23 conseils essentiels pour investir dans l'immobilier par des investisseurs prospères

23 conseils essentiels pour investir dans l'immobilier par des investisseurs prospères

L'investissement immobilier n'est pas accompagné d'une carte et la route des richesses est souvent sinueuse. Cela étant dit, il y a des choses que vous pouvez faire pour vous mettre sur la bonne voie et assurer vos meilleures chances de succès. L'écoute des professionnels de l'immobilier et des investisseurs prospères est un excellent point de départ.

Pour vous mettre dans la mentalité des pros, nous avons rassemblé 23 conseils essentiels d'investissement immobilier de personnes qui peuvent parler d'expérience. Que vous soyez novice dans l'investissement immobilier ou que vous investissiez dans votre troisième immeuble à revenus, cet article regorge de super conseils et de perspectives intéressantes. Plonger.

1. Trouvez des propriétés locatives dans les quartiers émergents

«Les propriétés locatives représentent un excellent moyen de s'impliquer dans les investissements immobiliers. Les quartiers émergents offrent un potentiel de croissance et des incitations fiscales aux acheteurs. Les acheteurs qui achètent des propriétés dans les quartiers émergents maximisent leurs profits et s'assurent que leurs revenus couvrent leurs coûts. »

-Ralph DiBugnara, président de Home Qualified

2. Diversifiez vos investissements

«Il est communément prêché que le meilleur investissement immobilier est celui de votre arrière-cour. Bien qu'il soit utile de comprendre le domaine dans lequel vous investissez, je pense que vous limitez vraiment votre potentiel de rentabilité en ne considérant qu'une petite zone géographique.

En envisageant des investissements dans d'autres États et villes, vous aurez un large éventail d'investissements disponibles et, finalement, de meilleures opportunités. Investir sur une vaste zone géographique diversifie également davantage vos investissements et protège votre portefeuille contre la volatilité des marchés locaux. "

-Jeff Miller, investisseur immobilier et co-fondateur d'AE Home Group dans le Maryland

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3. Ne réinsérez pas trop

Corey Chappell, analyste des options de clôture au 181 Close Now, propose d'excellents conseils d'investissement immobilier (que nous avons inclus dans les points suivants). Il commence par expliquer que les immeubles de placement n'ont pas besoin d'être à égalité avec Pottery Barn en ce qui concerne les accents et les accessoires.

«Certaines maisons haut de gamme doivent avoir les meilleurs comptoirs et luminaires. Les maisons bas de gamme doivent être belles et modernes, mais n'ont pas besoin de tout le plus cher. C'est OK pour le budget. C’est bien d’aller avec les appareils au milieu de la route. »

-Corey Chappell, analyste des options de clôture au 181 Fermer maintenant

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4. Ne vous optimisez pas trop

«Vous pouvez avoir beaucoup de succès pendant longtemps et toujours faire faillite si chaque location est une hypothèque à la poignée. Si vous gardez certaines de vos locations libres et claires et que certaines d’entre elles sont financées, vous aurez un bon mélange de sécurité tout en étirant vos ressources.

Faites-le bien, et quelques postes vacants ou baisses de trésorerie plus longs que prévu ne doivent pas être la fin de votre carrière. "

-Corey Chappell, analyste des options de clôture au 181 Fermer maintenant

5. Rechercher des locations unifamiliales

«Les maisons unifamiliales sont votre pari le plus sûr pour attirer le bon locataire. Tout le monde aimerait vivre dans une maison. Certaines personnes ne peuvent tout simplement pas se le permettre ou ne veulent pas en être propriétaires. La maison unifamiliale a toujours été appréciée au cours des cent dernières années. »

-Don Wede, président de Heartland Funding Inc.

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6. Faites vos devoirs avant d'écouter des conseillers rémunérés

«Dans de nombreux cas, vos conseillers de confiance et rémunérés (courtier, gestionnaire de patrimoine, comptable fiscaliste, etc.) peuvent vous suggérer d'éviter complètement les biens immobiliers dans votre portefeuille. Ils donnent généralement les mêmes raisons fatiguées que ce soit «illiquide» ou «trop exigeant en gestion». Ces arguments peuvent être valables en fonction de votre situation spécifique, mais ce n'est pas la vraie raison pour laquelle ils veulent que vous évitiez l'immobilier.

