15 conseils pour acheter votre premier bien locatif

15 conseils pour acheter votre premier bien locatif

Résumé de l'article

Vous songez à acheter un immeuble de placement? L'immobilier a produit bon nombre des personnes les plus riches du monde, il y a donc de nombreuses raisons de penser que c'est un bon investissement. Cependant, les experts conviennent que, comme pour tout investissement, il vaut mieux être bien informé avant de plonger avec des centaines de milliers de dollars. Voici les éléments à considérer et à étudier.

Points clés à retenir

  • L'achat d'un immeuble de placement pour gagner un revenu de location peut être une entreprise risquée.
  • Semblable à l'achat d'une maison, les acheteurs devront généralement obtenir au moins un acompte de 20% pour la propriété.
  • Être propriétaire exige un large éventail de compétences, qui peuvent aller de la compréhension de la loi fondamentale des locataires à la réparation d'un robinet qui fuit.
  • Les experts recommandent d'avoir un coussin financier, au cas où vous ne louez pas la propriété, ou si le revenu de location ne couvre pas la totalité de l'hypothèque sur la propriété.
  • 1. Tenez compte de votre niveau de confort en étant propriétaire

    Connaissez-vous votre chemin dans une boîte à outils? Comment allez-vous réparer les cloisons sèches ou déboucher les toilettes? Bien sûr, vous pouvez appeler quelqu'un pour le faire pour vous, mais cela rongera vos bénéfices. Les propriétaires qui ont une ou deux maisons font souvent leurs propres réparations pour économiser de l'argent.

    Bien sûr, cela change à mesure que vous ajoutez plus de propriétés à votre portefeuille. Lawrence Pereira, président de King Harbour Wealth Management à Redondo Beach, en Californie, vit sur la côte ouest mais possède des propriétés sur la côte est. En tant que personne qui dit qu'il n'est pas du tout à portée de main, il le fait fonctionner. Comment? «J'ai constitué une solide équipe de nettoyeurs, de bricoleurs et d'entrepreneurs», explique Pereira.

    Ce n'est pas recommandé pour les nouveaux investisseurs, mais à mesure que vous maîtrisez l'investissement immobilier, vous n'avez pas à rester local.

    Si vous n'êtes pas du genre maniable et que vous n'avez pas beaucoup d'argent de rechange, être un propriétaire peut ne pas vous convenir.

    2. Rembourser la dette personnelle

    Les investisseurs avertis peuvent porter des dettes dans le cadre de leur portefeuille d'investissement, mais la personne moyenne devrait l'éviter. Si vous avez des prêts étudiants, des factures médicales impayées ou des enfants qui fréquenteront bientôt le collège, l'achat d'un logement locatif peut ne pas être la bonne décision.

    Pereira convient qu'il est essentiel d'être prudent, affirmant: «Il n'est pas nécessaire de rembourser la dette si votre retour sur votre bien immobilier est supérieur au coût de la dette. C'est le calcul que vous devez faire. » Pereira suggère d'avoir un coussin d'argent. "Ne vous mettez pas dans une situation où vous manquez d'argent pour effectuer des paiements sur votre dette. Ayez toujours une marge de sécurité. »

    3. Sécurisez un acompte

    Les immeubles de placement nécessitent généralement un acompte plus élevé que les immeubles occupés par leur propriétaire; ils ont des exigences d'approbation plus strictes. Les 3% que vous avez pu verser sur la maison où vous vivez actuellement ne vont pas travailler pour un immeuble de placement. Vous aurez besoin d'un acompte d'au moins 20%, étant donné que l'assurance hypothécaire n'est pas disponible sur les propriétés locatives. Vous pourrez peut-être obtenir l'acompte par le biais d'un financement bancaire, tel qu'un prêt personnel.

    4. Trouvez le bon emplacement

    La dernière chose que vous voulez, c'est être coincé avec un immeuble locatif dans une zone qui est en déclin plutôt que stable ou qui prend de la vapeur. Une ville ou un lieu où la population augmente et où un plan de revitalisation est en cours représente potentiellement une opportunité d'investissement.

