10 conseils pour acheter un bien locatif

10 conseils pour acheter un bien locatif

Note de l'éditeur: Il s'agit d'un article écrit par Sasha, un ancien rédacteur du Consumerism Commentary. En 2007, Sasha a partagé ses expériences d'achat et de gestion de propriétés locatives résidentielles et les leçons apprises. Nous avons publié ces articles dans une série de dix. J'ai réédité les pièces et consolidé les excellents conseils en un seul article.

Vous cherchez à diversifier vos investissements et à profiter de la baisse actuelle des prix de l'immobilier? Bien qu'il ne s'agisse en aucun cas d'un investissement passif, l'investissement immobilier offre plusieurs avantages. Les immeubles locatifs résidentiels peuvent également fournir des revenus supplémentaires à court et à long terme et d'importants avantages fiscaux.

Mais l'astuce réside dans l'achat. Une erreur à ce stade critique est une erreur que vous devrez payer encore et encore pendant la durée de vie de la propriété. Il est important d'être un acheteur bien informé et prudent, en prenant le temps de faire les recherches nécessaires.

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Ma propre expérience avec six propriétés locatives m'a appris quelques choses à partager.

1. Achetez au bon prix

Une bonne affaire maintenant vous aidera à mieux résister aux fluctuations de la valeur des propriétés au fil du temps. De cette façon, vous pouvez profiter si (et quand) vous finissez par vendre.

Vous devez acquérir une compréhension approfondie de ce qui constitue un prix de «valeur» dans le (s) quartier (s) dans lequel vous vous trouvez. En tant qu'investisseur, vous pouvez continuer à faire des offres low-ball et attendre l'accord que vous souhaitez. Les investisseurs, cependant, concluent généralement de bonnes affaires. Vous devez donc pouvoir agir rapidement une fois que votre cible est en vue.

Vous devez également comparer les prix de location pour des unités comparables dans la région, pour avoir une idée de la demande.

Les petites annonces locales sont un excellent point de départ pour cela. Quelques heures de recherche devraient vous donner une bonne base pour déterminer ce que vous pouvez facturer. Assurez-vous simplement de prendre en compte les services publics (électricité, gaz, pétrole, eau, égout, câble, etc.), s'ils sont inclus dans le loyer.

En fonction de vos objectifs personnels, il peut ne pas y avoir suffisamment d'écart entre ce que vous paierez mensuellement – en hypothèques, taxes et services publics – et ce que vous pouvez facturer aux locataires. Déterminez ce que votre écart doit être et analysez chaque maison que vous envisagez par rapport à ce montant.

Je cherche à réaliser un bénéfice annuel sans investissement direct supplémentaire au-delà de l'acompte. Pour cette raison, ma règle d'or est qu'il doit y avoir au moins une différence de 500 $ par mois entre les revenus et les coûts.

Bien sûr, un écart plus important est préférable, car cela signifie plus de profits. Cela fournit également un tampon pour les mois où vous passez sans locataire, ou lorsque le chauffe-eau jaillit d'une fuite.

Si vous avez quelques bonnes options à considérer, les différences de répartition peuvent vous aider dans votre prise de décision.

2. Trouvez le bon quartier

Les propriétés locatives ne font pas toujours de bons voisins, mais il y a quelques astuces pour le faire fonctionner.

Dans l'ensemble, il est important de trouver une communauté où votre bien locatif aura de bonnes chances d'être accepté. Le coin le plus chic de la ville ne l'est peut-être pas.

D'un autre côté, il est difficile de trouver et de garder de bons locataires dans de mauvaises zones, où les taux de criminalité peuvent être plus élevés.

J'ai eu la meilleure chance avec des quartiers solides et populaires. Il s'agit généralement de zones à revenu moyen ou faible, où des commerçants et même certaines entreprises peuvent résider, mêlés aux maisons. On peut souvent distinguer ces quartiers par les camionnettes de travail et les camions garés dans les allées.