Les courtiers en valeurs mobilières ne sont pas payés pour que vous investissiez dans l'immobilier. Il n'y a rien pour eux, pas de commissions et rien à faire. C'est-à-dire, à moins qu'ils ne veuillent que vous achetiez une FPI non cotée à prix élevé, mais maintenant vous connaîtrez leur véritable motivation. Vous devez faire vos propres devoirs pour décider si le flux de trésorerie potentiel provenant de l'immobilier vous convient. »

-David B. Saxe, Calvera Partners, LLC

7. Étouffez les problèmes de maintenance dans l'œuf avant qu'ils ne grossissent

«Une chose qui m'a beaucoup aidé est la rédaction d'une procédure pas à pas semestrielle dans les contrats de location. Il s'agit principalement de demander au locataire s'il y a quelque chose qu'il remarque et qui doit être corrigé.

Nous inspecterions également sous tous les lavabos et autour des toilettes, etc. pour les dégâts d'eau. Trouver de petites fuites d'eau avant qu'elles ne deviennent de gros problèmes m'a fait économiser beaucoup d'argent. "

-Suresh Srinivasan, directeur du marketing, Roofstock

8. Rejoignez un groupe de réseautage local

«Il existe littéralement des milliers de groupes REI (investissement immobilier) à travers le pays. Rejoignez-en un ou deux. Participez à quelques-uns. Trouvez ceux qui ont les personnes et les sujets qui vous intéressent. Essayez de trouver des groupes qui ne «lancent» pas de produits mais vous éduquent et vous encadrent vraiment dans les domaines qui piquent votre intérêt. »

-Keith Jenkins, Clubs nationaux d'investissement immobilier

9. Faites appel aux experts

«Investir dans l'immobilier a beaucoup de pièces mobiles. Lorsque vous débutez, il est essentiel que vous fassiez appel à des experts dans chaque domaine du projet pour garantir le succès et minimiser les erreurs.

Des services comme Roofstock sont une excellente option pour les investisseurs car ils sont une équipe d'experts qui ont déjà effectué la diligence raisonnable en votre nom. Je trouve qu'en gardant les choses simples, moins d'erreurs sont commises et vous devenez plus rentable à long terme. Inutile de réinventer la roue alors qu'un processus éprouvé est déjà à votre disposition. »

-Evan Roberts, agent immobilier et investisseur chez Dependable Homebuyers à Baltimore, MD

10. Apprenez à connaître votre marché

«Lorsque vous investissez dans l'immobilier, il est important de connaître et de devenir un expert dans votre marché sélectionné. Être bien informé sur les tendances actuelles, y compris toute baisse ou augmentation du loyer moyen, du revenu, des taux d'intérêt et même des taux de chômage / criminalité vous permettra de reconnaître la situation actuelle du marché et de planifier pour l'avenir.

Le fait de pouvoir constamment prévoir et garder une longueur d'avance sur le marché peut vous aider à devenir un investisseur immobilier plus efficace. »

-Sacha Ferrandi, fondateur et directeur principal, Source Capital Funding, Inc. et Texas Hard Money

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11. Comprendre les taux de criminalité

«Recherchez les taux de criminalité dans la région. Nous n'avons pas réussi à le faire lorsque nous avons acheté notre première propriété. Nous avons eu le plus de mal à trouver de nouveaux locataires lorsque le premier ensemble de locataires a déménagé il y a trois ans.

Par désespoir, j'ai annoncé une prime d'emménagement après six mois de vacances. J'ai même contacté de nombreux programmes de logement abordable et sans but lucratif dans la région pour voir s'ils avaient des clients intéressés. Après avoir parlé avec certaines personnes et fait des recherches en ligne sur la région, j'ai appris qu'elle avait le taux d'homicide le plus élevé du comté de Los Angeles … pas étonnant que personne ne veuille y vivre! "

-Ky Trang Ho, Key Financial Media LLC

12. Établissez un budget et un calendrier (et attendez-vous à passer en revue les deux)

«Ma règle d'or est que vous devez réserver 50% de plus de votre budget en tant que réserves, en particulier en tant que nouvel investisseur. Votre budget est presque toujours plus élevé que prévu et lorsque vous réhabilitez des maisons, un problème peut en détecter un autre, etc.

