10 conseils pour acheter un bien locatif

10 conseils pour acheter un bien locatif

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Si vous avez regardé les rediffusions des «immeubles à revenus» de HGTV et que vous vous demandez s’il est temps d’acheter un immeuble locatif et de devenir propriétaire, vous n’êtes pas seul.

Entre notre économie à faible croissance, les taux d'intérêt historiquement bas et l'humeur des milléniaux à louer au lieu de posséder, l'immeuble à revenu est en hausse depuis la Grande Récession.

En fait, l'immobilier est désormais l'investissement à long terme préféré des Américains, selon une récente étude de Bankrate. La popularité de l'immobilier est à son plus haut niveau depuis que Bankrate a commencé l'enquête il y a sept ans.

Devez-vous franchir le pas sur un bien locatif? Les experts offrent un oui qualifié, à condition que vous fassiez vos devoirs en premier. Voici 10 choses à considérer avant de plonger dans une propriété à revenus.

1. Ce n'est pas aussi simple qu'il y paraît

Oubliez les stéréotypes de la sitcom télévisée des propriétaires désemparés. Pour tirer le meilleur parti d'un immeuble à revenus, il faut que le comptable soit attentif aux détails, à la connaissance par un avocat des lois du locataire, de la prévoyance de la diseuse de bonne aventure et, si vous décidez de gérer vous-même votre immeuble locatif, de la disposition ferme mais amicale du propriétaire.

«Là où les gens qui veulent devenir propriétaires ne réussissent pas, ils ne réalisent pas combien de travail y est consacré», explique Diana George, fondatrice de Vault Realty Group, qui fait maintenant partie de Century 21.

Donc, avant de vous lancer, vous devez vous demander si vous avez le temps et les compétences nécessaires pour gérer une location. Bien qu'un bien locatif soit considéré comme un investissement passif, cela ne signifie pas que vous êtes entièrement passif dans sa gestion.

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2. Le succès nécessite une perspective à long terme

Jeremy Kisner, conseiller en patrimoine senior chez Surevest Wealth Management à Phoenix, possède deux locations à Las Vegas. L'unité qu'il détient depuis 13 ans a eu deux locataires et peu d'entretien, tandis que l'autre a eu trois locataires en quatre ans – le dernier une expulsion coûteuse.

Il suit les mêmes conseils qu'il donne à ses clients.

"La façon dont les gens ont des ennuis avec presque tous les investissements, c'est qu'ils ne tiennent pas les choses assez longtemps", dit-il. «Avec les locations, si vous atteignez le seuil de rentabilité, ce n’est pas trop mal parce que vous remboursez le capital et construisez les capitaux propres de cette façon. J'espère que vous constaterez également une certaine appréciation. »

Donc, si vous cherchez à gagner de l'argent dans l'immobilier, vous voudrez penser à long terme. Au fur et à mesure que vous remboursez ou éliminez le capital au fil des ans, vous devriez être en mesure d'augmenter votre flux de trésorerie.

3. Il est facile (et coûteux) d'enfreindre la loi

Selon Kathy Hertzog, propriétaire de la Landlord Association basée à Erie, en Pennsylvanie, les lois des propriétaires-locataires de l'État peuvent agir comme une plaque d'égout ouverte pour les propriétaires de location qui les ignorent.

Le cas d'espèce concerne les dépôts de garantie des locataires. Ce n'est pas aussi simple que de collecter et de conserver l'argent.

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«Il y a certainement de la comptabilité. Vous devez avoir ce compte pour chaque locataire et conserver cet argent dans ce compte et l'enregistrer », explique Hertzog. «Les lois sur les dépôts de garantie régissent le temps dont vous disposez pour retourner un dépôt de garantie à la fin de la location, moins les frais de nettoyage et de réparation, qui doivent tous être détaillés.»

«Dans certains États, si vous ne remettez pas cela, le locataire peut poursuivre le propriétaire pour doubler son dépôt de garantie pour ne pas l'avoir restitué dans le délai spécifié», dit-elle.

Bien sûr, ce n'est qu'un aspect des lois entourant les biens locatifs, et il y en a bien d'autres que les propriétaires doivent connaître afin d'éviter de les enfreindre. Vous voudrez vous familiariser avec les règles relatives à l'expulsion, au logement équitable et aux autres exigences réglementaires.

4. Assurez-vous que vous êtes du matériel de propriétaire

Si vous achetez un bien locatif, devriez-vous être votre propre propriétaire ou payer plus de 6 à 10% de vos revenus de location à un service de gestion? Bien qu'il n'y ait pas de bonne réponse pour tout le monde, George et Kisner préfèrent sous-traiter le travail.