Non seulement les résidents comprennent la valeur du travail acharné, mais ils apprécient l'effort que j'investis pour réhabiliter et améliorer mes propriétés. Votre présence dans le quartier devrait contribuer à en faire un meilleur endroit.

Quel que soit le quartier que vous choisissez, vous ne voulez jamais que votre propriété soit la plus mauvaise de la rue. Non seulement cela affectera votre rentabilité, mais des plaintes et éventuellement des citations peuvent suivre.

Si vous choisissez une propriété qui a visiblement besoin d'entretien, vous devez prévoir un budget pour corriger ces problèmes au cours de la première année, et idéalement avant de la louer. Cela permet de montrer aux autorités du canton ou de la ville que vous êtes l'un des bons propriétaires, déterminé à maintenir votre propriété en état. Cela peut faire une énorme différence dans vos expériences au cours de la vie de la propriété.

Chaque propriété que vous possédez sert de référence à votre travail, vos capacités et votre engagement.

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3. Soyez conscient des réglementations locales de location

Dans de nombreux endroits, les immeubles locatifs sont traités plus comme des entreprises que comme des résidences. Cela peut entraîner de nombreuses surprises (coûteuses) si vous ne faites pas vos recherches au préalable.

Par exemple: bien que le 8 × 10 puisse constituer une chambre appropriée dans votre maison personnelle, il ne sera probablement pas considéré comme tel pour un bien locatif. Dans un canton local où nous possédons actuellement trois propriétés, il y a des hauteurs de plafond minimales (7 ′) et des pieds carrés (100 pieds carrés) pour les chambres. Ceci est sensiblement différent de ce qui est requis pour les maisons résidentielles.

L'occupation est également calculée par ce même canton sur la base de la superficie en pieds carrés de l'unité. Ainsi, ce que l'agent immobilier local vante comme une maison de quatre chambres peut légitimement être une maison de deux chambres, s'il est loué.

Les rénovations imposées par le canton peuvent représenter une dépense énorme. En fait, je connais personnellement quelqu'un qui a payé près de 50 000 $ pour obtenir deux chambres au sous-sol et une salle de bain rénovée pour respecter le code. Il avait acheté la maison avec un «sous-sol fini», que les précédents propriétaires avaient achevé sans permis.

Parce que les immeubles locatifs sont traités comme des entreprises, il n'a pas été autorisé à faire le travail lui-même. Au lieu de cela, il a dû embaucher un architecte pour dessiner et sceller les plans, puis des plombiers, des électriciens et des entrepreneurs en construction autorisés pour effectuer les travaux. Il a également dû payer pour réinstaller les locataires existants jusqu'à la fin des travaux.

C'est une hypothèse sûre que vous devrez mettre votre propriété en conformité avec les réglementations locales de location avant de gagner un revenu de la propriété. Connaissant les problèmes, vous pouvez établir un budget en conséquence avant de le mettre en location (ou même de proposer cette offre d'achat!).

4. Assurez-vous que le stationnement est disponible

Dans un canton local, par exemple, les exigences de stationnement pour la location et l'immobilier résidentiel diffèrent considérablement.

Là, presque tout va pour les maisons d'habitation. Pour les locations, cependant, un espace de stationnement hors rue pavé est requis pour tous les locataires assez âgés pour détenir un permis de conduire, qu'ils aient ou non un permis ou possèdent une voiture.

Une maison louée à une famille de deux adultes d'une cinquantaine d'années, d'un fils de 18 ans et d'une fille de 20 ans nécessiterait 4 places de stationnement.

Certaines juridictions peuvent instituer un espace de stationnement plat par propriété. D'autres, une échelle mobile basée sur des mètres carrés.

De plus en plus de municipalités adoptent de telles réglementations, qui sont souvent des conditions d'octroi de permis. Les propriétaires sont obligés soit de rénover leurs propriétés pour répondre aux nouvelles exigences, soit de jeter l'éponge et de vendre. Ce dernier est particulièrement vrai, car de nombreuses propriétés manquent d'espace libre pour même fournir un parking pavé suffisant.