Par exemple, la réparation d'un tuyau qui fuit peut se transformer en remplacement du tuyau et en supprimant les dommages de moisissure et en remplaçant la cloison sèche. En termes de calendrier, je dirais que la même chose se passe: si votre calendrier est de 60 jours, préparez-vous à ce que le projet prenne 90 jours. Avec des dépenses supplémentaires, vient du temps supplémentaire. "

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-Allison Bethell, Fit Small Business

13. Ayez un fonds pour les jours de pluie

«Lorsque vous achetez des maisons de location pour les flux de trésorerie, assurez-vous de tenir compte de toutes les dépenses et de prévoir des fonds pour les jours de pluie pour les dépenses futures. Pour la dernière décennie de possession d'immeubles locatifs, nos dépenses annuelles (excluant les frais de service de la dette) ont représenté en moyenne entre 45 et 55% (selon l'année) du loyer brut. Il s'agit de propriétés louées entre 800 et 1 000 $ par mois.

Si vous louez des propriétés haut de gamme, vos ratios peuvent être différents, mais pour la plupart des marchés, vos ratios seront très similaires à ceux-ci. Assurez-vous de garder une réserve en place pour couvrir les dépenses imprévues, car vous ne savez jamais quand elles frapperont. »

-Brady Hanna, président de Mill Creek Home Buyers

14. Traitez vos investissements comme une entreprise

«L'investissement immobilier est une entreprise et, comme toute autre entreprise, il nécessite une planification, une exécution et une gestion ciblées. Les entreprises les plus performantes sont dirigées par des personnes de haute qualité à tous les niveaux de l'organisation.

Ceux qui ignorent ce fait sont destinés à lutter ou même à échouer. Quelle que soit la taille de votre entreprise, vous voulez faire croître votre entreprise d'investissement immobilier, si vous voulez réussir, vous devez la gérer comme une entreprise. "

-Chris Counds, Propriétés idéales au Texas

15. Si vous ne pouvez pas battre le prix, battez les termes

«Bien que le prix d'offre soit la première chose que les vendeurs regardent, ce n'est pas la seule chose. Les termes sont importants. Souvent, quelqu'un d'autre offrira plus que vous. Si tel est le cas, pensez à proposer au vendeur des conditions avantageuses.

Vous pouvez améliorer les conditions en utilisant l'agent d'entiercement du vendeur, en réduisant la période d'inspection, en augmentant le dépôt d'argent sérieux, en ayant une date de clôture plus tôt et en limitant les éventualités d'évaluation et de financement. "

-Lucas Machado, président, House Heroes LLC

16. Compter sur les vacances de poste

«Sauf si vous avez des poches profondes, vous voulez éviter le trou créé par une vacance dans votre trésorerie. La seule façon de le faire est de l'inclure dans le coût de transport de la propriété. Pour la plupart des propriétaires, cela signifie supposer que tous les mois d'une année ne produisent pas de revenus.

Pour certains, cela signifie 2% de revenus en moins, pour d'autres, cela représente une perte de revenus de 10%. La clé est d'évaluer la propriété, le type de locataire, puis de prendre en compte le montant de la perte de revenus que vous devriez vous attendre sur une base annuelle. »

-Michael Jakobczak, représentant des ventes, Zolo

17. Au fur et à mesure que votre portefeuille grandit, arrêtez d'être un homme à tout faire

«La plupart du temps, les nouveaux investisseurs immobiliers se convainquent de gérer eux-mêmes le bien. C'est bien, tant que vous avez le temps, l'énergie et le savoir-faire. Mais à mesure que le nombre d'unités locatives que vous possédez augmente, vous devrez probablement externaliser cette tâche et cette externalisation a un coût.

Pour éviter toute mauvaise surprise lors de l'achat d'une propriété, pensez à croquer les chiffres pour tenir compte de ce coût avant de vous en charger. De cette façon, lorsque vous décidez d'embaucher un gestionnaire immobilier, les frais sont déjà pris en compte dans vos calculs de profits et pertes. En attendant, n'oubliez pas qu'agir en tant que propre gestionnaire immobilier est une dépense, alors payez-vous.