«Ils vérifient les antécédents de votre locataire, s'assurent qu'ils signent le bail et paient leur loyer à temps», dit George. «Cela vous libère pour gérer votre argent, pas votre propriété et vos locataires.»

Hertzog dit qu'il y a un inconvénient potentiel à être son propre propriétaire.

«Si vous vous rapprochez trop de vos locataires et que les locataires ont des problèmes financiers, vous pouvez vous retrouver coincé parce que vous ne voulez pas les expulser», dit-elle. "Vous devez être très professionnel à ce sujet, car si quelqu'un ne paie pas son loyer, il vous vole."

En plus de cette question, êtes-vous à l'aise de prendre les décisions exécutives qui doivent être prises dans la gestion d'une propriété? Allez-vous réparer ou finir par remplacer ce climatiseur défectueux ou ce lave-vaisselle qui fuit? Vous devrez appeler quelle est la meilleure solution.

5. Analyser si l'achat ou le financement est meilleur

Alors que certains experts financiers insistent sur le fait que vous ne devriez jamais acheter une location à moins que vous ne puissiez payer en espèces pour cela, Kisner de Surevest Wealth prie de différer.

«L'effet de levier (c'est-à-dire une hypothèque) amplifie généralement les rendements, tant à la hausse qu'à la baisse», dit-il.

Par exemple, imaginez un immeuble locatif acheté pour 100 000 $ en espèces. La maison rapporte un loyer de 12 000 $ par année et est imposée à 1 000 $. Avec un calendrier d'amortissement de 27,5 ans et un taux d'imposition de 20%, un investisseur gagnerait un peu plus de 9 500 $ en espèces chaque année. Le rendement annuel en espèces de l'investisseur est donc d'environ 9,5%. Pas mal.

Voici comment l'investisseur utilisant l'effet de levier a réalisé, en supposant la même maison. Cet investisseur a une hypothèque pour 80% de la maison, ce qui représente 4%. Après avoir soustrait les frais d'exploitation ainsi que les frais d'intérêts supplémentaires, cet investisseur gagne près de 5 580 $ en espèces annuellement. Avec 20 000 $ investis, le rendement annuel en espèces de l’investisseur est d’environ 27,9%.

En fait, la situation du propriétaire à effet de levier est en fait un peu meilleure que ne le suggèrent ces chiffres. C'est parce qu'une partie du loyer sert à rembourser le capital de l'hypothèque. Ainsi, alors que l'investisseur ne pouvait pas empocher le flux de trésorerie parce qu'il était utilisé pour payer le prêt, l'investisseur a quand même profité (et payé des impôts) de cet argent.

C'est le pouvoir de l'effet de levier pour faire basculer le rendement d'un investisseur.

George est du même avis: «Je suis tout à fait d'accord avec le recours à l'hypothèque conventionnelle. C’est un très bon moyen de maximiser votre argent. "

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6. Budget pour l'inattendu

Le fait de ne pas planifier les innombrables dépenses liées à la possession d'une location peut devenir une voie rapide vers une catastrophe.

«En tant que propriétaire, vous souhaitez économiser environ 20 à 30% de vos revenus de location pour l'entretien, l'entretien et les urgences», explique Hertzog de la Landlord Association.

«Vous voulez vous assurer que vous ne vivez pas seulement de cela», dit-elle, «car alors, quand quelque chose d'important se produit, vous n'aurez pas d'argent pour le réparer, et maintenant vous êtes coincé parce que vous êtes un propriétaire avec une propriété qui doit être réparée rapidement, et vous n'avez pas cet argent. "

Kisner ne pouvait pas être plus d'accord: «D'après mon expérience, vous sous-estimez toujours toutes les différentes dépenses qui ont un moyen de survenir et surestimez toujours à quel point le flux de trésorerie sera positif», dit-il.

7. N'oubliez pas de renouveler vos baux

Si les propriétaires de mom-and-pop ont un angle mort flagrant, c'est le fait de ne pas renouveler les baux des locataires en temps opportun, selon George.

«Vous seriez surpris du nombre de propriétaires qui ne renouvellent pas leur bail chaque année, alors ils laissent leurs locataires conclure des baux de mois en mois», dit-elle. "Qu'est-ce qui ne va pas avec ça? Ce qui ne va pas, c'est qu'ils pensent que maintenant, si je veux faire sortir mon locataire, je ne peux pas parce que maintenant ils ne sont pas attachés à un bail. "

"De plus, ils ne peuvent pas augmenter le loyer", explique George. «La seule façon de changer de loyer est de leur faire signer un formulaire de changement de bail chaque année. C’est ainsi que vous gardez vos locataires sous contrôle. Lorsque vous le laissez glisser comme ça, il peut être très difficile de remettre vos locataires sur la bonne voie », explique George.