En plus de respecter la réglementation en vigueur, le stationnement hors voirie est souhaitable pour les propriétaires à la recherche de locataires de qualité dans les zones où les voitures sont de rigueur. Les gens qui se soucient de leurs voitures n'aiment généralement pas les garer dans la rue. Par conséquent, offrir une place de stationnement protégée peut vous aider à attirer de meilleurs locataires.

5. Recherchez une construction simple

Cette maison victorienne que vous avez lorgnée peut comporter de belles fenêtres en verre au plomb, mais vous ne trouverez jamais de remplaçant approprié dans le magasin de rénovation domiciliaire local.

Un toit en ardoise est une belle chose à voir, mais peut être terriblement coûteux à réparer. Et si le toit est très raide, les coûts pourraient encore augmenter.

À la fin de la journée, recherchez une maison qui a une construction simple et solide et utilise des matériaux relativement standard, où tout est facile d'accès. Ce sont généralement les plus faciles et les moins chers à entretenir.

Comme certains entrepreneurs en construction vous le diront, la forme de votre structure fournit une mesure générale de sa complexité. Comptez les coins de votre immeuble. Les bâtiments à quatre coins sont souvent les plus simples à entretenir et à ajouter. De là, plus de virages signifient généralement plus de coûts.

Lors de l'examen d'un immeuble de placement potentiel, vous devriez également considérer la facilité d'accès aux systèmes de chauffage, de refroidissement, de plomberie et d'électricité. Un panneau ou un mur derrière la douche permet un accès rapide à la plomberie en cas de problème. Si cette douche recule plutôt dans une autre salle de bains, vous envisagez peut-être d'enlever tout un mur carrelé afin de terminer une réparation.

L'aménagement paysager compliqué peut également être coûteux à entretenir. Je recherche des propriétés avec une petite pelouse simple, un joli lit de plantation gérable et idéalement un grand jardin de rocaille ou un patio. Cela signifie moins d'entretien pour vos locataires et pour vous.

6. Méfiez-vous des maisons construites sur une dalle de ciment

Ne pas avoir de sous-sol peut vous coûter beaucoup plus cher qu'un espace de stockage.

Dans certains endroits, comme certaines parties de la Floride et du Texas, toutes les maisons sont construites en dalles. Les investisseurs immobiliers n'ont pas d'autre option. Pour ces zones, il est important de comprendre les problèmes liés à ce type de construction, car il peut avoir un impact financier majeur au fil du temps.

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Dans de telles structures, vous pouvez enterrer les conduits, les tuyaux de chauffage, la plomberie et les lignes électriques dans ou sous la dalle. Si vos tuyaux de plomberie sont placés sous le ciment, vous pouvez finir par marteler le sol juste pour réparer une simple fuite.

Les problèmes d'humidité et de drainage sont également exacerbés dans les structures construites sur une dalle. J’ai vu un certain nombre de maisons en dalles qui sont posées au ras du sol, ce qui rend les inondations plus possibles et plus dommageables dans les zones sans nivellement et drainage appropriés.

Selon la zone dans laquelle la maison est construite et la façon dont le sol est autorisé à s'installer avant le début de la construction, vous pouvez également avoir des problèmes de déplacement. Si le sol bouge trop, la dalle peut se fissurer. C'est une réparation coûteuse à laquelle vous préférez ne pas faire face… croyez-moi.

Enfin, chaque fois que vous avez une maison en dalle, vous cherchez moins d'espace de vie, car vous risquez de perdre une pièce (ou un espace dans le garage) au profit d'utilitaires tels que la fournaise, le chauffe-eau et la laveuse / sécheuse. C’est une violation de la sécurité que de loger bon nombre de ces articles dans les chambres. Ils auront donc besoin d’une pièce ou d’un espace clos.

Sans oublier que si l'un de ces appareils fait une fuite, il fera beaucoup plus de dégâts s'il est placé à l'intérieur de la maison plutôt qu'au sous-sol.