Cela contribuera à réduire l'impôt dû sur les revenus que vous gagnez et à vous rappeler que votre temps vaut plus qu'un cadeau. »

-Michael Jakobczak, représentant des ventes, Zolo

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18. Connaissez vos lois fiscales

"Plus que jamais, il est essentiel que les investisseurs immobiliers soient à jour avec les nouvelles lois fiscales émergentes. Cela signifie plus que simplement savoir ce qu'est une annexe E (formulaire 1040), c'est savoir comment déposer les bonnes déductions et impôts en fonction de votre état, comté et ville.

Par exemple, le nouveau code fiscal permet aux propriétaires de propriétés résidentielles de déduire les coûts des biens personnels (y compris les meubles) et de bénéficier des règles d'amortissement des primes reconfigurées. »

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-Nate Masterson, directrice du marketing pour Maple Holistics

19. Gagnez de l'argent lorsque vous achetez

«Il est facile de surpayer pour l'immobilier, surtout dans ce marché où les choses se vendent rapidement. En général, si vous gardez la propriété, ne comptez pas sur l'appréciation pour gagner de l'argent. Cela peut fonctionner, mais c'est toujours un risque plus élevé que d'acheter correctement.

Si vous achetez une location, recherchez des maisons qui ont besoin d'un peu de travail et qui ont des liquidités dès le premier jour. N'oubliez pas d'ajouter des budgets pour les dépenses en immobilisations et l'entretien courant. »

-Joe Horan, propriétaire de Wrightwood Homes

>> Astuce: Il est facile d'évaluer et d'acheter des propriétés locatives à flux de trésorerie sur Roofstock.

20. Restez en contact pendant l'entiercement pour sécuriser votre transaction

«L'accord n'est pas conclu une fois que vous avez ouvert un dépôt fiduciaire. Si vous achetez hors marché, le vendeur aura probablement un certain niveau d'anxiété face à la transaction et si tout et tout le monde est légitime sans agent immobilier.

Demandez à la société d'entiercement / titre de contacter le plus tôt possible pour se présenter et pour lui faire savoir qu'elle préparera les documents. Cela fournira une validation tierce au vendeur et les mettra à l'aise.

En outre, définissez à l'avance que vous toucherez régulièrement la base tout au long de la période d'entiercement et assurez-vous de le faire. "

-Jack Tangy, propriétés Redbridge

21. Avoir plusieurs stratégies de sortie

«Il ne faut jamais acheter une propriété sans avoir plusieurs stratégies de sortie. Prenez le retournement par exemple. Si vous débutez ou si vous n'avez pas une tonne de capital supplémentaire, vous voulez atténuer vos facteurs de risque en achetant des propriétés qui ont un nombre suffisant pour être également une location.

Si vous achetez des flips et des réservoirs du marché, mais que la propriété serait un flux de trésorerie égal ou négatif lors de la location, vous perdrez probablement des dizaines de milliers de dollars.

Renverser les maisons de démarrage qui se trouvent dans les fourchettes de prix qui peuvent être louées pour un flux de trésorerie solide chaque mois vous permet soit de créer de la richesse en les conservant en location, soit d'atténuer vos risques lorsque les choses tournent mal.

-Shawn Breyer, Breyer Home Buyers

22. En savoir plus sur la théorie du cycle du marché

«Essayez d'investir dans la bonne phase du cycle. Il ne s'agit pas de spéculer, mais d'essayer de comprendre généralement ce qui se passera avec les prix de l'immobilier au cours des cinq prochaines années.

J'ai toujours acheté mes investissements pendant la récession et les premiers stades des phases de reprise. Cela m'a permis de gagner des gains en capital importants en plus des revenus de location. »

-Paul Koger, négociant en chef et fondateur, Foxy Trades LLC

23. Trouver des grossistes et négocier

«Je retourne 10 millions de dollars de biens immobiliers chaque année et je l'ai depuis plus d'une décennie maintenant. Mon déménagement consiste à tendre la main à mon réseau de grossistes chaque fois que j'ai besoin d'une nouvelle maison. Vous pouvez utiliser les réseaux sociaux pour trouver des groupes de grossistes avec lesquels vous pouvez vous connecter.

N'acceptez jamais la première offre d'un grossiste. Demandez toujours un prix inférieur. Ils doivent déménager rapidement, alors proposez de fermer rapidement pour un prix réduit. »

-Ryan Stewman, Hardcore Closer, LLC

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