15 conseils pour acheter plusieurs immeubles de placement

15 conseils pour acheter plusieurs immeubles de placement

L'achat de plusieurs immeubles de placement et la croissance d'un vaste portefeuille immobilier sont quelque chose que peu d'Australiens réalisent. Mais pour ceux qui achètent plusieurs immeubles de placement, ils se trouvent nettement mieux lotis que le reste de la population. Posséder un large portefeuille de propriétés signifie que vous pouvez profiter de la croissance du capital sur une variété d'actifs et que vous pouvez utiliser le pouvoir de l'effet de levier pour faire d'un petit investissement un investissement substantiel. Il est très difficile d'obtenir la liberté financière sur un seul immeuble de placement, mais une fois que vous possédez plusieurs immeubles de placement, la liberté financière devient extrêmement réalisable. Ci-dessous, j'ai 15 conseils pour vous aider à amasser un grand portefeuille immobilier:

1. Achetez en dessous de la valeur marchande

Il y a un vieux dicton qui dit «vous gagnez de l'argent en achetant». Pour la plupart des investisseurs, ce n'est pas vrai, car ils achètent une propriété à la valeur marchande et se croisent simplement les doigts dans l'espoir que le marché monte. En faisant vos recherches, vous pouvez localiser des propriétés dans toute l'Australie que vous pouvez acheter à une valeur marchande inférieure. Peut-être que la propriété est sur le marché depuis trop longtemps, ou peut-être que le vendeur a besoin d'argent rapide pour des raisons personnelles. Mais de temps en temps, les propriétés se vendent bien en dessous de leur valeur marchande. Cela demande beaucoup de recherches, et vous devrez peut-être faire 100 offres à bas prix avant d'en accepter une. Mais si vous pouvez acheter en dessous de la valeur marchande, vous avez des capitaux propres instantanés que vous pouvez ensuite utiliser pour réinvestir et acheter encore plus de biens d'investissement.

2. Ajouter de la valeur grâce à la rénovation

La rénovation peut être un excellent moyen d'ajouter de la valeur à une propriété et de gagner rapidement des capitaux propres. La plupart des gens achètent avec leurs émotions, pas avec leur imagination. Très peu de gens regardent une propriété délabrée et voient son potentiel. Ainsi, les propriétés délabrées se vendent souvent bien en dessous de la valeur marchande de propriétés similaires bien entretenues parce que les gens ne veulent pas travailler pour les mettre à jour. Si vous êtes prêt à faire l'effort et que vous êtes intelligent avec vos rénovations (évitez les maisons qui ont besoin de beaucoup de travaux de structure), vous pouvez ajouter beaucoup d'équité à votre propriété assez rapidement.

3. Achetez au bon moment dans le cycle immobilier

De nombreux investisseurs aiment se référer à «L'horloge immobilière». Lorsqu'ils parlent de l'horloge immobilière, ils parlent de la différence entre un marché en déclin et un marché en plein essor. En achetant une propriété dans un marché qui a touché le fond et semble augmenter, vous pouvez profiter de gains en capital rapides sur la propriété. Cependant, si vous êtes emporté et que vous finissez par acheter une propriété au plus fort du boom, vous pourriez vous retrouver à attendre des années et des années avant que la propriété ne vaille ce que vous avez payé. Comme vous devrez probablement emprunter sur les capitaux propres gagnés dans vos propriétés pour continuer à investir, vous ne voudrez probablement pas acheter une propriété qui ne va pas augmenter en valeur dans un laps de temps court-moyen. Achetez incorrectement et vous manquerez de fonds propres et vous ne pourrez plus investir davantage.

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4. Vérifiez constamment la valeur des propriétés

Beaucoup d'investisseurs qui ne possèdent qu'une seule propriété ne parviennent pas à réévaluer leur propriété. Si votre propriété a augmenté de valeur, il vaut probablement la peine de payer pour faire une évaluation. Si la propriété a une évaluation plus élevée que précédemment, cela signifie que vous avez maintenant accès à plus de capitaux propres pour investir. Les évaluations immobilières coûtent de l'argent mais elles sont souvent déductibles d'impôt. Si le marché est en plein essor et que vous croyez que votre propriété a augmenté de valeur, pourquoi ne pas la réévaluer?