7. Attention aux problèmes de sécurité

Un excellent rapport qualité-prix, un inspecteur en bâtiment agréé peut aider à identifier les problèmes potentiels de sécurité et d'entretien avant qu'ils ne surviennent. Ils peuvent même fournir des estimations approximatives pour les corriger.

Personnellement, je n'achèterais jamais un immeuble de placement sans consulter un inspecteur. Beaucoup trop de dangers potentiels se cachent à l'intérieur et derrière les murs, ce qui peut transformer votre belle maison en fosse d'argent.

Le radon, la peinture au plomb, l'amiante et les moisissures sont quatre principales préoccupations, car ils présentent des risques importants pour la santé et peuvent être des problèmes coûteux, nécessitant des spécialistes pour y remédier.

Ma compagnie d'assurance n'assurera même pas un bien qu'elle croit avoir de la peinture au plomb, par exemple. J’ai également entendu récemment des informations selon lesquelles des responsables du code local effectuaient des tests qui pénètrent les couches supérieures de peinture pour révéler toute présence de plomb ci-dessous.

En tant que propriétaire, vous devez prêter une attention particulière à certaines choses afin d'éviter d'éventuelles poursuites. Ceux-ci inclus:

  • Escaliers extérieurs sans mains courantes ou où la glace / neige / pluie peut provoquer un risque de glissement
  • Étapes raides
  • Détecteurs de CO et de fumée (risque d'incendie)
  • Portes ou sorties obstruées (risque d'incendie)
  • Fenêtres / verre cassés
  • Fissures ou inégalités dans les trottoirs, les allées ou les allées (risque de trébuchement)
  • Ouvrez les circuits électriques, les prises ou les fils (risque d'électrocution)
  • Piscines non clôturées (risque de noyade)
  • Manque de prises GFI près des installations d'eau de la cuisine / salle de bain (risque d'électrocution)
  • En tant que propriétaire d'un immeuble locatif, vous courez un risque accru de poursuites dans l'ensemble. La sécurité est toujours une préoccupation majeure, bien que des accidents se produisent toujours.

    Les propriétaires choisissent souvent de limiter leur risque de responsabilité personnelle en établissant chaque propriété comme sa propre LLC. Consultez un avocat pour vous assurer que vos autres actifs seront protégés en cas de poursuite.

    8. Restez près de chez vous

    Les propriétaires absents ont tendance à découvrir et à résoudre les problèmes moins rapidement. À leur tour, cela peut leur permettre de se transformer en gros problèmes coûteux.

    Les municipalités n'aiment pas non plus les propriétaires absents. Cela peut également entraîner des problèmes plus importants et plus coûteux, comme des amendes et même des citations.

    Vingt minutes ou moins est une distance idéale. Il vous permet d'apparaître impliqué et disponible pour vos locataires et les responsables locaux. Vous pouvez également faire partie de la communauté et réagir rapidement lorsque vous avez besoin d'aide.

    Un propriétaire malheureux que je connais a tenté de conserver un emploi occupé à Manhattan et de créer une entreprise en démarrage, tout en gérant plusieurs propriétés à plus d'une heure dans le New Jersey. Il a investi une grosse somme d'argent pour réparer ses propriétés, et tout semblait aller bien. C'est-à-dire jusqu'à ce qu'un problème de plomberie mineur se soit produit dans l'une des maisons.

    C'était une solution facile impliquant une partie de cinq dollars, mais ce propriétaire était en retard pour répondre. Il n’a pas eu beaucoup de chance avec les plombiers locaux qu’il a contactés et plus de temps a passé. Un jour, un plombier a finalement rappelé après avoir visité la maison et s'est exclamé avec colère qu'il refusait de travailler dans ces conditions.

    Quelles conditions, demandez-vous? Eh bien, dans une maison de huit locataires, des eaux usées brutes se déversaient dans le sous-sol depuis plus de deux mois. La boue était jusqu'aux genoux, la puanteur était abominable, et pourtant les locataires – les étudiants du collège – n'avaient jamais dit un mot.

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    La maison était en forclusion dans l'année.