    Lorsque vous choisissez une propriété locative rentable, vous devez rechercher un emplacement avec de faibles taxes foncières, un district scolaire décent et de nombreuses commodités, telles que des parcs, des centres commerciaux, des restaurants et des cinémas. De plus, un quartier avec un faible taux de criminalité et un marché du travail en croissance peut signifier un plus grand bassin de locataires potentiels.

    5. Comparez l'achat avec le financement

    Est-il préférable d'acheter en espèces ou de financer votre immeuble de placement? Cela dépend de vos objectifs d'investissement. Le paiement en espèces peut aider à générer des flux de trésorerie mensuels positifs. Prenez un bien locatif qui coûte 100 000 $ à acheter. Avec les revenus de location, les impôts, l'amortissement et l'impôt sur le revenu, l'acheteur au comptant pourrait voir 9 500 $ de revenus annuels.

    D'un autre côté, le financement peut vous donner un meilleur rendement. Pour un investisseur qui dépose 20% sur une maison, avec une augmentation de 4% sur l'hypothèque, après avoir souscrit des frais d'exploitation et des intérêts supplémentaires, les revenus totalisent environ 5 580 $ par année. Les flux de trésorerie sont plus faibles pour l'investisseur, mais leur retour sur investissement annuel est de 27,9% contre 9,5% pour l'acheteur au comptant.

    6. Méfiez-vous des taux d'intérêt élevés

    Le coût d'emprunt d'argent pourrait être relativement bon marché en 2020, mais le taux d'intérêt sur un immeuble de placement sera plus élevé que les taux d'intérêt hypothécaires traditionnels. Si vous décidez de financer votre achat, vous avez besoin d'un paiement hypothécaire peu élevé qui n'entamera pas trop vos bénéfices mensuels.

    7. Calculez vos marges

    Les entreprises de Wall Street qui achètent des propriétés en difficulté visent des rendements de 5% à 7% car elles doivent payer du personnel. Les individus devraient fixer un objectif de 10%. Estimez les coûts d'entretien à 1% de la valeur de la propriété annuellement. Les autres coûts comprennent l’assurance des propriétaires, les éventuels frais d’association de propriétaires, les taxes foncières et les dépenses mensuelles telles que la lutte antiparasitaire et l’aménagement paysager.

    8. Investissez dans l'assurance des propriétaires

    Protégez votre nouvel investissement: en plus de l'assurance habitation, pensez à souscrire une assurance propriétaire.Ce type d'assurance couvre généralement les dommages matériels, la perte de revenus locatifs et la protection de la responsabilité civile, dans le cas où un locataire ou un visiteur souffrirait de blessures en raison d'un problème d'entretien immobilier. .

    Pour réduire vos coûts, vérifiez si un assureur vous autorisera à regrouper l'assurance propriétaire avec une police d'assurance habitation.

    9. Facteur de coûts inattendus

    Ce ne sont pas seulement les frais d’entretien et d’entretien qui rongeront vos revenus de location. Il y a toujours un risque de survenue d'une urgence – des dommages au toit dus à un ouragan, par exemple, ou à l'éclatement de tuyaux qui détruisent le sol d'une cuisine. Prévoyez de mettre de côté 20% à 30% de vos revenus de location pour tous ces coûts afin d'avoir un fonds pour payer les réparations en temps opportun.

    10. Évitez un fixateur-supérieur

    Il est tentant de chercher la maison que vous pouvez obtenir à un prix avantageux et de vous tourner vers un immeuble locatif. Cependant, si c'est votre première propriété, c'est probablement une mauvaise idée. À moins que vous n'ayez un entrepreneur qui effectue un travail de qualité à bon marché – ou que vous soyez compétent dans les rénovations à grande échelle – vous devrez probablement payer trop cher pour rénover. Au lieu de cela, cherchez à acheter une maison dont le prix est inférieur au marché et ne nécessite que des réparations mineures.