5. Ne garantissez pas la garantie croisée

De nombreux investisseurs professionnels mettent en garde contre la collatéralisation croisée. C'est là que vous garantissez votre prêt contre 2 propriétés ou plus au lieu d'une seule propriété. Si vous avez 2 prêts auprès d'une banque, il est fort probable que vos prêts soient garantis par défaut de manière croisée. La seule véritable façon d'éviter cela est d'utiliser un nouveau prêteur pour chaque propriété que vous achetez. La raison pour laquelle cela est dangereux est double: A) Si votre propriété tombe en valeur, elle peut vous obliger à vendre plusieurs propriétés (souvent votre maison) afin de rembourser la dette B) Si vous vendez votre propriété pour accéder aux gains en capital, la le prêteur peut (sans vous consulter) utiliser une partie des bénéfices pour rembourser votre dette sur d'autres prêts. Cela signifie que l'argent que vous auriez dû investir est désormais automatiquement utilisé pour rembourser une hypothèque. La collatéralisation croisée peut vraiment freiner un portefeuille immobilier en croissance en ne vous permettant pas d'utiliser votre argent comme bon vous semble.

6. Obtenez un excellent courtier hypothécaire

Obtenir du financement est beaucoup plus difficile qu'il y a 10 ans et ce n'est pas près de devenir beaucoup plus facile. Le fait d'avoir un excellent courtier hypothécaire vous aidera à maximiser votre capacité d'emprunt et vous permettra d'obtenir l'approbation de plus (et de meilleurs) prêts, ce qui vous permettra de développer votre portefeuille plus rapidement. Lorsque vous devenez un investisseur immobilier sérieux, il peut être utile de créer une relation avec les banques, mais au début, il est presque toujours préférable de travailler en étroite collaboration avec un courtier hypothécaire de confiance.

7. Soyez bon dans la recherche du marché

Si vous achetez plusieurs immeubles de placement, vous ne voudrez probablement pas acheter chaque propriété de votre rue. Vous allez probablement vouloir investir dans différentes banlieues et peut-être même dans différents États. Il est important que vous vous entraîniez à analyser et à rechercher efficacement une banlieue ou une ville afin de savoir quoi rechercher. Vous voulez éviter de vous faire piquer en achetant au mauvais endroit. Nous avons un module de formation complet dédié à vous enseigner cela dans la Positive CashFlow Academy.

8. Se tenir au courant des tendances et des changements

Les gouvernements modifient et mettent constamment à jour les lois et la fiscalité, ce qui peut avoir d'énormes implications sur vos investissements immobiliers. Restez au courant des changements qui affectent l'investissement immobilier dans son ensemble (par exemple, les changements de taux d'intérêt, les changements fiscaux) et également les changements qui affectent les zones dans lesquelles vous êtes investi (mises à niveau du conseil, bipasses, etc.) Par exemple, si vous êtes propriétaire d'une propriété dans une exploitation minière La ville et le gouvernement procèdent à une énorme remise à disposition des terres dans la région, ce qui affectera considérablement l'offre et la demande et pourrait réduire la valeur de votre propriété.

9. Créez des flux de trésorerie positifs lorsque cela est possible

Un flux de trésorerie positif se produit lorsque vos revenus de placement (généralement des revenus de location) sont supérieurs à la somme de toutes vos dépenses. Si chaque propriété que vous achetez met des liquidités supplémentaires dans votre poche, vous pouvez vous permettre de les entretenir et de poursuivre votre expansion. Mais si chaque propriété prend de l'argent de votre poche chaque semaine parce qu'elle est négativement orientée, vous vous retrouverez bientôt sans suffisamment d'argent pour maintenir les propriétés à flot, et encore moins continuer à investir. En ayant des propriétés de flux de trésorerie positives, vous êtes libre de réinvestir le flux de trésorerie supplémentaire ou vous pouvez l'utiliser pour financer les dépenses croissantes qui accompagnent l'obtention de prêts sur capitaux propres pour acheter plus de propriétés.