    9. Plus grand n'est pas toujours mieux

    Comme la taille de votre propriété et la superficie en pieds carrés aident à déterminer votre taux d'imposition, un acre ou plus de terrain n'est vraiment pas nécessaire.

    Au-delà de l'augmentation de la valeur globale de la propriété, cela ne fera pas grand-chose en ce qui concerne les revenus de location, sauf si vous avez l'intention de construire un ajout ou une autre structure louable sur le terrain. De plus, vous le tondrez (ou payerez pour le tondre) et vous paierez des taxes supplémentaires.

    La taille de la chambre n'aura pas non plus d'impact significatif sur les revenus de location.

    Tant que vous répondez aux exigences minimales de chambres requises par le canton ou la ville, plus de pieds carrés par pièce n'aide pas nécessairement. Quatre petites ou moyennes chambres peuvent en fait produire un meilleur revenu que trois grandes chambres.

    L'une de nos propriétés locatives comportait un joli (mais immense) bar dans son sous-sol fini, que nous avons immédiatement réservé pour l'enlèvement. Donner à nos locataires le sous-sol ultime de la fête semblait être une mauvaise idée et une bonne opportunité pour un trafic d'usure supplémentaire. Le coût initial supplémentaire a payé à long terme, surtout lorsque nous avons décidé de louer à des étudiants.

    Si notre objectif était de renverser la maison, nous l'aurions peut-être quittée. Pour notre utilisation prévue, cependant, c'était plus une responsabilité et occupait plus d'espace.

    En fin de compte, le bien locatif optimal (à des fins fiscales) est une structure solide sur un terrain relativement petit avec une distance adéquate des propriétés voisines pour réduire le bruit. Il dispose d'un certain nombre de chambres de petite à moyenne taille et offre suffisamment d'espace pour que les locataires puissent se réunir confortablement sans excès substantiel.

    10. Les utilitaires peuvent vous utiliser

    Les services publics peuvent être un problème majeur pour les propriétaires s'ils ne sont pas configurés correctement. Si vous fournissez des services publics à vos locataires, vous ne pouvez généralement pas les résilier pour non-paiement ou autres problèmes. Si vous le faites, les sanctions peuvent être sévères.

    Vous voulez garder les factures à votre nom mais les locataires doivent-ils vous payer leur part? Sachez simplement que la loi ne vous autorise généralement pas à percevoir en cas de défaut sur ces sommes, vous risquez donc de perdre si le locataire cesse de payer sa part de l'utilité. De plus, vous devez toujours leur fournir ces services publics, même s'ils ne paient pas.

    À moins que vous ne puissiez intégrer un montant forfaitaire dans le montant du loyer mensuel, qui couvre vos dépenses même si les coûts continuent d'augmenter, il est préférable d'insister pour que les locataires paient les services publics directement, sous leur propre nom. Ensuite, en cas de défaut, vous n'êtes pas responsable.

    Cela signifie que les propriétés contenant deux logements ou plus doivent avoir des services publics divisés. Des fournaises séparées, des chauffe-eau, des compteurs, etc. seront tous nécessaires.

    Il est beaucoup plus facile et moins cher d'acheter une propriété déjà divisée que d'essayer de le faire vous-même, c'est donc un facteur important lorsque vous regardez des propriétés à plusieurs unités. Sachez cependant que les systèmes en double entraîneront plus de coûts de maintenance au fil du temps.

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    L'achat et la gestion d'un bien locatif sont un excellent moyen d'augmenter les actifs et d'établir un revenu passif (ish). Cela peut être un très bon investissement.

    Bien que posséder des propriétés locatives ne soit pas pour tout le monde, cela peut être une entreprise réussie si vous mettez en place quelques garanties. Nous espérons que ces dix conseils vous aideront à trouver et à examiner la propriété parfaite pour vous. Bonne chance!

    Nous aimerions que vous partagiez vos expériences de location avec d'autres lecteurs de commentaires sur le consumérisme. Apprendre les uns des autres est l'un des moyens les plus puissants d'assurer la réussite de votre projet!

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