Selon l'état, les propriétaires peuvent donner un avis d'expulsion pour une période spécifiée. En Californie, où George est basé, l'État autorise les propriétaires à donner un préavis de 60 jours aux locataires qui vivent dans la propriété depuis plus d'un an (ou 30 jours pour moins d'un an), bien que la situation puisse être différente dans villes à loyer contrôlé. Le propriétaire pourrait également proposer un nouveau contrat de location en même temps.

8. Tout dépend de l'emplacement, de l'emplacement, de l'emplacement – en quelque sorte

Ce vieux mantra de l'agent immobilier sur l'importance de l'emplacement prend une tournure intéressante lorsqu'il est appliqué aux immeubles à revenus.

"Les meilleurs emplacements avec le plus d'appréciation sont ceux où vous aurez potentiellement le pire flux de trésorerie avec une location", explique Kisner.

Pourquoi? Les investisseurs peuvent obtenir un rendement de deux manières: les flux de trésorerie et l'appréciation. Dans certaines régions, les investisseurs peuvent souhaiter des flux de trésorerie plus élevés afin de les compenser pour une appréciation plus lente. Mais si les investisseurs s'attendent à ce qu'une zone s'apprécie considérablement, ils peuvent être disposés à renoncer à une partie des flux de trésorerie afin de profiter de cette appréciation. Résultat: l'appréciation des maisons dépasse la croissance des loyers, et les maisons s'apprécient tout en dégageant un cash-flow relativement faible.

«En conséquence, la propriété doit s'apprécier davantage afin d'être compétitive en tant qu'investissement avec des propriétés dans des zones moins souhaitables», a déclaré Kisner.

Sa solution: pécher par excès d'appréciation. C’est ce qu’il fait avec ses deux locations qui, dans un bon mois, atteignent à peine le seuil de rentabilité. «Mais si je les tiens jusqu'à ce que je me retourne [age] 60 ans quand ils seront remboursés, même après les impôts fonciers et les assurances, je doublerai mes revenus de sécurité sociale », dit-il.

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9. Vous voulez des locataires à long terme? Considérez la section 8

La vacance soudaine d'un locataire est le fléau de tout propriétaire locatif.

«Chaque mois où un loyer est vacant, vous devez payer votre prêt hypothécaire, les services publics et l’entretien de votre poche, donc le redressement est l’une des choses que vous devez régler très rapidement», explique Hertzog.

Une solution populaire? Essayez les locataires de la section 8.

La section 8, également connue sous le nom de programme de bons de logement du ministère du Logement et du Développement urbain, plafonne généralement le loyer pour les Américains à faible revenu qui ont droit à 30% de leur revenu mensuel ajusté. Alors que certains propriétaires sont sceptiques quant à la paperasserie et aux problèmes d'entretien potentiels présentés par certains locataires de la section 8, Hertzog considère favorablement les locataires de la section 8.

«Les populations âgées et les personnes handicapées sont généralement d'excellents locataires. Ils prennent grand soin de la propriété car c'est leur maison. C'est là qu'ils veulent être. De plus, s'ils ne paient pas leur loyer ou ne ruinent pas votre maison, ils risquent de perdre leur bon de section 8 », dit-elle.

10. N'oubliez pas le bien locatif au moment des impôts

Il y a un rayon de soleil singulier qui rayonne sur les propriétaires d'immeubles à revenu chaque printemps alors qu'ils se penchent avec leur comptable pour préparer leur déclaration de revenus fédérale.

«Lorsque vous avez votre propre maison, vous pouvez annuler l’intérêt et c’est tout», dit George.

«Mais lorsque vous êtes propriétaire d'un immeuble de placement, votre formulaire d'impôt de l'annexe E vous permet de radier presque tout sous le soleil, de la peinture de la maison au changement des ampoules.

"Donc, même si vous avez des revenus de location à déclarer, vous pouvez montrer moins de revenus que vous ne les collectez et radier votre paiement hypothécaire et vos intérêts tout en créant des capitaux propres en même temps", explique George.

C'est cette puissante combinaison d'avantages fiscaux et de retours sur investissement qui aide à garder les investisseurs intéressés par les propriétés locatives.

Conclusion

Un bien locatif peut être un excellent investissement si vous l'abordez de manière professionnelle. Mais vous voudrez comprendre (autant que possible) dans quoi vous vous embarquez avant de déposer votre argent. Bien que l'attrait de générer un revenu mensuel passif avec des biens immobiliers soit élevé, il est important de se rappeler qu'il faut souvent beaucoup de travail pour maintenir ce revenu.

Apprendre encore plus:

– Jay McDonald a écrit la version originale de cette histoire.

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