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10. Prenez grand soin de vos locataires

Vos locataires sont votre atout n ° 1 alors prenez grand soin d'eux. Sans les locataires qui vous paient le loyer chaque semaine, il est fort probable que votre portefeuille immobilier s'écroule. Je ne vous conseille pas de ne jamais augmenter les loyers (à vrai dire, je pense que l'augmentation régulière des loyers est une sage décision d'investissement pour de nombreux investisseurs) mais je dis de bien prendre soin de vos locataires. Quand ils demandent que quelque chose soit réparé, ce n'est généralement pas une mauvaise idée d'y aller tout de suite. Si vous avez des locataires qui paient à temps tout le temps, pourquoi ne pas trouver des moyens de les surprendre et de les faire aimer leur propriétaire. Certains billets de cinéma gratuits ou une bouteille de vin gratuite contribuent grandement à satisfaire les locataires heureux.

11. Ne prenez pas de décisions émotionnelles

La plupart des gens achètent une propriété avec émotion. Ils aiment l'apparence ou la sensation de la propriété et sont donc motivés émotionnellement à payer plus que ce que vaut la propriété. En gardant la tête froide et en faisant toujours les chiffres, vous pouvez éviter ces décisions émotionnelles et continuer à acheter des propriétés en dessous de la valeur marchande, ou au moins des propriétés à fort potentiel de croissance. Une des dernières choses que vous souhaitez en tant qu'investisseur est d'acheter une propriété parce que vous avez aimé son apparence seulement pour découvrir qu'elle vous fait constamment perdre de l'argent sans espoir de la récupérer de sitôt.

12. Faites beaucoup d'offres

N'ayez pas peur de faire beaucoup d'offres sur les propriétés. Vous devrez peut-être faire 100 offres pour qu'un vendeur accepte une offre qui vous convient. Mais c'est mieux que de faire très peu d'offres et de payer beaucoup plus que ce que vous auriez dû payer pour la propriété. Si vous souhaitez présenter une offre low-ball, essayez toujours de justifier le prix. Parlez du besoin de rénovation ou des préoccupations structurelles ou de l'état de la banlieue. En justifiant votre offre, il est plus probable qu'elle soit prise en considération et n'offusquera pas simplement le vendeur.

13. Profitez de prêts à 95% si cela est viable

Si cela est viable pour vous, envisagez de payer l’assurance hypothécaire du prêteur afin d’obtenir un prêt à 95%. Cela vous permet d'investir avec un dépôt plus petit et d'étirer plus d'argent. Cela pourrait faire la différence entre acheter un immeuble de placement de plus ou être coincé avec le portefeuille que vous avez actuellement sans pouvoir croître.

14. Conserver les prêts à intérêt uniquement

De nombreux professionnels conseillent aux investisseurs d'utiliser uniquement des prêts à intérêt. La raison en est qu’elles maximisent les déductions fiscales en gardant vos remboursements d’intérêts au même montant et qu’elles maximisent les flux de trésorerie parce que vous n’utilisez pas les flux de trésorerie pour rembourser votre hypothèque. L'avantage de flux de trésorerie pourrait faire la différence entre une propriété de flux de trésorerie positive et une propriété à orientation négative et pourrait également améliorer votre facilité de service avec les prêteurs.

15. Vendre pour étendre

L'achat de plusieurs immeubles de placement ne signifie pas que vous devez acheter des propriétés et ne jamais les vendre. Parfois, il est logique de vendre une propriété sous-performante, de réaliser la croissance du capital et des capitaux propres et d'utiliser cet argent pour réinvestir dans une autre propriété (ou deux) susceptible de mieux performer. Ne restez pas coincé avec un raté en espérant qu’un jour cela vaudra plus d’argent. Si les signes négatifs sont là, envisagez de le vendre et utilisez l'argent pour acheter quelque chose avec un meilleur taux de rendement.

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Acheter plusieurs immeubles de placement n'est pas facile, mais cela ne doit pas être difficile

L'achat de plusieurs propriétés locatives ne doit pas être difficile. Il s'agit essentiellement d'un processus de «rinçage et répétition». La première propriété sera toujours la plus difficile, puis votre expérience grandira et l'achat de nouvelles propriétés deviendra plus facile. C'est un processus et ce n'est pas quelque chose que vous atteindrez du jour au lendemain, mais c'est un grand objectif et un objectif très réalisable si vous continuez à y travailler. Si vous voulez apprendre à trouver des propriétés de flux de trésorerie positifs dans toute l'Australie et que vous souhaitez apprendre à rechercher de nouveaux domaines comme un expert, rejoignez la Positive CashFlow Academy.

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