    11. Calculer les dépenses de fonctionnement

    Les frais d'exploitation de votre nouvelle propriété se situeront entre 35% et 80% de votre revenu brut d'exploitation. Si vous facturez 1 500 $ pour le loyer et que vos dépenses s'élèvent à 600 $ par mois, vous êtes à 40% pour les dépenses de fonctionnement. Pour un calcul encore plus simple, utilisez la règle des 50%. Si le loyer que vous facturez est de 2 000 $ par mois, attendez-vous à payer 1 000 $ en dépenses totales.

    12. Déterminez votre retour

    Pour chaque dollar que vous investissez, quel est votre rendement sur ce dollar? Les actions peuvent offrir un rendement de cash-on-cash de 7,5%, tandis que les obligations peuvent payer 4,5%. Un rendement de 6% au cours de votre première année en tant que propriétaire est considéré comme sain, d'autant plus que ce nombre devrait augmenter avec le temps.

    13. Achetez une maison à faible coût

    Plus la maison est chère, plus vos dépenses courantes seront élevées. Certains experts recommandent de commencer par une maison de 150 000 $ dans un quartier en plein essor. De plus, les experts conseillent de ne jamais acheter la plus belle maison à vendre sur le bloc, idem pour la pire maison du bloc.

    14. Connaissez vos obligations légales

    Les propriétaires de location doivent être familiers avec les lois du propriétaire-locataire dans leur état et leur localité. Il est important de comprendre, par exemple, les droits de vos locataires et vos obligations concernant les dépôts de garantie, les conditions de location, les règles d’expulsion, le logement équitable, etc. afin d’éviter les tracas légaux.

    15. Évaluez les risques par rapport aux récompenses

    Chaque décision financière consiste à peser les récompenses, à déterminer le gain par rapport aux risques potentiels. Investir dans l'immobilier est-il logique pour vous?

    Récompenses:

  • Votre revenu est passif. Outre l'investissement initial et les coûts d'entretien, vous pouvez gagner de l'argent tout en consacrant la majeure partie de votre temps et de votre énergie à votre travail habituel.
  • Vos revenus devraient augmenter. Vous ne gagnez pas seulement des revenus de location; si les valeurs immobilières augmentent, votre investissement augmente en valeur.
  • Vous pouvez mettre l'immobilier dans un IRA autogéré.
  • Les revenus de location ne sont pas inclus dans votre revenu soumis à l'impôt sur la sécurité sociale.
  • Les intérêts que vous payez sur un prêt immobilier de placement sont déductibles d'impôt.
  • À moins d'une nouvelle crise, les valeurs immobilières sont plus stables que le marché boursier.
  • L'immobilier est un actif physique. Investir dans des actions ou des produits de Wall Street n'est pas quelque chose que vous pouvez voir ou toucher.
  • Des risques:

  • Bien que les revenus locatifs soient passifs, les locataires peuvent être difficiles à gérer à moins que vous n'utilisiez une société de gestion immobilière.
  • Si votre revenu brut ajusté (AGI) est supérieur à 200 000 $ (célibataire) ou 250 000 $ (déclaration conjointe), vous pouvez être soumis à une surtaxe de 3,8% sur le revenu de placement net, y compris le revenu de location.
  • Les revenus de location peuvent ne pas couvrir le paiement total de l'hypothèque.
  • Contrairement aux actions, vous ne pouvez pas vendre instantanément des biens immobiliers si les marchés tournent mal ou si vous avez besoin de liquidités.
  • Les coûts d'entrée et de sortie peuvent être élevés.
  • Si vous n’avez pas de locataire, vous devez payer toutes les dépenses.
  • The Bottom Line

    Gardez vos attentes réalistes. Comme pour tout investissement, un bien locatif ne va pas produire un gros salaire mensuel pendant un certain temps et choisir la mauvaise propriété pourrait être une erreur catastrophique.

    Envisagez de travailler avec un partenaire expérimenté sur votre première propriété ou louez votre propre maison pour tester les capacités de votre propriétaire.

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