieux au sujet de la transaction et que vous êtes prêt à conclure un accord réel sur la base des hypothèses pratiques que vous avez présentées.

    5. Penser de façon créative

    Si vous cherchez une bonne propriété avec une forte chance de profit, envisagez d'obtenir un acompte ou de l'argent de rénovation par le biais d'une ligne de crédit sur valeur domiciliaire, de cartes de crédit ou même via certaines polices d'assurance-vie, explique Ben Spofford, une maison de l'Ohio rénovateur et ancien investisseur immobilier.

    Le financement de l'achat réel de la propriété pourrait être possible grâce à des prêts privés et personnels auprès de sites de prêt peer-to-peer comme Prosper et LendingClub, qui relient les investisseurs aux prêteurs individuels.

    Sachez simplement que vous pourriez rencontrer un certain scepticisme, surtout si vous n'avez pas une longue histoire d'investissements immobiliers réussis. Certains groupes d'égal à égal exigent également que vos antécédents de crédit répondent à certains critères.

    «Lorsque vous empruntez à une personne plutôt qu’à une entité, cette personne va généralement être plus conservatrice et plus protectrice de donner son argent à un étranger», déclare Spofford.

    Utiliser l'immobilier pour créer un revenu de retraite

    L'immobilier est un moyen populaire pour les particuliers de générer un revenu de retraite. En fait, il s'agit désormais de l'investissement à long terme préféré des Américains, selon une récente étude de Bankrate. La popularité de l'immobilier est à son plus haut niveau depuis que Bankrate a commencé à mener l'étude il y a sept ans.

    Cette popularité repose en partie sur l'immobilier produisant un flux régulier de revenus, car les investisseurs perçoivent un loyer mensuel régulier de leurs locataires. Pour les retraités, un revenu stable est exactement le type de sécurité qu'ils recherchent lorsqu'ils ne sont pas pleinement employés.

    Et les retraités ont à la hausse ce revenu. Au fil du temps, une propriété bien gérée peut augmenter ses loyers, mettant chaque mois plus d'argent dans les poches des investisseurs. La propriété peut également augmenter en valeur, donc quand vient le temps de vendre ou même d'investir dans une autre propriété, il y a des capitaux propres qui peuvent être exploités. Bien entendu, les immeubles de placement présentent d'autres avantages, notamment en matière d'impôts.

    Si vous ne souhaitez pas vous lancer directement dans la gestion d'un bien, vous pouvez l'acheter via des fiducies de placement immobilier (FPI) en bourse et laisser un gestionnaire professionnel gérer tous les problèmes. Les FPI sont extrêmement populaires auprès des retraités en raison de leurs dividendes stables.

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    Conclusion

    L'immobilier est généralement un jeu à long terme où les gains ont tendance à venir avec le temps. Mais quelle que soit la façon dont vous investissez dans l'immobilier, vous pouvez gagner de l'argent si vous suivez des principes intelligents d'investissement. Lorsque vous financez une propriété, assurez-vous que vous pouvez vous permettre les paiements lorsque vous contractez le prêt. Ensuite, lorsque vous remboursez le prêt au fil du temps, réfléchissez à la manière dont vous pourriez encore réduire les frais d'intérêt en fonction de vos antécédents d'emprunt solides et du solde du prêt en cours.

    Apprendre encore plus:

    – Jennifer Acosta Scott a écrit la version originale de cette histoire.

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